Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10895318 CV EXPL 24-1739
datum uitspraak: 7 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: Rotterdam,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen,
tegen
[persoon B],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 januari 2024, met bijlagen;
- het antwoord van 21 februari 2024, met een eis in reconventie (een tegeneis) en bijlagen.
1.2.
Op 22 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. [persoon A] (met een tolk) en zijn gemachtigde waren aanwezig. [persoon B] verscheen met zijn schoonzoon de heer [persoon C] .
2.De feiten
2.1.
[persoon A] huurde tussen 1 augustus 2022 van 1 juli 2023 van [persoon B] een kamer in de woning op [adres] in Rotterdam.
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
Term, extension and termination of lease
3.1.
This agreement is concluded for a period of 11 months, and shall be entered into from the date on which it becomes effective, August 1st, 2022 until July 1st, 2023. During first contract period both tenant and landlord can’t end the contract.
3.2.
Unless otherwise agreed, the tenant agrees to vacate the premises not later than July 1st, 2023 and return it to the landlord. In any case the notice period for the tenant or landlord to end the contract shall be no less than one month. Notice shall be tendered in writing (by certified mail).
3.3.
Termination of the agreement shall be done according to Article 19 of the general provisions (also see article 11 of Special Provisions). The tenant will notify the landlord (manager) before June 1st, 2023 per registered letter concerning continuation of termination of the rent.
2.3.
[persoon A] heeft de Huurcommissie op 7 augustus 2023 gevraagd uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De Huurcommissie heeft [persoon A] niet-ontvankelijk verklaard omdat hij zijn verzoek te laat ingediend heeft.
3.Het geschil
3.1.
[persoon A] vordert in conventie te bepalen dat de maximaal redelijke huurprijs voor de kamer die hij huurde van [persoon B] € 345,58 per maand bedraagt, met veroordeling van [persoon B] tot terugbetaling van € 8.298,62 aan teveel betaalde huur en veroordeling van [persoon B] in de proceskosten.
3.2.
[persoon B] vordert in reconventie [persoon A] te veroordelen € 2.515,16 aan servicekosten na te betalen, met veroordeling van [persoon A] in de proceskosten.
3.3.
[persoon A] en [persoon B] voeren verweer tegen elkaars vorderingen. Als dit van belang is voor de beoordeling, wordt hierna ingegaan op wat partijen (verder) naar voren brengen.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
In de huurovereenkomst staat dat [persoon A] € 1.100,00 per maand aan huur moet betalen en € 200,00 aan, om het samen te vatten, servicekosten. Het staat niet ter discussie dat een redelijke huurprijs € 345,58 per maand is, zoals de Huurcommissie heeft vastgesteld. De vraag is of [persoon A] de overeengekomen huurprijs op tijd door de Huurcommissie heeft laten toetsen.
4.2.
Het uitgangspunt is dat de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst getoetst kan worden (artikel 7:249 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)). Is de huurovereenkomst voor twee jaar of korter aangegaan, dan heeft de huurder na afloop van de huurovereenkomst zes maanden de tijd de Huurcommissie om een oordeel te vragen over de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 lid 2 BW). Is [persoon A] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, dan had hij met andere woorden tot 1 februari 2023 de tijd (zes maanden na 1 augustus 2022). Gaat het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan had hij de tijd tot 1 januari 2024 (zes maanden na afloop van de huurovereenkomst op 1 juli 2023).
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, aangegaan voor de periode tussen 1 augustus 2022 en 1 juli 2023. Dat is namelijk wat in de huurovereenkomst staat. [persoon A] kan de huurovereenkomst verlengen, maar doet hij dat niet, dan moest hij op 1 juli 2023 vertrokken zijn. Dat het, zoals [persoon B] aanvoert, om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een minimumduur van elf maanden gaat, staat er niet. De bepaling dat [persoon A] [persoon B] uiterlijk op 1 juni 2023 moet laten weten of hij vertrekt of blijft, past ook niet bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Waarom zou bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd immers op enig moment aangegeven moeten worden dat de huurder blijft? Dat [persoon B] er zelf ook van uit is gegaan dat het ging om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd blijkt uit zijn appje van begin juni 2023 dat als bijlage 5 bij de dagvaarding zit. [persoon B] heeft het daarin over een huurovereenkomst voor ‘a definite periode’, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dus.
4.4.
[persoon B] voert aan dat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur gaat. Dat dit zo is staat echter niet duidelijk in artikel 3. In een overeenkomst moeten, aldus artikel 6:238 lid 2 BW, bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn, en gelet op artikel 5 EG-richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten beperkt dit artikel zich niet tot algemene voorwaarden. Bij twijfel over de betekenis van een bepaald beding, prevaleert de voor in dit geval [persoon A] gunstigste uitleg. De uitleg dat het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd doet in dit specifieke geval het meeste recht aan bescherming van [persoon A] . De kantonrechter volgt de uitleg die [persoon B] geeft aan deze bepaling in de huurovereenkomst daarom niet.
4.5.
[persoon A] heeft de Huurcommissie op 7 augustus 2023 gevraagd een oordeel te geven over de aanvangshuurprijs. Op tijd dus, binnen zes maanden nadat de voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst is geëindigd. De Huurcommissie had het verzoek dus in behandeling moeten nemen. Dan zou zij de aanvangshuurprijs, en daar zijn partijen het dus over eens, vastgesteld hebben op € 345,58 per maand. De kantonrechter zal dit alsnog doen. Dit betekent dat [persoon A] € 8.298,62 teveel aan huur heeft betaald. [persoon B] wordt ertoe veroordeeld dit bedrag aan hem terug te betalen, met wettelijke rente vanaf 7 augustus 2023.
in reconventie
4.6.
[persoon A] moest € 200,00 per maand aan servicekosten betalen. Een voorschot. De eindafrekening vindt later plaats. Het kan uiteraard zo zijn dat [persoon A] te weinig aan servicekosten heeft betaald, maar dat dit om in totaal € 2.515,16 gaat, zoals [persoon B] in reconventie stelt, blijkt niet. [persoon B] heeft weliswaar allerlei stukken overgelegd waaruit de juistheid van dit bedrag kennelijk moet blijken, maar het is aan [persoon B] om inzichtelijk te maken hoe het bedrag dat hij vordert blijkt uit de ingediende stukken. Dat doet hij niet. De berekeningen zijn niet te volgen en lijken een deugdelijke grondslag te missen. De vordering in reconventie is dus onvoldoende onderbouwd en wordt daarom afgewezen.
in conventie en in reconventie
4.7.
[persoon B] krijgt ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten betalen. De kosten bestaan aan de kant van [persoon A] uit € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 87,00 aan griffierecht, € 542,00 aan gemachtigdensalaris en € 135,00 aan nakosten. Dit is bij elkaar € 900,72. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis door een deurwaarder uitgereikt moet worden.
4.8.
Dit vonnis wordt zoals [persoon A] vordert uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter afgedwongen kan worden dat [persoon B] aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt de aanvangshuurprijs voor de kamer die [persoon A] van [persoon B] huurde vast op € 345,58 per maand;
5.2.
veroordeelt [persoon B] om € 8.298,62 aan huur aan [persoon A] terug te betalen, met rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 augustus 2023 tot aan de dag dat dit bedrag volledig is betaald;
5.3.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de kant van [persoon A] een bedrag van € 900,72;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst wat meer of anders in conventie en in reconventie gevorderd is af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
686