Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10930013 VV EXPL 24-78
datum uitspraak: 5 april 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde], die handelt onder de naam [handelsnaam],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats],
gedaagde,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1],
woonplaats: [woonplaats],
gemachtigde: mr. D. Pieterse.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘de bewindvoerder q.q.’ genoemd. [naam 1] wordt hierna ‘[naam 1]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 maart 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de mail van de gemachtigde van Hef Wonen van 21 maart 2024, met een bijlage;
- de mail namens de gemachtigde van de bewindvoerder q.q. van 21 maart 2024, met een bijlage;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Hef Wonen.
1.2.
Op 22 maart 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [naam 2], medewerker sociaal beheer bij Hef Wonen, met de gemachtigde;
- de bewindvoerder q.q. en [naam 1], bijgestaan door [naam 3] namens de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[naam 1] huurt de woning aan [adres] van Hef Wonen. In deze zaak eist Hef Wonen ontruiming van deze woning, omdat [naam 1] daar zonder recht of titel verblijft. Volgens Hef Wonen kwalificeert de overeenkomst tussen partijen als een gemengde overeenkomst van zorg en huur, waarin het zorgelement overheerst. De zorg is geëindigd en daarmee is de gemengde overeenkomst in zijn geheel tot een einde gekomen. Daarnaast geldt dat de [naam 1] zich (naar de kantonrechter begrijpt ook als geen sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst) structureel nog steeds niet als goed huurder gedraagt, zodat het hoogst aannemelijk is dat in een mogelijke bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld; de lekkage moet nog steeds worden onderzocht en hersteld en de woning is vervuild en verwaarloosd. Van Hef Wonen kan niet worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht.
2.2.
De bewindvoerder q.q. is het niet eens met de eis van Hef Wonen en heeft verweer gevoerd. Zij stelt dat in een eerdere procedure in oktober vorig jaar, met dezelfde geschilpunten tussen partijen, de kantonrechter al heeft geoordeeld dat het goed mogelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de overeenkomst per december 2022 is omgeklapt naar een normale huurovereenkomst. Hef Wonen had – als zij het met die uitspraak niet eens was – hoger beroep of een bodemprocedure moeten instellen en niet dit nieuwe kort geding moeten starten. Bovendien geldt dat tekortkomingen van [naam 1] in de nakoming van haar verplichtingen niet ernstig genoeg zijn om de overeenkomst te mogen ontbinden en dat Hef Wonen geen spoedeisend belang bij haar eis heeft.
2.3.
De eis van Hef Wonen wordt toegewezen. Dat betekent dat [naam 1] de woning moet verlaten. Hierna wordt toegelicht waarom.
Beoordelingskader kort geding
2.4.
Een gedwongen ontruiming is voor de huurder een ingrijpende gebeurtenis en de kantonrechter zal in kort geding dan ook niet snel daartoe overgaan. De ontruiming kan in beginsel alleen worden toegewezen als de partij die hierom vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [naam 1] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Eerdere procedure in 2023
2.5.
Hef Wonen heeft eerder in kort geding ontruiming van de woning geëist, maar die eis is toen afgewezen [1] . In die procedure oordeelde de kantonrechter kort gezegd dat het onvoldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst al is geëindigd, omdat het goed mogelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de overeenkomst per december 2022 is omgeklapt naar een normale huurovereenkomst. Verder is in die uitspraak geoordeeld dat [naam 1] weliswaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, maar dat de tekortkomingen op dat moment onvoldoende ernstig waren om in kort geding tot ontruiming van de woning over te gaan.
Verkapt hoger beroep ten aanzien van de kwalificatie van de overeenkomst
2.6.
Hef Wonen stelt dat haar eis in het vorige kort geding ten onrechte is afgewezen. Zij blijft bij haar standpunt dat de beëindiging van de zorg tot gevolg heeft gehad dat de gemengde overeenkomst van huur en zorg in zijn geheel tot een einde is gekomen en dat [naam 1] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft.
2.7.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het voorlopig oordeel in het vorige kort geding en hierover opnieuw uitspraak te doen. De aangewezen route om een nieuw oordeel te krijgen over de vraag of sprake is van een gemengde overeenkomst of van een normale huurovereenkomst, is om in hoger beroep te gaan tegen het vonnis van 13 oktober 2023. Hef Wonen heeft geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd die in het vorige kort geding niet zijn beoordeeld en de juridische grondslag van haar eis is ongewijzigd. Het opnieuw naar voren brengen van deze punten komt neer op een verkapt hoger beroep.
2.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter voorbij gaat aan deze stellingen van Hef Wonen en dat de eis niet op deze grondslag kan worden toegewezen. Dat ligt anders bij de beoordeling of sprake is van (schending van) goed huurderschap.
Schending goed huurderschap
2.9. (
Ook) als in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [naam 1] nog bestaat, geldt nog steeds dat zij zich moet gedragen als goed huurder. Dat heeft zij echter niet gedaan en op dit punt heeft Hef Wonen wél nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd die zich hebben voorgedaan na het vonnis van 13 oktober 2023. In dat vonnis heeft de kantonrechter bij de afwijzing namelijk nadrukkelijk overwogen dat [naam 1] tijdens de zitting heeft beloofd om mee te werken aan herstel van de voordeur en de lekkage en dat zij vloerbedekking en raambekleding gaat aanbrengen en ook dat, mocht later blijken dat [naam 1] deze beloftes niet nakomt, [naam 1] er dan wel rekening mee moet houden dat de huurovereenkomst in een eventuele volgende procedure alsnog wordt ontbonden. [naam 1] had dus in actie moeten komen, maar de enige conclusie die in deze procedure kan worden getrokken is dat de situatie vrijwel niet is gewijzigd. Hierna wordt nader toegelicht op welke punten [naam 1] (opnieuw) tekort is geschoten.
Onvoldoende medewerking verleend aan herstel van de lekkage
2.10.
[naam 1] heeft opnieuw meerdere keren geen toegang verleend aan de loodgieter voor het onderzoek naar de lekkage bij de onderburen. Toen de loodgieter uiteindelijk wel naar binnen mocht, bleek de woning dermate vervuild dat hij zijn werk niet kon uitvoeren. Uit de foto’s die de loodgieter heeft gemaakt blijkt dat de woning inderdaad vervuild is en dat van hem niet kan worden verlangd zijn opdracht in die omstandigheden uit te voeren. Het had op de weg van [naam 1] gelegen om het uitvoeren van de werkzaamheden wel mogelijk te maken, in ieder geval door de toiletruimte dusdanig toonbaar te maken dat daar noodzakelijke loodgieterswerkzaamheden kunnen worden verricht.
De woning is vervuild
2.11.
Dat de woning vervuild is blijkt niet alleen uit de foto’s van de loodgieter, maar is ook erkend door [naam 1]. Tijdens de zitting heeft zij weliswaar toegezegd dat zij de bewindvoerder q.q. gaat vragen om een schoonmaakbedrijf in te schakelen, maar dit maakt de vastgestelde tekortkoming niet ongedaan.
Raambekleding en vloerbedekking
2.12.
Ook na haar eerdere toezeggingen op dit punt is de woning nog steeds niet voorzien van raambekleding en vloerbedekking. Volgens de bewindvoerder q.q. zijn de benodigde producten inmiddels aangeschaft, maar zij heeft dat niet onderbouwd. [naam 1] heeft tijdens de zitting nog toegezegd contact op te gaan nemen met de bouwmarkt over het leggen van een vloer, maar van Hef Wonen hoeft niet verwacht te worden dat zij opnieuw een afwachtende houding aanneemt. Ook op dit punt is dus sprake van een tekortkoming van [naam 1].
Conclusie
2.13.
[naam 1] schiet nog steeds en opnieuw tekort in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Ook na de ‘waarschuwing’ van de kantonrechter is zij kennelijk niet bij machte om haar houding en gedrag aan te passen en zich aan haar beloftes te houden. Zij gedraagt zich structureel niet als goed huurder. Van Hef Wonen hoeft niet verwacht te worden dat zij dit nog langer accepteert en de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat de tekortkomingen van [naam 1], in ieder geval in hun onderlinge samenhang bezien, voldoende ernstig zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst (als daar nog sprake van is) in een gewone procedure. Vooruitlopend daarop wordt de eis tot ontruiming toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
Proceskosten
2.14.
De bewindvoerder q.q. moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 140,17 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 948,17. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [naam 1] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 948,17;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
43416