ECLI:NL:RBROT:2024:4762

• Datum uitspraak: 1 mei 2024
• Publicatiedatum: 23 mei 2024
• Zaaknummer: 10947665 \ VV EXPL 24-94
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.G.J. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning wegens huurachterstand en onderverhuur zonder toestemming

In deze kortgedingprocedure vordert eiseres ontruiming van een woning die zij verhuurt aan gedaagde 1, die de woning zonder toestemming onderverhuurt aan anderen. Gedaagde 1 is niet verschenen, terwijl de andere gedaagden wel zijn verschenen en verweer hebben gevoerd. Er is sprake van een huurachterstand van negen maanden en onbevoegde onderverhuur, waarbij de woning bovendien overbewoond zou zijn.

De kantonrechter stelt vast dat de Nederlandse rechter bevoegd is en verleent verstek tegen gedaagde 1. De huurachterstand en het niet opleveren van de woning rechtvaardigen ontruiming. De vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen wordt afgewezen wegens onzekerheid over opzegbaarheid. De ontruimingsvorderingen tegen gedaagde 2 en 3 zijn eveneens toewijsbaar, ongeacht het bestaan van een mondelinge huurovereenkomst, vanwege betalingsachterstand en onbevoegd gebruik.

De onderhuurders worden niet direct ontruimd; zij krijgen een ontruimingstermijn van vier maanden indien zij nog geen nieuwe huurovereenkomst met eiseres hebben gesloten. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de proceskosten worden toegewezen aan eiseres, met compensatie tussen eiseres en de onderhuurders. De gevorderde dwangsommen worden afgewezen.

Uitkomst: De kantonrechter wijst de ontruimingsvordering toe en veroordeelt gedaagde 1 tot betaling van de huurachterstand.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 10947665 \ VV EXPL 24-94

datum uitspraak: 1 mei 2024

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres] ,

vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1],

eiseres,

gemachtigde: mr. L. Kruitwagen,

tegen

1. [gedaagde 1],

woonplaats: [woonplaats 1],

gedaagde sub 1,

die niet is verschenen,

2.
[gedaagde 2] ,

vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2],

gedaagde sub 2,

gemachtigde: mr. G.J. Gerrits,

3.
[gedaagde 3] ,

woonplaats: [woonplaats 2],

gedaagde sub 3,

gemachtigde: mr. G.J. Gerrits,

4.
[gedaagde 4] ,

woonplaats: [woonplaats 3],

gedaagde sub 4,

gemachtigden: mr. D. Bakker en mr. M.P. Kloppenburg.

Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden sub 1 tot en met 3 worden hierna respectievelijk [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd.

Namens gedaagde sub 4 zijn verschenen [naam 1], bijgestaan door mr. D. Bakker, en [naam 2], bijgestaan door mr. M.P. Kloppenburg. Zij worden hierna respectievelijk [naam 1] en [naam 2] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 19 maart 2024, met producties 1 tot en met 8;
• het e-mailbericht van [eiseres] van 15 april 2024, met productie 9;
• de brief van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] van 15 april 2024 , met productie 1;
• de brief van [naam 1] van 16 april 2024, met producties 1 tot en met 4;
• de brief van [naam 1] van 16 april 2024, met productie 5;
• het e-mailbericht van [naam 2] van 16 april 2024, met producties;
• de akte wijziging van eis van [eiseres];
• de pleitnota van [gedaagde 3] en [gedaagde 2];
• de pleitnota van [naam 1].

1.2.

Op 17 april 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens [eiseres] waren daarbij aanwezig [naam 3] (bestuurder, hierna: [naam 3]) en [naam 4] (beheerder), bijgestaan door mr. L. Kruitwagen. [gedaagde 1] is niet verschenen. [gedaagde 3] is verschenen, mede namens [gedaagde 2] (in zijn hoedanigheid van bestuurder), bijgestaan door mr. G.J. Gerrits. [naam 1] is verschenen, bijgestaan door mr. D. Bakker. [naam 2] is verschenen, bijgestaan door mr. M.P. Kloppenburg.

2. De beoordeling

2.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagden als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

2.2.

[gedaagde 1] is niet verschenen. [gedaagde 1] woont volgens [eiseres] in Spanje. De kantonrechter stelt allereerst vast dat de Nederlandse rechter op grond van artikel 24 lid 1 van de Verordening (EU) 2015/2012 rechtsmacht heeft, omdat bij huur en verhuur van onroerende goederen bij uitsluiting bevoegd zijn de gerechten van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is. Omdat de woning waar het in deze zaak om gaat in Dordrecht is gelegen, is er ook sprake van relatieve bevoegdheid.

Omdat [gedaagde 1] in Spanje woont, moet op grond van artikel 56 Rv en de Verordening (EU) 2020/1784 (hierna: BetVo) de betekening van de dagvaarding plaatsvinden door verzending daarvan aan een door Spanje aangewezen ontvangende instantie en dient de ontvangende Spaanse instantie op grond van artikel 14 BetVo een certificaat van betekening op te stellen en dit certificaat, voorzien van een afschrift van het stuk waarvan de betekening of kennisgeving is verricht, aan de verzendende instantie te zenden. [eiseres] heeft dit certificaat bij brief van 24 april 2024 overgelegd. Omdat ook de andere bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten vereisten in acht zijn genomen, zal tegen [gedaagde 1] verstek worden verleend. Ten overvloede constateert de kantonrechter dat [eiseres] de dagvaarding ook naar een door [gedaagde 1] voor zijn antwoord aan de advocaat van [eiseres] gebruikt emailadres heeft verzonden en dat uit een UPS-bezorgbericht blijkt dat de naar het huisadres van [gedaagde 1] verzonden dagvaarding door een [naam 5] in ontvangst is genomen.

Nu andere gedaagden wel zijn verschenen, wordt overeenkomstig artikel 140 Rv één vonnis gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

2.3.

[eiseres] stelt dat zij (althans de voormalige eigenaar of de voormalige beheerder [naam bedrijf], hierna: [naam bedrijf]) de haar in eigendom toebehorende woning aan [adres] (hierna: de woning) heeft verhuurd aan [gedaagde 1], dat onderverhuur niet is toegestaan, dat de huurovereenkomst niet is geëindigd en dat de woning door [gedaagde 1] niet onder inlevering van de sleutels is opgeleverd, dat [gedaagde 1] een huurachterstand heeft laten ontstaan van (berekend tot en met februari 2024: 9 maanden à € 1.200,- =) € 10.800,-, dat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] als onbevoegde tussenpersoon de woning, verdeeld in kamers (onzelfstandige woonruimte), onderverhuren aan onderhuurders en dat er sprake is van overbewoning en overlast.

2.4.

Tegen deze achtergrond vordert [eiseres], samengevat, in de eerste plaats dat [gedaagde 1] veroordeeld wordt tot betaling van genoemde huurachterstand en de huur met ingang van maart 2024, alsmede om de woning leeg, geheel ontruimd en bezemschoon onder overhandiging van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen. Wat betreft de huurachterstand en de ontruiming komen deze vorderingen niet ongegrond of onrechtmatig voor en zijn deze in beginsel voor toewijzing vatbaar, maar met enige hierna te melden beperkingen vanwege hetgeen ten aanzien van [naam 1] en [naam 2] zal worden overwogen. De kantonrechter tekent hierbij aan dat ter zitting is gebleken dat de gestelde overbewoning of overlast niet kunnen worden vastgesteld, maar dat reeds de onweersproken huurachterstand aannemelijk maakt dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] door de bodemrechter zal worden ontbonden, terwijl onderhuurders van onzelfstandige woonruimte daarbij geen bescherming genieten.

De gevorderde betaling van toekomstige huurtermijnen wordt afgewezen. Gelet op enerzijds het niet geheel heldere artikel 3.3 van de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst met [gedaagde 1] en anderzijds het over opzegbaarheid bepaalde in artikel 7:271, eerste lid, BW, bestaat te veel twijfel over de toewijsbaarheid van de toekomstige termijnen, om deze in kort geding toe te wijzen.

2.5.

[eiseres] vordert voorts dat ook [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] veroordeeld worden om de woning leeg, geheel ontruimd en bezemschoon onder overhandiging van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen.

[gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben tegen de ontruimingsvordering verweer gevoerd en in de eerste plaats het spoedeisend belang van [eiseres] betwist, nu [eiseres] heeft verklaard niet het uit de woning verwijderen van de onderhuurders ten doel te hebben, maar vooral dat [gedaagde 3] en/of [gedaagde 2] ertussenuit vallen. Naar het oordeel van de kantonrechters is hierin een voldoende spoedeisend belang gelegen, namelijk het belang dat de woning – waarin nog twee kamers leeg staan – niet wordt beheerd door onbevoegden.

Voorts hebben [gedaagde 3] en [gedaagde 2] aangevoerd dat [gedaagde 2] niets te maken heeft met deze zaak en dat [gedaagde 3] [gedaagde 1] niet kent en zelf met [naam bedrijf] een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten. [gedaagde 3] zou de woning opknappen en verdelen in vier aparte ruimtes die hij zou gaan onderverhuren aan derden. Als meer dan de helft van de kamers waren verhuurd, zou [gedaagde 3] de huursom van € 1.200,- per maand aan [naam bedrijf] moeten betalen; als de helft of meer van de woning leeg zou staan, hoefde [gedaagde 3] geen huur aan [naam bedrijf] te betalen (hierna: de betalingsafspraak). Daarnaast moest [gedaagde 3] in alle gevallen de kosten betalen voor aansluiting en verbruik van gas, water en licht. Op die manier werd gezocht naar een redelijke verdeling van het risico bij leegstand, aldus [gedaagde 3]. [eiseres] heeft het bestaan van deze afspraken tussen [gedaagde 3] en [naam bedrijf] betwist.

De kantonrechter stelt voorop dat de stelling dat [gedaagde 2] niets met de zaak te maken heeft, zich niet laat rijmen met de door [naam 1] overgelegde huurovereenkomst, waarin [gedaagde 2] wordt vermeld als vertegenwoordiger van de (toenmalige) eigenaar en [gedaagde 3] op zijn beurt weer wordt vermeld als vertegenwoordiger van [gedaagde 2]. Voorts constateert de kantonrechter dat [gedaagde 3] het bestaan en de inhoud van de door hem gestelde afspraken op geen enkele wijze heeft onderbouwd. [gedaagde 3] heeft in dit verband een machtigingsformulier voor het aanvragen van een vergunning voor kamerverhuur overgelegd, dat op 22 april 2022 zou zijn ondertekend door [naam 3]. Die heeft ter zitting echter betwist dat hij dit formulier heeft ondertekend en zijn paspoort getoond, waarop, naar voorlopig oordeel van de kantonrechter, een andere handtekening staat. In kort geding kan de kantonrechter daarom aan dit formulier niet de waarde hechten die [gedaagde 3] daaraan toegekend zou willen zien. De zitting is voorts enige tijd geschorst geweest om partijen in staat te stellen gezamenlijk naar de betalingsafspraak navraag te doen bij de heren [naam 6] en [naam 7], de (wat [naam 6] betreft: voormalige) compagnons van [naam bedrijf]. Die navraag heeft volgens partijen geleerd dat genoemde heren zich de betalingsafspraak niet kunnen herinneren en deze niet kunnen bevestigen. Tegen deze achtergrond moet naar voorlopig oordeel aan die betalingsafspraak worden voorbijgegaan.

Voorshands acht de kantonrechter niet geheel duidelijk of volgens [naam bedrijf] wel de door [gedaagde 3] gestelde mondelinge huurovereenkomst als zodanig (dus zonder de betalingsafspraak) met [gedaagde 3] of [gedaagde 2] is gesloten. Als dit niet het geval is, is de ontruimingsvordering tegen [gedaagde 3] en [gedaagde 2] toewijsbaar, omdat zij dan zonder recht of titel gebruik maken van de woning. Als dit wel het geval is, is de ontruimingsvordering eveneens toewijsbaar, aangezien in dat geval aannemelijk is dat de bodemrechter die mondelinge huurovereenkomst zal ontbinden vanwege de betalingsachterstand van negen maanden die [gedaagde 3] in dat geval heeft. Dit betekent dat de ontruimingsvorderingen jegens [gedaagde 3] en [gedaagde 2] toewijsbaar zijn.

2.6.

Ter zitting heeft [eiseres] verzocht haar eis te mogen vermeerderen, in die zin dat voor zover [gedaagde 3] als huurder van de woning moet worden aangemerkt, ook hij gehouden is de onder 2.3. genoemde huurachterstand aan [eiseres] te voldoen. [gedaagde 3] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, omdat die pas in een zeer laat stadium is verzocht. [eiseres] heeft vervolgens toegelicht dat zij ook pas heel kort voor de zitting door de overgelegde producties van [gedaagde 2], [gedaagde 3], [naam 1] en [naam 2] op de hoogte is geraakt van de aanspraken van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] op de woning. Tegen deze achtergrond en gelet op de samenhang tussen de verzochte eisvermeerdering en de overige vorderingen acht de kantonrechter de eisvermeerdering toelaatbaar. Omdat echter onduidelijk is of de door [gedaagde 3] gestelde mondelinge huurovereenkomst (zonder de betalingsafspraak) tot stand is gekomen en [eiseres] zelf stelt slechts met [gedaagde 1] een huurovereenkomst voor de woning te hebben, is er in kort geding onvoldoende grond om [gedaagde 3] (of [gedaagde 2]) te veroordelen de huurachterstand te betalen.

2.7.

[eiseres] heeft ten slotte de ontruimingsvordering om de woning leeg, geheel ontruimd en bezemschoon onder overhandiging van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen ook ingesteld tegen hen die verblijven in de woning (gedaagde sub 4), omdat [eiseres] op dat moment geen beeld had van wie er in de woning verblijven. Ter zitting hebben zich de onderhuurders [naam 1] en [naam 2] gemeld die stellen een (onder)huurovereenkomst te hebben met [gedaagde 2] respectievelijk [gedaagde 3]. [gedaagde 3] heeft daarbij verklaard en [naam 1] en [naam 2] hebben bevestigd dat de andere twee kamers onbewoond zijn.

[naam 1] heeft betoogd dat zij vermoedt dat sprake is van een schijnconstructie waarbij [eiseres] betrokken is, om onderhuurders huurbescherming te ontnemen. De kantonrechter ziet voor dit vermoeden geen onderbouwing in de stukken waarop [naam 1] zich beroept. In het bijzonder is niet gebleken dat [eiseres] al eind 2021 door de gemeente van overbewoning op de hoogte is gesteld: in het in dit kader overgelegde e-mailbericht van 16 april 2024 van een medewerker van de gemeente is, integendeel, vermeld dat er alleen in september 2023 contact tussen hem en [eiseres] is geweest.

Door [eiseres] is ter zitting voorts verklaard dat zij zich in deze zaak niet richt tegen de onderhuurders, maar dat zij als het ware [gedaagde 3] en/of [gedaagde 2] ertussenuit wil hebben. Wat haar betreft hoeven [naam 1] en [naam 2] de woning niet op stel en sprong te verlaten. Bovendien is [eiseres] bereid de huidige huurprijzen die [naam 1] en [naam 2] betalen ook nog wel enige tijd, te denken valt aan een half jaar tot een jaar, te accepteren. Op termijn wil zij van de huidige vier kamers twee studio’s maken, waarbij een hogere huur noodzakelijk is om het voor haar rendabel te maken, en uiteindelijk wil zij wellicht van het geheel één appartement maken.

[naam 1] en [naam 2] hebben vervolgens ter zitting verklaard dat zij bereid zijn hun overeenkomsten met [gedaagde 3] en [gedaagde 2] op te zeggen en nieuwe huurovereenkomsten met [eiseres] aan te gaan. [eiseres], [naam 1] en [naam 2] hebben het vertrouwen dat zij daar onderling goed uitkomen.

Tegen deze achtergrond zijn de vorderingen strekkend tot ontruiming door [gedaagde 1], [gedaagde 3], [gedaagde 2] en zij die verblijven in de woning toewijsbaar, maar wat de ontruiming van of door [naam 1] en [naam 2] betreft slechts onder de voorwaarde dat zij nog geen nieuwe huurovereenkomst met [eiseres] hebben gesloten. De ontruimingstermijn zal hierbij ten aanzien van [naam 1] en [naam 2], overeenkomstig het verzoek van [naam 1], worden bepaald op vier maanden. Wat de ontruiming van of door eventuele andere gebruikers van de woning betreft zal de ontruimingstermijn worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

2.8.

[eiseres] heeft ook gevorderd te bepalen dat dit vonnis tot een jaar na vandaag ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de ten uitvoerlegging in de woning bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet. Deze vordering ziet met name op de situatie dat [gedaagde 3] nieuwe onderhuurovereenkomsten zou aangaan met betrekking tot de woning en is daarom toewijsbaar, zij het niet, zoals uit het voorgaande voortvloeit, ten aanzien van [naam 1] en [naam 2].

2.9.

De gevorderde dwangsommen in verband met de ontruiming worden afgewezen. [eiseres] kan met dit vonnis de woning zo nodig binnen de hierna gestelde grenzen door een deurwaarder laten ontruimen.

2.10.

[gedaagde 1], [gedaagde 3] en [gedaagde 2] zullen hoofdelijk veroordeeld worden om de proceskosten van [eiseres] te betalen, omdat zij voor het grootste deel de in het ongelijk gestelde partijen zijn. De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.214,97. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal ook worden toegewezen zoals hierna vermeld. De kantonrechter ziet in de verhouding tussen partijen aanleiding om de proceskosten tussen [eiseres] enerzijds en [naam 1] en [naam 2] anderzijds te compenseren, in die zin dat elk van deze partijen in hun onderlinge verhouding de eigen kosten draagt.

2.11.

Dit vonnis zal, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat wanneer het geschil ook nog aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van die uitspraak voorlopig toch al naleving van dit vonnis kan worden afgedwongen door de partij die in het gelijk is gesteld, zij het op eigen risico (de hogere rechter kan anders oordelen).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen [gedaagde 1];

3.2.

veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 3], [gedaagde 2] en zij die verblijven in de woning om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis leeg, geheel ontruimd met alle daarin aanwezige personen en bezemschoon onder overhandiging van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen;

3.3.

bepaalt ten aanzien van de ontruiming van en door [naam 1] en [naam 2] dat
in afwijking van de veroordeling onder 3.2 de ontruimingstermijn vier maanden bedraagt en dat de veroordeling onder 3.2. bovendien slechts op hen van toepassing is als zij ten tijde van de ontruiming nog geen nieuwe huurovereenkomst met [eiseres] hebben gesloten;

3.4.

bepaalt dat dit vonnis tot één jaar na de datum van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen ieder ander dan [naam 1] en [naam 2] die zich ten tijde van de ten uitvoerlegging in de woning bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

3.5.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] te betalen € 10.800,- aan huurachterstand tot en met februari 2024;

3.6.

veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.214,97 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;

3.7.

compenseert de proceskosten tussen [eiseres] enerzijds en [naam 1] en [naam 2] anderzijds, in die zin dat elk van deze partijen in hun onderlinge verhouding de eigen kosten draagt;

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken.

31688