Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/630656 / HA ZA 21-1103
Vonnis van 24 april 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. A.C.P.M. van Dun te Tilburg,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMPIRE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.J. Wagemans te Nijmegen,
Partijen worden hierna [eiser] en Ampire genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis in de incidenten van 6 april 2022, en de daarin genoemde processtukken,
de conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie van Ampire, met 48 producties,
de beslagstukken van [eiser],
de akte vermeerdering van eis in conventie tevens houdende akte overlegging producties van [eiser], met producties 51 tot en met 75,
het verzoek ex artikel 22 Rv van [eiser], met één bijlage,
de conclusie van repliek in conventie tevens houdende akte vermeerdering van eis in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie van [eiser], met producties 51 tot en met 75,
de conclusie van dupliek in conventie van Ampire, met producties 49 tot en met 59,
de conclusie van dupliek in reconventie tevens houdende akte inbrengen producties in conventie en reconventie van [eiser], met producties 76 tot en met 89,
de brief van 16 mei 2023 van de rechtbank, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
de akte wijziging c.q. vermeerdering van eis van [eiser], met producties 90 tot en met 92,
de mondelinge behandeling van 3 oktober 2023, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt,
de spreekaantekeningen van [eiser].
1.2.
Aanvankelijk was Baljon & Mora Makelaars B.V. ook als gedaagde partij in de procedure betrokken, maar de procedure tegen deze partij is op 11 december 2023 doorgehaald.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ampire is een projectontwikkelaar. Zij heeft op 13 september 2019 een vrijstaande woning aan [adres] gekocht en in eigen beheer verbouwd. Na de verbouwing heeft Ampire de woning te koop gezet voor een vraagprijs van € 1.1195.000,00.
2.2.
Op 19 mei 2020 heeft [eiser] de woning van Ampire gekocht voor € 1.195.00,00. De koopovereenkomst van de woning heeft, voor zover relevant, de volgende inhoud.
“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (…)
6.11.
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: de transactieprijs is gebaseerd op hetgeen koper gezien heeft tijdens de bezichtiging(en). De onroerende zaak is in opdracht van verkoper ingemeten door een professioneel meetbedrijf. Eventuele interpretatieverschillen en of afwijkingen ten aanzien van deze maatvoering worden hiermee geacht geen invloed te hebben op de waarde en of de koopsom. Partijen gaan
hiermee akkoord.
(…)
artikel 19 Bouwkundige keuring
Er is in opdracht van verkoper en koper voor ondertekening van deze koopovereenkomst een bouwkundig onderzoek uitgevoerd door een erkend bouwkundige (GE Vastgoed uit Delfgauw), waarbij koper en verkoper een kopie van de betreffende rapportage hebben. Verkoper zal voor de datum van de juridische levering zorgdragen voor het uitvoeren/herstellen van de navolgende punten uit de bouwkundige keuring:
01 A.1. Verkoper zal het souterrain tot aan de notariële overdracht voldoende ventileren teneinde het vocht uit de kelderwand zo goed als mogelijk te laten drogen;
03 B.2.1. Compiband;
03 B.2.1. Kozijn waterslagproof maken;
03 B.2.1. HPL boeidelen die tegen elkaar zijn gemonteerd;
06 Loodwerk;
26 B.G. Drukknop voor weinig werkt niet;
26 B.G. Deuren nakijkentafstellen.
(…)
Artikel 20 Meetinstructie
(…) Koper verklaart hierbij in de gelegenheid te zijn gesteld de onroerende zaak na te meten voor ondertekening van deze koopovereenkomst.
(…)
artikel 23 Eigenarenclausule
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij de onroerende zaak nooit zelf feitelijk heeft gebruikt of bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van de onroerende zaak waarvan hij op de hoogte zou kunnen zijn geweest ais hij de onroerende zaak zelf feitelijk had gebruikt of bewoond. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen voor risico en rekening van koper komen.
(…)
artikel 25 Verklaring Verkoper
Verkoper verklaart dat de door hem uitgevoerde verbouwingen, uitbreidingen en de bestemming van de onroerende zaak niet in strijd zijn met de bepalingen uit de Omgevingswet, overige toepasselijke wetten, regelgeving, beperkte rechten en contractuele verplichtingen."
2.3.
Op 15 juni 2020 is de woning geleverd.
2.4.
[eiser] heeft, na daartoe verkregen rechterlijke verloven, ten laste van Ampire verschillende conservatoire (derden)beslagen doen leggen.
2.5.
Ampire heeft, na daartoe verkregen rechterlijk verlof, conservatoir beslag doen leggen op de woning.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert na meerdere eiswijzingen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om bij vonnis:
1. Te verklaren voor recht dat:
Primairsprake is van bedrog aan de zijde van Ampire als bedoeld in artikel 3:44 lid 3 BW en (derhalve) onrechtmatig handelen jegens [eiser] op grond van artikel 6:162 BW,
Subsidiairsprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW,
Meer subsidiairsprake is van wanprestatie ex artikel 6:74 BW,
op grond waarvan Ampire aansprakelijk is voor de door [eiser] daardoor geleden en nog te lijden schade,
Meest subsidiairsprake is van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW en te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst partieel is vernietigd, in die zin dat de koopsom is verlaagd teneinde het door [eiser] daardoor geleden en nog te lijden nadeel (de schade) weg te nemen,
2. Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser], op grond van de hiervoor benoemde grondslagen, van de navolgende bedragen, of althans telkens tot vergoeding van een door u in goede justitie te bepalen bedrag:
a. herstelkosten souterrain € 40.414,25
b. verbeteren waterslagen € 7.260,00
c. uitgraven kelder € 1.379,50
d. aanleggen lijngoot € 2.891,95
e. verwijderen betonvloer € 8.948,07
f. herstel gevelstucwerk € 73.471,13
g. kosten rapport [naam 6] € 3.726,80
3. Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van de door [eiser] te lijden schade, voor zover thans nog niet te bepalen en derhalve nader op te maken bij staat, in verband met het herstel van het souterrain (hiervoor 3. onder a) en de door [eiser] te maken kosten voor het verkrijgen van de benodigde (omgevings)vergunningen om de huidige staat van de woning te legaliseren,
4. Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van de navolgende bedragen, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag:
a. garage en souterrain onterecht als gebruiksoppervlakte “wonen” € 145.000,00
b. te veel betaalde overdrachtsbelasting € 2.900,00
c. gemiste waardestijging € 13.764,00
5. Ampire te veroordelen tot verstrekking aan [eiser] van alle benodigde gegevens voor het indienen van een aanvraag voor de omgevingsvergunning(en) benodigd voor de legalisatie van de huidige staat van de Woning en om aan te tonen dat de Woning voldoet aan wet- en regelgeving, waaronder het Bouwbesluit, dit binnen drie maanden na betekening van het vonnis, zulks op straffe van een last onder dwangsom voor iedere dag dat verstrekking na voornoemde termijn uitblijft, ter hoogte van een bedrag van € 500,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00,
6.
Voorwaardelijk,in het geval de door [eiser] op grond van de onder 5. Bedoelde gegevens ingediende aanvraag wordt geweigerd en/of in de situatie dat [eiser] door (het College van B&W van) de gemeente Rotterdam wordt gelast de aan de woning door of namens Ampire uitgevoerde werkzaamheden ongedaan te maken, Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van:
Voorwaardelijk,in het geval de door [eiser] op grond van de onder 5. Bedoelde gegevens ingediende aanvraag wordt geweigerd en/of in de situatie dat [eiser] door (het College van B&W van) de gemeente Rotterdam wordt gelast de aan de woning door of namens Ampire uitgevoerde werkzaamheden ongedaan te maken, Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van:
a. de door [eiser] te maken kosten voor het ongedaan maken van voornoemde werkzaamheden, voor zover nog niet te bepalen dan nader op te maken bij staat;
b. een bedrag van € 372.000,00 in verband met de in dat geval door [eiser] betaalde te hoge koopsom, te vermeerderen met 2% aan overdrachtsbelasting;
7. Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van de navolgende bedragen:
a. kosten Nomen rapport € 756,25
b. kosten taxatie Bakker & Steffen en Kolpa € 1.949,99
c. kosten inmeten en bepalen vergunningsvrij € 2.447,23
8. Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen, vanaf (primair) de datum van levering van de woning, of althans (subsidiair) vanaf de factuurdatum van de bedragen die reeds zijn gefactureerd, of althans (meer subsidiair) vanaf de datum van dagvaarding.
9. het conservatoire beslag dat Ampire op de woning van [eiser] heeft doen leggen op te heffen of althans Ampire te veroordelen om het conservatoir beslag op de woning van [eiser] binnen twee dagen na betekening van het vonnis op te heffen, zulks op straffe van een last onder dwangsom voor iedere dag dat verstrekking na voornoemde termijn uitblijft, ter hoogte van een bedrag van € 5.000,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00,
10. Ampire te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] stelt dat Ampire de woning aan hem heeft geleverd met meerdere gebreken en dat hij daardoor schade heeft geleden. Volgens [eiser] is Ampire aansprakelijk voor deze schade en hij maakt daartoe aan Ampire de navolgende verwijten:
primair: de overeenkomst is door bedrog ex artikel 3:44 lid 1 BW tot stand gekomen wegens de moedwillig onjuiste voorstelling van zaken door Ampire,
subsidiair: de geleverde woning is non-conform ex artikel 7:17 BW, aangezien de woning niet beantwoordt aan dat wat [eiser] daarvan mocht verwachten,
meer subsidiair: Ampire is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door in strijd met artikel 6.3 van de overeenkomst een woning te leveren die niet geschikt is voor normaal gebruik en door de gedane toezeggingen tot herstel niet na te komen.
meest subsidiair: de overeenkomst is tot stand gekomen door een aan Ampire te wijten dwaling van [eiser] ex artikel 6:228 BW.
3.3.
Ampire voert verweer en concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van [eiser] in zijn vorderingen, dan wel de vorderingen af te wijzen, subsidiair voor zover de rechtbank de vorderingen toewijst dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [eiser] zekerheid stelt tot een door de rechtbank te bepalen bedrag, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
In (voorwaardelijk) reconventie
3.4.
Ampire vordert, uitvoerbaar bij voorraad, om bij vonnis:
te verklaren voor recht dat voor zover er op Ampire een herstelverplichting rust – zij is bevrijd ten aanzien van die herstelverplichting,
[eiser] te veroordelen tot opheffing van alle ten laste van Ampire gelegde conservatoire (derden)beslagen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag per beslag met een maximum van €1000.000,00, alsook met veroordeling van [eiser] in de kosten,
[eiser] te verbieden nieuwe beslagen te leggen op het vermogen van Ampire, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag per beslag, dat het beslag op enig vermogensbestanddeel van Ampire ligt, met een maximum van
€ 1000.000,00,
€ 1000.000,00,
[eiser] te veroordelen om de schade die Ampire heeft geleden ad. € 35.526,00 aan Ampire te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 februari 2021,
[eiser] te veroordelen om de geleden schade ad. € 501.200,00 aan Ampire te betalen, vermeerderd met wettelijke rente,
[eiser] te veroordelen om de geleden en nog te lijden (indirecte) schade nader op te maken bij staat aan Ampire te betalen, vermeerderd met wettelijke rente,
[eiser] te veroordelen in de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.
3.5.
[eiser] voert verweer en concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van Ampire in haar vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Ampire in de proceskosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Algemeen
Eisvermeerderingen
4.1.
Ampire heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerderingen van [eiser] en de rechtbank oordeelt de eisvermeerderingen niet ambtshalve in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal dan ook recht doen op de vermeerderde vordering in conventie, zoals weergegeven onder 3.1.
Verzoek overlegging van stukken
4.2.
Het verzoek van [eiser] om Ampire op grond van artikel 22 Rv te bevelen om alle correspondentie, inclusief conceptrapportage(s), omtrent de opname van de woning op 15 april 2021 over te leggen wordt afgewezen. Deze stukken zijn voor de beoordeling van het onderhavige geschil niet nodig.
Gebreken woning
Verwijderen betonnen ondergrond
4.3.
[eiser] vordert € 8.948,07 voor het verwijderen van de betonvloer in de tuin. Primair legt hij bedrog ex artikel 3:44 lid 1 BW aan zijn vordering ten grondslag en stelt daartoe het volgende. Ampire heeft moedwillig de betonnen ondergrond rondom de woning verhuld met een daar overheen nieuw aangelegd grasveld. Het nieuwe grasveld begon na de levering van de woning al snel dorre plekken te vertonen, waarna de hovenier tot de ontdekking kwam dat er onder het gras een betonnen ondergrond bleek te liggen. Het is niet mogelijk om op deze betonnen ondergrond levensvatbaar gras, planten en bomen te planten. [eiser] verwijst hiervoor naar de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde foto’s van de dorre grasmat. In de verkoopinformatie van de woning op Funda werd echter gesproken over een “fraai aangelegde tuin” (productie 1 bij DV). Er is dan ook sprake van misleiding en een kunstgreep.
4.4.
Ampire betwist dat er sprake is van bedrog. Volgens Ampire kan een grasmat wel degelijk blijven leven op een betonnen ondergrond als er voldoende aarde ligt. Ampire is verrast dat er dorre plekken op de grasmat verschenen, omdat de grasmat is geplaatst door een hovenier en zij mocht verwachten dat de hovenier voldoende aarde heeft gstort om het gras te laten groeien.
4.5.
Van bedrog is gelet op artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
4.6.
Van bedrog is in dit geval geen sprake. Dat ten aanzien van de grasmat en de daaronder aanwezige betonnen verharding opzettelijk onjuiste mededelingen zijn gedaan of zaken zijn verzwegen teneinde [eiser] de koop te laten doen, kan in het licht van wat [eiser] in dat verband heeft gesteld en het daartegen door Ampire gevoerde verweer,niet worden vastgesteld.
4.7.
Subsidiair legt [eiser] non-conformiteit ex artikel 7:17 lid 1 BW aan zijn vordering ten grondslag. [eiser] stelt dat hij mocht verwachten dat de tuin niet zou zijn aangelegd op een betonnen ondergrond waarop het onmogelijk is om levensvatbare tuin aan te leggen, bestaande uit gras, planten en bomen.
4.8.
Of daadwerkelijk sprake is van non-conformiteit ten aanzien van de tuin kan in deze procedure echter in het midden blijven.
Ampire betwist dat de tuin non-conform is en voert hiertoe het volgende aan. [eiser] wist dat er een betonnen ondergrond in de tuin lag door het bodemrapport van Arnicon van 11 september 2019 (productie 6 bij CvA). In het bodemrapport wordt er immers melding van gemaakt dat het overgrote deel van de tuin is verhard met tegels en beton. [eiser] heeft dit bodemrapport van de woning ontvangen voordat hij de koopovereenkomst heeft getekend. In de e-mail van 19 mei 2020 aan de makelaar (productie 5 bij CvA Ampire) bevestigt [eiser] ook dat hij het bodemonderzoek heeft ontvangen en begrepen. Ook heeft Ampire in het whatsapp bericht van 15 mei 2020 (productie 49 bij CvD Ampire) nogmaals aan [eiser] laten weten dat het overgrote deel van de locatie is afgedekt door bebouwing en maaiveldverharding. Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst (zie 2.2) draagt [eiser] dan ook het risico van het gestelde gebrek. Bovendien rust op [eiser] een onderzoeksplicht.
4.9.
Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW moet de door een verkoper afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Uit lid 2 van dat artikel volgt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, moet worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval (vgl. HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Voor het antwoord op deze vraag is niet alleen van belang van welke eigenschappen de verkoper is uitgegaan en hetgeen hij daarover aan de koper heeft meegedeeld, maar ook wat de koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst wist dan wel redelijkerwijs had kunnen weten (HR 21 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8295).
4.10.
De rechtbank is van oordeel dat de geleverde tuin non-conform is. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat immers vast dat het niet mogelijk is om op de betonnen ondergrond rondom de woning planten en bomen levensvatbaar te houden. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eiser] echter verwachten dat hij in zijn tuin kon tuinieren en dus de mogelijkheid had om een tuin met planten en bomen rondom de woning aan te leggen die levensvatbaar is. De eigenschappen van de tuin beantwoorden dan ook niet aan de overeenkomst.
4.11.
Het verweer van Ampire dat [eiser] al op de hoogte was van de betonnen ondergrond faalt. Het bodemrapport dateert immers van voor de aanleg van de grasmat en [eiser] hoefde er gezien de aanprijzing “fraai aangelegde tuin” nietop bedacht te zijn dat de betonnen ondergrond ook daaronder (nog steeds) aanwezig was. Het hiervoor genoemde whatsapp bericht maakt dat niet anders, aangezien een groter deel van het perceel dan alleen dat onder de grasmat verhard is. Daarmee faalt eveneens het beroep op artikel 6.1 van de koopovereenkomst, nu niet is komen vast te staan dat [eiser] op de hoogte was van de betonnen ondergrond.
4.12.
Het betoog van Ampire dat het met een betonnen ondergrond alsnog mogelijk is om een gezellige tuin te maken als je de inrichting van de tuin aanpast faalt. [eiser] mocht verwachten dat hij de inrichting van zijn tuin niet hoefde aan te passen aan, of dat die beperkt zou worden door de aanwezigheid van een betonnen ondergrond onder het grasveld.
4.13.
Dat [eiser] tegen Ampire zou hebben gezegd dat hij de tuin grondig ging verbouwen rechtvaardigt niet de conclusie dat hij dan ook een betonnen ondervloer, waar hij het bestaan niet van afwist, op zijn eigen kosten moest laten verwijderen.
4.14.
Het verweer dat [eiser] tekort geschoten is in zijn onderzoeksplicht faalt eveneens. Naar het oordeel van de rechtbank had [eiser] er niet aan hoeven te twijfelen dat hij rond de woning een levensvatbare tuin met planten en bomen kon laten aanleggen. Hij hoefde hier dus geen vragen over te stellen of zelf onderzoek naar te verrichten. Er rust op [eiser] in dat kader dus geen onderzoeksplicht.
Verzuim
4.15.
Voorts stelt Ampire zich op het standpunt dat zij niet in verzuim verkeert. [eiser] heeft Ampire namelijk niet eerst in gebreke gesteld. Hij heeft direct een hovenier ingeschakeld om de betonnen ondergrond te laten verwijderen en niet aan Ampire de mogelijkheid gegeven om binnen een redelijke termijn tot herstel over te gaan.
4.16.
Ingevolge artikel 6:82 lid 1 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. [eiser] heeft niet betwist dat hij geen redelijke termijn aan Ampire heeft geboden om alsnog na te komen. Dit verweer van Ampire slaagt dan ook en de de vordering tot schadevergoeding voor het verwijderen van de betonnen ondergrond zal worden afgewezen.
Souterrain
4.17.
[eiser] vordert om Ampire te veroordelen tot het betalen van een vergoeding van € 40.414,25 aan herstelkosten voor het souterrain en de overige schade die hij ten aanzien van het souterrain lijdt, nader op te maken bij staat. Primair legt hij bedrog ex artikel 3:44 lid 1 BW aan zijn vordering ten grondslag en stelt daartoe het volgende.
4.18.
Er is sprake van ernstige vochtproblematiek en lekkages in het souterrain van de woning. Het souterrain is door Ampire gerealiseerd op een manier die enkel “voor het oog” bedoeld is. Door het gebruik van voorzetwanden en een mooie pvc-vloer is het gebrek gemaskeerd. Ampire heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst opzettelijk de indruk gewekt met de verkoopdocumentatie op Funda (productie 1 bij DV), de brief voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst (productie 2 bij DV) en de vragenlijst behorende bij de verkoopdocumentatie (productie 36 bij DV) dat er sprake was van een zeer luxe afgewerkte woning die op kwalitatief hoogstaand niveau verbouwd was, dat de woning géén gebreken vertoonde en dat er nooit vochtproblemen zijn geweest. Dit terwijl Ampire op de hoogte moet zijn geweest van het feit dat er gedurende de verbouwing problemen waren met vocht in het souterrain en dat de onderaannemer Latbouw B.V. geen ervaring had met het aanleggen van kelders en daartoe dus ook niet gekwalificeerd was. Ter onderbouwing verwijst [eiser] naar de verklaring van [naam 1] (productie 26 bij DV) en naar de e-mail van 20 augustus 2020 van de onderaannemer (productie 15 bij DV).
4.19.
Ampire betwist dat er sprake is van bedrog. Volgens Ampire waren er gedurende de verbouwing van de woning geen lekkages in het souterrain en heeft zij de NVM vragenlijst naar waarheid ingevuld. Ter onderbouwing hiervan verwijst Ampire naar de verklaring van de onderaannemer (productie 31 bij CvA). Daarnaast betwist zij dat de onderaannemer geen ervaring had, dan wel niet gekwalificeerd was.
4.20.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er sprake is van bedrog. [eiser] wist immers al bij het sluiten van de koopovereenkomst dat het vochtgehalte in het souterrain te hoog was, aangezien dit staat opgenomen in het inspectierapport van 15 juni 2020 (productie 9 bij DV). Desondanks heeft hij, zonder dat de oorzaak van het te hoge vochtgehalte vaststond en het probleem was opgelost, alsnog de koopovereenkomst met Ampire gesloten. Dat [eiser] door misleiding, maskering of een kunstgreep tot de aankoop is bewogen kan daarom in deze procedure niet worden vastgesteld.
4.21.
Subsidiair legt [eiser] non-conformiteit ex artikel 7:17 lid 1 BW aan zijn vordering ten grondslag en stelt daartoe dat voorafgaand aan de levering van de woning door partijen al is geconstateerd dat de wanden van het souterrain een te hoog vochtpercentage hadden. Ampire heeft toen toegezegd het probleem te zullen oplossen. Ter onderbouwing verwijst [eiser] naar het inspectierapport van 15 juni 2020 (productie 9 bij DV) waarin de toezegging is gemaakt dat: “Het vochtgehalte in de kelderbak zal worden gemonitord en indien blijkt dat het vochtgehalte lijdt tot vlekken en of schimmelplekken zal de verkoper adequate actie ondernemen.” Na twee herstelpogingen van Ampire is het gebrek echter nog steeds niet opgelost. Ter onderbouwing verwijst [eiser] naar het rapport van de door hem ingeschakelde deskundige, [naam 2] van het Inspectiehuis, (hierna: [naam rapport 4]) (productie 28 bij DV). In dit rapport wordt aangegeven: “Het souterrain is niet volledig waterdicht afgewerkt waardoor er vocht in het souterrain komt met de vochtplekken op de wanden als gevolg.”
4.22.
Ampire betwist in de eerste plaats dat [eiser] mocht verwachten dat er geen gebreken aan de woning zijn. Dit verweer faalt. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eiser] een souterrain zonder vochtproblemen verwachten op grond van artikel 19 van de koopovereenkomst (zie 2.2) en de toezegging van Ampire in het inspectierapport dat zij tot adequate actie over zou gaan bij vlekken of schimmelplekken. Niet in geschil tussen partijen is dat de souterrain van de woning na twee herstelpogingen van Ampire nog steeds vochtproblemen heeft. Het souterrain voldoet dan ook niet aan de verwachtingen die [eiser] daarvan mocht hebben. Dat het souterrain ongeveer 100 jaar oud is maakt dit niet anders.
4.23.
Verder voert Ampire het verweer dat de vochtproblematiek in het souterrain niet aan haar te wijten is. Volgens Ampire is deze problematiek te wijten aan 1) de graafwerkzaamheden van de hovenier voor het verwijderen van de betonnen ondergrond, dan wel 2) de slechte afwatering van de tuin wegens het gebrek aan een lijngoot.
4.24.
Dit zijn bevrijdende verweren, waarvoor de stelplicht en bewijslast op Ampire rusten. De rechtbank komt echter niet aan bewijslevering toe ten aanzien van de graafwerkzaamheden, gelet op het oordeel van de rechtbank onder 4.10 tot en met 4.14 over de betonnen ondergrond. Het laten verwijderen van de betonnen ondergrond is immers een gevolg van de non-conformiteit van de tuin zoals door Ampire geleverd. Zelfs al zou Ampire bewijzen dat de vochtproblemen in het souterrain veroorzaakt zijn door het verwijderen van de betonnen ondergrond, dan zou [eiser] hiervoor dus niet aansprakelijk zijn. Daarbij komt dat geen van de deskundigenrapporten de graafwerkzaamheden als oorzaak noemt. In het rapport van de door Ampire ingeschakelde deskundigen, [naam 3] en [naam 4] (hierna: [naam rapport 1]) (productie 27 van Ampire) wordt optrekkend vocht als de oorzaak genoemd voor de vochtproblemen. En in het rapport van de door Ampire ingeschakelde deskundige, [naam 5] (productie 13 bij DV) (hierna: [naam rapport 2]) wordt als mogelijke oorzaak "drukkend grondwater" van de Rotte genoemd en wordt de observering gemaakt dat het dus niet lijkt te gaan om een lekkage.
4.25.
Ten aanzien van het ontbreken van een lijngoot geldt het volgende. In [naam rapport 2] wordt geadviseerd om een lijngoot aan te brengen om het vochtprobleem in het souterrain tegen te gaan. Als een slechte afwatering van de tuin wegens het gebrek aan lijngoten de oorzaak is van de vochtproblematiek, dan zou [eiser] hier nog niet voor aansprakelijk zijn. Het was immers Ampire om aan [eiser] een woning te leveren met een deugdelijk waterdicht souterrain. Als de afwatering van de tuin daarin in de weg staat, had het op de weg van Ampire gelegen daar al eerder passende maatregelen voor te treffen. Dat heeft Ampire niet gedaan. Dat zij een woning heeft geleverd met een slecht afwaterende tuin waardoor (mogelijk) de problematiek in het souterrain is ontstaan, komt echter enkelvoor haar eigen risico. Dat volgens Ampire [eiser] op advies van [naam 5] de verplichting op zich heeft genomen om de lijngoot aan te leggen maakt dit niet anders. Het probleem was er immers al. [eiser] heeft dan ook niet de aansprakelijkheid voor de al bestaande vochtproblematiek overgenomen met het op zich nemen van deze verplichting. Verder gaat de rechtbank niet mee in het betoog van Ampire dat [eiser] tekortgeschoten is in deze verplichting. Uit productie 44 en 51 van [eiser] volgt immers dat [eiser] de lijngoten wel degelijk heeft laten aanbrengen. Dat de lijngoten te laat zijn aangebracht waardoor het souterrain langdurig bloot is gesteld aan extreme weersinvloeden is zonder nadere onderbouwing met stukken niet komen vast te staan. Het beroep op schuldeisersverzuim (artikel 6:58 BW) en eigen schuld (artikel 6:101 BW) faalt daarmee eveneens.
4.26.
Het verweer dat [eiser] zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen faalt. Door de toezegging van Ampire in het inspectierapport hoefde [eiser] er niet aan te twijfelen dat Ampire de vochtproblemen in het souterrain zou oplossen.
4.27.
Ook faalt het beroep op artikel 23 van de koopovereenkomst. Volgens Ampire volgt uit artikel 23 van de koopovereenkomst dat eigenschappen en gebreken voor rekening en risico van de koper komen, indien de verkoper niet van die eigenschap of dat gebrek op de hoogte was en hij daarvan vanwege de omstandigheid dat hij het woonhuis niet heeft bewoond, redelijkerwijs niet op de hoogte behoorde te zijn. Ampire was echter wel op de hoogte van het gebrek. In het inspectierapport stond immers al vermeld dat het vochtgehalte in het souterrain te hoog was.
Schade
4.28.
[eiser] vordert € 40.414,25 aan herstelkosten, met een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Hij onderbouwt de hoogte van het gevorderde voorschot met de overgelegde offertes van VHE Bouw & Interieur B.V. en Perfusie B.V. (productie 41 [eiser]). In deze offertes zijn volgens [eiser] de nodige voorbehouden gemaakt, waardoor de totale schade ten aanzien van het souterrain nog niet duidelijk is.
4.29.
Ampire betwist de hoogte van de schade. Volgens Ampire is namelijk onduidelijk welke werkzaamheden nodig zijn voor het herstel van het souterrain, omdat de oorzaak van de vochtproblemen nog niet vast staat. Daarnaast doet Ampire een beroep op de nieuw voor oud regeling.
4.30.
De rechtbank oordeelt als volgt. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is voldoende dat het bestaan of de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden door de vochtproblemen in het souterrain. De rechtbank zal naast de verwijzing naar de schadestaatprocedure het gevorderde voorschot van € 40.414,25 als onvoldoende gemotiveerd betwist toewijzen. In de offertes wordt volgens [eiser] immers al rekening gehouden met het feit dat de situatie achter de voorzetwanden onduidelijk is. De vraag of de nieuw voor oud regeling van toepassing zal in de schadestaat procedure moeten worden beoordeeld.
4.31.
De conclusie uit het voorgaande is dat een voorschot van € 40.414,25 zal worden toegewezen voor het herstel van het souterrain, met een verwijzing naar de schadestaatprocedure.
Uitgraven kelder, aanleggen lijngoot en verbeteren waterslagen
4.32.
[eiser] stelt dat hij op advies van de door Ampire ingeschakelde deskundige [naam 5] (productie 13 bij DV) de volgende kosten heeft gemaakt, dan wel dient te maken, in verband met de vochtproblematiek in het souterrain:
het aanleggen van de lijngoot: € 2.891,95,
het uitgraven van de kelder: € 1.379,50,
het verbeteren van de waterslagen: € 7.260,00.
4.33.
Ampire betwist in de eerste plaats dat er een causaal verband bestaat. Dit verweer faalt. In [naam rapport 2] wordt geadviseerd om een lijngoot aan te brengen, de kelder rondom af te graven en de raamdorpelstenen te vervangen door een metalen
waterslag met sponning voor het tegengaan van de vochtproblemen in het souterrain. Deze kosten zijn dan ook een gevolg van de non-conformiteit van het souterrain zoals door Ampire geleverd, zodat het causaal verband daarmee vaststaat.
4.34.
Daarnaast voert Ampire aan dat [eiser] deze kosten voor zijn rekening zou nemen en dat dit volgt uit de e-mail van 20 augustus 2020 (productie 14 bij DV). In deze e-mail schrijft Ampire aan [eiser]: “Jij ondersteunt ons door je hovenier op onze aanwijzing uit te laten graven waar nodig en je regelt zelf dat er lijngoten en HWA worden geplaatst zoals aangegeven door [naam 5].” Dit verweer faalt. Naar het oordeel van de rechtbank volgt slechts uit deze e-mail dat [eiser] de werkzaamheden laat uitvoeren. Dit betekent echter niet dat [eiser] de kosten voor deze werkzaamheden daarmee ook op zich heeft genomen.
4.35.
Ampire betwist de hoogte van de schade ten aanzien van de waterslagen. Volgens Ampire is de door [eiser] overgelegde offerte (productie 42 bij DV) buitensporig hoog. Het heeft de schijn dat deze offerte ziet op alle raamdorpels in de woning, terwijl [naam rapport 2] enkel de vervanging van de raamdorpels aan de rechter zijgevel adviseert.
In reactie op dit verweer heeft [eiser] gewezen op het rapport van de door hem ingeschakelde deskundige, [naam 6] (hierna: [naam rapport 3]) (productie 53 van [eiser]). In [naam rapport 3] wordt vastgesteld dat de raamdorpelstenen onder de puien van de uitbouw aan de achterzijde en bij de kelderramen ook gebrekkig zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Ampire hier te weinig tegenin gebracht.
4.36.
De conclusie uit het voorgaande is dat € 11.531,45 aan herstelkosten (€ 2.891,95 + € 1.379,50 + € 7.260,00) zal worden toegewezen.
Herstel gevelstucwerk
4.37.
[eiser] vordert € 73.471,13 van Ampire voor het gevelstucwerk dat hij heeft laten herstellen en stelt daartoe het volgende. Na de oplevering van de woning ontdekte [eiser] dat er blaasvorming ontstond onder de geschilderde stuclaag van de gevel. Ampire heeft vervolgens geprobeerd het gevelstucwerk te herstellen, maar deze herstelpoging is mislukt (zie foto’s productie 11 en 18 bij DV). Ampire is na deze herstelpoging niet bereid gebleken verdere herstelwerkzaamheden aan het gevelstucwerk te verrichten, terwijl zij daar wel toe gehouden was. Het stucwerk is namelijk tijdens de verbouwing door Ampire zeer ondeskundig en in strijd met de eisen van goed en deugdelijk werk aangebracht op de gevel. Desondanks heeft Ampire aan [eiser] de verbouwing moedwillig en misleidend aangeboden als een hoogwaardige verbouwing. Dat het gevelstucwerk gebrekkig was volgt verder uit [naam rapport 4] (productie 28 bij DV), de verklaring van [naam 1] (productie 26 bij DV) en [naam rapport 3] (productie 53 van [eiser]).
4.38.
Ampire betwist dat het gevelstucwerk gebrekkig was ten tijde van de verkoop van de woning en dat de problemen met het gevelstucwerk aan haar te wijten zijn. Zij onderbouwt dit met het inspectierapport van de woning van 16 mei 2020 (productie 4 van Ampire) en [naam rapport 1] (productie 27 van Ampire).
4.39.
De rechtbank stelt voorop dat op [eiser] de stelplicht en de bewijslast rust om aan te tonen dat de oorzaak van de problemen met het gevelstucwerk aan Ampire te wijten is, nu hij de partij is die zich op de rechtsgevolgen beroept (artikel 150 Rv). Gelet op de gemotiveerde betwisting van Ampire is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de problemen met het gevelstucwerk te wijten zijn aan Ampire. Uit het inspectierapport van de woning, welke voorafgaand aan de levering van de woning is opgesteld, volgt immers dat de gevels werden gekwalificeerd als ‘goed’. Daarbij komt dat de rapportages van de partijdeskundigen over het gevelstucwerk ([naam rapport 4], [naam rapport 3] en [naam rapport 1]), die zijn opgesteld nadat de woning is geleverd aan [eiser], allemaal een andere oorzaak geven voor de problemen. Het is dan ook niet komen vast te staan wat de oorzaak van de problemen ten aanzien van het gevelstucwerk is en of deze problemen te wijten zijn aan Ampire. Nu [eiser] het gevelstucwerk reeds door derden heeft laten herstellen kan de oorzaak van de problemen nu ook niet meer worden onderzocht door een deskundige, waardoor bewijslevering ten aanzien van dit punt niet langer mogelijk is. De rechtbank wijst de gevorderde kosten voor het herstel van het gevelstucwerk dan ook af.
Woonoppervlakte woning
4.40.
[eiser] stelt dat het souterrain en de garage in de verkoopinformatie over de woning (productie 1 bij DV) ten onrechte waren aangeprezen als woonoppervlakte, terwijl deze ruimtes niet voldoen aan de eisen die daaraan worden gesteld. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar [naam rapport 4] (producties 28 bij DV) en het taxatierapport van Bakker & Steffen en Kolpa van der Hoek Taxatie en Advies (productie 39 bij DV). Ampire heeft zelfs in de koopovereenkomst opgenomen dat de woning door een professioneel meetbedrijf zou zijn ingemeten, om het opgevoerde woonoppervlakte te legitimeren. Volgens [eiser] heeft hij hierdoor schade geleden bestaande uit de te veel betaalde koopsom en overdrachtsbelasting en de gemiste waardestijging van de woning.
4.41.
Partijen twisten over de vraag of de garage en het souterrain als woonoppervlakte kunnen worden aangemerkt. De rechtbank kan dat geschilpunt in het midden laten. Indien deze ruimtes namelijk niet als woonoppervlakte kunnen worden aangemerkt leidt dit niet naar tot het door [eiser] beoogde rechtsgevolg. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
4.42.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er sprake is van opzet aan de zijde van Ampire. Zonder nadere motivering van [eiser] is immers niet komen vast te staan dat het bedrijf dat het meetcertificaat heeft opgesteld geen professioneel meetbedrijf was. Dat in de koopovereenkomst stond opgenomen dat de woning door een professioneel meetbedrijf is ingemeten is dan ook geen misleiding. Van bedrog is daarom geen sprake.
4.43.
Naar het oordeel van de rechtbank is er ook geen sprake van non-conformiteit, tekortkoming in de nakoming of dwaling. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
Niet in geschil is dat [eiser] voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst (18 mei 2020) het meetcertificaat van de woning heeft ontvangen. In dit certificaat staat de garage niet als woonoppervlakte opgenomen en het souterrain wel. Gelet hierop had [eiser] behoren te twijfelen aan het aantal vierkante meters dat in de verkoopinformatie is genoemd en rust ter zake op hem een onderzoeksplicht. Ingevolge artikel 20 van de koopovereenkomst (zie 2.2) is [eiser] ook in de gelegenheid gesteld om de woning na te meten voor ondertekening van de koopovereenkomst. Hij heeft hier echter geen gebruik van gemaakt, terwijl dit gezien het voorgaande wel op zijn weg lag. Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] dan ook te kort geschoten in de op hem rustende onderzoeksplicht.
4.44.
De conclusie uit het voorgaande is dat de gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de woonoppervlakte van de woning wordt afgewezen.
Legalisatie woning
Verstrekking gegevens
4.45.
[eiser] vordert verstrekking van alle benodigde gegevens voor het indienen van een aanvraag voor de omgevingsvergunning(en) van de woning en stelt daartoe het volgende. Ampire heeft willens en wetens grote delen van de verbouwing zonder vergunningen laten uitvoeren. Op grond van artikel 2.1 van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het verboden om zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren voor zover dat geheel of gedeelte bestaat uit het bouwen van een bouwwerk. Het gaat hierbij om de vergunningen van de volgende ruimtes:
de uitbouw/ garage,
de kelder/ het souterrain,
het dakterras,
De verbouwing van de woning is daarmee illegaal. Ampire heeft dan ook in strijd met artikel 25 van de koopovereenkomst (zie 2.2 ) verklaard en gegarandeerd dat de verbouwing conform geldende wet- en regelgeving is uitgevoerd. Ter onderbouwing hiervan verwijst [eiser] naar de door hem overgelegde e-mailcorrespondentie met verscheidene deskundigen in productie 67, 68, 69 en [naam rapport 3]. [eiser] loopt hierdoor het risico van handhavend optreden van de gemeente, hetgeen in het ergste geval kan betekenen dat de zonder vergunning gerealiseerde werkzaamheden weer ongedaan gemaakt moeten worden.
4.46.
[eiser] heeft ter zitting aangegeven dat hij de legalisatie van de woning niet nastreeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] gelet hierop onvoldoende belang (ex artikel 3:303 BW) bij toewijzing van de gegevens. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
Schade
4.47.
[eiser] vordert tevens om Ampire te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] te maken kosten voor het verkrijgen van de benodigde (omgevings)vergunningen om de huidige staat van de woning te legaliseren, nader op te maken bij staat. Ook bij deze vordering heeft [eiser] onvoldoende belang gelet op zijn verklaring dat hij de legalisatie (en dus het alsnog verkrijgen van vergunningen) van de verbouwing(en) niet nastreeft. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.
4.48.
Voorts vordert [eiser] om Ampire te veroordelen tot vergoeding van de door hem te maken kosten voor het ongedaan maken van de werkzaamheden aan de woning die illegaal zijn verricht, nader op te maken bij staat, en in verband daarmee € 372.000,00 door [eiser] betaalde te hoge koopsom, te vermeerderen met 2% aan overdrachtsbelasting.
4.49.
De rechtbank oordeelt als volgt. Dat de werkzaamheden aan de woning ongedaan zullen worden gemaakt staat geenszins vast. Naar het oordeel van de rechtbank voert het dan ook te ver om in deze procedure vooruit te lopen op situaties die zich in de toekomst misschien wel, of misschien ook niet zullen voordoen. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
Wettelijke rente
4.50.
De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente over de schadevergoeding toewijzen met ingang van de dag van dagvaarden.
De verklaring voor recht
4.51.
Uit het voorgaande volgt dat de woning ten aanzien van de tuin en het souterrain non-conform is en dat [eiser] tekortgeschoten is in de nakoming ten aanzien van de legalisatie van de woning. Dit betekent echter niet automatisch dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht (zie onder 3.1 sub 1) toewijsbaar is. Gesteld noch gebleken is namelijk dat [eiser] een afzonderlijk belang heeft bij die verklaring voor recht (artikel 3:303 BW). Voor toewijzing van die vordering is daarom geen plaats.
Deskundigenkosten
Nomen rapport
4.52.
Het gevorderde bedrag aan deskundigenkosten voor [naam rapport 4] (€ 756,25) zal worden toegewezen op grond van artikel 6:92 lid 2 sub b BW. [eiser] heeft voldoende onderbouwd dat de kosten voor dit rapport noodzakelijk waren voor de vaststelling van de aansprakelijkheid ten aanzien van de herstelkosten voor het souterrain.
Taxatie Bakker & Steffen en Kolpa
4.53.
Het gevorderde bedrag aan deskundigenkosten voor de taxatie Bakker & Steffen en Kolpa (€ 1.949,99) zal worden afgewezen. De taxatie ziet immers op de afgewezen schadepost ten aanzien van de woonoppervlakte.
Inmeten en bepalen vergunningsvrij
4.54.
[eiser] vordert € 2.447,23 voor de kosten (van het inmeten) om te bepalen of de gedane verbouwingen vergunningsvrij waren. Ook deze vordering zal worden afgewezen. Aangezien [eiser] te kennen heeft gegeven geen legalisatie na te streven was het maken van deze kosten niet noodzakelijk.
[naam 6] rapport
4.55.
[eiser] vordert een bedrag van € 3.726,80 aan deskundigenkosten voor [naam rapport 3]. Ampire betwist dat [eiser] de kosten van dit rapport heeft betaald, omdat [eiser] geen betalingsbewijs hiervan heeft overgelegd. Daarnaast betwist Ampire dat alle werkzaamheden op de factuur van [naam 6] (productie 74 van [eiser]) verband houden met onderhavig geschil, nu dit onvoldoende is gespecificeerd. In het licht van dat verweer heeft [eiser] deze vordering onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. De vordering zal daarom worden afgewezen.
4.56.
De conclusie uit het voorgaande is dat € 756,25 aan deskundigenkosten zal worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.57.
De gevorderde wettelijke rente over de deskundigenkosten is ook toewijsbaar, met dien verstande dat deze wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding (6 december 2021), omdat [eiser] in elk geval vanaf die datum daarop aanspraak kan maken. [eiser] heeft onvoldoende gesteld op basis waarvan Ampire ten aanzien van deze kosten al eerder in verzuim zou verkeren.
Conservatoire beslag opheffen
4.58.
[eiser] vordert opheffing van het conservatoire beslag op zijn woning op last van een dwangsom. Beoordeeld moet worden of er gronden zijn voor toewijzing van de vordering van [eiser] tot opheffing van het beslag en, zo ja, vervolgens, of een afweging van de materiële belangen van partijen mogelijk tot een ander oordeel (dan opheffing) leidt.
4.59.
In het navolgende zullen de vorderingen in reconventie van Ampire worden afgewezen. Daarmee staat de ondeugdelijkheid van die vorderingen vooralsnog, en behoudens een andersluidend oordeel in een eventueel hoger beroep, vast.
4.60.
Nu daarmee een grond voor opheffing van het beslag bestaat, zal de rechtbank een belangenafweging moeten maken.
4.61.
[eiser] heeft geen bijzondere belangen bij opheffing van het beslag gesteld. Ampire heeft echter geheel niet gereageerd op de vordering tot opheffing van het beslag en dus ook niets aangevoerd omtrent haar belang bij handhaving daarvan. In dat licht moet bij deze stand van zaken het algemene belang van [eiser] bij het onbezwaard zijn van zijn eigendom prevaleren. De vordering tot opheffing van het beslag zal worden toegewezen. De rechtbank zal de daarbij gevorderde dwangsom matigen, zoals hierna in de beslissing geformuleerd.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.62.
Ampire voert verweer tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis en subsidiair verzocht om te bepalen dat [eiser], indien het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zekerheid dient te stellen. Ampire heeft in dit verband slechts aangevoerd dat zij een (te) groot restitutierisico loopt indien [eiser] tot executie van een voor hem gunstig vonnis over gaat. In het licht van het bestaan van de woning (waar dit geschil om draait) als verhaalsobject (zelfs wanneer daar geen beslag van Ampire meer op ligt) heeft Ampire echter onvoldoende gesteld waaruit dat restitutierisico kan blijken. Het vonnis zal daarom wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zonder een verplichting tot het stellen van zekerheid.
In (voorwaardelijk) reconventie
Bevrijding verplichting
4.63.
Vordering 1 in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank in conventie oordeelt dat er op Ampire een verplichting rust ten aanzien van het souterrain. Aan deze voorwaarde is voldaan, zodat aan de beoordeling van deze vordering wordt toegekomen.
4.64.
Ampire vordert om haar te bevrijden van de verplichting ten aanzien van het souterrain (artikel 6:60 BW), omdat [eiser] volgens Ampire in schuldeisersverzuim verkeert ten aanzien de op hem genomen verplichting om zorg te dragen voor een goede afwatering.
4.65.
In rechtsoverweging 4.24 heeft de rechtbank al geoordeeld dat dat het beroep op schuldeisersverzuim faalt. De rechtbank wijst deze vordering dan ook af.
Beslagen
4.66.
Ampire vordert opheffing van alle ten laste van haar gelegde conservatoire (derden)beslagen op last van een dwangsom.
4.67.
Gezien het oordeel in conventie zal deze vordering worden afgewezen. Immers, de vorderingen van [eiser] zijn niet ondeugdelijk en voor de stelling van Ampire dat een afweging van de wederzijdse belangen zou nopen tot een opheffing van de beslagen, heeft zij onvoldoende aangevoerd.
4.68.
Het daarnaast gevorderde verbod om nieuwe beslagen te leggen, volgt het lot van de vordering tot opheffing van het al gelegde beslag en zal eveneens worden afgewezen.
Schade
4.69.
De vorderingen voor schadevergoeding vanwege de gelegde beslagen worden afgewezen, nu de beslagen niet ten onrechte zijn gelegd.
Proceskosten in conventie en in (voorwaardelijk) reconventie
4.70.
Ampire zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van de vorderingen van [eiser] in conventie wordt afgewezen zal de rechtbank de proceskosten in conventie gedeeltelijk compenseren door voor het salaris van de advocaat het tarief te hanteren behorende bij het wel toegewezen bedrag. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
Conventie
- explootkosten € 125,09
- griffierecht € 1.357,00
- salaris advocaat € 3.642,00 (3 punten × tarief € 1.214,00)
Reconventie
- salaris advocaat € 5.253,00 (3 punten x factor 0,5 x tarief € 3.502,00 )
- nakosten € 178,00plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 10.555,09
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt Ampire om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 51.945,70, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 6 december 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Ampire tot vergoeding aan [eiser] van de door [eiser] te lijden schade in verband met het herstel van het souterrain en de legalisatie van de woning, nader op te maken bij staat,
5.3.
veroordeelt Ampire om aan [eiser] te betalen van € 756,25 aan deskundigenkosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 6 december 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt Ampire het ten laste van [eiser] gelegde beslag binnen tien dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 1.000,00 voor elke dag dat Ampire daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
€ 1.000,00 voor elke dag dat Ampire daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie
5.7.
veroordeelt Ampire in de proceskosten van € 10.555,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Ampire niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis in reconventie daarna wordt betekend, dan moet Ampire € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.8.
veroordeelt Ampire in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 5.1 tot en met 5.4, 5.8 en 5.9 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 24 april 2024.
[3360/3195]