ECLI:NL:RBROT:2024:3928

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/662693 / HA ZA 23-637

Vonnis van 20 maart 2024

in de zaak van

1.[persoon A] ,

wonende te Sprang-Capelle,

2.
[persoon B],

wonende te Sprang-Capelle,

hierna te noemen: [persoon A] c.s.,

advocaat mr. S.J. Hellendall te Amsterdam,

tegen

1.[persoon C] ,

wonende te Rotterdam,

2.
[persoon D],

wonende te Rotterdam,

hierna te noemen: [persoon C] c.s.,

advocaat mr. S. Visser te Rotterdam.

1.Kern van het geschil

[persoon A] c.s. hebben in juni 2022 hun woning verkocht aan [persoon C] c.s. Op 28 juli 2022 hebben [persoon C] c.s. de koopovereenkomst ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud. De bank had de financiering geweigerd vanwege een

BKR-registratie. Volgens [persoon A] c.s. is de ontbinding ten onrechte ingeroepen omdat door kopers niet is voldaan aan de documentatie- en inspanningsverplichting. [persoon A] c.s. vorderen betaling van de overeengekomen boete en schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen af. Door hun lange stilzitten hebben [persoon A] c.s. hun recht om de geldigheid van de ontbinding te betwisten, verwerkt. Ook los hiervan is de ontbinding destijds terecht ingeroepen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 juli 2023, met producties 1 tot en met 17;
de conclusie van antwoord van 6 september 2023, met producties 1 tot en met 6;
de brief van de rechtbank van 12 oktober 2023 met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling van 13 november 2023;
de producties 7 tot en met 11 van [persoon C] c.s.
de mondelinge behandeling van 13 november 2023 en de daarbij namens [persoon A] c.s. overgelegde spreekaantekeningen.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Partijen hebben op 18 juni 2022 een koopovereenkomst gesloten waarbij [persoon A] c.s. hun woning te Rotterdam hebben verkocht aan [persoon C] c.s. voor een bedrag van € 527.500,-.

3.2.

Artikel 15 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

“Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a.
op 25 juli 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 500.000, zegge VIJFHONDERDDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (...) Tegen de als normaal geldende voorwaarden en tarieven van de grote Nederlandse geldverstrekkende instellingen. Bij het niet verkrijgen van een financiering, dient bij ontbinding één afwijzing overlegd te worden."

(…)

15.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hierop/in afwijking hiervankomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':Verkoper en koper komen overeen dat in aanvulling op artikel 15.1 in ieder geval wordt verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij één geldverstrekkende instelling met een Nederlandse bankvergunning een offerte heeft aangevraagd voor de in artikel 15.1. genoemde datum. Uit deze documentatie moet blijken dat de aanvraag niet heeft geleid tot het kunnen verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor de overeengekomen koopsom. Tevens zal uit bewijsstukken moeten blijken voor welk bedrag koper de offerte heeft aangevraagd en om welke reden(en) de financieringsaanvraag door de geldverstekkende instelling is afgewezen. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is of de koper heeft niet voldaan aan de redelijkerwijs te verwachten inspanningsverplichting behoeft verkoper geen genoegen te nemen met het verzoek tot ontbinding van de koopovereenkomst. (…)”.

3.3.

Op 21 juli 2022 is de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarden verlengd tot en met 29 juli 2022 vanwege lange doorlooptijden bij de bank.

3.4.

Op 28 juli 2022 hebben [persoon C] c.s. de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen door zich te beroepen op het financieringsvoorbehoud van artikel 15 van de overeenkomst.

3.5.

De hypotheekadviseur van [persoon C] c.s. heeft namens hen op 28 juli 2022 in de ochtend telefonisch aan de makelaar van [persoon A] c.s. laten weten dat zij geen financiering konden krijgen als gevolg van een negatieve BKR-registratie vanwege onbetaalde facturen van T-Mobile. In reactie hierop hebben [persoon A] c.s. die middag via hun makelaar [persoon C] c.s. bericht niet akkoord te gaan met de ontbinding, maar om hen nog één week extra de tijd te geven (tot 5 augustus 2022) om de financiering alsnog rond te krijgen. In de namiddag is namens [persoon C] c.s. de afwijzingsbrief van de Rabobank van 28 juli 2022 aan [persoon A] c.s. overgelegd en is toegelicht dat er een financiering was aangevraagd voor € 346.871,00, maar dat die financiering door de Rabobank is afgewezen als gevolg van een BKR registratie van [persoon C] . Onder verwijzing naar artikel 15 van de koopovereenkomst hebben [persoon C] c.s. zich (nogmaals) beroepen op de ontbinding van de koopovereenkomst.

3.6.

Bij brief van 1 maart 2023 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van mevrouw [persoon A] zich gericht tot mevrouw [persoon D] en om uitleg gevraagd waarom zij kort na de ontbinding van de koopovereenkomst wel in staat was voor een andere woning financiering te verkrijgen. In reactie hierop hebben [persoon C] c.s. diezelfde dag gereageerd en allereerst uitgelegd dat zij op 28 juli 2022 een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. Ook hebben zij uitgelegd dat de latere koop van de andere woning is gefinancierd via de ouders van [persoon D] .

3.7.

Bij brief van 20 april 2023 hebben [persoon A] c.s. zich via hun advocaat gewend tot [persoon C] c.s. en (alsnog) nakoming van de koopovereenkomst gevorderd. Zij hebben [persoon C] c.s. een termijn van acht dagen gegund om alsnog de in artikel 5 van de koopovereenkomst bedoelde bankgarantie af te geven of waarborgsom te storten, bij gebreke waarvan [persoon A] c.s. gerechtigd zijn de koopovereenkomst te ontbinden en om de contractuele boete en schadevergoeding te vorderen.

3.8.

Hierop is namens de rechtsbijstandsverzekeraar van [persoon C] c.s. gereageerd bij brief van 1 mei 2023 en is aangegeven dat van nakoming van de koopovereenkomst geen sprake kan zijn omdat de koopovereenkomst al is ontbonden door [persoon C] c.s. op 28 juli 2022. Ook wijzen [persoon C] c.s. er op dat [persoon A] c.s. hun woning inmiddels zelf hebben verkocht hetgeen ook aan nakoming van de koopovereenkomst in de weg staat.

3.9.

Bij brief van 19 juni 2023 heeft de advocaat van [persoon A] c.s. erkend dat de woning van [persoon A] c.s. inmiddels is verkocht. Volgens [persoon A] c.s. hebben [persoon C] c.s. op 28 juli 2022 evenwel ten onrechte de ontbinding ingeroepen. Dit leidt volgens [persoon A] c.s. tot een blijvende tekortkoming waardoor [persoon C] c.s. de contractuele boete verschuldigd zijn van € 52.750,00 en dat zij daarnaast ook gehouden zijn tot vergoeding van aanvullende schadevergoeding van € 93.268,36, onder meer vanwege de latere lagere verkoopopbrengst van de woning.

4.Het geschil

4.1.

[persoon A] c.s. vorderen dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. [persoon C] c.s. hoofdelijk veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van € 93.268,36, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 augustus 2022 tot aan de dag van volledige voldoening;

II. [persoon C] c.s. hoofdelijk veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van € 52.750,- aan contractuele boete;

III. [persoon C] c.s. hoofdelijk veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en nakosten.

4.2.

[persoon C] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet ontvankelijkheid van [persoon A] c.s.., althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [persoon A] c.s. in de proceskosten bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis. Ook verzetten zij zich tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van [persoon A] c.s.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Rechtsverwerking

5.1.

Op 28 juli 2022 is door [persoon C] c.s. een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud). Nadat [persoon C] c.s. dit beroep in de namiddag van 28 juli 2022 nader hadden onderbouwd (zie hiervoor sub 3.5), is hierop niet meer door [persoon A] c.s. gereageerd. Pas bij brief van 20 april 2023 heeft de advocaat van [persoon A] c.s. zich tegenover [persoon C] c.s. op het standpunt gesteld dat niet aan de voorwaarden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is voldaan. Dit beroep is toen niet nader toegelicht. Die toelichting is pas gekomen met de dagvaarding van 14 juli 2023.

5.2.

Ter zitting is dit lange tijdsverloop en de gevolgen daarvan voor [persoon C] c.s. besproken. De reden voor het lange stilzwijgen, kwam volgens [persoon A] c.s. omdat hun rechtsbijstandsverzekeraar tegen hen had gezegd dat zij pas iets tegen [persoon C] c.s. konden ondernemen als [persoon C] c.s. een andere woning hadden gekocht. Waarom dit zo was, konden zij desgevraagd evenwel niet toelichten. [persoon C] c.s. hebben verklaard dat zij ervan uit gingen dat de koopovereenkomst per 28 juli 2022, na het inroepen van het financieringsvoorbehoud, was ontbonden. Zij hebben in september 2022 een ander huis gekocht met behulp van een financiering van de ouders van mevrouw [persoon D] . [persoon C] c.s. hebben ter zitting ook verklaard dat zij die woning op dat moment niet zouden hebben gekocht indien zij zouden hebben geweten dat [persoon A] c.s. zich niet zouden neerleggen bij de ontbinding op 28 juli 2022, maar dat zij geen aanleiding hadden daaraan te twijfelen.

5.3.

De rechtbank kwalificeert hetgeen [persoon C] c.s. in dit kader hebben aangevoerd over het tijdsverloop en de voor hen hiermee gemoeide nadelige gevolgen, als een beroep op rechtsverwerking. Naar het oordeel van de rechtbank stond het [persoon A] c.s. niet meer vrij om in maart, althans in april 2023 de op 28 juli 2022 ingeroepen ontbinding alsnog ter discussie te stellen omdat niet voldaan zou zijn aan het financieringsvoorbehoud.

5.4.

Indien [persoon A] c.s. - ook na de door [persoon C] c.s. op 28 juli 2022 gegeven onderbouwing van het beroep op het financieringsvoorbehoud - het hiermee oneens waren en zij [persoon C] c.s. nog tot nakoming van de koopovereenkomst hadden willen aanspreken, hadden zij dit binnen een redelijke termijn en op een voldoende duidelijke wijze moeten doen, zodat [persoon C] c.s. hiermee rekening zouden hebben kunnen houden. Dat hebben [persoon A] c.s. niet gedaan. De reden die zij hiervoor aandragen - namelijk dat dit het gevolg was van een advies van hun rechtsbijstandsverzekeraar - levert hiervoor geen rechtvaardiging op en dient ook voor hun rekening te komen. [persoon A] c.s. hebben de ontbinding pas na acht maanden opnieuw inhoudelijk ter discussie gesteld. Hiermee hebben zij [persoon C] c.s. ook in een nadeliger positie gebracht. [persoon C] c.s. hebben immers onbetwist aangevoerd dat zij in september 2022 nog geen ander huis zouden hebben gekocht als zij hadden geweten dat [persoon A] c.s. de ontbinding alsnog ter discussie wilden stellen.

5.5.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [persoon A] c.s. worden afgewezen. De vorderingen zijn immers gegrond op de stelling dat [persoon C] c.s. zijn tekortgeschoten vanwege het inroepen van het financieringsvoorbehoud en het recht om daarop een beroep te doen, is verwerkt.

Beroep op financieringsvoorbehoud overigens terecht

5.6.

Ook los van het beroep op rechtsverwerking, oordeelt de rechtbank tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] c.s.. Het beroep op het financieringsvoorbehoud door [persoon C] c.s. is destijds terecht gedaan. De rechtbank licht dat hieronder toe.

5.7.

Op grond van artikel 15.3 moet het beroep van [persoon C] c.s. op het financieringsvoorbehoud ‘
goed gedocumenteerd’ zijn en moeten [persoon C] c.s. ‘
al het redelijk mogelijke’ hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Artikel 15 bevat daarmee enerzijds een documentatieverplichting en anderzijds een inspanningsverplichting.

Aan de documentatieplicht is voldaan

5.8.

Uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst volgt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud moet worden onderbouwd door middel van het overleggen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling waaruit moet blijken voor welk bedrag de aanvraag is gedaan en dat de aanvraag niet heeft geleid tot het verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor het overeengekomen bedrag. Hieraan hebben [persoon C] c.s. voldaan. [persoon C] c.s. hebben op 28 juli 2022, via hun hypotheekadviseur, een brief van de Rabobank van 28 juli 2022 bijgevoegd waarin hun financieringsaanvraag wordt afgewezen. In deze brief staat ook waarom de hypotheekaanvraag is afgewezen, namelijk vanwege een BKR-registratie. Dit is ook nader toegelicht in de begeleidende e-mail van 28 juli 2022 namens [persoon C] c.s. waarin ook is vermeld dat voor € 346.871,00 financiering is aangevraagd. [persoon A] c.s. hebben ter zitting aangevoerd dat zij bij gebreke van de financieringsaanvraag de juistheid van dit bedrag niet hebben kunnen controleren. Hierop is pas ter zitting voor het eerst een beroep gedaan. Dat is naar het oordeel van de rechtbank te laat. Los hiervan hebben [persoon A] c.s. ook geen belang bij hun stelling omdat [persoon C] c.s. onbetwist hebben gesteld dat de financieringsaanvraag ook separaat is toegezonden aan [persoon A] c.s. zodat zij de juistheid ervan hebben kunnen controleren. Ter zitting hebben [persoon C] c.s. tot slot nog toegelicht waarom zij voor een lager bedrag - dan het in de koopovereenkomst overeengekomen bedrag - een financiering hadden aangevraagd, namelijk omdat zij beiden eigenaar waren van een woning en zij de overwaardes daarvan zouden aanwenden voor de koop.

Inspanningsverplichting is evenmin geschonden

5.9.

Anders dan [persoon A] c.s. stellen, hebben [persoon C] c.s. naar het oordeel van de rechtbank, de op hen rustende inspanningsverplichting niet geschonden.

5.10.

Uit artikel 15 van de koopovereenkomst volgt allereerst dat het overleggen van de afwijzing van één offerte in beginsel voldoende is voor het beroep op het financieringsvoorbehoud (zie hiervoor sub 5.8). De bank heeft in haar brief aan [persoon C] c.s. van 28 juli 2022 de BKR-registratie als reden genoemd voor de afwijzing. [persoon A] c.s. stellen echter dat [persoon C] c.s. wisten of behoorden te weten dat sprake was van een BKR-registratie en dat dit een negatieve invloed zou hebben op de financieringsaanvraag. Volgens [persoon A] c.s. hadden [persoon C] c.s. daarom meer moeite moeten doen en zich meer moeten inspannen om de negatieve gevolgen van de BKR-registratie te voorkomen. [persoon C] had, zo stellen [persoon A] c.s., de BKR-registratie moeten laten verwijderen voordat [persoon C] c.s. de financieringsaanvraag indienden. [persoon C] c.s. hebben betwist dat [persoon C] voorafgaande aan de financieringsaanvraag op de hoogte was van zijn BKR registratie en dat zij niet aan hun inspanningsverplichting zouden hebben voldaan.

5.11.

De rechtbank is van oordeel dat de overeengekomen inspanningsverplichting niet zó ver rijkt dat [persoon C] c.s. op voorhand moesten onderzoeken óf een van hen wellicht een BKR-registratie op zijn of haar naam had. Dit kan mogelijk anders zijn als hiervoor aanleiding bestaat op grond van bijzondere omstandigheden. Die omstandigheden zijn echter niet gesteld en evenmin gebleken. In dit kader is het volgende relevant.

5.12.

[persoon C] c.s. hebben aangevoerd dat zij op 28 juli 2022 - door de afwijzing van de financieringsaanvraag door de bank - voor het eerst op de hoogte zijn gebracht van de BKR-registratie van [persoon C] . Als onbetwist staat vast dat de bank door een systeemstoring de BKR-controle niet eerder kon uitvoeren. Van die late BKR-controle kunnen [persoon C] c.s. daarom geen verwijt worden gemaakt. [persoon A] c.s. hebben nog gesteld dat ingeval van een BKR-registratie het BKR hiervan vooraf een brief stuurt naar de betrokkene met een aankondiging van de registratie en dat [persoon C] destijds dus ook een dergelijke brief heeft ontvangen. Dit is door [persoon C] c.s. gemotiveerd betwist. Zij hebben aangevoerd dat [persoon C] pas met de afwijzing door de bank op 28 juli 2022 op de hoogte is geraakt van zijn BKR-registratie en hij nimmer een brief van het BKR met een aankondiging van een registratie heeft ontvangen. Nadat hem de registratie op 28 juli 2022 bekend werd, heeft [persoon C] dezelfde dag telefonisch contact opgenomen met het BKR en vervolgens met T-Mobile omdat de oorzaak van de registratie gelegen zou zijn in een openstaande schuld aan

T-Mobile. Navraag bij T-Mobile leerde vervolgens dat het ging om een nog openstaand bedrag van € 50,00 naar aanleiding van een de aanschaf van een telefoon en abonnement van € 700,00 in 2020. Volgens [persoon C] heeft T-Mobile hem meegedeeld dat zij hiervoor geen incassotraject is gestart vanwege de geringe omvang van het openstaande bedrag. [persoon C] heeft de openstaande schuld van € 50,00 die dag meteen voldaan, maar het betalen van de schuld zou nog niet direct leiden tot het opheffen van de BKR-registratie. Dit zou mogelijk weken kunnen duren, aldus [persoon C] . Daarom hebben [persoon C] c.s. op 28 juli 2022 tegenover [persoon A] c.s. een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, eerst telefonisch en later die dag, ook schriftelijk met bewijsstukken. Ook de door [persoon A] c.s. aangeboden verlenging van termijn tot 5 augustus 2022 was in dit opzicht onvoldoende. [persoon C] c.s. wilden begrijpelijkerwijs geen risico lopen om niet meer op tijd een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Tegenover deze gemotiveerde betwisting en toelichting van [persoon C] c.s. hebben [persoon A] c.s. hun stelling dat [persoon C] c.s. niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan, niet meer nader toegelicht. Met name is niet meer toegelicht dat [persoon C] voorafgaand aan de financieringsaanvraag op de hoogte was van de BKR registratie en dat dit [persoon C] c.s. tot extra inspanningen had moeten aanzetten. Evenmin is nader toegelicht welke andere of extra inspanningen [persoon C] c.s. zich hadden moeten getroosten om de BKR-registratie op te heffen.

5.13.

Dat [persoon A] c.s. zouden hebben aangeboden om [persoon C] c.s. te helpen met het verwijderen van de BKR-registratie, zoals door hen ter zitting nog is aangevoerd, is betwist en ook niet nader toegelicht. Dit staat daarom niet vast. Overigens hebben [persoon A] c.s. ook niet toegelicht hoe zij hierbij zouden hebben kunnen helpen. Evenmin is gesteld of gebleken dat [persoon A] c.s. de termijn waarbinnen [persoon C] c.s. een beroep op het financieringsvoorbehoud zouden kunnen doen, zouden hebben willen verlengen totdat de BKR-registratie van [persoon C] zou zijn opgeheven.

Beroep op dwaling

5.14.

[persoon A] c.s. hebben - voor het eerst ter zitting - een beroep gedaan op dwaling. Zij zouden hebben gedwaald bij hun instemming met de verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud tot 29 juli 2022. Zij stellen dat [persoon C] c.s. met het verzoek om de termijn te verlengen bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen hebben gewekt dat het hypotheekdossier bij de bank compleet was en dat het verkrijgen van de financiering een formaliteit was.

5.15.

Wat er ook precies zij van dit beroep op dwaling in het licht van hetgeen de rechtbank hiervoor onder 5.9 tot en met 5.13 heeft overwogen, hebben [persoon C] c.s. terecht bezwaar gemaakt tegen deze nieuwe grondslag van [persoon A] c.s. voor hun vorderingen. [persoon C] c.s. hebben zich hierop niet kunnen voorbereiden en er is door [persoon A] c.s. ook niet toegelicht waarom dit beroep zo laat is gedaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat het beroep te laat is gedaan en in strijd is met de goede procesorde (artikel 130 Rv). Er stond [persoon A] c.s. niets in de weg om dit beroep in de dagvaarding al aan te voeren en met duidelijke gronden te onderbouwen.

Proceskosten

5.16.

[persoon A] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon C] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 2.277,00

- salaris advocaat € 3.858,00 (2 punt x tarief € 1.929,00)

- nakosten € 178,00

__________________________________

Totaal € 6.313,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [persoon A] c.s. in de proceskosten van € 6.313,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [persoon A] c.s. niet tijdig aan de proceskosten voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [persoon A] c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling

uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.

[3455/3500]