Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10693938 CV EXPL 23-24677
datum uitspraak: 14 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Estron Beheer B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens en mr. W.Th. van Dijk,
tegen
1.het vastgoed fonds (Immobilien Sondervermögen) Realisinvest Europa,
2. het vastgoed fonds (Immobilien Sondervermögen) REAL I.S. BGV VIII Europa,
3. REAL I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
vestigingsplaats: München (Duitsland),
gedaagden,
gemachtigde: mr. M.E. Voorrips en mr. J.J.D. Boersma.
De partijen worden hierna afzonderlijk ‘Estron’, ‘Realisinvest’, ‘BGV’ en ‘REAL I.S. AG Gesellschaft’ genoemd. Realisinvest, BGV en REAL I.S. AG Gesellschaft worden tezamen aangeduid als ‘gedaagden’.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 augustus 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte wijziging van eis en overlegging aanvullende bijlagen van Estron;
- de akte overlegging aanvullende bijlagen van gedaagden;
- de spreekaantekeningen van Estron;
- de spreekaantekeningen van gedaagden.
1.2.
Op 11 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken, gelijktijdig met de zaak die bij de rechtbank Rotterdam bekend is onder zaaknummer 10427572 CV EXPL 23-9418. Namens Estron zijn verschenen de heer [persoon A] en de heer [persoon B] , bijgestaan door de gemachtigden van Estron als voornoemd. Daarnaast is namens gedaagden verschenen mevrouw [persoon C] . Zij is bijgestaan door de tolken mevrouw K. van den Berg (tolknummer 439) en mevrouw C. Pennings (tolknummer 2117) en de gemachtigden de heer mr. S.R.A. Lucas, de heer mr. J.J.D. Boersma en mevrouw mr. M.J. Bosselaar.
2.De feiten
2.1.
Estron huurt van REAL I.S. AG Gesellschaft, handelend voor rekening van BGV, de bedrijfsruimten ex artikel 7:230a BW, nader bekend als DC4 en DC6, gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B] te Rotterdam.
2.2.
Estron huurt daarnaast van REAL I.S. AG Gesellschaft, handelend voor rekening van Realisinvest, de bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW, nader bekend als DC1-2, gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer C] - [huisnummer E] te Rotterdam.
2.3.
Op de huurovereenkomsten zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, ROZ-model 2015 (hierna: de algemene bepalingen).
2.4.
In artikel 4.5 van de huurovereenkomsten is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 mei zal worden geïndexeerd conform de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen. In de algemene bepalingen staat vermeld:
“
17.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle 8/13 huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
17.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle 8/13 huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
17.2
De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. Die laatst geldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Als dan worden bij die huurprijswijziging de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde kalendermaanden gehanteerd.
17.3
Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
17.4
Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd.(…)”
2.5.
Cushman & Wakefield, zijnde de beheerder van de door Estron gehuurde bedrijfsruimtes, heeft op 17 maart 2022 namens Realisinvest en BGV aan Estron indexatiebrieven gestuurd. Hieruit volgt dat per 1 mei 2022 de huurprijs voor de bedrijfsruimten DC4 en DC6 volgens de Consumentenprijsindex (hierna CPI) alle huishoudens (basisjaar 2015=100), zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: CBS), wordt aangepast van € 2.351.788,64 naar € 2.502.709,87 en de huurprijs voor de bedrijfsruimte DC1-2 van € 1.731.780,08 naar € 1.842.973,17. Beide aanpassingen komen neer op een stijging van 6,42%. Estron heeft bezwaar gemaakt tegen deze huurprijsaanpassingen.
2.6.
Cushman & Wakefield heeft ook op 7 april 2023 namens Realisinvest en BGV indexatiebrieven gestuurd. Hieruit volgt dat per 1 mei 2023 de huurprijs voor de bedrijfsruimten DC4 en DC6 volgens de CPI alle huishoudens (basisjaar 2015=100), zoals gepubliceerd door het CBS, wordt aangepast van € 2.502.790,87 naar € 2.692.472,39 (zijnde een stijging van 7,58%) en de huurprijs voor de bedrijfsruimte DC1-2 van € 1.842.973,17 naar € 1.982.648,43 (zijnde een stijging van 8,07%). Estron heeft ook tegen deze huurprijsaanpassingen bezwaar gemaakt.
2.7.
Met ingang van juni 2023 hanteert het CBS een nieuwe methode voor het meten en verwerken van energieprijzen in de CPI (hierna: de nieuwe rekenmethode). Deze vervangt de oude methode (hierna: de oude rekenmethode). In de oude rekenmethode voor energieprijzen werden alleen gegevens gebruikt van nieuwe contracten die huishoudens bij energieleveranciers afsluiten, terwijl in de nieuwe rekenmethode ook gegevens van lopende contracten zijn meegenomen. De tot juni 2023 door het CBS gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie zijn door het CBS niet herzien.
3.Het geschil
3.1.
Estron eist samengevat:
I. voor recht te verklaren dat het maandprijsindexcijfer volgens de CPI, voor de maanden gelegen in de periode januari tot en met december 2022, een overschatting van de inflatie in zich heeft;
II. voor recht te verklaren dat een aanpassing van de huurprijs, per datum gelegen in 2022, op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI reeks alle huishoudens (basisjaar 2015 = 100), gepubliceerd door het CBS en berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, leidt tot een huurprijsaanpassing die meer omvat dan enkel het neutraliseren van geldontwaarding en daarmee tot een overcompensatie van gedaagden;
III. voor recht te verklaren dat de indexeringen met ingangsdatum in het jaar 2022, alsook de indexeringen met ingangsdatum in de jaren nadien, dienen plaats te vinden conform ‘de nieuwe methode’ zoals gehanteerd door het CBS, waarbij heeft te gelden dat indien het CBS bekendmaking van het prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan opnieuw wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd;
IV. BGV, althans de verhuurder van Estron, te veroordelen om aan Estron te betalen
€ 132.829,19, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, met rente;
V. BGV, althans de verhuurder van Estron, te veroordelen om aan Estron te betalen
€ 19.924,38 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
VI. gedaagden te veroordelen in de proceskosten met rente;
VII. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Estron is het niet eens met de door gedaagden in 2022 en 2023 doorgevoerde huurprijsindexeringen. Estron stelt zich op het standpunt dat vanaf 2022 de nieuwe rekenmethode van het CBS voor de berekening van de CPI dient te worden toegepast en dat het door Estron vanaf 2022 te veel betaalde aan huur dient te worden gerestitueerd.
3.3.
Estron baseert haar vorderingen primair op de uitleg van de huurovereenkomsten, subsidiair op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW), meer subsidiair op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) en uiterst subsidiair op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). De vorderingen tot terugbetaling van teveel betaalde bedragen, worden mede gebaseerd op onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) en ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW).
3.4.
Ter onderbouwing van het voorgaande stelt Estron - kort samengevat - dat doel van de tussen partijen overeengekomen huurprijsindexering is, het neutraliseren van geldontwaarding. De door het CBS gehanteerde oude rekenmethode voor de CPI is niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie, omdat sprake is van een overschatting van de inflatie. Dit heeft ertoe geleid dat Estron in 2022 is geconfronteerd met een forse huurprijsverhoging, die niet wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie. Hiermee is sprake van een verkapte huurprijsverhoging, hetgeen niet overeen stemt met het doel van de overeengekomen indexeringsbepalingen. Of over een langere periode gemeten uiteindelijk een uitmiddeling zal plaatsvinden, moet bovendien nog worden bezien.
3.5.
Gedaagden zijn het er niet mee eens dat de huurprijsindexatie voor de jaren 2022 en 2023 moet worden aangepast aan de nieuwe rekenmethode van het CBS.
3.6.
Partijen zijn grote professionele partijen die op basis van contractsvrijheid langlopende huurovereenkomsten met elkaar zijn aangegaan. Voor wat betreft de jaarlijkse huurprijsindexering is overeengekomen dat een berekeningsmethode op basis van de CPI, zoals berekend door het CBS, wordt gebruikt. De berekeningsmethode doet recht aan het belang van alle partijen en wordt al decennia in ROZ-huurcontracten gebruikt. Afwijkende afspraken met betrekking tot de huurprijsindexering hebben partijen niet gemaakt. Doel van de indexatiebepaling is niet (louter) het neutraliseren van geldontwaarding. De indexatiebepaling is een marktconforme optelsom van commerciële en praktische afspraken. De gemaakte afspraken zijn helder, bieden rechtszekerheid en van enige leemte is geen sprake. Estron is gebonden aan de gemaakte afspraken en dient deze na te komen.
3.7.
Bij de afgesproken berekeningsmethode kunnen beide partijen te maken krijgen met een relatief hoge of lage stijging van de CPI. Dit behoort tot het ondernemersrisico en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Bovendien zijn ook gedaagden als gevolg van de hoge CPI-cijfers geconfronteerd met flinke kostenstijgingen.
3.8.
CBS heeft vanaf juni 2023 weliswaar haar berekeningsmethode aangepast, maar dit betekent niet dat de oude berekeningsmethode ‘onjuist’ of ‘evident fout’ was en dat dit tot een aanpassing (met terugwerkende kracht) van de huurprijsindexatie moet leiden. Het CBS heeft er bewust voor gekozen om de CPI volgens de nieuwe berekeningsmethode niet met terugwerkende kracht in gebruik te nemen. De nieuwe rekenmethode leidt ook niet per definitie tot een lagere CPI. De CPI volgens de gepubliceerde en de nieuwe rekenmethode komen per juni 2023 op hetzelfde niveau uit. De CPI – en daarmee de huurprijs – middelt uiteindelijk dan ook uit. Per oktober 2024 lopen de huurprijzen, ongeacht de gebruikte berekeningsmethode, weer gelijk.
4.De beoordeling
4.1.
Vaststaat dat REAL I.S. AG Gesellschaft de huur met betrekking tot de door Estron gehuurde bedrijfsruimten, conform het vermeld staande in artikel 4.5 van de huurovereenkomsten en de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen, per 1 mei 2022 heeft geïndexeerd met een percentage van 6,42% en per 1 mei 2023 met een percentage van 8,07 % respectievelijk 7,58%.
4.2.
De vraag die in deze procedure – kort gezegd - voorligt is of er in dit geval aanleiding bestaat om van de in 2022 en 2023 doorgevoerde huurprijsindexeringen af te wijken. De kantonrechter ziet daar geen reden toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Uitleg van de huurovereenkomsten
4.3.
Estron heeft zich primair op het standpunt gesteld dat uitleg van het bepaalde in artikel 4.5 van de huurovereenkomsten en de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen met zich brengt dat partijen daarmee enkel hebben bedoeld om de geldontwaarding te compenseren. Het overeengekomen middel om dit door partijen beoogde doel te bereiken leidt voor de jaren 2022 en 2023 tot overcompensatie van gedaagden en past volgens Estron niet binnen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen van de huurovereenkomsten. Volgens Estron dient voor wat betreft deze jaren (en ook voor de jaren nadien) een aanpassing van de huurprijs conform de nieuwe rekenmethode van het CBS plaats te vinden. De kantonrechter volgt Estron niet in dit standpunt. Dit baseert de kantonrechter op het volgende.
4.4.
De contractuele rechtsverhouding tussen partijen wordt in de eerste plaats beheerst door hetgeen partijen met elkaar zijn overeengekomen. Bij de vraag wat partijen zijn overeengekomen is van belang de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Ook komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan onder meer van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van de partijen kan worden verwacht. [1]
4.5.
Uit de bewoordingen van artikel 4.5 van de huurovereenkomsten volgt dat de huurprijs jaarlijks per 1 mei wordt aangepast overeenkomstig de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen. Daarnaast volgt uit artikel 17.1 van de algemene bepalingen dat partijen voor wat betreft de aanpassing van de huurprijs aansluiten bij de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI, zoals gepubliceerd door het CBS. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de bewoordingen van de huurovereenkomsten en de algemene bepalingen voor wat betreft de huurprijsindexatie op zichzelf duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar.
4.6.
Aan deze taalkundige betekenis kent de kantonrechter in de gegeven omstandigheden een groot gewicht toe. Daarbij is onder meer van belang dat de huurovereenkomsten zijn aan te merken als commerciële contracten die zijn gesloten tussen grote professionele partijen. Deze partijen hebben er (welbewust) voor gekozen om voor wat betreft de huurprijsindexatie aan te sluiten bij het (standaard) ROZ-model huurovereenkomst met het indexatiebeding in artikel 4.5 en de uitwerking daarvan in de algemene bepalingen. Over de inhoud van deze bepalingen hebben de betrokken partijen niet (apart) onderhandeld. Partijen hadden de vrijheid om ervoor te kiezen aan te sluiten bij een ander indexcijfer, maar hebben dat niet gedaan.
4.7.
De stelling van Estron dat de partijbedoeling bij de overeengekomen indexatiebepalingen louter is geweest het neutraliseren van geldontwaarding, is door gedaagden gemotiveerd betwist. Estron heeft die stelling niet onderbouwd. Dat partijen dat bedoeld zouden hebben blijkt niet uit de huurovereenkomsten en de algemene bepalingen zelf. Partijen zijn geen van artikel 17.1 van de algemene bepalingen afwijkende afspraken overeengekomen die daarop duiden. In de huurovereenkomsten en algemene bepalingen is bijvoorbeeld niet vermeld dat indien het gekozen indexcijfer geen goede weergave biedt van de inflatie, er een ander indexcijfer dient te worden toegepast. Ook zijn partijen geen (maximum) cap overeengekomen dan wel een regeling met een staffel, terwijl dit onder professionele partijen in de huurmarkt niet geheel ongebruikelijk is. Partijen zijn daarentegen wel overeengekomen dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende (artikel 17.2 van de algemene bepalingen). Ook is door Estron geen correspondentie overgelegd van voor het sluiten van de huurovereenkomsten waaruit de door haar gestelde partijbedoeling volgt.
4.8.
Partijen hebben naar het oordeel van de kantonrechter voor wat betreft de huurprijsindexatie duidelijke afspraken met elkaar gemaakt en zich aldus gecommitteerd aan een objectieve prijsindexatiemethode op basis waarvan met de maandprijsindexatiecijfers van het CBS wordt meebewogen. Daarbij kan de indexatie zowel hoog als laag uitvallen en partijen hebben hiermee een bepaald (ondernemers)risico aanvaard.
4.9.
Uit artikel 17.4 van de algemene bepalingen volgt dat wanneer het CBS de basis van de berekening van het prijsindexcijfer aanpast, daarbij door partijen zal worden aangesloten. De door het CBS gepubliceerde cijfers zijn pas met ingang van juni 2023 op de nieuwe rekenmethode gebaseerd. Voor toepassing van de nieuwe rekenmethode op de per 1 mei 2022 en 1 mei 2023 doorgevoerde indexeringen ziet de kantonrechter op basis van de uitleg van de huurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen dan ook geen aanleiding.
Geen aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid
4.10.
Subsidiair heeft Estron zich erop beroepen dat sprake is van een leemte in de huurovereenkomsten, in die zin dat partijen niet zijn overeen gekomen hoe moet worden geïndexeerd wanneer sprake is van een overschatting van de inflatie. De huurovereenkomsten dienen volgens Estron op grond van de redelijkheid en billijkheid te worden aangevuld, waarbij indexering enkel dient plaats te vinden aan de hand van de daadwerkelijke inflatie. Volgens Estron moet daarvoor worden aangesloten bij de nieuwe rekenmethode van het CBS. Van een leemte die moet worden aangevuld is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
4.11.
Uit artikel 6:248 lid 1 BW volgt dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen gevolgen heeft, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. In het geval dat de rechtsverhouding tussen partijen een leemte laat, kunnen de redelijkheid en billijkheid een aanvullende bron van rechten en verplichtingen zijn. Een dergelijke leemte kan aan de orde zijn als partijen ten aanzien van een bepaald onderdeel van de overeenkomst geen wilsovereenstemming hebben bereikt of als zij een bepaald probleem ongeregeld hebben gelaten, terwijl ook de wet en gewoonte niet in een oplossing voorzien. Het enkele feit dat sprake is van een leemte betekent niet zonder meer dat de overeenkomst moet worden aangevuld. Voor de toepassing van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid zal een belang aanwezig moeten zijn.
4.12.
Dat partijen over een bepaald onderdeel van de huurovereenkomsten geen wilsovereenstemming hebben bereikt, is de kantonrechter niet gebleken. Partijen zijn een jaarlijkse huurprijsaanpassing overeengekomen en hebben wilsovereenstemming bereikt over de wijze waarop de hoogte van deze huurprijsaanpassing wordt berekend, te weten volgens de CPI zoals gepubliceerd door het CBS. Partijen zijn daarop geen uitzonderingen overeengekomen en hebben voorts afgesproken dat voor zover het CBS haar rekenmethode wijzigt, vanaf dat moment zoveel als mogelijk bij deze nieuwe rekenmethode wordt aangesloten. Uit de huurovereenkomsten volgt dan ook dat de wil van partijen erop was gericht om (onder alle omstandigheden) aan te blijven sluiten bij de door het CBS gepubliceerde cijfers.
4.13.
Dat door partijen enkel was beoogd om voor wat betreft de huurprijsaanpassing aan te sluiten bij de daadwerkelijke inflatie is door gedaagden gemotiveerd betwist en in rechte niet komen vast te staan. Ook van het ongeregeld laten van een probleem, te weten wanneer de gepubliceerde cijfers van het CPI niet (volledig) aansluiten bij de daadwerkelijke inflatie, is dan ook niet gebleken.
Geen onvoorziene omstandigheden
4.14.
Estron heeft meer subsidiair betoogd dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Daartoe heeft Estron aangevoerd dat de overeengekomen methode om te komen tot een huurprijsaanpassing tot een hoger bedrag heeft geleid dan nodig is om geldontwaarding te neutraliseren en dat daarmee de waardeverhouding van de huurprijsindexatiebepaling ernstig verstoord is geraakt. Volgens Estron kan de onjuistheid van de berekeningsmethodiek niet voor haar rekening komen. Ook deze stelling treft naar het oordeel van de kantonrechter geen doel.
4.15.
In artikel 6:258 BW is dwingendrechtelijk bepaald dat de rechter op vordering van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
4.16.
Van een onvoorziene omstandigheid is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval geen sprake. Door voor wat betreft de huurprijsaanpassing aan te sluiten bij de CPI van het CBS hebben partijen in de huurovereenkomsten een voorziening opgenomen voor de situatie dat prijzen stijgen en sprake is van inflatie. Door geen maximum percentage op te nemen voor de huurprijsaanpassing hebben partijen bovendien ook de mogelijkheid open gehouden dat in geval van een erg hoge inflatie de huurprijs met datzelfde hoge percentage wordt aangepast.
4.17.
Partijen hebben er daarnaast in de huurovereenkomsten in voorzien dat wanneer het CBS de basis van de berekening van het prijsindexcijfer aanpast, door partijen een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter ook de mogelijkheid van het intreden van de omstandigheid, inhoudende dat het CBS haar berekeningsmethode voor wat betreft de prijsontwikkelingen verfijnt, en daarmee ook de maatstaf voor de inflatie nauwkeuriger weergeeft, (stilzwijgend) in de huurovereenkomsten verdisconteerd. Daarbij hebben partijen geen aanleiding gezien om overeen te komen dat de nieuwe berekeningsmethode met terugwerkende kracht dient te worden toegepast.
4.18.
Hoewel de oude berekeningsmethode van het CBS ten opzichte van de nieuwe berekeningsmethode in ieder geval voor wat betreft de in 2022 doorgevoerde huurprijsindexeringen forse huurprijsaanpassingen voor Estron met zich hebben gebracht, maakt deze omstandigheid bovendien nog niet dat gedaagden geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten mochten verwachten. In dit kader wordt erop gewezen dat aan dit vereiste niet spoedig is voldaan: redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord. Afwijking daarvan wordt slechts bij hoge uitzondering toegelaten. Estron heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat deze uitzondering zich in dit specifieke geval voor doet.
Geen derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid
4.19.
Uiterst subsidiair heeft Estron een beroep gedaan op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Daartoe heeft Estron onder meer gesteld dat onverkorte toepassing van de oude rekenmethode van de CPI van het CBS een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het te hoge indexcijfer wordt weliswaar uiteindelijk (deels) gecorrigeerd, waardoor op enig momenteel het nadeel voor Estrom (deels) wordt opgeheven, maar dat neemt niet weg dat over een periode van een jaar een te hoge huurprijs is betaald. Ook dit beroep van Estron slaagt niet.
4.20.
Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Of redelijkheid en billijkheid aan een beroep op een contractueel beding in de weg staan, hangt af van tal van omstandigheden, zoals de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen en de wijze waarop het beding tot stand is gekomen.
De rechter moet bij de toepassing hiervan de nodige terughoudendheid in acht nemen.
4.21.
In 2022 en 2023 zijn de huurprijsindexeringen overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.5 van de huurovereenkomsten en de artikelen 17.1 tot en met 17.3 van de algemene bepalingen berekend. Vaststaat dat Estron in 2022 met name als gevolg van de sterk stijgende energieprijzen, en met de toepassing van de oude rekenmethode van het CBS, met een hoog indexcijfer en daarmee een forse huurprijsverhoging is geconfronteerd. Weliswaar wordt de huurprijsstijging op de lange termijn (grotendeels) weer gecorrigeerd, maar dit neemt niet weg dat Estron met name voor wat betreft het jaar 2022 nadeel heeft geleden.
4.22.
Hoewel evident is dat Estron nadeel heeft geleden ziet de kantonrechter, in aanmerking nemende de omstandigheden van dit geval, geen grond om te oordelen dat de in 2022 en 2023 doorgevoerde huurprijsindexeringen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Uitgangspunt is namelijk dat partijen gebonden zijn aan hetgeen zij met elkaar hebben afgesproken. Dit geldt in het onderhavige geval des te meer nu Estron als grote professionele partij is aan te merken en partijen duidelijke afspraken met elkaar hebben gemaakt. Partijen zijn overeengekomen om voor wat betreft de huurprijsindexatie aan te sluiten bij de CPI zoals gepubliceerd door het CBS en zijn daarbij geen cap overeengekomen. Met deze afspraken hebben partijen een zeker (ondernemers)risico aanvaard. De bedragen waarmee de huurprijzen in 2022 zijn verhoogd zijn weliswaar fors te noemen, maar hier staat ook weer tegenover dat Estron grote bedrijfsruimtes huurt met een hoge jaarlijkse huurprijs. Een verhoging met enkele procenten levert dan ook al gauw een forse huurprijsstijging op.
4.23.
Daarnaast geldt dat de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die maken dat een als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is op Estron rust. Estron heeft echter slechts in algemeenheden aangegeven de doorgevoerde huurprijsindexeringen onaanvaardbaar te vinden. Daarbij is zij niet tot nauwelijks ingegaan op de specifieke omstandigheden van haar geval en op welke onaanvaardbare gevolgen die de doorgevoerde huurprijsindexeringen voor Estron zouden hebben (gehad).
4.24.
Estron heeft aan het slot van de mondelinge behandeling weliswaar nog (zeer summier) aangegeven dat de doorgevoerde huurprijsindexeringen grote impact op haar bedrijfsvoering hebben gehad en dat zij zelfs een van haar bedrijven heeft moeten verkopen, maar een onderbouwing van deze stelling ontbreekt. Als redenen voor het verkopen van haar bedrijf heeft Estron bovendien ook aangevoerd de gevolgen van de Brexit en de coronapandemie. Onduidelijk is dan ook gebleven wat precies de gevolgen van de huurprijzen voor de bedrijfsvoering van Estron zijn geweest en in hoeverre dit daadwerkelijk tot (serieuze) financiële problemen heeft geleid.
De vorderingen van Estron worden afgewezen
4.25.
De door Estron onder I en II gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen omdat een (afzonderlijk) belang van Estron hierbij ontbreekt. De door Estron onder III gevorderde verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen. Voor zover deze verklaring voor recht ziet op de jaren 2022 en 2023 ontbreekt namelijk een grondslag om van de nieuwe rekenmethode uit te gaan. Een belang bij deze verklaring voor recht voor wat betreft de huurprijsindexeringen in de jaren na 2023 is daarnaast niet aanwezig. Uit het vermeld staande in de artikelen 17.1 en 17.4 van de algemene bepalingen volgt al dat van de door het CBS gepubliceerde CPI-cijfers wordt uitgegaan, alsook dat indien de basis van de berekening van het CBS wijzigt daarbij zoveel als mogelijk zal worden aangesloten. Door gedaagden is ook niet betwist dat vanaf juni 2023 van de door het CBS gepubliceerde CPI-cijfers zal worden uitgegaan (welke zijn gebaseerd op de nieuwe rekenmethode).
4.26.
Gedaagden hebben de huurprijzen in 2022 en 2023 geïndexeerd conform het bepaalde in de huurovereenkomsten en voor afwijking daarvan bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen grondslag. Door Estron is dan ook niet te veel aan huur betaald. Een grondslag voor restitutie ontbreekt dan ook. De vordering onder IV wordt dus eveneens afgewezen. Voor toewijzing van de onder V gevorderde buitengerechtelijke kosten bestaat gelet op het voorgaande evenmin aanleiding.
Estron moet de proceskosten betalen
4.27.
Estron moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van gedaagden op € 1.900,- aan salaris voor de gemachtigden (2 punten x € 950,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.035,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.28.
Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Estron af;
5.2.
veroordeelt Estron in de proceskosten, die aan de kant van gedaagden worden begroot op € 2.035,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
495