ECLI:NL:RBROT:2024:5562

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10701369 CV EXPL 23-25167

datum uitspraak: 7 juni 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

EE Accommodations 2 B.V., voorheen StayProjects Group Netherlands B.V.,

vestigingsplaats: Nijkerk,

eiseres,

gemachtigde: mr. G. Hamers,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: Oostvoorne (gemeente Voorne aan Zee),

gedaagde,

gemachtigde: mr. N. Çiçek.

De partijen worden hierna ‘EE’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 4 september 2023, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van de gemachtigde van EE van 8 februari 2024, met bijlage;
de brief van de gemachtigde van EE van 23 februari 2024, met bijlagen;
de akte wijziging van eis van EE van 28 februari 2024, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van EE;
de akte van EE van 28 maart 2024, met bijlagen;
de akte na mondelinge behandeling van [gedaagde] van 25 april 2024.

1.2.

Op 28 februari 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens EE aanwezig mevrouw [persoon A] en mevrouw [persoon B] , bijgestaan door mr. Hamers. Namens [gedaagde] was mr. Çiçek aanwezig.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] heeft van EE woonruimte gehuurd aan de [adres 1] in Oostvoorne. EE heeft deze woning op haar beurt gehuurd van de eigenaar, de heer [persoon C] . EE vordert in deze procedure (nadat zij haar eis heeft gewijzigd) het volgende:

betaling van een huurachterstand van € 14.700,-, berekend tot en met september 2023, en € 2.100,- voor iedere maand na september 2023 tot en met de ontruiming van de woning. Volgens EE heeft [gedaagde] vanaf maart 2023 geen huur meer betaald;

betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 922,-;

betaling van opleveringsschade voor een verwijderde jacuzzi van € 5.632,31. Volgens EE is door of in opdracht van [gedaagde] een jacuzzi die bij de woning hoorde weggehaald, zonder dat hij daarvoor toestemming had. EE vordert de dagwaarde van de jacuzzi;

betaling van herstelkosten in verband met gebrekkige oplevering en schade van in totaal € 13.023,34. Volgens EE moet zij deze kosten maken om de woning weer in de juiste staat te brengen na het vertrek van [gedaagde] .

betaling van beslagkosten van € 2.071,58. EE heeft beslag laten leggen op de bankrekening van [gedaagde] in verband met de onder a en c genoemde vorderingen.

2.2.

[gedaagde] is het niet met de eis eens. Hij vindt dat hij vanaf juni 2023 geen huur meer hoeft te betalen, omdat hij toen uit de woning vertrokken is. Volgens hem was hij genoodzaakt om begin juni 2023 te vertrekken, nadat hij door de [persoon C] is bedreigd. [gedaagde] is daarna nog wel in de woning geweest om spullen op te halen. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] vanaf 16 augustus 2023 geen toegang meer tot de woning had, nadat EE de sloten daarvan heeft vervangen. Partijen hebben daarna nog afgesproken dat [gedaagde] in de week van 9 tot en met 13 oktober 2023 het gehuurde zou leeghalen en schoonmaken. Tot en met mei 2023 zou [gedaagde] de huur hebben betaald. Hij betwist dat de jacuzzi onderdeel was van het gehuurde en dat hij die verwijderd heeft. Van opleveringsschade waarvoor hij aansprakelijk is, is ook geen sprake. De woning bevond zich bij aanvang van de huurovereenkomst in een slechte staat. [gedaagde] heeft de woning juist in een betere staat gebracht.

[gedaagde] moet nog € 11.516,13 aan huur betalen

2.3.

Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Tot het moment van die beëindiging moet [gedaagde] de afgesproken huurprijs aan EE betalen. Partijen verschillen van mening over het moment waarop de huurovereenkomst is geëindigd.

2.4.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst is geëindigd op 16 augustus 2023, de datum waarop EE de sloten van de woning heeft vervangen. Vanaf dat moment heeft zij immers de woning niet meer aan [gedaagde] ter beschikking gesteld en was het dus duidelijk dat beide partijen ervan uitgingen dat de huurovereenkomst was beëindigd. Er is geen reden om te oordelen dat de huurovereenkomst op een eerder moment is geëindigd. [gedaagde] is weliswaar eerder verhuisd, namelijk in juni 2023, maar dat enkele feit heeft niet het einde van de huurovereenkomst tot gevolg gehad.

2.5.

Ook als sprake zou zijn geweest van een bedreiging door [persoon C] aan het adres van [gedaagde] , zoals [gedaagde] stelt, dan zou dat nog niet betekenen dat [gedaagde] vanaf dat moment geen huur meer zou hoeven betalen. Daarvoor zou namelijk ook nodig zijn dat EE zou moeten kunnen worden verweten dat zij niet tegen [persoon C] heeft opgetreden. Dat verwijt kan EE niet worden gemaakt. Uit niets blijkt dat EE van deze actie van [persoon C] , als die al heeft plaatsgevonden, op de hoogte was; niet vooraf en ook niet achteraf. Het ontbreken van een verwijt aan het adres van EE betekent dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op een vermindering van de huurprijs en zeker niet op een vermindering die erop neerkomt dat hij vanaf juni 2023 niet meer hoeft te betalen. Dit alles betekent dat hij tot en met 15 augustus 2023 (het einde van de huurovereenkomst) huur moet betalen.

2.6.

[gedaagde] heeft in deze procedure gesteld dat hij de huurprijs tot en met mei 2023 heeft betaald. Uit het overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat niet. [gedaagde] heeft in mei 2023 wel een maandbedrag betaald, maar EE heeft met haar overzicht voldoende onderbouwd dat die betaling aan de maand februari 2023 moet worden toegerekend. Dat betekent dat er vanaf maart 2023 geen huur meer is betaald.

2.7.

Over de periode van 1 maart 2023 tot en met 15 augustus 2023 bedraagt de verschuldigde huurprijs € 11.516,13 (5 maanden × € 2.100,- en 15/31 dagen × € 2.100,-).

2.8.

[gedaagde] heeft erop gewezen dat hij bij aanvang van de huur een waarborgsom heeft betaald van € 2.100,-. Dat staat vast. De kantonrechter kan deze waarborgsom niet verrekenen met het toe te wijzen bedrag; het is aan EE om de waarborgsom te verrekenen met de diverse nog door [gedaagde] te betalen bedragen.

[gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen

2.9.

De incassokosten die EE vordert worden afgewezen. Omdat [gedaagde] een consument is, had EE een zogenoemde veertiendagenbrief als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW moeten versturen. Uit de door haar overgelegde brieven blijkt niet dat dat is gebeurd.

[gedaagde] moet wettelijke rente betalen

2.10.

De wettelijke rente over de te laat betaalde huur wordt toegewezen zoals door EE gevorderd, omdat zij genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.

[gedaagde] moet de beslagkosten betalen

2.11.

Omdat sprake is van een (forse) betalingsachterstand van [gedaagde] , mocht EE beslag laten leggen. EE heeft haar vordering voldoende onderbouwd en [gedaagde] heeft (verder) geen verweer gevoerd tegen de gevorderde beslagkosten. Het gevorderde bedrag van € 2.071,58 is daarom toewijsbaar.

EE mag bewijzen het verwijderen van de jacuzzi aan [gedaagde] toerekenbaar is

2.12.

EE stelt in deze procedure dat de jacuzzi die onder een open overkapping in de tuin bij de woning stond, door [gedaagde] is verwijderd. [gedaagde] heeft dat betwist. Volgens hem heeft iemand anders (en niet in zijn opdracht) dat gedaan.

2.13.

De kantonrechter oordeelt dat de jacuzzi onderdeel is van het gehuurde. Weliswaar is de jacuzzi niet in de huurovereenkomst genoemd, maar [gedaagde] heeft niet betwist dat de jacuzzi er bij aanvang van de huurovereenkomst stond. EE kan echter alleen aanspraak maken op schadevergoeding vanwege de verwijderde jacuzzi als komt vast te staan dat deze schade aan [gedaagde] toerekenbaar is.

2.14.

Volgens EE is de jacuzzi op 10 augustus 2023 verwijderd. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Op dat moment bestond de huurovereenkomst nog. Hiervoor is immers geoordeeld dat de huurovereenkomst tot en met 15 augustus 2023 heeft geduurd. Hiermee staat vast dat de schade aan het gehuurde tijdens de huurovereenkomst is ontstaan. Een huurder is aansprakelijk voor schade die is te wijten aan een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Lid 2 van artikel 7:218 BW bevat een bewijsvermoeden, dat schade wordt vermoed hierdoor te zijn ontstaan, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat het ontbreken van de jacuzzi schade is die aan de buitenzijde van het gehuurde is ontstaan. Tot de buitenzijde van het gehuurde behoort naar het oordeel van de kantonrechter alles wat zich niet bevindt binnen de buitenmuren van de gebouwen die tot het gehuurde behoren. Gebouwen zijn de woning zelf en een eventuele schuur of andere bijgebouwen, met vier muren en een dak. In dit geval stond de jacuzzi volgens EE zelf onder een open overkapping in de tuin. Deze stond daarom niet in een gebouw, maar maakte – naar verkeersopvattingen – onderdeel uit van de tuin en dus van de buitenzijde van het gehuurde.

2.15.

Omdat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW niet opgaat, is het aan EE om te bewijzen dat het ontbreken van de jacuzzi bij het einde van de huurovereenkomst het gevolg is van een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst door [gedaagde] . De enkele omstandigheid dat [gedaagde] op het moment van verwijdering nog huurder was betekent niet dat daarmee sprake is van een toerekenbaar tekortschieten. Het feit dat [gedaagde] sinds juni 2023 niet meer in de woning is verbleven levert, anders dan EE stelt, geen strijd op met zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De periode dat hij niet in de woning verbleef heeft immers minder dan tweeëneenhalve maand geduurd en er is ook niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] het terrein bij vertrek niet had afgesloten.

2.16.

Als [gedaagde] de jacuzzi zelf heeft verwijderd of dat in zijn opdracht is gedaan, dan is dat wel een toerekenbaar tekortschieten. EE heeft haar stelling, dat de jacuzzi door [gedaagde] of in zijn opdracht is verwijderd, onderbouwd met een verklaring die [persoon C] op 14 augustus 2023 heeft afgelegd bij de politie. [persoon C] heeft daarin verklaard dat er een gezamenlijk toegangshek is voor het terrein van het gehuurde en dat van de buren. De buurman heeft een webcam geïnstalleerd die zicht heeft op dat toegangshek; [persoon C] heeft toegang tot de beelden die met die webcam worden gemaakt. Op 10 augustus 2023 zag [persoon C] via die webcam dat de jacuzzi werd afgevoerd door een werknemer van een bedrijf genaamd Spa Service Center, in aanwezigheid van ene [persoon D] , die het toegangshek sloot nadat de jacuzzi in een busje van Spa Service Center was afgevoerd. Daaruit blijkt echter niet dat [gedaagde] opdracht heeft gegeven aan Spa Service Center of aan [persoon D] om de jacuzzi te verwijderen. Dat betekent dat EE vooralsnog onvoldoende bewijs heeft geleverd van haar stelling dat de jacuzzi door of in opdracht van [gedaagde] is verwijderd. EE wordt daarom in de gelegenheid gesteld om nader bewijs te leveren van de juistheid van die stelling.

EE mag de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bewijzen

2.17.

Over de schoonmaak overweegt de kantonrechter dat onder de opleververplichting van de huurder in ieder geval valt dat de woning bezemschoon wordt opgeleverd. Dit staat zelfs expliciet in de huurovereenkomst. Partijen hebben ook afgesproken dat [gedaagde] de woning in de periode van 9 tot en met 13 oktober 2023 zou ontruimen en schoonmaken. Uit het door EE overgelegde inspectierapport van 13 oktober 2023 blijkt dat [gedaagde] niet aan deze verplichting heeft voldaan. [gedaagde] heeft volstaan met een blote betwisting van de stelling dat hij niet goed had schoongemaakt en dat is niet genoeg om dit rapport terzijde te schuiven. De omstandigheid dat [gedaagde] op 13 oktober 2023 niet bij de eindinspectie is geweest, komt voor zijn rekening. EE mag daarom schoonmaakkosten bij [gedaagde] in rekening brengen. [gedaagde] heeft de hoogte van het door EE gevorderde bedrag niet betwist en daarom wordt dat toegewezen. EE vordert een bedrag van € 1.950,- exclusief btw, te verminderen met een korting van 16,45%. Dit komt neer op een bedrag van € 1.629,22 exclusief btw en dat is € 1.971,36 inclusief btw. Dit bedrag zal in ieder geval worden toegewezen.

2.18.

De kantonrechter oordeelt dat voor het overige niet vast staat dat [gedaagde] de woning op 13 oktober 2023 niet in de juiste staat aan EE heeft opgeleverd, dat wil zeggen:

zonder schades die bij aanvang van de huur niet al aanwezig waren;
zonder onkruid, met gemaaid gras en gesnoeide bomen en struiken.

2.19.

Partijen zijn het over eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Het vermoeden van de tweede zin van artikel 7:224 lid 2 geldt daarom, te weten dat ervan uit wordt gegaan dat [gedaagde] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals die was bij het einde van de huurovereenkomst, tenzij EE het tegendeel bewijst. EE krijgt daarom de gelegenheid om te bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet reeds de tekortkomingen had, die zijn opgesomd in het overzicht dat EE als productie 28 in het geding heeft gebracht. De kantonrechter merkt nu alvast op dat de door EE eenzijdig opgestelde tussentijdse inspectierapporten niet gelden als bewijs. Het gaat erom dat van de schades komt vast te staan dat deze
bij het aangaan van de huurovereenkomstniet aanwezig waren.

2.20.

Hoewel een huurder verplicht is om kleine herstellingen uit te voeren, geldt dit niet voor schades die al aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. De verhuurder moet het gehuurde ook zonder kleine schades ter beschikking stellen. Als er bij aanvang van de huurovereenkomst kleine schades aan het gehuurde zijn, dan ligt de herstelverplichting voor deze schades daarom bij de verhuurder. De mededeling van (de gemachtigde van) [gedaagde] dat in de week van 9 tot en met 13 oktober 2023 ‘voor zover nodig kleine herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd’ mag niet zo worden uitgelegd dat [gedaagde] daarmee de verplichting op zich heeft genomen om deze schades te herstellen, als die reeds aanwezig waren op het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Daar waar het gaat om kleine herstellingen, is het enkele feit dat het om dergelijke herstellingen gaat dus onvoldoende grond om een vordering tot schadevergoeding toe te wijzen.

2.21.

EE heeft ter onderbouwing van de vordering met betrekking tot de tuin een offerte van Frans van den Bos Hoveniers B.V. van 17 oktober 2023 als productie 29 in het geding gebracht. [gedaagde] heeft erop gewezen dat bovenaan die offerte is vermeld dat het zou gaan om het adres [adres 2] en niet om het gehuurde. EE wordt in de gelegenheid gesteld om zich daarover nader uit te laten.

Geen oneerlijke bedingen

2.22.

De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Voortgang procedure

2.23.

De procedure wordt verwezen naar de hierna te noemen rolzitting voor het nemen van een akte door EE. Zij mag zich in die akte uitlaten over het te leveren bewijs (zie overwegingen 2.16 en 2.19) en over de offerte van Frans van den Bos Hoveniers B.V. (overweging 2.21).

2.24.

Direct nadat EE bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde] (tegen)bewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is. Na bewijslevering zal [gedaagde] ook in de gelegenheid worden gesteld om te reageren op de uitlatingen van EE in de bovengenoemde akte.

2.25.

De kantonrechter kan zich voorstellen dat partijen, nu er meer duidelijkheid is gekomen over een aantal posten die wel en niet toewijsbaar zijn en het bewijsrisico, nog met elkaar in overleg willen treden over een minnelijke regeling. Mochten zij daarvoor meer tijd willen, dan staat het hen vrij om nader (langer) uitstel te vragen voor de te nemen akte.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

draagt EE op om te bewijzen dat:

de jacuzzi voor het einde van de huurovereenkomst door of in opdracht van [gedaagde] is verwijderd;

[gedaagde] het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in ontvangst heeft genomen zonder de schades die EE na het einde van de huurovereenkomst zegt te hebben moeten herstellen, zoals genoemd in productie 28 van EE.

schriftelijk bewijs

3.2.

bepaalt dat als EE schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
donderdag 4 juli 2024 om 11.30in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

3.3.

bepaalt dat als EE getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beidepartijen voor de maanden september, oktober en november 2024;

3.4.

wijst erop dat EE na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

3.5.

bepaalt dat als EE op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

uitlating

3.6.

stelt EE in de gelegenheid om bij akte, uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd, een nadere uitleg te geven over de offerte van Frans van den Bos Hoveniers B.V. van 17 oktober 2023, die als productie 29 door EE in het geding is gebracht;

3.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

51909