Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10881949 CV EXPL 24-1351
datum uitspraak: 23 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: (waarnemend) gerechtsdeurwaarder J. Snoek,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagden,
die niet zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Havensteder eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontbinden en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de door Havensteder in de dagvaarding van 6 januari 2024 genoemde bedragen, waarin begrepen € 5.215,20 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand december 2023.
1.2.
Tegen [gedaagde 1] c.s. is verstek verleend.
1.3.
Havensteder is bij rolbeslissing van 1 februari 2024 in de gelegenheid gesteld een leesbaar exemplaar van de algemene huurvoorwaarden in het geding te brengen. Havensteder heeft vervolgens een akte genomen.
1.4.
Havensteder is bij rolbeslissing van 21 maart 2024 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsregeling in deze zaak onredelijk bezwarend is en het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat dit tot gevolg heeft dat de laatste afgesproken huurprijs (zonder wijzigingen) geldt. Havensteder heeft vervolgens een akte genomen.
2.De beoordeling
2.1.
In artikel 5 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de huurprijs van de woning jaarlijks kan worden aangepast aan de hand van de ontwikkeling van de inflatie in het afgelopen jaar, vermeerderd met een door de verhuurder jaarlijks vast te stellen opslagpercentage van ten hoogste 5%. Dit komt neer op een mogelijke verhoging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus 5%.
2.2.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat deze huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs van € 1.370,- is blijven gelden.
2.3.
De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden en wat het gevolg daarvan is voor deze zaak.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.4.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [1] De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Havensteder heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zouden stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.5.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [2]
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.6.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
2.7.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een
eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [3] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
Havensteder mag zich uitlaten over de hoogte van de huurachterstand
2.8.
De kantonrechter heeft nu onvoldoende gegevens om de eventuele huurachterstand te berekenen op basis van de oude huurprijs. Havensteder wordt daarom in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs van € 1.370,- per maand, de verschuldigde bijkomende kosten en vergoedingen en het totaalbedrag dat [gedaagde 1] c.s. volgens Havensteder nog verschuldigd zijn. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van donderdag 20 juni 2024 om 11:30 uur.
2.9.
Mocht Havensteder schriftelijk reageren, dan dient deze reactie in tweevoud ingestuurd te worden en uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen te zijn. Havensteder kan het processtuk ook zelf of door tussenkomst van een gemachtigde indienen op genoemde rolzitting.
2.10.
Verdere beslissingen worden aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 20 juni 2024 om 11:30 uur, zodat Havensteder zich bij akte nader kan uitlaten over de punten genoemd in r.o. 2.8.;
donderdag 20 juni 2024 om 11:30 uur, zodat Havensteder zich bij akte nader kan uitlaten over de punten genoemd in r.o. 2.8.;
3.2.
bepaalt dat de door Havensteder te nemen akte uiterlijk om 12:00 uur op de dag vóór de hiervoor genoemde rolzitting in tweevoud op de griffie moet zijn ontvangen;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
43416