Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10945362 CV EXPL 24-4931
datum uitspraak: 23 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Snip Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Capelle aan den IJssel,
eiseres,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor G.J. van Velzen,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats ],
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
Partijen worden hierna “Snip Vastgoed” en “[gedaagde]” genoemd.
1.De procedure
Snip Vastgoed vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan Snip Vastgoed van de in de dagvaarding van 16 februari 2024 genoemde bedragen, waarin begrepen € 1.000,- aan achterstallige huur over de maand oktober 2023.
Tegen [gedaagde] is verstek verleend.
Snip Vastgoed is bij rolbeslissing van 14 maart 2024 in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (on)redelijkheid van de huurprijswijzigingsregeling in de huurovereenkomst.
Ter uitvoering van die rolbeslissing heeft Snip Vastgoed op 28 maart 2024 een akte met één productie genomen.
2.De beoordeling
2.1.
In de huurovereenkomst is in artikel 5.2 bepaald dat, in het geval dat sprake is van een woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs - waarvan hier sprake is - de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen, dat wil zeggen op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI). In artikel 5.2 is ook bepaald dat, bovenop en gelijktijdig met die jaarlijkse aanpassing op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen, de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen met minimaal 4%.
2.2.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs van € 1.215,-, exclusief het voorschot voor servicekosten, is blijven gelden. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen.
Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding
2.3.
Een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen is geen kernbeding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn [1] . Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.
De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht
2.4.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten [2] . De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. Snip Vastgoed heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zou stijgen. De enkele stelling van Snip Vastgoed dat het ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst nog wel was toegestaan een dergelijke huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst op te nemen en zij de overeenkomst niet eenzijdig kan wijzigen vormt nog geen rechtvaardiging voor de in de bepaling opgenomen mogelijkheid tot huurprijsverhoging. De bepaling is dan ook oneerlijk.
Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven
2.5.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft
gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt [3] .
Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk
2.6.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU [4] . In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
Alle huurverhogingen komen te vervallen
2.7.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
2.8.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het Hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen [5] . De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
De hoogte van de huurachterstand
2.9.
Het bovenstaande betekent dat de kale huurprijs van € 1.215,-, die in de huurovereenkomst staat, altijd gelijk is gebleven. In haar akte heeft Snip Vastgoed uitgelegd dat het voorschot voor servicekosten van € 150,- per 1 augustus 2023 verlaagd is met
€ 55,-. Dat betekent dat, uitgaande van de kale huurprijs van € 1.215,- en het voorschot voor servicekosten van € 95,-, [gedaagde] over de maand oktober 2023 een bedrag van € 1.310,- aan huur aan Snip Vastgoed verschuldigd was. Uit de dagvaarding kan worden afgeleid dat [gedaagde] voor de huur van de maand oktober 2023 in elk geval op 1 oktober 2023 een bedrag van € 359,82 aan Snip Vastgoed heeft betaald. Dat betekent dat [gedaagde] voor de maand oktober 2023 nog een bedrag van € 950,18 (€ 1.310,- -/- € 359,82) aan huur moet betalen. [gedaagde] wordt veroordeeld om dat bedrag aan Snip Vastgoed te betalen.
[gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
2.10.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Snip Vastgoed daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [6] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Snip Vastgoed wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.11.
De kantonrechter heeft ook getoetst of (een deel van) de overige vorderingen moet worden afgewezen omdat één of meer oneerlijke bepalingen van toepassing zijn. Dat is hier niet het geval.
Proceskosten
2.12.
[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Snip Vastgoed op € 113,54 aan dagvaardingskosten, € 328,- aan griffierecht, € 135,- aan salaris voor de gemachtigde en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 644,04. Hier kan nog een bedrag bijkomen als het vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Snip Vastgoed te betalen € 950,18 aan achterstallige huur over de maand oktober 2023;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Snip Vastgoed worden begroot op € 644,04;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
44487