ECLI:NL:RBROT:2024:5023

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/660990 / HA ZA 23-564

Vonnis van 8 mei 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MEERLAND BOUW B.V.,

gevestigd te Nieuw-Vennep,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. E. Hoekstra te Alkmaar,

tegen

[persoon A],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. W.Th. van Dijk te Rotterdam.

Partijen worden hierna Meerland Bouw en [persoon A] genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1.

Meerland Bouw en [persoon A] hebben in augustus 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten op basis van regie. Daarin staat een prijs van € 1,2 miljoen (excl. btw). Voor dat bedrag zou Meerland de woning van [persoon A] , een groot landhuis met een tuinhuis op een groot perceel, verbouwen. Uiteindelijk heeft Meerland Bouw 19 facturen gestuurd voor in totaal € 3.099.760,29 (incl. btw). [persoon A] heeft de eerste 17 facturen betaald, maar de laatste twee niet. [persoon A] vindt dat Meerland onaanvaardbaar is afgeweken van de richtprijs. Meerland Bouw vordert in deze procedure betaling van de openstaande facturen (€ 443.922,38). [persoon A] vordert op zijn beurt een deel van de betaalde facturen terug (€ 800.495,90) en schadevergoeding vanwege gebreken (€ 811.899,11). Die gebreken worden door Meerland Bouw, op een gering deel na, betwist.

1.2.

De beslissingen in dit vonnis laten zich als volgt samenvatten. Ondanks de tekst van de overeenkomst is er geen sprake van een richtprijs in de zin van artikel 7:752 BW en de prijs die Meerland Bouw in rekening brengt is een redelijke. Dat betekent dat Meerland Bouw recht heeft op betaling van de openstaande facturen en dat [persoon A] geen recht heeft op terugbetaling. Wel is er nader onderzoek nodig naar de gestelde gebreken. De rechtbank gelast daarvoor een tweede mondelinge behandeling en die zal plaatsvinden in de woning. De rechtbank houdt de beslissing aan of die gebreken nog hersteld kunnen worden door Meerland Bouw of dat zij die kans niet meer krijgt en dat de kosten van herstel verrekend moeten worden met de openstaande facturen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 12 juni 2023 met producties 1 tot en met 14;
de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 22;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging nadere producties, met 15 tot en met 91 producties;
het proces-verbaal van de op 14 november 2023 gehouden mondelinge behandeling en de bij die mondelinge behandeling door mr. Hoekstra overgelegde spreekaantekeningen;
de correspondentie na de mondelinge behandeling naar aanleiding van het proces-verbaal en de op de mondelinge behandeling gemaakte afspraak om te kijken naar een praktische manier om dit geschil aan te pakken (waarbij de e-mail van Meerland Bouw van 28 november 2023 conform de eerdere beslissing van de rechtbank buiten beschouwing gelaten is).

3.De feiten

3.1.

Meerland Bouw is een aannemingsbedrijf. Zij heeft in opdracht van [persoon A] zijn woning verbouwd en gerenoveerd. Dit werk is uitgevoerd na de bouwvak van 2021 en in 2022.

3.2.

In een e-mail van 14 mei 2022 heeft Meerland Bouw [persoon A] een raming toegezonden (hierna: de raming). Dat betrof, in de woorden van de begeleidende e-mail, een beknopte raming. De raming bevat 30 posten, die steeds algemeen zijn omschreven (zoals ‘hek beschermen demonteren en monteren’, ‘bomen beschermen’, zwembad, ‘sloopwerk woning’) met per post een afgerond bedrag. Het totaal is € 872.500,00 voor materiaal en onderaannemers en € 3.280,00 aan uren, te vermeerderen met btw, een 10% algemene opslag en een 0,45% CAR-verzekering opslag. Bruto komt dit neer op € 1.170.908,66.

3.3.

Partijen hebben vervolgens nader gesproken over de verbouwing. Uiteindelijk hebben partijen op 26/27 augustus 2021 een aannemingsovereenkomst op regiebasis gesloten. Die overeenkomst luidt voor zover hier van belang;

“a. De opdrachtgever geeft hierbij opdracht aan de aannemer, die deze opdracht aanvaardt, tot het uitvoeren van “het verbouwen van de woning (…)” in regie.

Richtprijs € 1.200.000,- exclusief BTW.

(…)

b. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor Aannemingen van werk 2013 (AVA 2013) herzien 2014.

c. Daarnaast zijn de volgende aanvullingen van toepassing:

1. Alle werkzaamheden zullen op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten worden afgerekend.

2. Uurloon timmerman € 44,- uurloon uitvoerder € 55,- uurloon projectleider € 60,- deze tarieven zijn exclusief opslagen en BTW.

3. Over alle kosten rekenen wij 10% opslagen en 0,45% C.A.R. verzekering.

4. Er volgt tweewekelijks overleg over de stand van zaken en de kosten.

5. Gemaakte afspraken tijdens het overleg worden vastgelegd in een bouwvergadering verslag.

d. Termijnen

Termijnen zullen naar rato werkzaamheden verzonden worden.”

3.4.

Na het sluiten van de overeenkomst is er tussen Meerland Bouw en [persoon A] veelvuldig overleg gevoerd over de verdere detaillering en ook over aanvullende werkzaamheden.

3.5.

Op 28 januari 2022 heeft Meerland Bouw een eerste financiële overzicht gestuurd van het werk. Daarin stond dat er op dat moment € 1.307.313,39 aan geboekte kosten en € 1.090.671,07 aan verwachte kosten waren (beide bedragen zijn inclusief 21% btw).

3.6.

[persoon A] heeft op 3 april 2022 een lijst van gebreken aan Meerland Bouw gestuurd en op 22 april 2022 heeft hij de woning betrokken.

3.7.

Op 21 juni 2022 heeft Meerland Bouw aan [persoon A] een opleverformulier verstrekt met opleverpunten.

3.8.

Op 13 september 2022 gaf Meerland Bouw per e-mail aan [persoon A] een voorlopige tussenstand op financieel gebied met een specificatie. Zij schreef dat er op dat moment voor € 2.701.783,37 (incl. btw) was gefactureerd en dat er voor € 567.715,28 (incl. btw) aan nog te factureren kosten geboekt was (daarop zou nog een bedrag door verrekening in mindering worden gebracht). Dit overzicht is op 16 september 2022 door Meerland Bouw geactualiseerd en Meerland Bouw zond dezelfde dag een aanvullende factuur.

3.9.

[persoon A] maakte op 16 september 2022 bezwaar tegen de door Meerland Bouw gefactureerde kosten. Hij schreef onder meer dat hij onvoldoende geïnformeerd was en dat in alle facturen fouten zaten. Ook schreef hij “
Na wat overschrijdingen hadden we de echte maximum gesteld op 2,5 miljoen euro incl. btw totale verbouwing”, “
De 2,5 miljoen zou jij onder alle omstandigheden bewaken”. En “
Wel stuurde je, tegen mijn zin in medio juli, nog even een extra termijn (nummer 17) van ruim 208.000 euro. Hierdoor zitten we nu al weer ruim 2 ton boven de afgesproken 2,5 miljoen (nu totaal 2,7 miljoen)”. In de e-mail gaf [persoon A] verder aan dat de facturen en het aantal uren niet kloppen en noemde hij een aantal gebreken die opgelost moesten worden.

3.10.

Daarna is meermaals gecorrespondeerd over de omvang van de gefactureerde bedragen. Op 21 oktober 2022 heeft Meerland Bouw een nieuw kostenoverzicht verstrekt aan [persoon A] . Dat kwam uit op € 3.116.881,47 (incl. btw). In de begeleidende e-mail schreef Meerland Bouw onder meer:

“Voor wat betreft de 2, 5 miljoen daar zit de grootste discussie, wij hebben die inderdaad besproken maar die was niet zo hard als jij nu aangeeft.

Dit ook omdat er nog geen dagen later een aantal opdrachten gegeven werden aan [naam 1] en [naam 2] en ook nog ander kleine zaken zoals de elektra verzwaring en natuursteen plaat ook de houten kolommen aan de zijkant zijn er nog bij gekomen. En wat vooral ook lastig was voor iedereen om in te schatten waren alle kleine losse dingen die ook meegenomen werden in het werk. Dus jouw beleving dat ik die 2, 5 zou bewaken deel ik niet. Ook [naam 2] weet niks van de 100 K die jij hieronder schets.”

3.11.

Vanaf november 2022 is er door advocaten gecorrespondeerd over het geschil. Er hebben diverse gesprekken plaatsgevonden maar partijen kwamen niet tot een oplossing.

3.12.

Meerland Bouw heeft in totaal € 3.099.760,29 (incl. btw) gefactureerd aan [persoon A] . Daarvan is € 2.655.847,91 (incl. btw) door [persoon A] betaald. € 443.922,38 (incl. btw) is onbetaald gebleven.

3.13.

[persoon B] van ASWA Architecten (hierna: ASWA) heeft in opdracht van [persoon A] de door Meerland Bouw uitgevoerde werkzaamheden beoordeeld. ASWA heeft geconcludeerd dat er een significant aantal gebreken is en de totale herstelkosten en bijkomende kosten begroot op € 811.899,11 (incl. btw). Meerland Bouw had verzocht bij het onderzoek van ASWA aanwezig te kunnen zijn, maar dit is door [persoon A] geweigerd.

3.14.

[persoon A] heeft in de conclusie van antwoord/eis zijn vordering tot nakoming (het afronden van het werk / herstel van de gebreken) omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

4.Het geschil in conventie en reconventie

4.1.

Meerland Bouw vordert – samengevat – veroordeling van [persoon A] tot betaling van een hoofdsom van € 443.922,38, vermeerderd met € 3,994,61 aan buitengerechtelijke incassokosten en rente, met veroordeling van [persoon A] in de proces- en nakosten, ook vermeerderd met rente.

4.2.

[persoon A] voert verweer tegen de vorderingen van Meerland Bouw.

4.3.

[persoon A] vordert op zijn beurt – samengevat – veroordeling van Meerland Bouw tot betaling van € 1.612.395,01, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. Deze vordering betreft € 800.495,90 aan terugbetalingen van betaalde facturen van Meerland Bouw en € 811.899,11 aan herstel- en daarmee samenhangende kosten.

4.4.

Meerland Bouw voert verweer tegen de vorderingen van [persoon A] .

5.De beoordeling in conventie en reconventie

Er is geen richtprijs in de zin van de wet; Meerland Bouw heeft recht op een redelijke prijs

5.1.

Artikel 7:752 BW bepaalt dat wanneer de prijs bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst niet is bepaald, of wanneer slechts een richtprijs is bepaald, de opdrachtgever een redelijke prijs is verschuldigd. Daarbij wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen. Als er een richtprijs in de zin van artikel 7:752 lid 2 BW is afgesproken, dan mag die prijs niet met meer dan 10% worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk heeft gewaarschuwd. Op de opdrachtgever rust de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat er een richtprijs in de zin van artikel 7:752 BW is afgesproken; op de aannemer rust de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat het door hem gefactureerde bedrag redelijk is.

5.2.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt.

5.2.1.

De overeenkomst vermeldt met zoveel woorden een richtprijs van € 1,2 miljoen euro, exclusief btw. Daarbij wordt ook vermeld dat alle werkzaamheden op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten worden afgerekend en er worden uurlonen vermeld voor de timmerman, uitvoerder en projectleider. Daarbij geldt een algemene opslag van 10% en een opslag van 0,45% voor de CAR-verzekering.

5.2.2.

De vraag is dus of dit een richtprijs in de zin van artikel 7:752 BW is. Om te kunnen aannemen dat sprake is van een richtprijs in de zin van artikel 7:752 BW wordt in de rechtspraak vereist dat de richtprijs in voldoende mate is gespecificeerd, dat voldoende duidelijk is om welke werkzaamheden het gaat en dat de genoemde prijs in voldoende mate richtinggevend is. Het enkele feit dat de term richtprijs is genoemd, hoeft niet te betekenen dat er sprake is van een richtprijs in de zin van genoemd wetsartikel, al is het wel een sterke aanwijzing daarvoor.

5.2.3.

De prijs uit de overeenkomst is als volgt tot stand gekomen. Meerland Bouw heeft in mei 2022 een eerste raming gemaakt. In de begeleidende e-mail schreef Meerland Bouw dat het ging om een beknopte raming. Het was gebaseerd op beperkte oude tekeningen van huis en terrein, zoals [persoon A] deze tekeningen zelf beschrijft. De verschillende posten in de raming zijn slechts beperkt gespecificeerd (ruime en algemene omschrijvingen zoals bv “de realisatie van een zwembad” en “inbouwkasten gehele woning”, “timmerwerk”, “loodgieterswerkzaamheden”) en er zijn ronde bedragen aan gekoppeld. Er was in de raming, op een kleine post na, geen onderverdeling naar materialen en arbeid. Na de raming hebben partijen verder overlegd over het werk. Er is na de eerste raming geen andere nadere raming geweest. Wel is de overeenkomst gesloten. Daarin staat het bedrag van € 1,2 miljoen (excl. btw), wat ongeveer € 300.000,00 hoger lag dan dat van de raming. De overeenkomst bevat geen specificatie of onderbouwing van dit bedrag en prijsverschil. Vaststaat wel dat het ging om een grote en grondige verbouwing en renovatie waarbij de opdrachtgever een kwaliteitsniveau wenste dat paste bij de luxe uitstraling van het landhuis.

5.2.4.

Gesteld noch gebleken is dat partijen voor het sluiten van de overeenkomst het erover gehad hebben hoe ‘hard’ de prijsopgave van Meerland Bouw was. Uit het handelen van [persoon A] na het sluiten van de overeenkomst blijkt echter dat hij de raming en het bedrag uit de overeenkomst niet zag als een prijsopgave die in beginsel niet met meer dan 10% overschreden mocht worden. Hij heeft in 2022 betalingen gedaan ook nadat in januari 2022 duidelijk was geworden dat de prijs (ver) boven de raming en het bedrag uit de overeenkomst ging. Hij heeft daarbij vanaf begin 2022 aangegeven dat hij vond dat de prijs te hoog werd, maar Meerland Bouw stelt onbetwist dat [persoon A] eerst in deze procedure heeft gesteld dat er sprake was van een richtprijs als bedoeld in artikel 7:752 BW. Verder heeft [persoon A] in februari 2022 aangegeven dat de kosten niet hoger mochten worden dan € 2,5 miljoen. Dat gebeurde nadat hij op 28 januari 2022 van Meerland Bouw een kostenopgave had gehad waaruit bleek dat Meerland Bouw toen uitging van € 2,3 miljoen (incl. btw) aan gemaakte en te verwachten kosten. Dat is niet goed verenigbaar met het standpunt dat Meerland Bouw zonder instemming van [persoon A] ruim over de prijs van € 1,2 miljoen was gegaan. Nadat [persoon A] dit maximum had gesteld, heeft hij vervolgens nog offertes geaccordeerd voor de tuin. De raming bevat voor de tuin een bedrag van € 40.000,00. [persoon A] stelt echter zelf dat hij in februari en april 2022 nog offertes heeft geaccordeerd van de tuin voor een bedrag van € 194.390,22 (incl. btw). Het behoeft dan ook meer toelichting dan [persoon A] heeft gegeven om aan te nemen dat Meerland Bouw gebonden was aan een richtprijs van € 1,2 miljoen (excl. btw) of zelfs aan een richtprijs van € 2,3 of 2,5 miljoen (incl. btw).

5.2.5.

De rechtbank concludeert dat er geen richtprijs geldt.

Zijn de in rekening gebrachte werkzaamheden uitgevoerd en de tarieven redelijk?

5.3.

[persoon A] moet dus de daadwerkelijk gemaakte kosten betalen, vermeerderd met de btw en de afgesproken opslagen van 10% en 0,45%, mits die prijs als redelijk kan worden beschouwd.^[1]De vraag is dus welke werkzaamheden zijn uitgevoerd, wat de kosten waren en of de prijs redelijk is. Daarover valt het volgende te zeggen.

5.4.

Meerland Bouw heeft [persoon A] op 28 januari, 13 september, 28 september en 21 oktober 2022 overzichten van gemaakte uren (van eigen en van ingehuurd personeel) en van inkoopkosten verstrekt. In deze procedure heeft zij ook een omschrijving gegeven van de werkzaamheden die zijn uitgevoerd (afgezet tegen de raming, productie 19 van Meerland Bouw). Het had op de weg van [persoon A] gelegen om aan de hand daarvan in voldoende detail aan te geven welke delen van die werkzaamheden werden betwist en waarom het totaalbedrag geen redelijke prijs is. Gelet op de door Meerland Bouw gegeven specificaties gaat de rechtbank voorbij aan de impliciete stelling van [persoon A] dat hij bij gebrek aan wetenschap niet in staat is zijn betwisting dat de prijs niet redelijk is, nader te onderbouwen.

5.5.

[persoon A] voert aan dat de specificaties geen juist beeld geven van de werkzaamheden. Dat verweer kan evenmin slagen bij gebrek aan voldoende concrete invulling. [persoon A] weet welke werkzaamheden zijn verricht, hij is bovendien steeds door de projectleider [persoon C] op de hoogte gehouden, zo blijkt uit diens verklaring (productie 17 van Meerland Bouw). Weliswaar bestrijdt [persoon A] die verklaring, maar hij heeft die betwisting niet gemotiveerd zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat en uitgaat van de juistheid van die verklaring. Bovendien heeft [persoon A] zelf verklaard dat hij vanaf februari 2022 dagelijks bij de woning was om te kijken naar de werkzaamheden. Hij weet dus wat er gebeurd is. Volgens [persoon A] zijn er te veel uren geschreven en hij geeft daarvan in het algemeen voorbeelden. Dit verweer is, zeker nu het om een grote verbouwing die zich over een fors aantal maanden uitstrekte en waaraan door verschillende soorten vaklieden werd gewerkt, onvoldoende concreet. [persoon A] maakt niet duidelijk om welke bedragen het, al was het maar bij benadering, gaat. De rechtbank gaat daarom hieraan voorbij. De rechtbank constateert in dit verband dat namens Meerland Bouw onbetwist is gesteld dat zij alle facturen van de onderaannemers aan [persoon A] heeft verstrekt (de werkzaamheden zijn grotendeels door onderaannemers uitgevoerd). Verder lagen de urenlonen, opslagen en CAR-verzekering tussen partijen vast.

5.6.

Bij de beoordeling van de redelijkheid van de gefactureerde bedragen betrekt de rechtbank ook dat [persoon A] op de mondelinge behandeling desgevraagd heeft verklaard dat hij voor ongeveer voor 1 miljoen euro aan offertes heeft geaccordeerd. Dat die offertes thans onredelijk zouden zijn, behoeft een stevige onderbouwing en die geeft [persoon A] niet. De overige in rekening gebrachte prijzen als onredelijk beschouwen – daarop komt het standpunt van [persoon A] in feite neer – vormt dan een al te magere betwisting.

5.7.

De rechtbank is van oordeel dat Meerland Bouw geen verwachtingen heeft gewekt die strijdig zijn met de gefactureerde bedragen. De raming en de prijs uit de overeenkomst waren globale indicaties en daarmee heeft Meerland Bouw niet zodanige verwachtingen gewekt dat de daarna in rekening gebrachte bedragen niet redelijk zouden zijn. Hetzelfde geldt voor het bedrag van € 2.500.000,- dat al snel werd “verlaten”. De rechtbank acht verder nog van belang dat, naar als onbetwist vast staat, Meerland Bouw door leveranciers aan haar verleende kortingen in het voordeel van [persoon A] aan hem heeft doorberekend en hem heeft gewaarschuwd dat hij om kosten te besparen wellicht beter direct met onderaannemers kon contracteren, wat [persoon A] niet wilde.

5.8.

Op de gefactureerde bedragen vallen nog wel twee opmerkingen te maken. [persoon A] maakt bezwaar tegen de in rekening gebrachte btw en stelt onbetwist dat er geen 10% opslag zou gelden voor de BMB-beveiliging. Voor zover uit de facturen blijkt heeft Meerland Bouw vrijwel steeds 21% btw in rekening gebracht; alleen de laatste twee facturen vermelden een btw van 9%.Ook is het de rechtbank niet duidelijk of Meerland Bouw de kosten van BMB-beveiliging, waarvoor volgens [persoon A] onweersproken de 10% opslag niet gold, heeft aangepast. Meerland Bouw krijgt de gelegenheid om bij akte voor zover nodig de “btw-aanpassing” te doen en zich over de 10%-opslag over de BMB-beveiliging uit te laten, waarop [persoon A] kan reageren. Als Meerland Bouw van mening is dat deze aanpassingen niet nodig zijn, of al zijn verwerkt, dan moet zij dat standpunt onderbouwen.

5.9.

Met een voorbehoud voor de btw en de opslag over de BMB-beveiliging is de conclusie dat de door Meerland Bouw in rekening gebrachte prijs als een redelijke prijs is te beschouwen. Meerland Bouw heeft dus in beginsel recht op betaling. In beginsel, omdat nog zal moeten blijken of [persoon A] vanwege gebreken een vordering op Meerland Bouw heeft die zij kan verrekenen.

Heeft Meerland Bouw de werkzaamheden juist uitgevoerd?

5.10.

[persoon A] stelt dat er sprake is van een groot aantal niet-opgeloste problemen. Hij beroept zich op de bevindingen van ASWA. ASWA heeft haar bevindingen samengevat in een Excel-bestand (productie 21 van [persoon A] , hierna: de ASWA-lijst). Deze lijst vermeldt 206 gebreken met een totaal van € 616.991,00 voor de herstelwerkzaamheden en € 66.500,00 aan bijkomende kosten (beide bedragen zijn exclusief btw). ASWA heeft de ASWA-lijst nader onderbouwd met 11 notities (productie 22 van [persoon A] , hierna: de ASWA-notities).^[2]Niet bij alle individuele gebreken staat op de ASWA-lijst een bedrag voor herstelkosten.

5.11.

Meerland Bouw betwist de bevindingen van AWSA. Zij mocht niet aanwezig zijn bij het onderzoek van AWSA, ondanks herhaalde verzoeken van haar kant. Verder heeft ASWA geen hoor en wederhoor toegepast. De ASWA-lijst bevat diverse posten die allang door Meerland Bouw zijn opgelost, diverse posten zijn geen gebrek maar meerwerk en de geclaimde bedragen zijn ontzettend hoog en bovendien allemaal afgeronde getallen, dus niet meer dan ruwe schattingen. De gestelde gebreken verhouden zich niet met eerdere positieve uitlatingen van [persoon A] over het werk en het feit dat [persoon A] al ruim een jaar in de woning woont. Het totaal bedrag aan herstelwerkzaamheden staan ook in geen enkele verhouding tot de gefactureerde bedragen. Meerland Bouw erkent dat er diverse gebreken nog hersteld moeten worden, maar dat gaat om een bedrag van circa € 30.000,00. Meerland Bouw heeft als productie 23 een nadere reactie overlegd. Daarin wordt puntsgewijs ingegaan op de gebreken uit de ASWA-lijst. De reactie gaat niet op alle gebreken uit de ASWA-lijst in, met name wordt niet ingegaan op de gebreken waarbij in de ASWA-lijst geen bedrag aan herstelkosten staat.

5.12.

Hierover wordt als volgt geoordeeld.

5.12.1.

De rechtbank stelt allereerst vast dat ASWA inderdaad haar onderzoek heeft uitgevoerd zonder dat Meerland Bouw (ondanks haar verzoek) daarbij kon zijn en zonder hoor- en wederhoor in acht te nemen. Dat alleen al maakt dat niet zonder meer uitgegaan van worden van de bevindingen van ASWA. Tegelijkertijd is de betwisting van Meerland Bouw bijzonder summier, waarbij niet of nauwelijks ingegaan wordt op de ASWA-notities.

5.12.2.

De rechtbank stelt verder vast dat ASWA in de notities een beschrijving geeft van de door haar gesignaleerde problemen. Deels zijn dit beknopte beschrijvingen en niet alle gebreken zijn met foto’s toegelicht. Verder bestaan de bedragen uit de ASWA-lijst grotendeels uit schattingen van ASWA. In een enkel geval is er een gedetailleerde kostenopgave van een derde bijgevoegd. Zo bevat ASWA-notitie B een rapport van Tous Ensemble met een gespecificeerde kostenopgave voor het saus- en schilderwerk.

5.12.3.

Het is niet voor alle individuele gebreken uit de ASWA-lijst duidelijk of er een vergoeding wordt gevraagd. De lijst bevat een substantieel aantal gebreken zonder een bedrag aan herstelkosten. Een groot deel van daarvan lijkt te vallen onder cumulatieposten. Zo is gebrek 1 een cumulatiepost voor alle gebreken die voor de herstelwijze verwijzen naar de notitie schilderwerk (ASWA-notitie B). Maar de ASWA-lijst bevat ook gebreken zonder bedrag waarvan de rechtbank niet kan zien of die onder een cumulatiepost vallen (b.v. de gebreken die verwijzen naar de notitie bouwkundig). Voor zover posten als cumulatiepost fungeren is niet duidelijk welk specifieke bedrag is toegerekend aan welk individuele gebrek (dit geldt niet voor de gebreken waarvoor in de ASWA-notities een kostenspecificatie is opgenomen).

5.12.4.

De rechtbank kan zonder nader onderzoek niet vaststellen of een deel van de gestelde gebreken al is verholpen door Meerland Bouw, zoals zij stelt en [persoon A] betwist. Dat geldt ook voor de vraag of sommige gestelde gebreken feitelijk meerwerk zijn. Ook de bedragen staan niet zonder meer vast.

5.12.5.

Om te zorgen dat het geschil over de gebreken beter uit de verf komt, gelast de rechtbank een nadere mondelinge behandeling die ter plaatse – in en rondom de woning – zal plaatsvinden.

5.13.

Ter voorbereiding op deze zitting wordt nog het volgende overwogen.

5.13.1.

[persoon A] moet bij akte een herziene versie van de ASWA-lijst in het geding brengen met in achtneming van het volgende.

In de lijst dient een kolom te worden toegevoegd, rechts naast de huidige kolom ‘nr.’. In die kolom moet [persoon A] vermelden welke gebreken vallen onder andere gebreken. Dus bij gebrek 19 en 20 verwacht de rechtbank een verwijzing naar gebrek 1 etc.
Als er gebreken zijn waarvoor in de ASWA-lijst geen bedrag is opgenomen en die niet onder een andere post vallen, dan zijn dat dus gebreken waarvoor op dit moment geen vergoeding wordt gevorderd. Er wordt immers een vergoeding gevorderd die de optelsom is van alle bedragen in de ASWA-lijst. Bij die gebreken moet [persoon A] in de kolom herstelkosten opnemen: € 0,00. Het is [persoon A] niet toegestaan om posten die niet onder een andere post vallen alsnog te voorzien van een bedrag.
Voor zover een gebrek inmiddels door of in opdracht van [persoon A] is hersteld (uit de toelichting van [persoon A] maakt de rechtbank op dat dit slechts een beperkt aantal posten betreft), dient dit in de ASWA-lijst te worden vermeld in een extra kolom, met vermelding van de daadwerkelijke kosten. [persoon A] dient van die kosten onderbouwende stukken in het geding te brengen.
Als er gebreken zijn waarvan [persoon A] bij nader inzien erkent dat deze al door Meerland Bouw zijn verholpen, dient dit in een extra kolom in de lijst vermeld te worden.
De nummering van de ASWA-lijst dient niet te worden gewijzigd, om te voorkomen dat er daardoor onduidelijkheden ontstaan.
Dit herziene overzicht dient tevens als Excel-bestand digitaal in het geding te worden gebracht.

5.13.2.

Meerland Bouw moet een digitaal kopie van haar productie 23 als Excel-bestand in het geding brengen. De rechtbank is voornemens dit bestand samen te voegen met de herziene ASWA-lijst, zodat in één oogopslag duidelijk is wat de verschillen zijn. Als de advocaten voor deze samenvoeging kunnen zorgdragen, dan wordt dat op prijs gesteld.

5.13.3.

Op zitting zal de herziene ASWA-lijst besproken worden. De rechtbank gaat ervan uit dat van een deel van de gestelde gebreken op zitting vastgesteld kan worden of dit een gebrek is of niet en/of dat het – zoals Meerland Bouw stelt – al door haar verholpen is. Ook kan bekeken worden welke gestelde gebreken door [persoon A] al zijn verholpen en te kijken hoe vastgesteld kan worden dat er sprake was van een gebrek en wat de daadwerkelijke herstelkosten waren. Op de zitting kan ook aan de orde komen of sommige gebreken alsnog door Meerland Bouw hersteld zullen worden. Ook de inschakeling van een deskundige kan besproken worden, maar dan wel ten aanzien van specifieke onderwerpen.

5.13.4.

Het is aan [persoon A] om te bepalen of hij ASWA vraagt om op de zitting aanwezig te zijn, de rechtbank kan zich voorstellen dat dit praktisch is.

5.13.5.

Gelet op het grote aantal gebreken op de ASWA-lijst moeten partijen er rekening mee houden dat de mondelinge behandeling geruime tijd in beslag zal nemen.

5.13.6.

De rechtbank geeft partijen in overweging om voorafgaand aan de zitting af te spreken dat ieder gebrek onder een drempelwaarde niet of slechts oppervlakkig nader onderzocht wordt. Zo zijn er 23 posten van € 1.000,00 of minder, die deels erkend zijn door Meerland Bouw. Te overwegen valt dat partijen al die posten afdoen tegen één bedrag dat dan meegenomen kan worden in de afrekening.

5.14.

Alle overige beslissingen worden aangehouden.

6.De beslissing in conventie en reconventie

De rechtbank

a. bepaalt dat Meerland Bouw op
woensdag 5 juni 2024de onder 5.8 bedoelde akte moet nemen, [persoon A] zal daarna een antwoordakte kunnen nemen;

bepaalt [persoon A] op
woensdag 5 juni 2024de onder 5.13.1 bedoelde akte moet nemen; daarop kan Meerland Bouw (behoudens een andersluidende beslissing van de rechtbank) geen antwoordakte nemen;

beveelt [persoon A] de herziene ASWA-lijst ook als digitaal Excel-bestand in het geding te brengen, gelijktijdig met de door haar onder 5.13.1 bedoelde akte;

beveelt Meerland Bouw haar productie 23 als digitaal bestand aan de rechtbank en [persoon A] te doen toekomen;

bepaalt dat partijen hun verhinderdata voor
de maanden juli tot en met oktober 2024binnen 14 dagen na vonnisdatum aan de rechtbank moeten doen toekomen voor het plannen van de mondelinge behandeling;

bepaalt dat de mondelinge behandeling ter plaatste zal worden gehouden;

houdt alle overige beslissingen aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.

2643/1876/3455