Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10922297 CV EXPL 24-3211
datum uitspraak: 21 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
NL Boompjes Property 5 C.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
1.[gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats 1],
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen,
2.[gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats 2],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De eisende partij wordt hierna ‘Boompjes Property’ genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 februari 2024, met bijlagen;
- het antwoord van [gedaagde 2];
- de akte van Boompjes Property van 17 mei 2024.
1.2.
Op 21 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren de gemachtigde van Boompjes Property en [gedaagde 2] aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren een woning en een parkeerplaats van Boompjes Property. Op dit moment is er een huurachterstand. Boompjes Property eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die huurachterstand met rente, buitengerechtelijke incassokosten en de lopende huur betalen. Boompjes Property eist ook dat de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbindt en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning en parkeerplaats verlaten.
2.2.
[gedaagde 2] heeft erkend dat zij de huur tot augustus 2023 moet betalen. Zij vindt niet dat daarna nog huur verschuldigd is, omdat zij sindsdien niet meer in de woning verblijft. [gedaagde 2] heeft dit ook op die manier afgesproken met [gedaagde 1].
2.3.
De kantonrechter wijst een aanzienlijk deel van de vordering toe. Een klein deel van de vordering wijst de kantonrechter af omdat op de huurovereenkomst een aantal oneerlijke bepalingen van toepassing is. De huurachterstand rechtvaardigt nog steeds ontbinding van de overeenkomst. Deze vordering wordt daarom toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
Tegen [gedaagde 1] is verstek verleend
2.4.
[gedaagde 1] is op de juiste wijze opgeroepen, maar niet in de procedure verschenen. Tegen hem is daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wel in de procedure is verschenen, wordt tussen alle partijen één vonnis op tegenspraak gewezen (artikel 140 lid 3 Rv). Dit betekent dat [gedaagde 1] niet in verzet kan komen tegen dit vonnis.
Ook [gedaagde 2] moest de huur blijven betalen
2.5.
Het enkele feit dat [gedaagde 2] de woning op enig moment heeft verlaten en zich daarvan heeft uitgeschreven, betekent niet dat zij geen huur meer hoeft te betalen. Daarmee is de huurovereenkomst namelijk niet beëindigd. Dat [gedaagde 2] met [gedaagde 1] heeft afgesproken dat zij na augustus 2023 geen huur meer hoeft te betalen, ontslaat [gedaagde 2] ook niet van haar verplichting tegenover Boompjes Property. Boompjes Property is namelijk niet gebonden aan een afspraak tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1]. Deze afspraak heeft mogelijk wel tot gevolg dat [gedaagde 2] [gedaagde 1] aansprakelijk kan stellen voor wat zij aan Boompjes Property moet betalen, maar dat gaat buiten het bereik van deze procedure.
De huurverhogingen voor de woning komen te vervallen
2.6.
De kantonrechter stelt voor de woning een lagere huurachterstand vast dan Boompjes Property heeft berekend. De huurverhogingen die Boompjes Property heeft doorgevoerd zijn namelijk niet geldig, omdat de huurprijswijzigingsbepaling uit de overeenkomst oneerlijk is. Dit betekent dat alle huurverhogingen zijn komen te vervallen. De kantonrechter legt hierna uit waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is.
2.7.
De huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk omdat die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op het moment van aangaan van de overeenkomst was te verwachten. [1] Daarbij mag in het algemeen worden aangenomen dat een stijging gelijk aan de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was. Hier gaat het om een opslagpercentage van 5%. Boompjes Property heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom dit opslagpercentage in deze zaak gerechtvaardigd was.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.8.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [2]
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.9.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [3] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.10.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
De huurachterstand bedraagt € 14.549,32
2.11.
Uit de dagvaarding blijkt dat de huurprijs voor de woning per 1 juli 2023 voor het eerst is verhoogd met € 73,39 tot € 1.983,39. In de periode november 2023 tot en met mei 2024 is dus in totaal € 513,73 (7 x 73,39) te veel aan huur berekend voor de woning. De kantonrechter stelt de huurachterstand tot en met mei 2024 daarom vast op € 14.549,32. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om dit bedrag aan Boompjes Property te betalen.
De huurovereenkomsten worden ontbonden
2.12.
De huurovereenkomsten worden ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur niet op tijd hebben betaald (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomsten te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [4] De huurachterstand bedroeg ten tijde van dagvaarding drie maanden en is sindsdien opgelopen. Sinds november 2023 is er zelfs niets meer betaald en er is geen aanleiding om te denken dat de komende huurpenningen in de toekomst wel tijdig zullen worden betaald of de opgelopen achterstand zal worden ingelopen.
2.13.
Omdat de huurovereenkomsten zijn ontbonden, moet [gedaagde 1] de woning en de parkeerplaats met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. [gedaagde 2] heeft de woning en de parkeerplaats al verlaten. Vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding betalen van € 1.910,- per maand voor de woning en € 166,15 per maand voor de parkeerplaats (artikel 7:225 BW). Boompjes Property heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten en rente te betalen
2.14.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de huurovereenkomsten van Boompjes Property staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Boompjes Property daar geen beroep op doen en ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [5] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een boete moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst en de algemene voorwaarden voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Boompjes Property wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.15.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
2.16.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). Omdat [gedaagde 1] niet in de procedure is verschenen zullen hij en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 524,- aan griffierecht, € 406,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt voor het opstellen van de dagvaarding) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.202,47. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. [gedaagde 2] is wel in de procedure verschenen en zal, naast het hiervoor genoemde totaalbedrag, nogmaals een bedrag van € 406,- aan salaris voor de gemachtigde moeten betalen (1 punt voor de zitting).
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Boompjes Property dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Boompjes Property te betalen € 14.549,32;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomsten tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan [adres 1] en de parkeerplaats [adres 2], beide in [plaatsnaam], te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Boompjes Property te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om vanaf 1 juni 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Boompjes Property te betalen € 1.910,- per maand voor de woning en € 166,15 per maand voor de parkeerplaats met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die – zonder het gemachtigdensalaris voor de zitting – aan de kant van Boompjes Property worden begroot op € 1.202,47;
3.5.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van Boompjes Property van € 406,-, bestaande uit het gemachtigdensalaris voor de zitting;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
53954