Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10427572 CV EXPL 23-9418
datum uitspraak: 14 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Estron Beheer B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens en mr. W.Th. van Dijk,
tegen
Realisinvest Europa Gorinchem Coöperatief U.A.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
BGV VIII Europa Deventer Coöperatief U.A.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
gedaagden,
gemachtigde: mr. M.E. Voorrips en mr. J.J.D. Boersma.
De partijen worden hierna afzonderlijk ‘Estron’, ‘Realisinvest’ en ‘BGV’ genoemd. Realisinvest en BGV worden tezamen aangeduid als ‘gedaagden’.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 maart 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte wijziging van eis en overlegging aanvullende bijlagen van Estron;
- de akte overlegging aanvullende bijlagen van gedaagden;
- de spreekaantekeningen van Estron;
- de spreekaantekeningen van gedaagden.
1.2.
Op 11 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken, gelijktijdig met de zaak die bij de rechtbank Rotterdam bekend is onder zaaknummer 10693938 CV EXPL 23-24677. Namens Estron zijn verschenen de heer [persoon A] en de heer [persoon B] , bijgestaan door de gemachtigden van Estron als voornoemd. Daarnaast is namens gedaagden verschenen mevrouw [persoon C] . Zij is bijgestaan door de tolken
mevrouw K. van den Berg (tolknummer 439) en mevrouw C. Pennings (tolknummer 2117) en de gemachtigden de heer mr. S.R.A. Lucas, de heer mr. J.J.D. Boersma en mevrouw
mr. M.J. Bosselaar.
2.Het geschil
2.1.
Estron eist samengevat:
I. voor recht te verklaren dat het maandprijsindexcijfer volgens de CPI, voor de maanden gelegen in de periode januari tot en met december 2022, een overschatting van de inflatie in zich heeft;
II. voor recht te verklaren dat een aanpassing van de huurprijs, per datum gelegen in 2022, op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (hierna: CPI) reeks alle huishoudens (basisjaar 2015 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: CBS) en berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, leidt tot een huurprijsaanpassing die meer omvat dan enkel het neutraliseren van geldontwaarding en daarmee tot een overcompensatie van gedaagden;
III. voor recht te verklaren dat de indexeringen met ingangsdatum in het jaar 2022, alsook de indexeringen met ingangsdatum in de jaren nadien, dienen plaats te vinden conform ‘de nieuwe methode’ zoals gehanteerd door het CBS, waarbij heeft te gelden dat indien het CBS bekendmaking van het prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan opnieuw wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd;
IV. BGV, althans de verhuurder van Estron, te veroordelen om aan Estron te betalen
€ 132.829,19, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, met rente;
V. BGV, althans de verhuurder van Estron, te veroordelen om aan Estron te betalen
€ 19.924,38 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
VI. gedaagden te veroordelen in de proceskosten met rente;
VII. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.2.
Estron baseert de eis op het volgende. Estron huurt van BGV en Realisinvest bedrijfsruimten ex artikel 7:230 BW, gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B] respectievelijk [huisnummer C] - [huisnummer D] te Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimten). Op de huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW ROZ-model 2015 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing.
2.3.
Uit de huurovereenkomsten en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen volgt dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI reeks alle huishoudens (2006=100) gepubliceerd door het CBS. Met deze indexeringsbepalingen is bedoeld om de toekomstige geldontwaarding op de vastgestelde huurprijs te neutraliseren.
2.4.
Estron is het niet eens met de vanaf 2022 door gedaagden doorgevoerde huurprijsindexeringen. De door het CBS tot dan toe gehanteerde berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de CPI is namelijk niet geschikt gebleken. Bij deze berekeningsmethode is sprake van een overschatting van de inflatie, wat leidt tot overcompensatie van gedaagden als verhuurders c.q. een verkapte huurprijsverhoging. Niet voor niets is door het CBS inmiddels ook een nieuwe rekenmethode ontwikkeld. Omdat gedaagden weigeren de vanaf 2022 doorgevoerde huurprijsindexeringen aan te passen, vordert Estron in deze procedure diverse verklaringen voor recht en gedeeltelijke terugbetaling van de betaalde huurprijs.
2.5.
Gedaagden zijn het niet eens met de eis en verzoeken om Estron primair in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair om de vorderingen van Estron af te wijzen, met veroordeling van Estron in de proceskosten te vermeerderen met rente. Op het verweer van gedaagden wordt, voor zover hierna van belang, onder de beoordeling ingegaan.
3.De beoordeling
Estron is niet-ontvankelijk in haar vorderingen
3.1.
Het meest verstrekkende verweer van gedaagden is dat Estron niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Daartoe hebben gedaagden - kort gezegd - aangevoerd dat niet zij, maar REAL I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement (“REAL I.S. AG Gesellschaft”) , handelend voor rekening van de vastgoed fondsen Realisinvest Europa en Real I.S. BGV VIII Europa, als verhuurder bij de huurovereenkomsten is aan te merken.
3.2.
Estron is naar het oordeel van de kantonrechter niet-ontvankelijk in haar vorderingen. Gedaagden hebben gesteld en met stukken onderbouwd dat REAL I.S. AG Gesellschaft, voor rekening van de vastgoedfondsen Realisinvest Europa en Real I.S. BGV VIII Europa, het tijdelijk recht van ondererfpacht van de bedrijfsruimten heeft gekocht en per 1 november 2019 geleverd heeft gekregen. Daarmee is REAL I.S. AG Gesellschaft van rechtswege verhuurder van de bedrijfsruimten geworden. Estron heeft erkend dat van een vergissing sprake is geweest, waarna zij alsnog REAL I.S. AG Gesellschaft, Realisinvest Europa en Real I.S. BGV VIII Europa heeft gedagvaard en een nieuwe procedure bij de rechtbank Rotterdam aanhangig heeft gemaakt (bij de rechtbank Rotterdam bekend onder zaaknummer 10693938 CV EXPL 23-24677).
3.3.
Omdat de vorderingen van Estron zich richten tot de verhuurder van de huurovereenkomsten van de bedrijfsruimten en gedaagden niet als verhuurders bij deze huurovereenkomsten zijn aan te merken, moet geconcludeerd worden dat Estron de verkeerde partijen heeft gedagvaard.
Estron moet de proceskosten betalen
3.4.
Estron moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv).
Het lag op de weg van Estron als eisende partij om vooraf goed onderzoek te verrichten en tot dagvaarding van de juiste partijen over te gaan. De omstandigheid dat zij de verkeerde partijen in de procedure heeft betrokken kan dan ook niet aan gedaagden worden tegengeworpen. Gedaagden waren bovendien niet gehouden om akkoord te gaan met een partijwisseling.
3.5.
De kantonrechter acht voor wat betreft de proceskosten wel reden aanwezig om te volstaan met toekenning van slechts 1 punt aan gemachtigdensalaris. In dit kader is van belang dat de gemachtigden van gedaagden ook optreden als gemachtigden voor de gedaagden in de procedure met zaaknummer 10693938 CV EXPL 23-24677. De inhoud van de dagvaardingen in de beide procedures zijn (nagenoeg) identiek en ook het daartegen door de gedaagden in de beide procedures bij conclusie van antwoord en ter mondelinge behandeling gevoerde inhoudelijke verweer komt (nagenoeg) overeen. De gedaagden in de beide procedures maken bovendien onderdeel uit van hetzelfde concern en er heeft een gecombineerde mondelinge behandeling plaatsgevonden. De kantonrechter gaat er gelet op het voorgaande dan ook vanuit dat de gemachtigden van gedaagden, afgezien van het niet-ontvankelijkheidsverweer, in deze procedure niet of nauwelijks extra werkzaamheden hebben hoeven te verrichten.
3.6.
De kantonrechter begroot de proceskosten aan de kant van gedaagden op 1 punt gemachtigdensalaris van € 950,- en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.085,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verklaart Estron niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
4.2.
veroordeelt Estron in de proceskosten, die aan de kant van gedaagden worden begroot op € 1.085,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
4.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
495