Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 11007016 VV EXPL 24-24
datum uitspraak: 18 april 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonzorg Nederland,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Dordrecht,
gedaagde,
die zelf procedeert,
De partijen worden hierna ‘Woonzorg’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 maart 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van Woonzorg.
1.2.
Op 4 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Woonzorg de heren [persoon A] , [persoon B] en mevrouw [persoon C] , bijgestaan door mr. P.L.T. Roks. [gedaagde] is ook verschenen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2021 van Woonzorg de woning aan de [adres] te Dordrecht. De woning behoort tot een complex dat bestaat uit 26 zelfstandige woningen.
2.2.
Bij brief van 20 november 2023 heeft Woonzorg aan de bewoners laten weten dat zij werkzaamheden aan het complex wil gaan uitvoeren in het kader van renovatie en verduurzaming. Zij heeft daartoe een informatieboekje opgesteld.
2.3.
Aan de bewoners is een akkoordverklaring toegestuurd, die zij konden ondertekenen. 96% van de bewoners is akkoord gegaan. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met het voorstel van Woonzorg en heeft de redelijkheid van het door Woonzorg gedane renovatievoorstel voorgelegd aan de rechter.
3.Het geschil
3.1.
Woonzorg eist samengevat:
[gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis toegang tot zijn woning te verschaffen aan medewerkers van Woonzorg dan wel door Woonzorg ingeschakelde derden voor de uitvoering van de volgende dringende werkzaamheden:
het uitvoeren van onderhoud aan het dak, bestaande uit het vernieuwen van het dakgrind en het reinigen van de tegels;
het vervangen van de gevelvoegen en waar nodig, het plaatsen van extra gevelankers, en het reinigen van gevels en hekwerken;
het schilderen van de houten delen en het herstellen van houtrot voor zover nodig;
het vernieuwen van de dekvloer en de coating van de balkonvloeren;
het aanpassen van de elektra-groepenkasten conform de nieuwe veiligheidsregels;
het schilderen van de wanden van de algemene gangen en het trappenhuis;
het reinigen en behandelen van de marmoleum vloer in de algemene gangen;
et vervangen van de buitenverlichting voor ledverlichting;
het voorafgaand onderzoeken van de aanwezigheid op, en het waar nodig verwijderen van asbest op plaatsen waar bovenstaande werkzaamheden uitgevoerd worden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis toegang tot zijn woning te verschaffen aan medewerkers van Woonzorg dan wel door Woonzorg ingeschakelde derden voor de uitvoering van de volgende renovatiewerkzaamheden in en aan de woning:
het aanbrengen, van buitenaf, van isolatiemateriaal in de spouwmuren;
het vervangen van de ramen voor nieuwe ramen inclusief draaiende delen voorzien van HR++ glas, ZR rooster en tochtstrip;
het verbeteren van de kierdichting van de deuren en ramen die open kunnen;
het isoleren, van buitenaf, van de huidige panelen bij de kozijnen;
het aanbrengen van CO2-gestuurde mechanische ventilatie metCO2-sensor in de woonkamer en hoofdslaapkamer, met handbediening in de keuken, en het toepassen van vochtregeling in de badkamer;
het aanbrengen van zelfregulerende ventilatieroosters in het nieuwe HR++ glas;
het aanbrengen van ventielen op de plafonds in de badkamer en de keuken;
et vervangen van de bestaande dakventilatoren voor ventilatoren met energiezuinige motoren;
het inkorten van de binnendeuren, voor zover nodig (maximaal 2 centimeter);
het aanbrengen van een recirculatie afzuigkap ter plaatse van de keuken;
het aanbrengen van thermostatische radiatorknoppen op plaatsen waar deze nog niet aanwezig zijn, inclusief het (voor zover nodig) opnieuw inregelen van de verwarmingsketel en de radiatoren;
het isoleren van de zich in de kruipruimte bevindende leidingen van de verwarming voor de algemene ruimtes;
het isoleren van CV-leidingen in de meterkast, voor zover deze isolatie nog niet aanwezig is;
het plaatsen van vier zonnepanelen op het dak, die worden aangesloten op de meterkast;
het in een nieuwe kleur schilderen van de kozijnen, gevelranden en de entreedeur;
het voorafgaand onderzoeken van de aanwezigheid op, en het waar nodig verwijderen van asbest op plaatsen waar bovenstaande werkzaamheden uitgevoerd worden.
- [gedaagde] te veroordelen, voor zover dit nodig is voor de hierboven genoemde werkzaamheden, de woning met alle personen en zaken tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonzorg baseert de eis op het volgende. Voldoende aannemelijk is dat de rechter in de bodemzaak zal oordelen dat Woonzorg gerechtigd is om de werkzaamheden uit te voeren en dat [gedaagde] die werkzaamheden moet gedogen. Woonzorg heeft een zwaarwichtig belang bij de uitvoering van de werkzaamheden. De werkzaamheden zullen de woning verduurzamen, dat is ook maatschappelijk van belang. Het is daarnaast in ieders belang dat de noodzakelijke (preventieve) onderhoudswerkzaamheden ook direct worden uitgevoerd. Woonzorg heeft bovendien een spoedeisend belang bij haar eis. In april 2024 wil zij starten met de werkzaamheden.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De vordering van Woonzorg leent zich niet voor een behandeling in kort geding, omdat er om een declaratoir vonnis wordt gevraagd. Daarnaast heeft [gedaagde] in de bodemprocedure de nietigheid van de instemmingsverklaring ingeroepen waardoor het renovatievoorstel niet meer geldig is. Bovendien staan in het renovatievoorstel werkzaamheden die niet onder renovatie vallen en zijn bepaalde (renovatie)werkzaamheden geen verduurzaming. [gedaagde] betwist dan ook de redelijkheid van het renovatievoorstel. [gedaagde] betwist tot slot ook het spoedeisendheid belang van Woonzorg.
4.De beoordeling
De vordering leent zich voor behandeling in kort geding
4.1.
[gedaagde] heeft in de eerste plaats betoogd dat de gevraagde voorziening zich niet leent voor een behandeling in kort geding, omdat Woonzorg om een declaratoir vonnis vraagt. [gedaagde] wordt daarin niet gevolgd. Woonzorg vordert dat [gedaagde] haar gelegenheid geeft om dringende- en renovatiewerkzaamheden aan zijn woning uit te voeren. Bij een eventuele toewijzing van de vordering wordt geen rechtsverhouding tussen partijen vastgesteld die definitief en onomkeerbaar is. Wel spelen de gevolgen een belangrijke rol in de belangenafweging tussen partijen en zal de vordering met terughoudend moeten worden beoordeeld. Dat laatste is onvoldoende om te oordelen dat de vordering zich niet leent voor een behandeling in kort geding.
Woonzorg heeft een spoedeisend belang bij haar eis
4.2.
Uit de door Woonzorg overgelegde planning van de verbouwing volgt dat de inrichting van de bouwplaats en het opbouwen van de steiger zal plaatsvinden in de eerste weken van april 2024. In juni 2024 wil Woonzorg starten met de werkzaamheden bij de woning van [gedaagde] . Het is nog maar de vraag of er op die datum een beslissing in de bodemzaak zal zijn. Ten tijde van het uitbrengen van de kort geding dagvaarding was nog geen datum voor een mondelinge behandeling in de bodemprocedure bepaald. Woonzorg heeft, wetende dat er een procedure ex artikel 7:220 lid 3 BW zou kunnen worden gevoerd, met een dergelijke planning een risico genomen. Woonzorg heeft echter ook voldoende onderbouwd dat uitstel van de werkzaamheden niet alleen voor haar, maar ook voor de bewoners die geen bezwaar hebben tegen de renovatie, grote nadelen heeft. Zij heeft erop gewezen dat de werkzaamheden aan het complex ‘strangsgewijs’ worden uitgevoerd, waarbij de boven elkaar gelegen woningen tegelijk aangepakt moeten worden bij het uitvoeren van onder meer het leidingwerk en de elektra. Uitstel daarvan zou hogere kosten meebrengen en betekenen dat ook andere bewoners (nog) geen profijt van de isolatie- en verduurzamingsmaatregelen zullen hebben. Daar komt bij dat de renovatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van de dringende werkzaamheden die Woonzorg ook wil uitvoeren en waaraan [gedaagde] hoe dan ook moet meewerken. Bovendien kan Woonzorg door alle werkzaamheden in één keer uit te voeren voldoen aan haar verplichting de hinder voor de bewoners in het complex te beperken. Het spoedeisend belang van Woonzorg bij haar vorderingen, is ondanks de tussen partijen lopende bodemprocedure, hiermee gegeven.
[gedaagde] moet gedogen dat de werkzaamheden plaatsvinden
4.3.
Woonzorg voert aan dat de werkzaamheden die zij wil uitvoeren bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. De hiervoor bij r.o. 3.1. onder a tot en met i opgesomde ‘dringende werkzaamheden’ kunnen als (hoofdzakelijk) herstelwerkzaamheden en preventief onderhoud worden aangemerkt en zijn niet primair gericht op toename van het woongenot. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW is een huurder gehouden de verhuurder de gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. Alleen al hierom is [gedaagde] verplicht om mee te werken aan deze werkzaamheden.
4.4.
Dit kan anders zijn bij renovatiewerkzaamheden. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is een huurder verplicht mee te werken aan het (laten) uitvoeren van werkzaamheden wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie van de woning, een redelijk voorstel doet aan de huurder. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
4.5.
Volgens Woonzorg heeft 96% van de huurders ingestemd met de renovatiewerkzaamheden waardoor het voorstel vermoed redelijk te zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het vermoeden dat het voorstel redelijk is, niet geldt omdat hij de instemmingsverklaringen van de bewoners heeft vernietigd. [gedaagde] stelt dat de bewoners onder een verkeerde voorstelling van zaken, dwaling of bedrog hebben ingestemd met het renovatievoorstel van Woonzorg doordat de bewoners verkeerd zijn geïnformeerd over de categorisering van de werkzaamheden. Het antwoord op de vraag of [gedaagde] op goede gronden een beroep op de buitengerechtelijke vernietiging heeft gedaan, kan gelet op het volgende in het midden blijven. Op grond van artikel 3:50 BW en 3:51 BW komt een beroep op de vernietigingsgrond toe aan degene, in wiens belang die grond bestaat. Dat is in dit geval de bewoner die onder verkeerde voorstelling van zaken, dwaling of bedrog heeft ingestemd met het renovatievoorstel van Woonzorg en niet [gedaagde] als derde.
4.6.
Vast staat dat het renovatievoorstel door alle bewoners behalve [gedaagde] is geaccepteerd. Het renovatievoorstel wordt daarmee vermoed redelijk te zijn. De vraag is of het renovatievoorstel redelijk is, moet worden beantwoord aan de hand van de belangenafweging. Het is aan [gedaagde] om in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is en de werkzaamheden niet mogen worden uitgevoerd. [gedaagde] dient in dat kader voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat zijn belang boven dat van Woonzorg en de andere huurders gaat.
4.7.
[gedaagde] heeft bezwaren tegen het plaatsen van HR++ glas en het uitvoeren van isolerende werkzaamheden. Volgens [gedaagde] zorgt HR++ glas voor minder licht in de woning en wordt de woning zowel door het HR++ glas als de isolerende werkzaamheden alleen maar warmer wat slecht is voor zijn gezondheid. Woonzorg voert aan dat de woning door het plaatsen van HR++ glas en door het te isoleren en te ventileren energiezuiniger en comfortabeler wordt gemaakt naar de eisen van de huidige tijd. Het verschil in lichtinval bij HR++ glas ten opzichte van het huidige glas is volgens Woonzorg verwaarloosbaar. Voor zover [gedaagde] de verlichting in zijn woning eerder aan moet zetten door het HR++ glas weegt dit niet op tegen de voordelen van HR++ glas en de isolerende werkzaamheden. Woonzorg heeft terecht aangevoerd dat zowel HR++ glas als de isolatiewerkzaamheden ervoor zorgen dat er minder warmteverlies is in de winter en minder warmteopslag in de zomer waardoor het risico op een warmere woning beperkt wordt. Ook wordt geluidsoverlast van buitenaf beperkt. [gedaagde] heeft niet concreet onderbouwd dat het plaatsen van HR++ glas en het toepassen van isolerende maatregelen en/of materialen leidt tot ernstige gezondheidsklachten. Voor zoveel [gedaagde] nadeel ondervindt van de geplande renovatiewerkzaamheden moet het voorshands voor gehouden worden dat dat nadeel niet opweegt tegen de voordelen van de werkzaamheden en deze dus niet onredelijk zijn.
4.8.
[gedaagde] heeft ook bezwaar gemaakt tegen de mechanische ventilatie en het plaatsen van zonnepanelen. Volgens [gedaagde] vallen deze werkzaamheden niet onder renovatie en heeft Woonzorg niet aangegeven wat de energie besparing is. Ook dit betoog slaagt niet. Er is volgens de Hoge Raad sprake van renovatie als er een verbetering van het woongenot is als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. [1] Woonzorg heeft in het verbetervoorstel ‘Duurzaam Wonen’ toegelicht dat de mechanische ventilatie zorgt voor een betere luchtkwaliteit in de woning en minder energieverbruik heeft en dat de zonnepanelen de woning nog energiezuiniger maken. Deze werkzaamheden kunnen dan ook worden begrepen onder renovatie. Zowel de mechanische ventilatie als de zonnepanelen worden aan de woning toegevoegd en zullen in de regel leiden tot een toename van het woongenot doordat al dan niet gedeeltelijk in de eigen energiebehoefte wordt voorzien. Een bewoner van een woning met een mechanische ventilatie en zonnepanelen zal daardoor minder energieverbruik hoeven af te rekenen met de energieleverancier. Dat Woonzorg niet heeft aangegeven hoeveel energie er wordt bezuinigd met de zonnepanelen en mechanische ventilatie, staat los van de vraag of het voorstel van Woonzorg redelijk is. Het gaat erom of de gevolgen die [gedaagde] van de zonnepanelen en de mechanische ventilatie ondervindt onacceptabel zijn. Daarvan is gelet op hetgeen [gedaagde] heeft gesteld vooralsnog niet gebleken.
4.9.
[gedaagde] heeft zich ook in het algemeen verzet tegen de aanpak van Woonzorg. Volgens [gedaagde] heeft Woonzorg in het voorstel niet duidelijk toegelicht wat de aard van de werkzaamheden zijn, de noodzaak van de medewerking van de huurders en de financiële consequenties van de verhuurder. Ook ontbreekt de omvang en de duur van het project. Nog los van de vraag in hoeverre het belang van [gedaagde] hierdoor zelf in het geding is, geldt dat Woonzorg in het verbetervoorstel ‘Duurzaam Wonen’ wel degelijk de benodigde duidelijkheid over het project heeft gegeven. Uit het verbetervoorstel kan worden afgeleid hoe het project van Woonzorg tot stand is gekomen, waarom zij deze werkzaamheden gaat uitvoeren, de kosten van de werkzaamheden en de mogelijke overlast voor bewoners. Ook staan de werkzaamheden omschreven en heeft zij een uitvoerige planning overgelegd. Daarnaast heeft Woonzorg de bewoners op de hoogte gehouden van de uit te voeren werkzaamheden middels een informatiebijeenkomst en een modelwoning. De door [gedaagde] bedoelde onduidelijkheid levert dan ook geen redelijke grond op om geen volledige medewerking aan de werkzaamheden te verlenen.
4.10.
De overige door [gedaagde] aangevoerde algemene punten blijven onbesproken nu dit geen argumenten zijn ter onderbouwing van zijn stelling dat het renovatievoorstel jegens hem onredelijk is.
Conclusie
4.11.
Uit het vorenstaande volgt dat niet is komen vast te staan dat het renovatievoorstel tegenover [gedaagde] onredelijk is. [gedaagde] is dan ook op basis van de wet gehouden om Woonzorg in staat te stellen de werkzaamheden zoals genoemd in 3.1 uit te (laten) voeren. Voor het geval [gedaagde] geen medewerking zou verlenen, heeft Woonzorg belang bij haar vordering tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van de woning. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.12.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Woonzorg op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 944,72. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonzorg dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis toegang tot zijn woning te verschaffen aan medewerkers van Woonzorg dan wel door Woonzorg ingeschakelde derden voor de uitvoering van de dringende en renovatiewerkzaamheden, zoals beschreven in 3.1;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, om de woning met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden, tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonzorg worden begroot op € 944,72;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken.
35789