Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11018115 VV EXPL 24-168
datum uitspraak: 10 mei 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser 1],
woonplaats: [woonplaats 1],
2. [eiser 2],
woonplaats: [woonplaats 2],
eisers,
gemachtigde: J. Zuurman,
tegen
1.[gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats 3],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats 4],
gedaagden,
gemachtigde: mr. I. Jansen.
Eisers worden hierna gezamenlijk ‘[eisers]’ genoemd en afzonderlijk ‘[eiser 1]’ en ‘[eiser 2]’. Gedaagden worden gezamenlijk ‘[gedaagden]’ genoemd en afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 april 2024, met bijlagen;
- de akte overlegging producties van [gedaagden], met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [gedaagden]
1.2.
Op 1 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiser 1] en [eiser 2] aanwezig, bijgestaan door [naam] namens de gemachtigde. Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren aanwezig, bijgestaan door mr. I. Jansen.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[gedaagde 1] huurt van [eiser 2] een kamer op de derde verdieping van het pand aan [adres]. [gedaagde 2] huurt van [eiser 1] een kamer, eveneens op de derde verdieping van hetzelfde pand. Bij de huur van beide kamers hoort ook het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, waaronder de keuken, het toilet en de op de vierde verdieping gelegen badkamer. Op de vierde verdieping bevinden zich ook twee leegstaande kamers, die momenteel niet door [eisers] worden verhuurd. De vierde verdieping is alleen bereikbaar via de door [gedaagden] gehuurde gemeenschappelijke ruimtes op de derde verdieping. [gedaagden] hebben begin 2023 het slot van de toegangsdeur tot de derde verdieping vervangen. [eisers] beschikken niet over een sleutel van die toegangsdeur.
2.2.
Volgens [eisers] handelen [gedaagden] onrechtmatig en gedragen zij zich niet als goed huurder door te weigeren om [eisers] toegang te verlenen tot de derde en vierde verdieping. [eisers] voeren aan dat zij een spoedeisend belang hebben om de ruimtes op de derde en vierde verdieping te betreden, omdat er al in 2022/2023 sprake was van een lekkage op de vierde verdieping en een dak dat gerenoveerd moest worden. [eisers] voeren aan dat het hen nu volstrekt onduidelijk is wat de staat van de woning op de vierde verdieping. Ook is het voor [eisers] nu niet mogelijk de cv-ketel te onderhouden. Ten slotte stellen [eisers] dat zij, doordat zij geen toegang hebben, nu ook niet in de gelegenheid zijn om de kamers op de vierde verdieping te verhuren of om deze zelf in gebruik te nemen. Daarom eisen [eisers] in dit kort geding - na wijziging van eis - dat [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld om binnen zeven dagen na het vonnis [eisers] toegang te verlenen tot de verkeersruimtes op de derde verdieping en tot de ruimtes op de vierde verdieping, met uitzondering van de op die verdieping gelegen badkamer, onder afgifte van de sleutels en deze ter vrije algehele beschikking van [eisers] te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 5.000,-.
2.3.
[gedaagden] zijn het niet eens met de eis van [eisers] Volgens [gedaagden] hebben [eisers] geen spoedeisend belang bij hun eis. [gedaagden] voeren aan dat zij [eisers] op geen enkel moment géén toegang hebben gegeven tot de gemeenschappelijke ruimtes. Zij willen alleen dat [eisers], met uitzondering van dringende gevallen, afspraken met hen maken over de toegang en niet - zoals volgens [gedaagden] al vaak is gebeurd - onaangekondigd en zonder medeweten of instemming van [gedaagden] de woning binnenkomen. [gedaagden] stellen bovendien dat de lekkage van 2022/2023 al is verholpen en dat zij nooit eerder geïnformeerd zijn over een dringende dakrenovatie. Volgens [gedaagden] kunnen de leegstaande kamers op de vierde verdieping nu niet worden verhuurd omdat [eisers] daarvoor geen vergunning hebben.
2.4.
De kantonrechter wijst de eis van [eisers] af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
Het kort geding
2.5.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eisers] hebben bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagden] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[eisers] hebben geen spoedeisend belang bij hun eis
2.6.
Vooropgesteld wordt dat er geen wettelijke grondslag bestaat op basis waarvan een verhuurder zonder meer bevoegd is onaangekondigd de woning van een huurder te betreden. Zonder toestemming van de huurder is het betreden van diens woning dan ook niet toegestaan. De huurder heeft in beginsel namelijk recht op ongestoord huurgenot en recht op privacy. Er bestaan echter wel uitzonderingssituaties, waarin een verhuurder toch toegang tot de woning van een huurder heeft. In noodgevallen kan de verhuurder bijvoorbeeld bevoegd zijn om (zonder toestemming) van de huurder de woning te betreden. Daarnaast moet een huurder op grond van de wet aan de verhuurder de gelegenheid geven om dringende werkzaamheden uit te (laten) voeren. Ook is een huurder verplicht om mee te werken aan het binnentreden van de woning in het kader van bezichtigingen voor verkoop of nieuwe verhuur. De huurder mag in die gevallen de verhuurder niet de toegang weigeren tot de woning.
2.7.
In het kader van dit kort geding moet dan ook sprake zijn van feiten en omstandigheden die maken dat [eisers] met zodanige spoed de gemeenschappelijke ruimtes op de derde verdieping en de ruimtes op de vierde verdieping moeten betreden, dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeven af te wachten. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] onvoldoende spoedeisend belang hebben om daarop met een voorlopige voorziening in deze zaak vooruit te lopen.
2.8.
[gedaagden] hebben ter zitting aangevoerd dat er in 2022/2023 inderdaad sprake was van een lekkage bij het raam ter hoogte van de trap die van de derde naar de vierde verdieping leidt, maar zij betwisten dat die lekkage nu nog steeds bestaat. Zij hebben uiteengezet dat zij de Huurcommissie hebben ingeschakeld en de gemeente hebben benaderd, maar dat door de gemeente is geconstateerd dat het raam niet (meer) lekt. [eisers] hebben daar slechts tegenover gesteld dat er nog steeds sprake is van een lekkage en dat het gevaar bestaat dat daardoor schade ontstaat of is ontstaan aan het pand. Zij hebben het bestaan van de lekkage op de vierde verdieping echter op geen enkele wijze onderbouwd. [gedaagden] hebben bovendien onweersproken gesteld dat [eisers] in april 2023 voor het laatst in het gehuurde zijn geweest en sindsdien ook niet meer aan [gedaagden] om toegang daartoe hebben gevraagd in het kader van de gestelde lekkage. Als er al sprake van een lekkage zou zijn valt zonder deugdelijke toelichting van [eisers] - die zij ook tijdens de zitting niet hebben gegeven - niet in te zien waarom er, gelet op het tijdsverloop tussen april 2023 en de aanvang van dit kort geding, op dit moment sprake zou zijn van een dermate acute situatie dat [eisers] de derde en vierde verdieping van het pand met spoed zouden moeten betreden.
2.9.
[eisers] hebben daarnaast onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat er een dringende noodzaak bestaat om het dak te renoveren. [gedaagden] hebben bovendien betwist dat [eisers] hen eerder dan in deze procedure hebben medegedeeld dat zij het dak willen renoveren. [eisers] hebben niet uiteengezet waarom de door hen genoemde renovatie zo dringend is dat daarvoor in deze procedure een voorlopige voorziening getroffen zou moeten worden.
2.10.
[eisers] hebben ook voor wat betreft het onderhoud aan de cv-ketel niet aannemelijk gemaakt dat er op dit moment een spoedeisend belang bestaat om toegang tot het gehuurde te verkrijgen. Ter zitting hebben zij immers verklaard dat de onderhoudscontrole aan de cv-ketel eens per twee jaar moet worden uitgevoerd. Zij hebben evenwel niet gesteld wanneer de eerstvolgende controle moet worden uitgevoerd, laat staan dat deze met spoed en/of op korte termijn moet plaatsvinden.
2.11.
De kantonrechter volgt [eisers] ook niet in hun stelling dat dringende toegang tot de derde en vierde verdieping noodzakelijk is zodat zij in de gelegenheid zijn de leegstaande kamers op de vierde verdieping te verhuren. Tijdens de zitting hebben [eisers] namelijk erkend dat de kamers op de vierde verdieping op dit moment niet verhuurd kunnen worden omdat zij daarvoor (nog) geen vergunning hebben. Dat betekent dat er om die reden op dit moment geen spoedeisend belang bestaat om de derde en vierde verdieping te betreden. Dat spoedeisend belang volgt ook niet uit de enkele stelling dat [eisers] toegang tot de vierde verdieping willen omdat zij de leegstaande kamers ‘goed zouden kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld opslag’.
De eis van [eisers] wordt afgewezen
2.12.
Omdat van een spoedeisend belang aan de zijde van [eisers] in deze procedure niet gebleken is, wordt de eis van [eisers] afgewezen. Daarbij wordt opgemerkt dat, zelfs in het geval er wél een spoedeisend belang zou zijn geweest, de eis van [eisers] ook niet toegewezen zou kunnen worden op de wijze zoals zij deze hebben geformuleerd. [eisers] hebben immers tijdens de zitting hun eis gewijzigd, in die zin dat zij in deze procedure eisen dat hen toegang wordt verleend tot de verkeersruimtes op de derde verdieping en tot de ruimtes op de vierde verdieping, met uitzondering van de op die verdieping gelegen badkamer. Toewijzing van deze eis zou in feite betekenen dat [eisers] te allen tijde toegang zouden hebben tot het gehuurde. Zoals hiervoor bij r.o. 2.6 echter al is overwogen heeft een verhuurder niet het recht zonder enige beperking de woning van een huurder te betreden.
2.13.
Het voorgaande neemt niet weg dat [gedaagden] aan [eisers] wél toegang moeten verlenen als sprake is van de in r.o. 2.6 genoemde uitzonderingssituaties. Van zowel verhuurders als huurders mag in die gevallen worden verwacht dat zij rekening houden met elkaars belangen. Omdat het pand waarin de gehuurde kamers zich bevinden nu eenmaal zodanig is ingericht dat de vierde verdieping enkel via de door [gedaagden] gehuurde delen van de derde verdieping te bereiken is, zullen [eisers] daarbij zoveel mogelijk rekening moeten houden met de privacy van [gedaagden] Van [gedaagden] mag daarentegen wel worden verwacht dat zij, juist door de wijze waarop het pand is ingericht, in elk geval enige inbreuk op hun privacy moeten dulden.
[eisers] moeten de proceskosten betalen
2.14.
[eisers] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagden] op € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 949,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eis van [eisers] af;
3.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagden] worden begroot op € 949,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
44487