Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/656317 / HA ZA 23-369
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te ZWIJNDRECHT,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te ZWIJNDRECHT,
eisers,
advocaat mr. S.J. Nauta te Barendrecht,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
gedaagde,
advocaat mr. I. van der Hoeven te Middelburg.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eiser 1] (in mannelijk enkelvoud) en gedaagde zal [gedaagde] (in mannelijk enkelvoud) genoemd worden.
1.De zaak in het kort
[eiser 1] is verkoper van vier percelen grond in Zwijndrecht ten behoeve van vier daarop te bouwen woningen met tuin. Zelf heeft hij na de verkoop een deel van zijn grond met daarop zijn woning en een kleinere tuin behouden. Een nieuwe grens van zijn tuin vormt tegelijk de achtergrens van de achtertuinen van de vier (naast elkaar gelegen) nieuw te bouwen woningen. Bij de projectontwikkeling waren nog betrokken de projectontwikkelaar Stemar en de makelaar Wisse.
Notaris [gedaagde] heeft vanwege de verkoop vier koopovereenkomsten opgesteld, de grond van [eiser 1] gesplitst in de te leveren percelen, de leveringsaktes opgesteld en deze gepasseerd. [eiser 1] stelt dat [gedaagde] daarbij tegenover hem onzorgvuldig heeft gehandeld en dat hij daardoor schade heeft geleden. Die schade bestaat er vooral uit dat hij minder tuin bij zijn woning heeft overgehouden dan hij met de projectontwikkelaar had afgesproken. Hij heeft dat niet tijdig kunnen ontdekken door het onzorgvuldig handelen van de notaris. De rechtbank komt tot de slotsom dat het verwijt aan [gedaagde] terecht is en wijst de vorderingen voor het overgrote deel toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 39;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;
- producties 40 en 41 van [eiser 1] ;
- de mondelinge behandeling van 10 augustus 2023 aan het einde waarvan de zaak in overleg met partijen is verwezen naar de rol van 27 september 2023 voor akte uitlating en overlegging producties door eiser;
- de brief van [eiser 1] van 21 september 2023 voor de rol van 27 september 2023;
- de akte overleggen producties tevens houdende akte uitlaten van [eiser 1] van 27 september 2023, met producties 42 tot en met 47;
- de (antwoord)akte van [gedaagde] van 11 oktober 2023, met producties 6 tot en met 8;
- het e-mailbericht van de rechtbank van 26 oktober 2023.
2.2.
[gedaagde] heeft na de akte van [eiser 1] een antwoordakte met producties genomen. [gedaagde] stelt in zijn antwoordakte dat [eiser 1] zich in zijn akte had moeten beperken tot ‘de grenzen van de geboden gelegenheid’, en verzoekt nog een nadere akte te mogen nemen indien de gehele akte van [eiser 1] wordt geaccepteerd. Op dit verzoek van [gedaagde] is nog niet beslist. Hierna onder 2.4. gebeurt dat alsnog.
2.3.
[eiser 1] heeft naar aanleiding van de producties die [gedaagde] bij zijn antwoordakte nog in het geding heeft gebracht, verzocht daarop nog te mogen reageren. Dat verzoek is beoordeeld en geweigerd en de rechtbank heeft vonnis bepaald. Uit het onder 5.6. en 5.9. overwogene en de beslissing volgt dat [eiser 1] hierdoor niet in zijn belang is geschaad.
2.4.
Het bezwaar van [gedaagde] tegen de omvang van de akte van [eiser 1] en de onderwerpkeuze daarin wordt verworpen omdat dit bezwaar feitelijke grondslag mist. Anders dan [gedaagde] meent is de zaak niet naar de rol verwezen zodat [eiser 1] bij akte kon aantonen dat hij niet bekend was met de verkooptekening van 31 mei 2018. Dat is een verdraaiing inzake de bewijspositie en een simplificatie. [eiser 1] is in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op de nieuwe stellingname (verweer) op zitting van [gedaagde] , dat er bij [eiser 1] bekendheid was met de verkooptekeningen, dat [eiser 1] daarmee uitdrukkelijk akkoord is gegaan (tegenover makelaar Wisse en/of Stemar en/of de kopers) en dat [eiser 1] daarmee ook tegenover de kopers akkoord is gegaan met de situering van de vier percelen na de splitsing en zoals geleverd, zodat [gedaagde] de achtergrenzen sowieso nooit anders had kunnen situeren dan hij heeft gedaan. [eiser 1] betwistte op zitting zijn beweerdelijke bekendheid en instemming, maar wenste zekerheidshalve nogmaals zijn correspondentie met Wisse en Stemar daarop na te lopen. De akte die [eiser 1] vervolgens heeft genomen gaat over al deze kwesties, en omvat dan ook niet méér dan het onderwerp waarover hij zich nog mocht uitlaten.
Gelet op het bovenstaande wordt het verzoek van [gedaagde] , om hem in de gelegenheid te stellen zijn reactie in zijn antwoordakte nog aan te vullen in een tweede antwoordakte, geweigerd. Het komt voor [gedaagde] risico dat hij meer of minder uitgebreid op de akte van [eiser 1] is ingegaan bij zijn antwoordakte.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] was eigenaar van een perceel grond met daarop zijn woning met tuin aan de [adres] te Zwijndrecht (Gemeente Zwijndrecht [perceelnummer 1] ) en eigenaar van een aangrenzend tuinperceel ( [perceelnummer 2] ).
[perceelnummer 1] zal hierna ‘het huis-tuin perceel’ worden genoemd, en [perceelnummer 2] ‘het verre perceel’.
3.2.
[eiser 1] is in contact getreden met Stemar Projectontwikkeling B.V. (hierna: Stemar, tussen partijen wel aangeduid met SP) met de bedoeling om op zijn grond vier bouwkavels met woningen (twee twee-onder-één- kappers) te ontwikkelen. Bij het project is ook de makelaar Wisse betrokken.
3.3.
[eiser 1] en Stemar hebben op 30 november 2017 een overeenkomst gesloten, genaamd: “intentieovereenkomst” (productie 1 bij dagvaarding).
3.4.
De intentieovereenkomst bevatte voor zover relevant de volgende inhoud:
“Partijen :
(…)
gaan de volgende inspanningsverplichting aan:
- TS [rechtbank: [eiser 1] ] geeft opdracht aan Makelaardij Wisse om een gedeelte van
genoemd perceel, zie bijlage, aan de markt aan te bieden middels 4 separate
(grond) koop-overeenkomsten voor een totaalprijs van € 535.000,00 (te
vermeerderen met 6 % overdrachtsbelasting en notariskosten). TS zal,
voor zijn rekening, zorgdragen voor een geschiktheidsverklaring van de te
verkopen gronden.
- Makelaardij Wisse heeft SP benaderd voor de
ontwikkeling. SP zal voor eigen rekening en risico een
plan voor 2 blokken van 2 woningen ontwikkelen. SP zal
bij doorgang van het project een aannemingsovereenkomst leveren voor de
nieuwe kopers.
- Na de grondoverdracht zal SP voor eigen rekening zorgdragen voor
het verwijderen van het groen en opstallen. Hiertoe zal SP indien nodig
een vergunning aanvragen om het terrein bouwrijp te maken.
- TS zal voor zijn rekening een zwart gaashekwerk van minimaal 1,80
meter hoog en v.v. hedera beplanting plaatsen op de nieuw te vormen
erfgrens 8,5 meter evenwijdig uit de achterlijn van het bouwblok, van
het vigerende bestemmingsplan. (zie bijlage tekening BIAS)
[Rb: hierna: de intentietekening, of: eerste BIAS-tekening]
- De nieuwe erfgrens aan de voorzijde van de woningen zal evenwijdig
aan het bouwblok op 3,5 meter afstand komen te liggen. Hierdoor
ontstaat een te verkopen perceel diepte van (8,5+12+3,5=) 24
meter aan de 4 kopers. De gemeente zal worden verzocht
medewerking te verlenen aan plaatsing van de voorgevels van de
nieuw te bouwen woningen evenwijdig aan de bestaande blokken van
2. Hierdoor draait de bebouwing iets (spie-vorm) en ontstaan (deels)
iets diepere achtertuinen.
- Het overblijvende gedeelte (witte vlak) aan de voorzijde moet
conform afspraak met de gemeente Zwijndrecht worden benut voor
het doortrekken van de weg en nutsvoorzieningen en zal bij voorkeur
"om niet" worden overgedragen aan de gemeente, e.e.a. in overleg
met de gemeente. De aanlegkosten van de weg en het doortrekken
van nuts voorzieningen is voor rekening van SP.
- De splitsing van de kavels is conform de tekening van BIAS als volgt:
Kavel 1 groot 336 m2 voor €139.026,-- + 6% O.B. = €147.367,56
Kavel 2 groot 308 m2 voor €127.440,-- + 6% O.B. = €135.086,40
Kavel 3 groot 298 m2 voor €123.302,- + 6% O.B. = €130.700,12
Kavel 4 groot 351 m2 voor €145.232,-- + 6% O.B. = €153.945,92
Totaalperceel 1293 m2 voor € 535,000,- + 6% O.B. = € 567. 100,00
(dit is behoudens het voorterrein wat om niet aan SP wordt
geleverd om later om niet aan de gemeente Zwijndrecht door geleverd te
worden.)"
3.5.
[gedaagde] heeft juridisch in opdracht van [eiser 1] , maar feitelijk op aangeven van Stemar (in chronologische volgorde) vier koopovereenkomsten voor de grondtransacties opgesteld, de percelen gesplitst, de leveringsaktes opgesteld en deze gepasseerd.
3.6.
Er zijn verschillende tekeningen van de nieuw te vormen percelen in omloop geweest in het proces van ontwikkeling en verkoop:
- de tekening bij de intentie-overeenkomst (hierna: de intentietekening ofwel de eerste BIAS-tekening) van 17 november 2017 van BIAS Architecten (hierna: BIAS) (de laatste bladzijde van productie 1 bij dagvaarding);
- de tekening van 22 januari 2018 (hierna: de tweede BIAS-tekening of de tekening van 22 januari 2018) (productie 3a bij dagvaarding);
- de tekening van 31 mei 2018, (hierna: de verkooptekening) (productie 30 bij dagvaarding) en de gewijzigde verkooptekeningen van (a) 29 augustus 2018, van (b) 12 september 2018 en van (c) 8 oktober 2018 (hierna: de gewijzigde verkooptekeningen a, b, en c).
- de gml-tekening (Geography Markup Language-tekening) die door Stemar op 29 januari 2019 aan [gedaagde] is verstrekt (productie 8 bij dagvaarding) ten behoeve van de splitsing.
3.7.
De vier koopovereenkomsten tussen [eiser 1] en de kopers van de percelen zijn getekend in november en december 2018 (productie 4 tot en met 7 bij dagvaarding). Daarin staan de gekochte percelen als volgt aangeduid:
"een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen en verder toebehoren,
gelegen te Zwijndrecht aan De Snel , uitmakende een gedeelte van 311 m2 [Rb: resp. 312 m2, 291 m2, 291 m2] van de percelen kadastraal bekend gemeente Zwijndrecht sectie [sectie] nummers [perceelnummer 2] , groot 405 m2 en [perceelnummer 1] groot 4305 m2."
3.8.
[gedaagde] heeft op basis van de door Stemar aan hem verstrekte gml-tekening (productie 8 bij dagvaarding) op 1 februari 2019 de splitsing gerealiseerd bij het kadaster. Het oorspronkelijke huis-tuin perceel is daarbij gesplitst in zes percelen, te weten perceel 7041 (zijnde het perceel met daarop de woning en resterende tuin van [eiser 1] ), de percelen [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] en [perceelnummer 6] (zijnde de vier bouwkavels) en perceel [perceelnummer 7] (zijnde een strook grond gelegen aan de voorzijde van de percelen [perceelnummer 6] en [perceelnummer 5] ). Het verre perceel van [eiser 1] (perceel [nummer] ) is, anders dan in de koopovereenkomsten, niet in de splitsing betrokken.
3.9.
[eiser 1] heeft de gml-tekening niet van Stemar of Wisse ontvangen voorafgaand aan de splitsing. [gedaagde] heeft [eiser 1] er niet over geïnformeerd dat hij van Stemar een gml-tekening ten behoeve van de splitsing had gekregen en heeft deze tekening niet aan [eiser 1] toegestuurd voor akkoord, noch hem erover ingelicht dat de splitsing aanstaande was. Ook na de splitsing heeft [eiser 1] de gml-tekening niet ontvangen.
3.10.
[gedaagde] heeft de tekening van 22 januari 2018, de tweede BIAS-tekening, niet ontvangen.
3.11.
[eiser 1] heeft vijf dagen na de splitsing, op 6 februari 2019, een volmacht getekend op het kantoor van [gedaagde] waarbij hij toestemming heeft verleend tot levering aan de kopers van de vier percelen. In afwijking van de koopovereenkomst staan in deze volmacht de percelen (alleen) met de nieuwe kadastrale aanduidingen vermeld als volgt:
"percelen tuin en verder toebehoren gelegen nabij [adres] , [postcode]
Zwijndrecht, kadastraal bekend gemeente Zwijndrecht, sectie [sectie] ,
- nummer [perceelnummer 6] , (ongeveer) groot drie are en veertien centiare (3 a 14 ca),
- nummer [perceelnummer 5] , (ongeveer) groot twee are en drieënnegentig centiare (2 a 93 ca),
- nummer [perceelnummer 4] , (ongeveer) groot twee are en drieënnegentig centiare (2 a 93 ca),
- nummer [perceelnummer 3] , (ongeveer) groot drie are en dertien centiare (3 a 13 ca),
aan welk percelen door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en- oppervlakte is
toegekend."
3.12.
Tussen 26 maart 2019 tot en met 25 april 2019 zijn de leveringsaktes gepasseerd bij volmacht van [eiser 1] .
3.13.
Eén dag voordat de eerste leveringsakte werd gepasseerd, op 25 maart 2019, stuurde [eiser 1] het volgende e-mailbericht aan [gedaagde] (productie 15-A bij dagvaarding):
"Wil nog even toevoegen dat de achtergrens van alle 4 percelen er nu bijna in z'n geheel
staat en de afrastering inclusief Hedera beplanting staat NIET OP DE GRENS, maar op
mijn eigen terrein. Lijkt me goed dit in de acte duidelijk te vermelden."
3.14.
Een medewerkster van [gedaagde] heeft op diezelfde dag per e-mailbericht aan [eiser 1] gereageerd (productie 15- B bij dagvaarding):
"De ontwerpen zijn toegestuurd aan partijen, uit de tekening blijkt hoe de kadastrale
situatie is. Dit kan dus voor niemand een verrassing zijn en daarom voegt nadere
specificatie niets toe."
3.15.
Een jaar later, bij brieven van 27 maart 2020 en 1 april 2020, is [eiser 1] door de kopers van twee percelen gesommeerd het hek met hedera te verwijderen omdat dit op hun grond staat, en is [eiser 1] door hen gesommeerd mee te werken aan de kadastrale aanwijs ter vaststelling van de (definitieve) kadastrale grens, waar de voorlopige grenzen waren bepaald (productie 16 en 17 bij dagvaarding).
3.16.
[eiser 1] heeft [gedaagde] hierop bij brieven van 14 april en 28 april 2020 (productie 19 bij dagvaarding) verzocht de ontstane onjuistheden te herstellen. Voor zover [gedaagde] dat niet deed, heeft [eiser 1] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor zijn schade ten gevolge van de onjuiste splitsing en overdracht.
3.17.
[gedaagde] heeft per e-mailbericht van 21 april 2020 (productie 23 bij dagvaarding) - kortgezegd - aangegeven dat er geen sprake is geweest van een fout van zijn kant.
3.18.
[eiser 1] heeft daarna - en na een niet geslaagde bemiddelingspoging door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) - een klacht tegen [gedaagde] ingediend bij de Kamer voor het notariaat (hierna: de kamer). De kamer heeft in haar uitspraak van 17 januari 2022 de klacht van [eiser 1] gegrond verklaard en [gedaagde] de maatregel van waarschuwing opgelegd. Overwegingen 4.6 en 4.7 van deze uitspraak luiden als volgt (productie 21 bij dagvaarding):
“4.6. De kamer is van oordeel dat de notaris in dit geval niet aan zijn informatieplicht en
onderzoeksplicht heeft voldaan. Bij dit oordeel spelen de volgende omstandigheden een
rol.
1) Uit de door de notaris opgemaakte vier koopovereenkomsten, die in december
2018 zijn gesloten, volgt dat elk van de vier bouwkavels een gedeelte uitmaakt van
de twee kadastrale percelen [perceelnummer 1] en [nummer] .
2) Er waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten (in ieder geval) drie
tekeningen in omloop: de intentietekening, de tweede tekening en de
verkooptekening. Onduidelijk is met welke van deze tekeningen klagers en de
individuele kopers bekend waren.
3) In de kadastrale splitsing, die op basis van de door SP aangeleverde gml-tekening
op 1 februari 2019 heeft plaatsgevonden, is alleen perceel [perceelnummer 1] betrokken en niet
perceel [nummer] .
4) In de door klager op 6 februari 2019 getekende volmacht en in de vier akten van
levering, die in maart/april 2019 zijn gepasseerd, worden de vier bouwkavels
aangeduid met nieuwe kadastrale nummers. Uit alleen deze nieuwe kadastrale
nummers kan niet worden opgemaakt dat perceel [nummer] , in afwijking van de
koopovereenkomst, buiten de splitsing en dus buiten de leveringen is gehouden.
Deze wijziging ten opzichte van de koopovereenkomsten is (door klager als
verkoper en de individuele kopers) niet vastgelegd in nadere overeenkomsten.
5) Een medewerker van de notaris is bij het passeren van de akten van levering
opgetreden als gevolmachtigde van klager.
In het licht van deze omstandigheden was het in het door de notaris te verrichten
onderzoek naar de omvang, begrenzing en ligging van de vier bouwkavels een logische
stap geweest om klager - aan de hand van de kadastrale tekening - te informeren over
de splitsing van perceel [perceelnummer 1] en het feit dat perceel [nummer] , in afwijking van het bepaalde
in de vier koopovereenkomsten, buiten de splitsing en de levering zou worden gehouden
én bij klager expliciet te verifiëren of hij hiermee instemde. De notaris erkent dat hij dit
niet heeft gedaan en dat aan klager ook geen tekening is getoond van de situatie zoals
die na de splitsing zou zijn. Vast is komen te staan dat de notaris de juistheid van de op
basis van de gml-tekening tot stand gebrachte splitsing alleen heeft geverifieerd bij SP en
niet bij klager. Hierop had de notaris bedacht moeten zijn, zeker nu een medewerker van de notaris bij het passeren van de akten van levering als gevolmachtigde van klager is opgetreden. Niet weersproken is dat klager de kadastrale tekening - met de situatie zoals die na splitsing was - pas in december 2019 dus ná de levering van de vier bouwkavels, van de notaris heeft ontvangen.
4.7.
Het feit dat (de fiscaal adviseur van) klager op 17 oktober 2018 in reactie op de door
de notaris aangeleverde concept-koopovereenkomsten en concept-akten van levering
aan de notaris te kennen had gegeven dat klager "op geen enkele wijze, behoudens die
als verkoper van grond, inmenging wil in de afhandeling", ontslaat de notaris niet van de
op hem rustende informatie- en onderzoeksplicht. De kadastrale splitsing ging klager (als
eigenaar van het gesplitste perceel, als verkoper van de vier bouwkavels en als partij bij
de akten van levering) aan. Bovendien blijkt uit de e-mail van klager aan de notaris van
25 maart 2019, één dag vóór de levering van de eerste bouwkavel, dat klager wel
degelijk belang hechtte aan de kadastrale begrenzing van de bouwkavels. Het had op de
weg van de notaris gelegen om klager daarover adequaat te informeren, hetgeen de
notaris heeft nagelaten.
In plaats daarvan heeft de medewerkster van de notaris op dezelfde dag per mail aan klager geantwoord dat "uit de tekening blijkt hoe de kadastrale situatie is" en dat "dit dus voor niemand een verrassing kan zijn" Uit deze e-mail volgt niet op welke tekening wordt gedoeld en de betreffende tekening is ook niet als bijlage meegestuurd, terwijl er inmiddels vier tekeningen in omloop waren: de intentietekening, de tweede tekening, de verkooptekening en de gml-tekening. De notaris had orde moeten scheppen in de chaos. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de notaris in eerste instantie verklaard dat met de in de e-mail genoemde "tekening" zowel de intentietekening, de verkooptekening als de gml-tekening werd bedoeld. Desgevraagd heeft de notaris geconcretiseerd dat is gedoeld op de intentietekening. Wat hier verder ook van zij, gelet op het feit dat de splitsing inmiddels had plaatsgevonden had aan klager op 25 maart 2019 alsnog de kadastrale tekening met de situatie van na de splitsing kunnen en moeten worden verstrekt.
De notaris had - nu hij door het kadaster als gevolmachtigde van de perceeleigenaar
wordt beschouwd - bij de eigenaar moeten verifiëren of het verzoek tot splitsing correct
was. De aanname van de notaris dat SP de gml-tekening vooraf aan klager bekend had
gemaakt volstaat hiervoor niet. Ten slotte merkt het hof op dat, anders dan de notaris
stelt, het niet relevant is dat de perceelsgrenzen op de gml-tekening gelijk zouden zijn
aan die op de BIAS-tekening
(Rb: gedoeld is op de eerste BIAS-tekening ofwel de intentietekening)en op de verkooptekening. De notaris heeft nagelaten na te
(Rb: gedoeld is op de eerste BIAS-tekening ofwel de intentietekening)en op de verkooptekening. De notaris heeft nagelaten na te
gaan of klager instemde met de bij het verzoek tot splitsing in te dienen gml-tekening en
heeft klager daarmee de mogelijkheid ontnomen om bezwaar te maken tegen de
tekening. Het hof is van oordeel dat de notaris op dit punt onzorgvuldig heeft gehandeld."
3.19.
Tegen deze uitspraak heeft [gedaagde] beroep ingesteld. Het oordeel in beroep luidt voor zover relevant als volgt:
“5.5. Het hof is net als de kamer van oordeel dat de notaris bij klager nadrukkelijk had
moeten nagaan of klager instemde met de bij het verzoek tot splitsing in te dienen gml-tekening. Het feit dat klager zich vanwege fiscale motieven (voorkoming btw) niet wilde
bemoeien met de ontwikkeling van de nieuwbouw, wil niet zeggen dat hij niet
geïnformeerd hoefde te worden over de splitsing. De klacht gaat om de ligging van de
perceelgrens en zonder bijkomende feiten en omstandigheden, die niet zijn aangevoerd,
kan ervan worden uitgegaan dat een discussie daarover niet leidt tot verschuldigdheid
van btw door klager. Klager had geen rol in de nieuwbouw, maar was wel partij bij de
levering. Bovendien vormde de vaststelling van de grens tussen het verkochte en het
hem in eigendom verblijvende perceel voor hem een persoonlijk belang. Daargelaten of
er een (mondelinge) volmacht was of niet, van een zorgvuldig handelend notaris mag
worden verwacht dat hij voorafgaand aan de splitsing de gml-tekening voor akkoord zou
toesturen aan klager als eigenaar van het terrein.
5.6.
Daarbij komt het volgende. Vast staat dat de notaris de vier koopovereenkomsten
heeft opgesteld. In deze overeenkomsten staat vermeld dat de te leveren bouwkavels
worden gevormd uit een gedeelte van twee percelen ( [perceelnummer 1] en [nummer] ). Deze
koopovereenkomsten vormen de titel voor de akten van levering. In de volmacht van 6
februari 2019 en in de akten van (economische en juridische) levering worden de
bouwkavels aangeduid met hun nieuwe kadastrale nummers ( [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] en
[perceelnummer 6] ). Het hof merkte op dat de notaris, als opsteller van al deze documenten, heeft
moeten onderkennen dat er een verschil zat tussen hetgeen in de koopovereenkomsten
en hetgeen in de daarop volgende documenten stond vermeld. Naar het oordeel van het
hof had de notaris, gezien zijn informatieplicht, bij het toesturen van de volmacht en/of de (concept-)akten van levering klager moeten informeren over de afwijking van de
koopovereenkomsten en erop moeten wijzen dat, anders dan in de koopovereenkomsten
was vermeld, de bouwkavels uit één perceel ( [perceelnummer 1] ) werden gevormd in plaats van uit
twee percelen ( [perceelnummer 1] en [nummer] ). Nu de notaris dit niet heeft gedaan, is het hof van oordeel
dat de notaris ook op dit punt onzorgvuldig heeft gehandeld.
(…)
dat de notaris door zijn hiervoor geschetste handelwijze niet heeft gehandeld zoals een
zorgvuldig notaris betaamt. De notaris heeft verzaakt in de op hem rustende plicht om
zijn cliënt(en) adequaat te informeren. Dit valt hem tuchtrechtelijk aan te rekenen. Het hof
acht, evenals de kamer, de maatregel van waarschuwing in dit geval passend en geboden."
3.20.
[eiser 1] heeft nadien [gedaagde] in december 2022 nogmaals aangeschreven teneinde buiten rechte tot een oplossing te komen.
4.Het geschil
4.1.
[eiser 1] vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten,
althans onrechtmatig heeft gehandeld door:
- zonder een toereikende volmacht van [eiser 1] (de perceeleigenaar) tot
splitsing van het perceel A5543 over te gaan waarbij onder meer de percelen
[perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3] zijn gevormd;
- zonder toestemming van de perceeleigenaar ( [eiser 1] ) de kadastrale
grenzen van de percelen [perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3] anders te situeren dan
vermeld in de koopovereenkomsten, meer specifiek door perceel [perceelnummer 2] niet
te betrekken in de splitsing;
- toen [eiser 1] voorafgaand aan de levering aandacht vroeg voor de reeds
geplaatste afrastering op eigen terrein en dat [eiser 1] dit goed en duidelijk
in de akte wenste te laten vermelden, [eiser 1] niet alsnog de
splitsingstekening ter hand te stellen en hem te wijzen op de afwijkingen
tussen de kadastrale grenzen van de percelen [perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3]
ten opzichte van de koopovereenkomsten.
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] tegen behoorlijk bewijs van
kwijting te betalen een (schade)bedrag van:
A.
het verschil tussen de resterende m2 van perceel [perceelnummer 8] (voorheen [perceelnummer 1] ) en
de grootte die had dienen te resteren op basis van de koopovereenkomsten,
zijnde bedrag ad € 35.525,77, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie
te bepalen schadebedrag, althans te bepalen dat de schade van [eiser 1]
nader zal worden opgemaakt door een door Uw Rechtbank te benoemen
deskundige, althans dat dit bedrag wordt opgemaakt bij staat en vereffend
volgens de wet, alsmede tot betaling van een voorschot hierop ad € 10.000,00;
B.
de kosten voor het dienen te verplaatsen van de op basis van de grenzen in de
koopovereenkomst opgerichte erfafscheiding met beplanting ad € 9.819,79,
althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen schadebedrag;
C.
de advocaatkosten ad € 18.576,00 (te vermeerderen met BTW en 7%
kantoorkosten), althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen
schadebedrag;
D.
de onverschuldigd door [eiser 1] aan [gedaagde] betaalde projectkosten ad
€ 1.000,00, althans een door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen
schadebedrag;
III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] tegen behoorlijk bewijs van
kwijting te betalen de wettelijke vertragingsrente ex artikel 6:119 BW onder II A
t/m D vermelde bedragen vanaf de dag der verzuim tot de dag der algehele
voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser 1] tegen behoorlijk bewijs van
kwijting te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.792,08, te
vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente ex artikel 6:119 BW vanaf de
dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, salaris advocaat daaronder
begrepen.”
4.2.
[eiser 1] stelt dat hij door het onzorgvuldige handelen en nalaten van de notaris niet heeft kunnen bemerken dat hij een fors aantal vierkante meters extra tuin van zijn huis-tuin perceel is kwijtgeraakt doordat de vier nieuwe percelen ongeveer 1,5 meter te ver zijn achtertuin (van zijn huis-tuin perceel) zijn ingeschoven. [gedaagde] is daarvoor aansprakelijk en moet zijn schade vergoeden.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] in zijn vordering, althans tot afwijzing daarvan met veroordeling van [eiser 1] in de daadwerkelijke kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het te wijzen vonnis en een veroordeling in de nakosten, met een verklaring dat de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad is.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Stellingen [eiser 1]
5.1.
Volgens [eiser 1] zijn de fouten die [gedaagde] heeft gemaakt te scharen onder een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht althans heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld tegenover [eiser 1] . De rechtbank begrijpt dat [eiser 1] subsidiaire stelling is dat de notaris onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en zal dus eerst beoordelen of sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht.
De fouten van [gedaagde] zijn volgens [eiser 1] , samengevat:
- in de koopovereenkomsten staat dat uit twee percelen grond ( [perceelnummer 9] en [nummer] ) van [eiser 1] vier nieuwe percelen worden gevormd en verkocht, maar [gedaagde] heeft bij de splitsing de nieuwe percelen alleen uit perceel [perceelnummer 1] gevormd. Hij had daarvoor geen volmacht van [eiser 1] ;
- [gedaagde] heeft dit bij de splitsing ook niet verteld aan [eiser 1] en voorafgaand aan de levering van de nieuw gevormde percelen aan de kopers heeft [gedaagde] daar evenmin van op de hoogte gebracht;
- [gedaagde] heeft [eiser 1] de gml-tekening niet toegestuurd en heeft niet om zijn akkoord met die tekening gevraagd;
- toen [eiser 1] voorafgaand aan de levering aandacht vroeg voor de reeds geplaatste afrastering op zijn eigen terrein en dit goed en duidelijk in de leveringsakte wenste te laten vermelden, heeft [gedaagde] niet alsnog de kadastrale tekening van na de splitsing ter hand gesteld en hem niet alsnog gewezen op de afwijkingen tussen de kadastrale grenzen van de percelen [perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3] ten opzichte van de koopovereenkomsten;
- bovenstaande levert een schending van de zorg-, informatie- en onderzoeksplicht van [gedaagde] op;
- door die schending is een onjuiste, door [eiser 1] niet gewenste, situering van de perceelsgrenzen ontstaan.
5.2.
[eiser 1] stelt hierover kort gezegd nog het volgende.
5.2.1.
Nadat de intentieovereenkomst was gesloten, heeft [eiser 1] samen met de heer [persoon A] van Stemar in zijn tuin uitgezet waar de achtergrens van de vier te vormen kavels (en dus de nieuwe achtergrens van de tuin van [eiser 1] ) moest komen. Dat resulteerde (gelet op een bepaalde boom die hij in zijn resterende tuin wilde houden) in 14,6 meter vanaf de punt van een zeker gevelmuurtje van de woning van [eiser 1] , gemeten over het in zijn tuin gelegen hortensialaantje. (Rb: hierna zal gemakshalve gesproken worden over 14,6 m vanaf de woning van [eiser 1] .) Op dat punt was een jalon geplaatst. De jalon heeft gediend voor de prijsopgave van de heer [persoon B] aan Stemar voor het rooien van bomen op de door Stemar bouwrijp te maken grond, en was ook het uitgangspunt bij het door [eiser 1] oprichten van het hekwerk met hedera nadat Stemar de grond bouwrijp had gemaakt.
5.2.2.
De maatvoering waarover [eiser 1] en Stemar het eens waren is vervolgens in opdracht van Stemar door BIAS-architecten verwerkt in de tweede BIAS-tekening, dus de tekening van 22 januari 2018, die door Stemar aan [eiser 1] is verstrekt. De tekening van 22 januari 2018 is ook gebruikt door de makelaar Wisse bij de aan [eiser 1] toegezonden tekeningen en impressies. Op deze tekening is het aantal meters aangegeven dat van de tuin van [eiser 1] resteert: 14,6 meter. Op de tekening zijn de perceeloppervlakten van de nieuwe woningen aangegeven, en die wijken af van de intentietekening die ook door BIAS was gemaakt.
5.2.3.
Dat de splitsing niet conform deze nadere afspraken tussen [eiser 1] en Stemar is uitgevoerd wist [eiser 1] niet en heeft [eiser 1] niet kunnen ontdekken omdat [gedaagde] voorafgaand aan de splitsing de gml-tekening niet heeft verstrekt aan [eiser 1] en niet heeft gevraagd of hij, [eiser 1] , akkoord ging met de gml-tekening als basis voor de splitsing, en [gedaagde] [eiser 1] evenmin heeft gevraagd of het juist was dat de nieuwe percelen niet uit twee kadastrale percelen van [eiser 1] , zoals in de koopovereenkomsten, maar slechts uit één kadastraal perceel (het oorspronkelijke huis-tuinperceel) van [eiser 1] waren gevormd. Als [gedaagde] één en ander wèl aan hem had voorgelegd had [eiser 1] in kunnen grijpen / bij kunnen stellen waar de achtergrenzen van de nieuwe percelen exact moesten komen. [eiser 1] ging ervan uit dat Stemar de door hem met [persoon A] uitgezette grens en dus de tweede BIAS-tekening, tot uitgangspunt had genomen. Hij ontdekte pas een jaar na de levering van de percelen dat dat niet het geval was geweest, dat de splitsing niet conform de tweede BIAS-tekening was uitgevoerd en dat de geleverde percelen niet conform de tweede BIAS-tekening, maar anders waren gesitueerd dan hij steeds had gedacht.
5.2.4.
Door deze verkeerde situering houdt [eiser 1] minder achtertuin bij zijn huis over. Dat hij het gehele verre perceel, kadastraal [perceelnummer 2] , heeft behouden in plaats van een deel daarvan, compenseert dat niet. Hij heeft daar niets aan want dat is gelegen aan de voorkant van de nieuwe percelen met huizen, en hij is ook nog gehouden dat perceel om niet over te dragen aan de gemeente.
5.3.
De schade die hij als gevolg van het onzorgvuldig handelen en nalaten van [gedaagde] heeft geleden bestaat volgens [eiser 1] uit:
- € 35.525,77 vanwege het verschil in vierkante meters grond/ minder tuin die hij overhield;
- € 9.819,79 vanwege kosten voor het moeten verplaatsen van de erfafscheiding met beplanting;
- € 18.576,= aan advocaatkosten;
- € 1.000,= aan betaalde projectkosten;
- wettelijke vertragingsrente ex art 6:119 BW over deze bedragen;
- € 1.792,08 aan buitengerechtelijke incassokosten.
De verweren van [gedaagde] en de beoordeling daarvan
5.4.
[gedaagde] voert ten eerste kort gezegd aan dat [eiser 1] bij de intentieovereenkomst tegenover Stemar akkoord is gegaan met de grenzen zoals op de intentietekening aangegeven. De splitsing is nagenoeg in overeenstemming daarmee gerealiseerd, en overeenkomstig de splitsing zijn de percelen geleverd. [eiser 1] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat tussen hem en Stemar andere afspraken zijn gemaakt.
5.5.
De rechtbank overweegt dat [gedaagde] hiermee de stelling van [eiser 1] onvoldoende gemotiveerd heef betwist dat er na de intentieovereenkomst nadere afspraken zijn gemaakt tussen hem en Stemar. Het staat vast - vgl. productie 3 A en 3 B bij dagvaarding - dat in opdracht van Stemar de architect BIAS nieuwe tekeningen heeft gemaakt die overeenstemmen met de door [eiser 1] gestelde naderhand met Stemar overeengekomen achtergrens. Een andere verklaring voor de opdracht van Stemar aan BIAS om die nieuwe tekeningen te maken, dan dat die grens naderhand kennelijk daadwerkelijk door [eiser 1] en Stemar is overeengekomen - juist omdat [eiser 1] hechtte aan het behouden van een zeker deel van zijn tuin met een daarop staande boom van 70 jaar oud - is gesteld noch gebleken. En ook makelaar Wisse ging van de nieuwe afspraken uit, blijkt uit de tekening die door de makelaar aan [eiser 1] is toegezonden (productie 3B bij dagvaarding). Daarop wordt de 14,6 m waar [eiser 1] aan hechtte, duidelijk vermeld. Het is dus ook in strijd met de feiten dat [eiser 1] , zoals [gedaagde] stelt, geen stukken in het geding zou hebben gebracht waaruit blijkt dat tussen hem en Stemar na de intentieovereenkomst nadere afspraken zijn gemaakt. [eiser 1] heeft dat nu juist wel gedaan.
5.6.
Vanwege het vorenstaande staat in dit geschil vast dat de nadere afspraken tussen Stemar en [eiser 1] inhielden dat de achtergrens van de vier nieuwe percelen, conform de tweede BIAS-tekening, op 14,6 meter van de woning van [eiser 1] zouden komen, in plaats van op 8,5 meter (vanaf de andere kant gemeten) evenwijdig uit de achterlijn van het bouwblok in het vigerende bestemmingsplan ten tijde van de intentieovereenkomst. (De rechtbank merkt voor de duidelijkheid op dat het nieuw gebouwde bouwblok niet per definitie uiteindelijk hetzelfde is gesitueerd als het voorziene maar nog niet gerealiseerde bouwblok in het vigerende bestemmingsplan ten tijde van de intentieovereenkomst. Of dat wel of niet zo is, is de rechtbank niet bekend.)
[gedaagde] heeft verklaringen (productie 2) in het geding gebracht, van [persoon C] (makelaar) en van [persoon A] en [persoon E] (van Stemar), inhoudend, kort gezegd, dat de tekening met 14,6 meter vanaf de woning van [eiser 1] niet aan de kopers bekend is gemaakt en dat de achtergrens niet is gewijzigd in de verkooptekeningen ten opzichte van die in de getekende intentieovereenkomst tussen [eiser 1] en Stemar. Maar deze verklaringen leggen geen gewicht in de schaal want zij doen niets af aan het feit dat er tussentijds kennelijk tussen Stemar en [eiser 1] andere afspraken zijn gemaakt over de achtergrens dan in de intentieovereenkomst. In de door [gedaagde] overgelegde verklaringen wordt de tweede BIAS-tekening niet eens genoemd, laat staan dat er een verklaring in wordt gegeven voor het bestaan daarvan waaruit zou kunnen volgen dat dat bestaan niet relevant is. Ook in de laatste door [gedaagde] in het geding gebrachte producties, houdende verklaringen over de bekendheid van [eiser 1] met de verkooptekening(en), wordt niet ingegaan op het bestaan en de betekenis van de tweede BIAS-tekening. Deze verklaringen - waarop overigens [eiser 1] niet meer heeft kunnen reageren - kunnen dus evenmin nog gewicht in de schaal leggen.
5.7.
Dat Stemar de tweede BIAS-tekening niet heeft gedeeld met [gedaagde] , en dat Stemar naderhand een gml-tekening heeft aangeleverd bij [gedaagde] ten behoeve van de splitsing, die niet correspondeerde voor wat betreft de achtergrens van de percelen met de tweede BIAS-tekening maar (veel) meer in overeenstemming lijkt met de intentietekening, staat in dit geding vast. De reden van die handelwijze van Stemar is onduidelijk gebleven. Ook [gedaagde] , die toch uitgebreid navraag heeft gedaan bij Stemar, heeft hieromtrent niets gesteld. In ieder geval kan uit die handelwijze van Stemar niet de conclusie worden getrokken dat de nadere afspraken tussen Stemar en [eiser 1] omtrent de ligging van de achtergrens niet zijn gemaakt. [gedaagde] heeft ook niet aangevoerd dat nog weer later Stemar en [eiser 1] op die nadere afspraken zouden zijn teruggekomen. Volgens [eiser 1] zijn Stemar en Wisse daar tegenover hem ook nooit op teruggekomen. In zijn akte van 27 september 2023 stelt [eiser 1] dat hij nogmaals, zekerheidshalve, zoals op zitting afgesproken, door alle correspondentie is gelopen en nergens een bericht of mededeling heeft aangetroffen van Wisse of Stemar dat de grenzen van de tweede BIAS-tekening van 22 januari 2018 (met een 14,6 meter resterende achtertuin van [eiser 1] ) zijn gewijzigd.
5.8.
[gedaagde] heeft op zitting aangevoerd en uiteengezet dat visueel voor [eiser 1] duidelijk moet zijn geweest uit de verkooptekeningen (uit alle versies daarvan) dat de achtergrens was gelegen conform de achtergrens op de intentieovereenkomst. [gedaagde] wijst erop dat op de verkooptekeningen de achtergrens van de nieuwe percelen ‘inspringt’. Daarmee wordt in dit geschil bedoeld dat de achtergrens, gezien vanuit de nieuwe woningen, de denkbeeldige lijn overschrijdt die je krijgt als je de zijmuur van de voorste garage van [persoon F] doortrekt het oorspronkelijke huis-tuin perceel van [eiser 1] in. Doordat [eiser 1] die ‘inspring’ heeft gezien op de verkooptekening is hij er kennelijk mee akkoord gegaan dat de percelen zo zijn gevormd en geleverd, aldus [gedaagde] .
[gedaagde] heeft er daarbij op gewezen dat op de tweede BIAS-tekening (die hij niet had) de lijn van de zijmuur van de voorste garage van de [persoon F] visueel doorloopt als achtergrens van de nieuwe percelen. De achtergrenzen komen op die tekening visueel dus niet verder de tuin van [eiser 1] in en ‘springen niet in’ ten opzichte van die garage. Juist daarom had [eiser 1] op moeten vallen dat dat in de verkooptekening anders was, en dat hij minder tuin overhield dan op de tweede BIAS-tekening.
5.9.
In geschil tussen beide partijen is of en wanneer - en hoe bewust - [eiser 1] kennis heeft genomen van de verkooptekening(en). Echter, dat is in dit geschil niet belangrijk, want het verweer van [gedaagde] gaat niet op. Anders dan [gedaagde] meent, is de inhoud van de verkooptekening niet zodanig dat kan worden geconcludeerd dat [eiser 1] aan de hand van die tekening
wistdat de achtergrens
nietop 14,6 meter vanaf zijn woning was gelegen. Op de verkooptekeningen staan namelijk alleen oppervlaktes van de nieuwe percelen aangegeven, geen meters vanuit bepaalde punten, dus geen 14,6 meter vanuit de woning van [eiser 1] maar ook geen 8,5 meter vanuit het vigerende bestemmingsplan-bouwblok. En bedacht moet hierbij worden dat [eiser 1] geen bijzondere reden had op de ‘inspring’ te letten aangezien hij erop vertrouwde (en op mocht vertrouwen) dat Stemar en Wisse de tweede BIAS-tekening hadden verwerkt in de verkooptekeningen.
wistdat de achtergrens
nietop 14,6 meter vanaf zijn woning was gelegen. Op de verkooptekeningen staan namelijk alleen oppervlaktes van de nieuwe percelen aangegeven, geen meters vanuit bepaalde punten, dus geen 14,6 meter vanuit de woning van [eiser 1] maar ook geen 8,5 meter vanuit het vigerende bestemmingsplan-bouwblok. En bedacht moet hierbij worden dat [eiser 1] geen bijzondere reden had op de ‘inspring’ te letten aangezien hij erop vertrouwde (en op mocht vertrouwen) dat Stemar en Wisse de tweede BIAS-tekening hadden verwerkt in de verkooptekeningen.
Uit het ‘moeten hebben waargenomen’ van de ‘inspring’ door [eiser 1] kan daarom niet volgen dat [eiser 1] zich ervan bewust was, laat staan er uitdrukkelijk mee akkoord is gegaan, dat de 14,6 meter was losgelaten door Stemar en dat de nieuwe achtertuinen toch verder zijn oorspronkelijke huis-tuin perceel in zouden komen. [gedaagde] verweer, dat [eiser 1] daar uitdrukkelijk mee akkoord was is, kortom, niet voldoende onderbouwd en wordt verworpen.
5.10.
[gedaagde] betoogt voorts dat de door Stemar aan [gedaagde] aangeleverde gml-tekening op het oog qua ‘inspring’ correspondeert met de intentietekening (waarover [gedaagde] beschikte) en met de verkooptekening (waarover [gedaagde] ook beschikte), terwijl [gedaagde] niet beschikte over de tweede BIAS-tekening. [gedaagde] heeft dus te goeder trouw gesplitst conform de gml-tekening en hoefde niet aan de juistheid te twijfelen. Ook gaat het in de praktijk altijd zo dat de projectontwikkelaar de gml-tekening aanlevert en dat daarmee de splitsing tot stand wordt gebracht. Van civielrechtelijk verwijtbaar handelen is daarom volgens [gedaagde] geen sprake. En de gegrond verklaarde tuchtklacht betekent ook niet dat per definitie ook sprake is van een schending van de civiele zorgplicht.
5.11.
Aan het oordeel van de tuchtrechter dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de voor het desbetreffende beroep geldende normen en regels, kan, dat stelt [gedaagde] terecht, niet zonder meer de gevolgtrekking worden verbonden dat [gedaagde] civielrechtelijk aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm.
Ter beantwoording van de vraag of [gedaagde] tegenover [eiser 1] toerekenbaar is tekort geschoten bij zijn opdracht en civielrechtelijk aansprakelijk is, moet worden onderzocht wat van hem als ‘redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris’ moet worden gevergd in het kader van een zorgvuldige uitoefening van zijn taak. Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde] heeft gehandeld in overeenstemming met de van hem in het concrete geval te vergen mate van zorg, komt het aan op een beoordeling van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan de burgerlijke rechter wel betekenis toekennen aan het oordeel van de tuchtrechter over het gewraakte handelen.
5.12.
De rechtbank verwijst bij haar beoordeling ten eerste naar wat de Kamer voor het notariaat in eerste aanleg en naar hetgeen in tuchtrechtelijk hoger beroep is overwogen. In die twee instanties is beslist dat [gedaagde] tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, en waarom. De rechtbank volstaat hier met de verwijzing naar hetgeen onder 3.18 en onder 3.19 is geciteerd uit de beslissingen.
5.13.
De rechtbank acht het oordeel van de tuchtrechter richtinggevend voor wat betreft de zorgvuldigheid die [gedaagde] jegens zijn formele opdrachtgever, [eiser 1] , in acht had moeten nemen, en is van oordeel dat het op de weg had gelegen van [gedaagde] als redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris om [eiser 1] , die de verkoper van de grond is en die een persoonlijk belang heeft bij de precieze ligging van de nieuw te vormen percelen, te informeren over de splitsing van perceel [perceelnummer 1] en het feit dat perceel [nummer] buiten de splitsing en levering zou worden gehouden als de gml-tekening werd gevolgd, en om na te gaan of [eiser 1] hiermee instemde. De rechtbank heeft bij dit oordeel betrokken dat (los van het feit dat dit gegeven [gedaagde] wel moest opvallen) dit gegeven [gedaagde] ook daadwerkelijk
isopgevallen. Uit het proces-verbaal van de zitting van de kamer voor het notariaat blijkt dat aan [gedaagde] is gevraagd door het Notarieel lid: In de koopovereenkomsten staat vermeld dat de splitsing twee percelen betreft. Op de gml-tekening staat maar een perceel vermeld. Is daar overleg over geweest? [gedaagde] heeft daarop geantwoord:
“Ja, met de projectontwikkelaar. Dat er uiteindelijk maar een perceel in de splitsing is betrokken, had met de gemeente te maken.”[gedaagde] heeft hierover kennelijk welbewust
nietmet [eiser 1] overleg gehad. In de literatuur en jurisprudentie is voor wat betreft de zorgplicht van de notaris sprake van een specifieke zorgverplichting op het gebied van informeren. Een notaris mag er niet lichtvaardig op vertrouwen dat een opdrachtgever, en in dit geval was het Stemar op wiens instigatie de splitsing plaatsvond en die de gegevens daarvoor aanleverde, met de relevante en juiste informatie komt. Het doorvragen naar het precieze perceel en de juistheid hiervan nagaan, behoren tot de kerntaken van de notaris en daar is [gedaagde] te kort geschoten jegens de formele opdrachtgever, de verkoper van de grond, [eiser 1] . Hij is er vanuit gegaan dat Stemar de gml-tekening vooraf aan [eiser 1] bekend had gemaakt, maar [gedaagde] mocht daarop niet vertrouwen en had dat actief moeten nagaan. Dat het in de praktijk zo gaat - zoals [gedaagde] stelt - is wat daar ook van zij, onvoldoende en ontslaat [gedaagde] niet van zijn onderzoeks- en informatieplicht. Een notaris kan zich niet verschuilen achter gewoonten en gebruiken. De Hoge Raad overwoog in het Baarns beslag-arrest
: “Een zodanige praktijk - hoezeer begrijpelijk in verband met de wens een vlotte afwikkeling te bevorderen - brengt noodzakelijkerwijs mee dat de notaris de koper aan bepaalde, in beginsel vermijdbare risico’s bloot stelt, waarvan deze in de regel niet op de hoogte zal zijn en waartegen deze zich ook moeilijk kan wapenen. Deze praktijk kan de notaris dan ook niet van zijn aansprakelijkheid ontslaan, wanneer een zodanig risico zich verwezenlijkt.”(HR 30 januari 1981, NJ 1992, 56 (Baarns beslag) en zie ook HR 22 maart 1996, NJ 1996, 668 (Kromjongh/ Van Dijk)). [gedaagde] had [eiser 1] de gml-tekening moeten toezenden dan wel moeten nagaan of [eiser 1] bekend was met de gml-tekening met het doel om na te gaan of [eiser 1] instemde met splitsing die daarop gebaseerd was, en waarbij het verre perceel van [eiser 1] buiten de splitsing werd gehouden. Door dit niet te doen en door niet de juistheid van de gml-tekening te verifiëren bij [eiser 1] maar alleen bij Stemar, heeft [gedaagde] niet gehandeld zoals hij behoorde te doen als redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris.
isopgevallen. Uit het proces-verbaal van de zitting van de kamer voor het notariaat blijkt dat aan [gedaagde] is gevraagd door het Notarieel lid: In de koopovereenkomsten staat vermeld dat de splitsing twee percelen betreft. Op de gml-tekening staat maar een perceel vermeld. Is daar overleg over geweest? [gedaagde] heeft daarop geantwoord:
“Ja, met de projectontwikkelaar. Dat er uiteindelijk maar een perceel in de splitsing is betrokken, had met de gemeente te maken.”[gedaagde] heeft hierover kennelijk welbewust
nietmet [eiser 1] overleg gehad. In de literatuur en jurisprudentie is voor wat betreft de zorgplicht van de notaris sprake van een specifieke zorgverplichting op het gebied van informeren. Een notaris mag er niet lichtvaardig op vertrouwen dat een opdrachtgever, en in dit geval was het Stemar op wiens instigatie de splitsing plaatsvond en die de gegevens daarvoor aanleverde, met de relevante en juiste informatie komt. Het doorvragen naar het precieze perceel en de juistheid hiervan nagaan, behoren tot de kerntaken van de notaris en daar is [gedaagde] te kort geschoten jegens de formele opdrachtgever, de verkoper van de grond, [eiser 1] . Hij is er vanuit gegaan dat Stemar de gml-tekening vooraf aan [eiser 1] bekend had gemaakt, maar [gedaagde] mocht daarop niet vertrouwen en had dat actief moeten nagaan. Dat het in de praktijk zo gaat - zoals [gedaagde] stelt - is wat daar ook van zij, onvoldoende en ontslaat [gedaagde] niet van zijn onderzoeks- en informatieplicht. Een notaris kan zich niet verschuilen achter gewoonten en gebruiken. De Hoge Raad overwoog in het Baarns beslag-arrest
: “Een zodanige praktijk - hoezeer begrijpelijk in verband met de wens een vlotte afwikkeling te bevorderen - brengt noodzakelijkerwijs mee dat de notaris de koper aan bepaalde, in beginsel vermijdbare risico’s bloot stelt, waarvan deze in de regel niet op de hoogte zal zijn en waartegen deze zich ook moeilijk kan wapenen. Deze praktijk kan de notaris dan ook niet van zijn aansprakelijkheid ontslaan, wanneer een zodanig risico zich verwezenlijkt.”(HR 30 januari 1981, NJ 1992, 56 (Baarns beslag) en zie ook HR 22 maart 1996, NJ 1996, 668 (Kromjongh/ Van Dijk)). [gedaagde] had [eiser 1] de gml-tekening moeten toezenden dan wel moeten nagaan of [eiser 1] bekend was met de gml-tekening met het doel om na te gaan of [eiser 1] instemde met splitsing die daarop gebaseerd was, en waarbij het verre perceel van [eiser 1] buiten de splitsing werd gehouden. Door dit niet te doen en door niet de juistheid van de gml-tekening te verifiëren bij [eiser 1] maar alleen bij Stemar, heeft [gedaagde] niet gehandeld zoals hij behoorde te doen als redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris.
5.14.
[gedaagde] had [eiser 1] bovendien nog moeten informeren toen [eiser 1] op 25 maart 2019, één dag vóór de geplande levering van de eerste bouwkavel, zijn e-mailbericht zond, zoals aangehaald onder 3.13. Uit dit e-mailbericht bleek dat [eiser 1] belang hechtte aan (de juiste vermelding van) de kadastrale achterbegrenzing van de bouwkavels. [gedaagde] heeft nagelaten daarop adequaat te reageren, terwijl het correct informeren, vanuit de hiervoor genoemde informatieplicht, als één van de kerntaken van een notaris, op zijn weg lag. [gedaagde] had [eiser 1] op dat moment de kadastrale tekening met de situatie van na de splitsing alsnog kunnen en moeten verstrekken. Door dit na te laten schoot [gedaagde] tekort in de informatieverplichting die op hem rustte en heeft hij niet gehandeld als redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris.
5.15.
[gedaagde] voert nog aan dat ook als hij [eiser 1] goed had geïnformeerd en [eiser 1] daarop bezwaar zou hebben gemaakt tegen de splitsingstekening of tegen het leveren van percelen die slechts uit zijn voormalige huis-tuin perceel waren samengesteld, [eiser 1] toch gebonden zou zijn geweest aan de verkooptekening(en) en verplicht zou zijn geweest akkoord te gaan met de splitsingstekening en te leveren conform deze tekening, en dat [gedaagde] de achtergrens dus niet anders kon situeren bij de splitsing en de levering dan hij heeft gedaan.
5.16.
Ook dit verweer wordt verworpen. De verkooptekeningen maakten geen deel uit van de (separate) grondverkoopovereenkomsten tussen [eiser 1] en de kopers. Op de verkooptekeningen staat vermeld dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend en dat de weergegeven maatvoeringen ‘circa’ maten betreffen. Evenmin bevat de verkooptekening een maat die de kopers een garantie geeft wat betreft de exacte kadastrale ligging van de vier nieuwe percelen. De koopovereenkomsten (gesloten in november en december 2018) tussen [eiser 1] en de kopers zijn de titel voor de daaropvolgende splitsing en levering. Wat afgesproken was in de koopovereenkomsten moest [eiser 1] jegens de kopers nakomen: percelen leveren van een zeker aantal vierkante meters, samengesteld uit zowel zijn huis-tuin perceel als uit zijn verre perceel. Deze goederenrechtelijk relevante inhoud van de koopovereenkomsten moest in de tot levering bestemde aktes worden opgenomen maar is dat niet.
5.17.
Het gevolg van het herhaaldelijk nalaten van [gedaagde] is dat [eiser 1] de mogelijkheid is ontnomen in actie te komen omdat zijn resterende huis-tuin perceel qua grootte niet overeen kwam met de afspraken met Stemar, dat [eiser 1] 14,6 meter eigen achtertuin zou overhouden. [eiser 1] wist dit immers niet. [eiser 1] had hiervoor simpelweg te weinig informatie ontvangen van [gedaagde] en kreeg deze informatie zelfs niet toen hij een dag voor de levering in zijn e-mailbericht naar [gedaagde] stuurde. Het gevolg was dat [eiser 1] de nieuw gevormde kadastrale percelen heeft geleverd aan de kopers, daarmee een kleiner tuinperceel overhield dan hij met Stemar was overeengekomen, en kosten heeft gemaakt. In het hiervoor overwogene ligt besloten dat ook [gedaagde] verweer, dat [eiser 1] eigen schuld heeft aan de verkeerde situering, niet op gaat.
5.18.
Gelet op al het hiervoor overwogene wijst de rechtbank de door [eiser 1] primair gevorderde verklaringen voor recht, dat sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, toe. Voor wat betreft de eerste verklaring voor recht wordt hierbij nog overwogen dat voor zover er al een (mondelinge) volmacht was verstrekt om over te gaan tot splitsen, die volmacht in ieder geval niet toereikend was om, zoals [gedaagde] heeft gedaan, de nieuw te vormen percelen samen te stellen uit uitsluitend het huis- tuinperceel van [eiser 1] . Ook die eerste verklaring voor recht is dus toewijsbaar.
Bij de subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dat sprake is van onrechtmatig handelen door [gedaagde] heeft [eiser 1] geen belang meer.
De door [eiser 1] gevorderde bedragen
€ 35.525,77 aan schade vanwege het verschil in vierkante meters grond/ minder tuin die hij overhield
€ 35.525,77 aan schade vanwege het verschil in vierkante meters grond/ minder tuin die hij overhield
5.19.
Vast staat dat [eiser 1] minder vierkante meters grond van zijn huis-tuin perceel over heeft gehouden als gevolg van het nalaten van [gedaagde] dan waar hij vanuit ging en mocht gaan. Hij is een fors stuk extra van zijn huis-tuin perceel kwijtgeraakt doordat de vier nieuwe percelen ongeveer 1,5 meter verder zijn achtertuin zijn ingeschoven. Het verlies becijfert [eiser 1] op € 35.525,77. Aan de voorzijde is een strook van 1,5 meter vrij gebleven - waarmee het verre perceel van [eiser 1] onaangetast is gebleven - maar onbetwist is dat dit stuk om niet moest worden (of inmiddels is) overgedragen aan de gemeente Zwijndrecht ten behoeve van de aanleg van openbare weg en nutsvoorzieningen. De koopprijs van de vier percelen was volgens [eiser 1] € 567.000,= voor een geleverd oppervlak van 1205 m2. Dit komt neer op € 470,54 per m2. Aan achtertuin van het oorspronkelijke huis-tuinperceel heeft [eiser 1] een extra stuk grond ingeleverd van 51,4 meter met een gemiddelde breedte van 1,47 m. Dat komt neer op een waarde van
€ 35.525,77 (1,47 x 51,4 x € 470,54). Hiertegenover heeft [gedaagde] slechts gesteld dat het verlies van het aantal vierkante meters kan worden ingemeten door het kadaster en dat de koopsom niet gedeeld kan worden door het aantal vierkante meters geleverde grond. [gedaagde] heeft geen eigen, alternatieve berekening in het geding gebracht en zijn verweer niet verder onderbouwd. De onderbouwing van [eiser 1] van zijn schadepost is daarmee onvoldoende betwist en komt de rechtbank voldoende nauwkeurig en logisch voor om deze schadepost te kunnen begroten op het door [eiser 1] gevorderde bedrag. Dat gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen.
€ 35.525,77 (1,47 x 51,4 x € 470,54). Hiertegenover heeft [gedaagde] slechts gesteld dat het verlies van het aantal vierkante meters kan worden ingemeten door het kadaster en dat de koopsom niet gedeeld kan worden door het aantal vierkante meters geleverde grond. [gedaagde] heeft geen eigen, alternatieve berekening in het geding gebracht en zijn verweer niet verder onderbouwd. De onderbouwing van [eiser 1] van zijn schadepost is daarmee onvoldoende betwist en komt de rechtbank voldoende nauwkeurig en logisch voor om deze schadepost te kunnen begroten op het door [eiser 1] gevorderde bedrag. Dat gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen.
€ 9.819,79 aan schade voor het moeten verwijderen van het raster met hedera, aanpassen tuininrichting en optrekken van een schutting
€ 9.819,79 aan schade voor het moeten verwijderen van het raster met hedera, aanpassen tuininrichting en optrekken van een schutting
5.20.
[eiser 1] heeft conform afspraak met Stemar in de intentieovereenkomst een raster met hedera beplanting laten plaatsen - nog voorafgaand aan de juridische levering van de grond aan de kopers - om de erfafscheiding van de nieuwe percelen met zijn resterende tuin feitelijk te maken. Na sommatie van de kopers (27 maart 2020 en 1 april 2020) heeft hij dit raster met hedera moeten laten verwijderen. Hij heeft vervolgens een schutting laten plaatsen op de werkelijke grens. Het verplaatsen van het raster met hedera zou aanzienlijk duurder zijn uitgekomen dan het verwijderen van het bestaande raster en plaatsen van een schutting, namelijk op € 18.261,32, aldus [eiser 1] . Diverse zaken in de tuin moesten worden aangepast, om te voorkomen dat deze tuininrichting (vijver, bruggetje, bestrating) op de percelen van de kopers zouden (blijven) staan. [eiser 1] vordert aan kosten een bedrag van € 9.819,79 dat is opgebouwd uit arbeidsloon (€ 5.740,=), materialen geleverd door de hovenier (€ 551,20) en materialen rechtstreeks door hem aan de leveranciers voldaan (€ 3.528,59). Dit bedrag zal worden toegewezen.
Volgens [gedaagde] was het een keuze van [eiser 1] om de hedera beplanting elders aan te brengen. Maar wat [gedaagde] ‘elders’ noemt, was in de voorstelling van [eiser 1] - logischerwijs - nog op zijn perceel binnen de erfgrens, reden waarom de verwijderingskosten en het optrekken van een schutting wel als schade van [eiser 1] wordt aangemerkt. Dat er nog geen aanwijs van het kadaster was doet er niet aan af dat de tweede BIAS-tekening voor [eiser 1] als uitgangspunt mocht dienen bij het optrekken van het raster met hedera. De kosten heeft [eiser 1] gespecificeerd met een urenoverzicht van drie uitvoerenden, en ook heeft [eiser 1] ter onderbouwing van de omvang van zijn schade nota’s van Hornbach, [naam 1] , Karwei en [naam 2] in het geding gebracht. Deze dateren allemaal van de zomer van 2020, hetgeen ermee correspondeert dat in het voorjaar van 2020 was gebleken dat de erfgrens anders lag dan [eiser 1] voor ogen stond. Dat, zoals [gedaagde] aanvoert, er geen verdere onderbouwing is gegeven door [eiser 1] is juist maar levert onvoldoende betwisting op om de gevorderde kosten af te wijzen. De door [eiser 1] opgevoerde kosten aan arbeidsloon en materiaal komen de rechtbank schattenderwijs redelijk voor.
€ 1.000,= aan onverschuldigd aan [gedaagde] betaalde projectkosten
€ 1.000,= aan onverschuldigd aan [gedaagde] betaalde projectkosten
5.21.
[eiser 1] vordert dit bedrag als onverschuldigd betaald terug van [gedaagde] . [gedaagde] heeft de post alleen op de nota van bouwnummer 1 onder de omschrijving ‘honorarium projectvoorbereiding’ bij hem in rekening gebracht (vgl. productie 31 bij dagvaarding). [eiser 1] vindt die onderbouwing te mager. Hij is met deze kosten niet akkoord gegaan.
Volgens [gedaagde] zijn er altijd projectkosten bij zo’n project. Er zijn al geen kosten koper want de verkoop vindt vrij op naam plaats.
De rechtbank overweegt dat nergens uit blijkt dat tussen partijen is afgesproken dat eiser projectkosten aan gedaagde moest betalen. Een andere rechtsgrond voor deze betaling is er ook niet. [gedaagde] moet daarom € 1.000,= als onverschuldigd betaald terugbetalen aan [eiser 1] .
Advocaatkosten (A) en buitengerechtelijke kosten (B)
Advocaatkosten (A) en buitengerechtelijke kosten (B)
5.22.
[eiser 1] vordert advocaatkosten (€ 18.576,= te vermeerderen met btw en 7 % kantoorkosten) en buitengerechtelijke kosten (€ 1.792,08). Op basis van de artikelen 6:95 en 6:96 BW kan de verplichting tot schadevergoeding zich ook uitstrekken tot redelijke kosten - zijnde vermogensschade - gemaakt door de gelaedeerde als gevolg van het schadebrengende feit. Artikel 6:96 BW lid 2 bepaalt concreet dat als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen:
a. redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht;
b. redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid;
c. redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte.
De bepalingen gaan uit van volledige vergoeding van de gemaakte kosten, mits deze in redelijkheid zijn gemaakt. Deze kosten worden beoordeeld aan de hand van de dubbele redelijkheidstoets. Daarbij moet ten eerste het maken van de kosten redelijkerwijs verantwoord zijn en ten tweede moet ook de omvang van de gemaakte kosten redelijk zijn.
Ad (A) € 18.576,= (te vermeerderen met 7 % kantoorkosten en btw) aan advocaatkosten
Ad (A) € 18.576,= (te vermeerderen met 7 % kantoorkosten en btw) aan advocaatkosten
5.23.
Het betreft hier kosten die vallen onder art. 6:96 lid 2 sub b Rv. Hiervoor geldt de dubbele redelijkheidstoets. De rechtbank overweegt het volgende.
- Blijkens het onderbouwende urenoverzicht (prod. 26 DV) bestrijken de gevorderde kosten de periode vanaf 14 april 2020 tot en met 21 december 2022.
- Het inschakelen van een advocaat door [eiser 1] in deze kwestie (vanaf de sommatie door twee van de vier kopers) wordt als redelijk en zelfs noodzakelijk aangemerkt omdat [eiser 1] anders zonder juridische bijstand had moeten achterhalen wat er in het proces van projectontwikkeling precies fout was gelopen, of de schade nog beperkt kon worden en hoe, en wie voor de schade aansprakelijk kon worden gehouden.
- De discussies met de kopers en de daarmee samenhangende werkzaamheden van de advocaat richting rechtsbijstandsverzekeraars van kopers (correspondentie en telefoongesprekken) waren niet nodig geweest als [gedaagde] niet tekort geschoten was.
- De werkzaamheden verricht door de advocaat van [eiser 1] in de klachtprocedure en in het hoger beroep daarvan komen niet voor vergoeding in aanmerking, maar [eiser 1] heeft deze kosten ook niet gevorderd, want in het onderbouwende urenoverzicht is de tijd die daarmee was gemoeid geschrapt.
- De werkzaamheden van de advocaat vanwege bemiddeling door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) (voorafgaand aan de klachtprocedure) betreffen naar het oordeel van de rechtbank vergoedbare schade, nu deze voortvloeien uit de tekortkoming. Bovendien toont deze werkwijze van [eiser 1] (eerst kiezen voor bemiddeling) aan, dat [eiser 1] niet direct heeft willen overgaan tot procederen, maar juist heeft geprobeerd zijn schade op dit onderdeel (advocaatkosten) te beperken.
5.24.
De rechtbank is wel van oordeel dat de advocaatkosten gematigd dienen de worden. Het aantal uren dat gevorderd is in deze zaak (zonder de uren vanwege de tuchtprocedures) is 103,2 uren (zie randnummer 81 dagvaarding). Daarvan schrapt de rechtbank 3,1 uren aan werkzaamheden in het dossier [eiser 1] / Stemar omdat het causale verband met de tekortkoming van [gedaagde] niet zonder onderbouwing, die ontbreekt, kan worden aangenomen. Het resterende aantal van 100,1 uren is onredelijk hoog te noemen, ook vanwege de gedeeltelijke overlap met de advocaatkosten die ex art. 241 Rv worden vergoed en die gemaakt zijn ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak. De rechtbank komt schattenderwijs uit op 85 uren als een redelijk aantal uren. Daarbij is enerzijds rekening gehouden met de vele betrokkenen in de casus ( [gedaagde] , maar ook Stemar, Wisse, BIAS architecten, kadaster, gemeente, vier kopers en rechtsbijstandsverzekeraars), maar anderzijds ook met de verhouding tot het financiële belang van de zaak. Het tarief van € 180,= per uur beoordeelt de rechtbank niet als onredelijk, ook niet indien dit uurtarief wordt verhoogd met 7 % kantoorkosten (= € 192,60 per uur ex BTW). De rechtbank komt daarom uit op € 233,05 per uur inclusief 21% BTW x 85 uur = € 19.808,25. Dit bedrag aan advocaatkosten wordt toegewezen.
Ad (B) € 1.792,08 aan buitengerechtelijke kosten
Ad (B) € 1.792,08 aan buitengerechtelijke kosten
5.25.
[eiser 1] vordert ook buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel buitengerechtelijke kosten (BIK) ad € 1.792,08 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. [eiser 1] stelt daartoe dat besloten is [gedaagde] eind 2022 nog eenmaal aan te schrijven teneinde tot een oplossing buiten rechte te komen, hetgeen in december 2022 bij confraterneel schrijven is gedaan. Toen dat ook niet leidde tot een oplossing is begin 2023 een aanvang gemaakt met het opstellen van de dagvaarding. De bedoelde confraternele brief is niet in het geding gebracht.
Omdat in het onderbouwende urenoverzicht ter zake de hiervoor Ad (A) besproken advocaatkosten staat vermeld dat op 21 december 2022 een confraternele brief aan mr. Van der Hoeven is gestuurd, en dat urenoverzicht de periode tot en met 21 december bestrijkt, heeft [eiser 1] onvoldoende onderbouwd dat los van de hiervoor besproken en toegewezen advocaatkosten bovendien buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. De vordering wordt daarom afgewezen.
wettelijke vertragingsrente ex art 6:119 BW over deze bedragen
wettelijke vertragingsrente ex art 6:119 BW over deze bedragen
5.26.
[eiser 1] vordert de wettelijke vertragingsrente over de hiervoor gevorderde schadeposten (exclusief de buitengerechtelijke kosten) vanaf de dag van het verzuim. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente en de door [eiser 1] aangevoerde ingangsdata. De rechtbank overweegt als volgt.
Voor wat betreft het bedrag ad € 35.553,77 vanwege het verschil in vierkante meters grond/ minder overgehouden tuin, gaat de rechtbank uit van het moment dat de schade is ingetreden. Vanwege de sommatie door de kopers in het voorjaar van 2020 bleek [eiser 1] dat hij anders gesitueerde percelen had geleverd dan gedacht. [eiser 1] heeft vervolgens in de zomer van 2020 het omstreden deel van zijn achtertuin daadwerkelijk ingeleverd ten gunste van de kopers door het hek met hedera te laten verwijderen en een schutting op te laten trekken in overeenstemming met de kadastergrens. De precieze dag waarop de schutting was opgetrokken heeft [eiser 1] niet gesteld. Dat moment stelt de rechtbank schattend vast op 1 september 2020.
Voor wat betreft de post € 9.819,79 voor het moeten verwijderen van het raster met hedera, aanpassen tuininrichting en optrekken van een schutting volgt de rechtbank de onderbouwing van [eiser 1] om 12 oktober 2020 als ingangsdatum te nemen: de datum van het overzicht opgesteld na de bonnen en betaalbewijzen.
Voor wat betreft de advocaatkosten ad € 19.808,25 geldt dat de rechtbank niet beschikt over de facturen en dat de betaaldata onbekend zijn. Daarom zal de rechtbank de datum van dagvaarding aanhouden als ingangsdatum van de wettelijke rente.
Voor de € 1.000,= projectkosten is de rechtbank met [eiser 1] van oordeel dat moet worden uitgegaan van de datum van afrekening bij de notaris, zijnde de datum waarop verrekening plaatsvond. Dit is 28 maart 2019.
5.27.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gesteld partij veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [eiser 1] worden begroot op:
- dagvaarding € 132,42
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat € 4.249,00 (3,5 punten x tarief IV à € 1.214,= per punt)
- nasalaris
totaal € 5.860,42
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten door:
- zonder een toereikende volmacht van de perceeleigenaar ( [eiser 1] ) tot splitsing van het perceel [perceelnummer 1] over te gaan waarbij onder meer de percelen [perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3] zijn gevormd;
- zonder toestemming van de perceeleigenaar ( [eiser 1] ) de kadastrale grenzen van de percelen [perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3] anders te situeren dan vermeld in de koopovereenkomsten en perceel [perceelnummer 2] niet in de splitsing te betrekken;
- toen [eiser 1] voorafgaand aan de levering aandacht vroeg voor de reeds geplaatste afrastering op eigen terrein en dat [eiser 1] dit goed en duidelijk in de akte wenste te laten vermelden, [eiser 1] niet alsnog de splitsingstekening ter hand te stellen en te wijzen op de afwijkingen tussen de kadastrale grenzen van de percelen [perceelnummer 6] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 3] ten opzichte van de koopovereenkomsten;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van:
€ 35.553,77, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2020;
€ 9.819,79, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 oktober 2020;
€ 19.808,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 maart 2023;
€ 1.000,= vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2019;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] vastgesteld op € 5.860,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met € 92,= extra, plus de kosten van betekening, als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.
3246/638