Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10378087 CV EXPL 23-6611
datum uitspraak: 19 april 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Syncasso gerechtsdeurwaarders,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. van Egmond,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. van Cortenberghe-van Dam.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 13 oktober 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de akte tevens houdende akte vermeerdering van eis van Havensteder, met producties;
- de mail van 26 januari 2024 van de gemachtigde van [gedaagde 2] , met aanvullende producties;
- de akte van Havensteder, met producties;
- de antwoord akte van de gemachtigde van [gedaagde 1] .
1.2.
Op 30 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Havensteder de heer [persoon A] , werkzaam bij Syncasso. [gedaagde 1] met haar gemachtigde, [gedaagde 2] vergezeld van zijn vader en met zijn gemachtigde.
2.De verdere beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren vanaf 15 december 2020 een woning met een geliberaliseerde huurprijs van Havensteder. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een huurachterstand laten ontstaan. Havensteder wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om de woning te verlaten. Havensteder wil ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de vordering van Havensteder.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de huurachterstand betalen. De kantonrechter stelt de huurachterstand echter vast op een lager bedrag dan Havensteder eist. Dit komt omdat de kantonrechter de bepaling op grond waarvan Havensteder de huurprijs mag verhogen vernietigt omdat deze oneerlijk is. De vernietiging van deze bepaling heeft tot gevolg dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst hebben afgesproken nog steeds geldt.
2.3.
De kantonrechter zal ook de huurovereenkomst ontbinden omdat de hoogte van de huurachterstand dit rechtvaardigt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen daarom ook worden veroordeeld om de woning te ontruimen.
2.4.
De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden. Daarnaast zal ook worden toegelicht waarom de huurovereenkomst wordt ontboden.
Ambtshalve toetsen oneerlijke bepalingen
2.5.
Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet de rechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die toewijzing van de vordering in de weg staan.
De huurprijswijzigingsbepaling waar het in deze zaak om gaat
2.6.
In artikel 5 van de algemene huurvoorwaarden is de huurprijswijziging voor de situatie dat sprake is van geliberaliseerde huur geregeld. Voor zover van belang is daarin bepaald:
“1. (…) en vindt de jaarlijkse huurprijswijziging, steeds per 1 juli, plaats op basis van de ontwikkeling van de inflatie in het afgelopen jaar, vermeerderd met een door de verhuurder jaarlijks vast te stellen opslagpercentage van ten hoogste 5%.
2. De inflatie wordt bepaald door de ontwikkeling gedurende een jaar (…) van het maandprijsindexcijfer volgens de reeks alle huishoudens van de Consumentenprijsindex, op de meest recente tijdbasis vastgesteld en gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
(…)”
2.7.
De huurprijswijziging komt aldus neer op een verhoging op grond van de consumentenprijsindex (CPI) plus een door de verhuurder vast te stellen opslag van ten hoogste 5%.
Wanneer is een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk?
2.8.
De kantonrechter oordeelt dat een wijzigingsbepaling bij geliberaliseerde huur oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen. Voor een nadere toelichting op dit standpunt verwijst de kantonrechter naar de overwegingen 3.4 tot en met 3.8. in de uitspraak van de kantonrechter Rotterdam van 9 februari 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:801).
Algemene uitgangspunten bij een redelijke inschatting van de markt
2.9.
De kantonrechter hanteert als uitgangspunt dat een bepaling die het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de consumentenprijsindex plus een opslag van één procentpunt oneerlijk is. Uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek volgt dat tussen 2000 en 2020 de consumentenprijsindex op jaarbasis gemiddeld 2,7% was terwijl de huren gemiddeld zijn gestegen met 3,2%. Dit maakt dat alles boven de consumentenprijs-index plus een opslag van één procentpunt in beginsel verder gaat dan een redelijke inschatting van de markt (zie eveneens de onder 2.8 genoemde uitspraak).
2.10.
Een huurprijswijzigingsbepaling die verder gaat dan de consumentenprijsindex plus een opslagpercentage van één procentpunt is niet per definitie oneerlijk, maar het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat de huurprijswijzigingsbepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt. Ook kunnen er andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.11.
Havensteder heeft gewezen op het beleid dat zij bij de huurverhogingen van 2021, 2022 en 2023 heeft toegepast, dat zij de huurverhogingen tijdig heeft aangezegd en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhogingen. Uit het overzicht van Havensteder volgt dat zij het volgende beleid heeft gevolgd:
2021
Wettelijke bepaald inflatie + 1% maximaal 2,4%
Beleid Havensteder 1,8%
2022 inflatie +1% 3,3%
Beleid Havensteder 3,3%
2023 CAO-loonontwikkeling + 1% 4,1 %
Beleid Havensteder 4,1%
2.12.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [1]
2.13.
Wel kan een structurele afwijking van wat in de overeenkomst staat maken dat tussen partijen (stilzwijgend) een andere afspraak is gaan gelden. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de (oneerlijke) huurprijswijzigingsbepaling is vervallen en dat de nieuwe afspraak tussen partijen is gaan gelden. Beoordeeld moet dan worden of partijen met deze afwijkende handelwijze hebben bedoeld de overeenkomst te wijzigen of dat (één van) partijen er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de afspraken die op papier stonden niet meer golden. Voorstelbaar is dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek. Indien in dat geval een systematiek is gehanteerd waarbij de verhoging niet hoger kon uitkomen dan de consumentenprijsindex plus één procentpunt is de oneerlijke bepaling vervangen door een eerlijke bepaling.
2.14.
De hiervoor onder 2.13 beschreven situatie doet zich in deze zaak niet voor. De jaarlijkse huurverhoging is immers niet volgens steeds dezelfde systematiek verhoogd. Van een vervanging van de oneerlijke bepaling is daarom geen sprake.
2.15.
Het tijdig aankondigen van de huurverhoging en het feit dat de huurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhoging, heeft niet tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat toch sprake is van een eerlijke bepaling.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.16.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
2.17.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. [2] De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
De hoogte van de huurachterstand
2.18.
Gelet op wat hiervoor staat, vernietigt de kantonrechter in deze zaak de huurprijswijzigingsbepaling omdat deze oneerlijk is. Dit betekent dat de huurprijs van € 1.055,- per maand (exclusief servicekosten) die in de huurovereenkomst staat altijd gelijk is gebleven. In de laatste specificatie van Havensteder is de huurachterstand tot en met januari 2024 berekend op € 8.010,92 (zie productie 1 bij de akte, tevens houdende akte vermeerdering van eis). Uit de brief van 23 april 2021 (zie productie 4 bij de akte) blijkt dat de huurprijs per 1 juli 2021 is verhoogd naar € 1.073,99 (exclusief servicekosten). In de periode van 1 juli 2021 tot en met juni 2022 is dus in totaal € 227,88 (12 x € 18,99) te veel aan huur berekend. Uit de brief van 15 april 2022 (zie productie 4 bij akte) blijkt dat de huurprijs per 1 juli 2022 is verhoogd naar € 1.109,43 (exclusief servicekosten). In de periode is van 1 juli 2022 tot en met juni 2023 is dus in totaal € 653,16 (12 x € 54,43) te veel aan huur berekend. Uit de brief van 18 april 2023 (zie productie 4 bij akte) blijkt dat de huurprijs per 1 juli 2023 is verhoogd naar € 1.154,92 (exclusief servicekosten). In de periode is van 1 juli 2023 tot en met januari 2024 is dus in totaal € 699,44 (7 x € 54,43) te veel aan huur berekend. In totaal is daarom € 1.580,48 te veel aan huur berekend (€ 227,88 + € 653,16 + € 699,92). De kantonrechter stelt de huurachterstand tot en met januari 2024 daarom vast op € 6.430,44 (€ 8.010,92 minus € 1.580,48). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om dit bedrag aan Havensteder te betalen.
Boetebeding
2.19.
In artikel 21.2 van de algemene huurvoorwaarden is een boetebeding opgenomen. Op grond hiervan kan Havensteder bij overtreding door huurder van zijn verplichtingen op grond van de artikelen 8 tot en met 13 een boete in rekening brengen van € 50,- per overtreding.
2.20.
De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is en vernietigt dit beding. De boete geldt namelijk volgens de algemene huurvoorwaarden ook als de huur niet op tijd wordt betaald, maar is veel hoger dan de wettelijke rente. Het beding wijkt daarmee af van de wet in het nadeel van de huurder. Havensteder heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval gerechtvaardigd is.
2.21.
Omdat het boetebeding oneerlijk is, moet het beding volledig buiten toepassing worden gelaten. Evenmin kan aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond. [3] Dit betekent dat Havensteder geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt daarom afgewezen.
Voor het overige geen oneerlijke bepalingen
2.22.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.23.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [4] De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] belang hebben bij een woning, dit belang geldt echter voor alle huurders en weegt in dit geval niet zwaarder dan het belang van Havensteder bij een huurder die op tijd de huurpenningen betaalt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verder geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.24.
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is, omdat zij aanspraak hebben op huurprijsvermindering en er daarom geen sprake meer is van een huurachterstand dan wel de huurachterstand niet meer dan één maand bedraagt, kan dit verweer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in deze procedure niet baten. De vraag of er sprake is van gebreken in de woning en/of die gebreken recht geven op een huurprijsvermindering is in deze procedure niet aan de kantonrechter voorgelegd.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.25.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een gebruiksvergoeding van € 1.060,15 (€ 1.055,- (kale huur) en € 5,15 (servicekosten)) per maand betalen (artikel 7:225 BW). Havensteder heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen
2.26.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Havensteder heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de kans hebben gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief die aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gestuurd staat een te hoog bedrag aan hoofdsom. De brief voldoet dus niet aan de wet.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
2.27.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Havensteder op € 131,58 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 1.186,50 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.967,08. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.28.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Havensteder te betalen € 6.430,44 aan huurachterstand berekend tot en met januari 2024;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] ( [postcode] ) Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om vanaf februari 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 1.060,15 per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.967,08;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
754