Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10697009 CV EXPL 23-24911
datum uitspraak: 28 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
woonplaats: Hoogvliet Rotterdam,
2. [gedaagde 2] ,
woonplaats: gemeente Rotterdam,
gedaagden,
die niet zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Hef Wonen eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] in Hoogvliet Rotterdam te ontbinden en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de door Hef Wonen in de dagvaarding van 4 september 2023 genoemde bedragen, waarin begrepen € 3.762,44 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2023.
1.2.
Tegen [gedaagde 1] c.s. is verstek verleend.
1.3.
Hef Wonen is bij rolbeslissing van 24 oktober 2023 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsregeling in deze zaak onredelijk bezwarend is en dat dit tot gevolg heeft dat de laatste afgesproken huurprijs (zonder wijzigingen) geldt. Hef Wonen heeft vervolgens een akte genomen.
2.De beoordeling
2.1.
[gedaagde 1] c.s. moeten de huurachterstand met bijkomende kosten betalen en de woning verlaten. De kantonrechter stelt de huurachterstand echter vast op een lager bedrag, omdat de bepaling op grond waarvan Hef Wonen de huurprijs mag verhogen oneerlijk is en om die reden wordt vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. De huurachterstand wordt daarom berekend op basis van de huurprijs zoals in de huurovereenkomst afgesproken, zonder de huurverhoging, te weten € 950,-. Hierna wordt toegelicht waarom dit de uitkomst is.
Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding
2.2.
Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn. [1] Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.3.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. [2] De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. Artikel 5 lid 2 bepaalt namelijk dat de huurprijs van de woning jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex vermeerderd met maximaal 5%. In het algemeen mag worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Hef Wonen heeft niet voldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer dan de consumentenprijsindex plus 1% zouden stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.4.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.5.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.6.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.7.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde 1] c.s. moeten een huurachterstand van € 3.384,44 betalen
2.8.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat de huur per 1 juli 2022 met € 25,- per maand is verhoogd en per 1 juli 2023 nog een keer met € 14,- per maand. In totaal is dus tot en met augustus 2023 € 378,- aan verhoging in rekening gebracht (14 x 25 + 2 x 14). De huurachterstand wordt daarom tot en met augustus 2023 vastgesteld op € 3.384,44 (3.762,44 -/- 378,-). Dit bedrag moeten [gedaagde 1] c.s. betalen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.9.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] c.s. verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.
[gedaagde 1] c.s. moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.10.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] c.s. de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] c.s. een gebruiksvergoeding van € 950,- per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] c.s. een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand.
[gedaagde 1] c.s. moeten incassokosten betalen
2.11.
De incassokosten van € 175,99 inclusief btw worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
[gedaagde 1] c.s. moeten rente betalen
2.12.
De rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing vermeld, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] c.s. dat niet hebben betwist.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen
2.13.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.050,57. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde 1] c.s. daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om aan Hef Wonen te betalen € 3.560,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan huurachterstand, zonder rente en kosten, heeft opengestaan vanaf 1 december 2021 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Hoogvliet Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] c.s. bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om vanaf september 2023 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 950,- per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.050,57;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
43416