Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10355724 CV EXPL 23-5831
datum uitspraak: 10 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie
gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
die zelf procederen.
De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 2 februari 2023, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord;
- het aanvullende antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie en aanvulling van eis in conventie;
- de brief van 9 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de zitting op 28 september 2023;
- de akte aanvullende producties tevens vermindering van eis in conventie en toelichting conclusie in reconventie van [eiseres], met bijlagen;
- de aantekeningen van de mondelinge reactie van [gedaagden];
- de akte van [gedaagden], met bijlagen.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak ?
2.1.
[gedaagden] wonen in een appartementencomplex aan [adres 1]. Dit complex is bij notariële akte opgesplitst in appartementsrechten. Het modelreglement van splitsing van eigendom van 22 februari 1973 is daarop van toepassing. [gedaagden] zijn eigenaar van het appartement aan [adres 2] Als eigenaren van een appartement zijn zij van rechtswege lid van [eiseres]. [gedaagden] hebben, ondanks aanmaning, vanaf 2013 de maandelijks verschuldigde VvE-bijdragen niet betaald. Daarom eist [eiseres] in deze procedure, na vermindering van eis, dat [gedaagden] worden veroordeeld een bedrag van € 20.551,58, bestaande uit de achterstand in [eiseres]-bijdragen tot en met september 2023, met rente en buitengerechtelijke kosten aan [eiseres] te betalen.
2.2.
[gedaagden] zijn het niet eens met de eis van [eiseres]. Zij stellen dat een deel van de eis al verjaard is. Daarnaast voeren [gedaagden] aan dat zij [eiseres]-bijdrage vanaf 2013 niet hebben betaald, omdat zij zelf een vordering op [eiseres] hebben, die hoger is dan wat [eiseres] eist. [gedaagden] stellen dat de voegwerkzaamheden, die in 2009 aan de buitengevel van het appartementencomplex hebben plaatsgevonden, niet op de juiste manier zijn uitgevoerd. Volgens [gedaagden] is er zodanig veel voegspecie gebruikt dat dit aan de binnenzijde van de muur is opgehoopt tot baarden, waardoor er gaten in de spouwmuur zijn ontstaan met vochtdoorslag aan de binnenmuren in de woning van [gedaagden] tot gevolg. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat zij hierdoor schade hebben geleden. Zij eisen daarom in deze procedure dat [eiseres] veroordeeld wordt de woning van [gedaagden] te herstellen in de staat zoals deze was vóór de voegwerkzaamheden. Daarnaast eisen zij dat [eiseres] wordt veroordeeld een bedrag wegens eerdere reparatiekosten van € 12.797,57 te betalen en een schadevergoeding voor [gedaagden] en hun gezinsleden wegens het in gevaar brengen van hun gezondheid door de zwarte schimmel in hun woning.
2.3.
De kantonrechter wijst de eisen van [eiseres] toe. De tegeneisen van [gedaagden] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
De kantonrechter is bevoegd de eisen van [eiseres] en van [gedaagden] te behandelen
2.4.
Omdat de vordering van [eiseres] lager is dan € 25.000,- is de kantonrechter bevoegd de vordering in conventie te behandelen (artikel 93 sub a Rv Pro). Uit de stellingen van [gedaagden] kan worden afgeleid dat de tegeneisen een hogere waarde vertegenwoordigen dan € 25.000,-. Zij schatten de kosten voor de herstelwerkzaamheden immers op € 30.000,- en de schadevergoeding wegens het in gevaar brengen van de gezondheid van [gedaagden] en hun gezinsleden op € 50.000,- per gezinslid. Hoewel de waarde van de eis in reconventie daarom hoger is dan € 25.000,00 en daarmee boven de bevoegdheidsgrens van de kantonrechter ligt, is de kantonrechter gelet op de inhoud van artikel 97 lid 1 Rv Pro bevoegd de eis in reconventie te behandelen: het verweer in conventie en de grondslag voor de eis in reconventie hangen immers zodanig met elkaar samen dat deze samenhang zich verzet tegen afzonderlijke behandeling van de eisen.
Er is geen sprake van verjaring van (een deel van) de achterstallige VvE-bijdragen
2.5.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de achterstand in de betaling door [gedaagden] van [eiseres]-bijdragen tot en met september 2023 nog € 20.551,58 bedraagt. Het beroep van [gedaagden] op verjaring van (een deel van) de eis van [eiseres] tot betaling van de achterstand slaagt niet. Op grond van artikel 3:308 BW Pro geldt ten aanzien van de verschuldigde VvE-bijdragen een verjaringstermijn van vijf jaar. [eiseres] heeft aangevoerd dat de maandelijks verschuldigde bijdrage een voorschotbedrag betreft en dat, op grond van artikel 18 lid 3 van Pro het toepasselijke splitsingsreglement, na afloop van het betreffende boekjaar de definitieve bijdrage voor iedere eigenaar wordt vastgesteld. Dat betekent dat er pas na afloop van het betreffende boekjaar een definitieve verplichting voor de eigenaren ontstaat om [eiseres]-bijdrage over dat boekjaar te betalen. In dit geval is de definitieve bijdrage over 2013 in 2014 vastgesteld, aldus [eiseres]. [gedaagde 1] heeft deze door [eiseres] gestelde gang van zaken niet (voldoende concreet) betwist zodat dit tussen partijen vast staat. Vast staat verder dat [eiseres] op 11 september 2018 een aanmaning heeft gestuurd voor de op dat moment bestaande betalingsachterstand, waarin ook de in 2014 definitief vastgestelde VvE-bijdrage over 2013 is begrepen. Met die aanmaning is dus de verjaring van de definitieve VvE-bijdrage over 2013 gestuit. Ook daarna zijn er - in elk geval tot en met 18 december 2020 - diverse aanmaningen door [eiseres] verzonden, zodat op het moment van dagvaarding de vordering van [eiseres] niet (deels) verjaard was.
2.6.
In beginsel betekent het voorgaande dat [gedaagden] gehouden is [eiseres]-bijdragen vanaf 2013 aan [eiseres] te betalen. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagden] zo dat zij betaling van [eiseres]-bijdragen hebben opgeschort, totdat herstel van de schade in de woning van [gedaagden], ontstaan door de onjuist uitgevoerde voegwerkzaamheden, heeft plaatsgevonden. Daarnaast menen [gedaagden] een (hogere) tegenvordering uit hoofde van schadevergoeding op [eiseres] te hebben, die zij met de achterstand in [eiseres]-bijdragen willen verrekenen. [eiseres] is echter van mening dat [gedaagden] niets van haar te vorderen hebben.
[gedaagden] hebben onvoldoende gesteld ten aanzien van de geëiste schadevergoeding
2.7.
Voor wat betreft de stelling van [gedaagden] dat [eiseres] verantwoordelijk is voor de door hen geëiste reparatiekosten van € 12.797,57 en dat zij gehouden is een schadevergoeding wegens het in gevaar brengen van de gezondheid van [gedaagden] en hun gezinsleden te betalen, geldt dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van die tegenvorderingen rusten op [gedaagden], omdat zij zich beroepen op de rechtsgevolgen hiervan. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] onvoldoende aan hun stelplicht hebben voldaan, zodat zij geen recht hebben op vergoeding van de door hen geëiste bedragen.
2.8.
[gedaagden] hebben de door hen genoemde ‘eerdere reparatiekosten’ van
€ 12.797,57, waarvan zij vergoeding door [eiseres] verlangen, op geen enkele wijze nader toegelicht. Zij hebben geen factuur van deze reparatiekosten in het geding gebracht en hebben ook tijdens deze procedure niet nader uiteengezet of gespecificeerd op welke reparatiewerkzaamheden deze kosten zien én wanneer deze werkzaamheden zouden zijn uitgevoerd. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiseres] op dit punt had het wel op de weg van [gedaagden] gelegen voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren ter onderbouwing van hun tegeneis. Ondanks dat zij hiertoe tijdens deze procedure voldoende gelegenheid hebben gehad, hebben [gedaagden] dit nagelaten. Daarmee hebben [gedaagden] op dit punt niet voldaan aan hun stelplicht, zodat er ook geen aanleiding bestaat hen (alsnog) toe te laten tot bewijslevering.
2.9.
Het voorgaande geldt ook voor de geëiste schadevergoeding voor [gedaagden] en hun gezinsleden wegens het in gevaar brengen van hun gezondheid door de zwarte schimmel in hun woning. [gedaagden] hebben ter onderbouwing van die schadevergoeding weliswaar een tweetal verslagen van hun huisarts in het geding gebracht, maar daaruit kan slechts worden afgeleid dat bij de kinderen van [gedaagden] sprake is van hyperreactiviteit van de luchtwegen en benauwdheid bij verkoudheid. Dat die klachten verband houden met de mate van schimmelvorming in de woning van [gedaagden] kan op geen enkele wijze uit die verslagen worden afgeleid en [gedaagden] hebben ook op dat punt onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van hun stelling.
2.10.
Omdat [gedaagden] ten aanzien van de door hen geëiste schadevergoeding niet voldaan hebben aan hun stelplicht, is hun tegeneis op dit punt niet vast komen te staan en wordt deze afgewezen.
[gedaagden] hebben geen belang bij hun eis tot herstel van de schade door [eiseres]
2.11.
[gedaagden] hebben geëist dat [eiseres] veroordeeld wordt de woning van [gedaagden] te herstellen in de staat zoals deze was vóór de voegwerkzaamheden. Deze eis komt er feitelijk op neer dat [gedaagden] willen dat de schade als gevolg van de onjuist uitgevoerde voegwerkzaamheden wordt hersteld.
2.12.
Partijen hebben op dit punt tijdens de zitting op 28 september 2023 afspraken gemaakt. Zo is afgesproken dat [naam] van bouwkundig adviesbureau SDZ de woning van [gedaagde 1] zou onderzoeken met het doel om vast te stellen of en zo ja welke onderhoudsgebreken er aan de woning zijn en wat de oorzaak daarvan is. Het onderzoek is in oktober 2023 door SDZ uitgevoerd en naar aanleiding daarvan is een rapport opgemaakt, waarvan beide partijen kennis hebben genomen.
2.13.
Uit het rapport van SDZ blijkt dat:
een deel van de lekkages het gevolg was van in het verleden foutief geplaatste waterkeringen;
voor het achterhalen van de andere lekkages medewerking van de buren van [huisnummer] vereist was, naar verwachting veroorzaakte ook het balkon van [huisnummer] lekkages bij [gedaagden]
Tussen partijen is verder niet in geschil dat de vergadering van [eiseres] op 11 januari 2024 heeft besloten dat [eiseres] herstelwerkzaamheden aan de gevel en het balkon van [huisnummer] zal laten uitvoeren (met als doel beëindiging van de lekkages en herstel van de schade) én herstel van de schade aan de wanden, vloeren en plafonds in de woning van [gedaagden] waar nodig. Uit de stellingen van partijen volgt ook dat de herstelwerkzaamheden aan de gevel en het balkon inmiddels hebben plaatsgevonden, maar dat het herstel van de schade in de woning van [gedaagden] nog niet (volledig) is uitgevoerd.
2.14.
[eiseres] stelt dat het herstel van de (resterende) schade in de woning van [gedaagden] nog niet heeft plaatsgevonden de muren aantoonbaar droog moeten zijn en dat zij met [gedaagden] is overeengekomen dat [gedaagden] zelf de keuken in hun woning zouden verwijderen; daar zou hij tot op heden geen medewerking aan hebben verleend, aldus [eiseres]. [gedaagden] hebben het bestaan van deze afspraken onvoldoende concreet betwist. Dat [gedaagden] ten gevolge van de uitvoering van de herstelwerkzaamheden tijdelijk geen gebruik van de keuken kunnen maken is inherent aan het feit dat de keuken moet worden verwijderd om de werkzaamheden aan de wand te kunnen uitvoeren. Dat kunnen zij dan ook niet aan [eiseres] tegenwerpen. Omdat [gedaagden] desondanks medewerking aan de (resterende) herstelwerkzaamheden weigeren, terwijl [eiseres] bereid is tot herstel van de schade in de woning van [gedaagden] over te gaan, zijn het juist [gedaagden] die er zelf aan in de weg staan dat de schade in hun woning (volledig) wordt hersteld. Dat komt onder de gegeven omstandigheden dan ook niet voor rekening van [eiseres].
2.15.
Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat [gedaagden] geen rechtens te respecteren belang hebben bij hun eis om [eiseres] te veroordelen tot herstel van de schade. [gedaagden] hebben op dit moment immers zelf in de hand of en wanneer het herstel wordt uitgevoerd. Ook dit deel van hun tegeneis wordt daarom afgewezen.
[gedaagden] moeten de achterstand van € 20.551,58 aan [eiseres] betalen
2.16.
[gedaagden] worden veroordeeld de achterstand tot en met september 2023 van
€ 20.551,58 aan [eiseres] te betalen. Aangezien [eiseres] ter zitting heeft gesteld - en [gedaagden] ook hebben erkend - dat de betalingsachterstand is ontstaan in januari 2013, zal de wettelijke rente worden toegewezen over het totaal aan achterstallige VvE-bijdragen dat vanaf 1 januari 2013 na iedere wijziging heeft opengestaan.
[gedaagden] moeten € 1.170,66 aan buitengerechtelijke kosten betalen
2.17.
[eiseres] eist dat [gedaagden] worden veroordeeld een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te betalen. Deze eis moet beoordeeld worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. In de door [eiseres] verzonden aanmaning van 18 augustus 2020, die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro, wordt een lager bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten genoemd dan door [eiseres] in deze procedure wordt geëist. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen tot het in die brief genoemde bedrag van € 1.113,26. De rente over de buitengerechtelijke kosten wordt pas toegewezen vanaf 30 september 2018, omdat [eiseres] op die datum recht had op een vergoeding van die kosten (artikel 6:83 b BW).
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen
2.18.
[gedaagden] krijgen ongelijk en moeten daarom, zowel in conventie als in reconventie, de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] in conventie op € 135,47 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht, € 1.086,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.740,47. De kantonrechter begroot de proceskosten aan de kant van [eiseres] in reconventie op € 543,- aan salaris voor de gemachtigde. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagden] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen € 20.551,58 aan achterstallige VvE-bijdragen tot en met september 2023, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de achterstand die na iedere wijziging vanaf 1 januari 2013 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen € 1.113,26 aan buitengerechtelijke incassokosten met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 6 september 2020 tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.740,47;
in reconventie
3.4.
wijst de eisen van [eisers] af;
3.5.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, die aan de kant van [verweerster] worden begroot op € 543,-;
in conventie en in reconventie
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
44487