Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10972732 VV EXPL 24-119
datum uitspraak: 19 april 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
[gedaagde],
vestigingsplaats: Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.A.M. Vermeer.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 maart 2024, met bijlagen 1 tot en met 5;
- de e-mails van [eiseres] , met de bijlagen 6 tot en met 9 en bijlage 10;
- de e-mails van [gedaagde] , met de bijlagen 1 tot en met 5, bijlage 6 en bijlage 7;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
1.2.
Op 11 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met mr. Visser en zijn kantoorgenoot mr. S. Nooteboom en met [persoon A] (directeur grootaandeel-houder/bestuurder) voor [gedaagde] en mr. Vermeer en haar kantoorgenoot
mr. T.L.P. Nguyen.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[eiseres] verhuurt bedrijfsruimte aan [gedaagde] . Er is een huurachterstand ontstaan van € 136.394,25 tot en met de maand maart 2024. [eiseres] eist dat bedrag plus betaling van de maandelijkse huur vanaf april 2024. [eiseres] eist ook dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Een en ander met nevenvorderingen. De eisen worden toegewezen, zoals hieronder vermeld. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Waar gaat het om?
2.2.
[eiseres] verhuurt sinds 1 maart 2022 bedrijfsruimte aan [gedaagde] . Het gaat om drie verdiepingen kantoorruimte en 15 parkeerplaatsen gelegen aan de [adres]
te Capelle aan den IJssel.
2.3.
[gedaagde] gebruikt het gehuurde voornamelijk als leslocatie voor haar studenten die een Beroeps Begeleidende Leerweg volgen. Zij is financieel in zwaar weer komen te verkeren, waardoor huurachterstand is ontstaan.
Spoedeisend belang
2.4.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand, die opgelopen is tot een bedrag van bijna zeven maanden huur per 1 maart 2024, en de stelling van [eiseres] dat ook zij moet voldoen aan haar betalingsverplichtingen tegenover haar financiers en dat zij haar schade wil beperken, heeft [eiseres] zoveel spoed bij haar eis dat zij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten (artikel 254 lid 1 Rv). Hierin is geen verandering getreden doordat [gedaagde] na de dagvaarding de huur voor de maand april 2024 betaald heeft. Ook niet doordat er inmiddels een koper / financier lijkt te zijn gevonden, waarmee volgens [gedaagde] een overeenkomst bijna rond is. De omstandigheid dat [eiseres] de afgelopen maanden geduld heeft betracht en niet tot rechtsmaatregelen is overgegaan, betekent niet dat spoedeisend belang ontbreekt. Integendeel, met het in de tussentijd oplopen van de huurachterstand is het spoedeisend belang gegeven
Toewijzing eisen
2.5.
De eisen worden toegewezen, omdat aannemelijk is dat dit ook de uitkomst zal zijn in een bodemprocedure.
2.6.
De hoogte van de huurachterstand van € 136.394,25 is niet betwist. Daarom moet [gedaagde] het bedrag betalen, met de handelsrente.
2.7.
De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst als dat nu gevorderd zou worden, want deze achterstand komt, bij een maandelijks te betalen bedrag van € 20.328,45, neer op bijna zeven maanden huur. [gedaagde] is dus herhaaldelijk tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenis tot betaling van de maandelijkse huur.
2.8.
Het beroep van [gedaagde] op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW zal naar verwachting niet slagen. Daarbij is van belang dat [eiseres] in het voorjaar van 2023 al bereid geweest is afspraken te maken en [gedaagde] ruimte geboden heeft door haar toe te staan de huurbetaling op te schorten gedurende de drie zomermaanden. [gedaagde] heeft gelegenheid gehad om haar organisatie te herstructureren en haar schulden te saneren, maar is desondanks vanaf november 2023 gestopt de huur te betalen. Correspondentie en overleg hierover in de eerste maanden van 2024 hebben niet geleid tot nieuwe afspraken tussen partijen.
2.9.
Aangevoerd wordt dat [gedaagde] levensvatbaar is en dat voor haar een koper / financier gevonden is, maar dit is slechts summierlijk onderbouwd en door [eiseres] bestreden. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat nog geen overeenkomst gesloten is met de beoogd koper / financier. Dat deze de huurachterstand zal kunnen betalen, blijkt nergens uit en trekt [eiseres] in twijfel. Zekerheid dat [eiseres] betaald gaat worden, is er nu dus niet en in het kader van dit kort geding is er geen ruimte voor nadere onderbouwing op dit punt.
2.10.
Bij deze stand van zaken is het gerechtvaardigd om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst. Onderkend wordt dat dit niet alleen ingrijpende nadelige gevolgen heeft voor [gedaagde] maar ook voor haar werknemers en studenten. Mogelijk zullen zij moeten uitwijken naar de drie andere vestigingen van [gedaagde] in Nederland. Mogelijk kan het leiden tot beëindiging van dienstverbanden en studiedeelname. Misschien hangen [gedaagde] dan zelfs claims boven het hoofd. Daartegenover staat echter het belang van [eiseres] om betaling te verkrijgen en haar schade te beperken, wat naar het oordeel van de kantonrechter thans zwaarder weegt. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, met een dwangsom van € 500,- per dag als hieraan niet wordt voldaan. De dwangsom wordt gemaximeerd op € 50.000,-. Anders dan geëist wordt de ontruimingstermijn bepaald op twee weken, want vijf dagen is erg krap om dit te realiseren.
2.11.
Ook wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de huur tot het moment ontruiming, zij het niet de huur vanaf april 2024, want die is al betaald, maar vanaf mei 2024.
Proceskosten
2.12.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres] vast op € 115,22 aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.473,22. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.13.
Omdat [eiseres] dit heeft geëist en het verweer hiertegen van [gedaagde] om de hierboven uiteengezette redenen niet wordt gevolgd, wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na de datum van dit vonnis aan [eiseres] te betalen € 136.394,25 aan huurachterstand tot en met de maand maart 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW daarover vanaf 8 maart 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] te Capelle aan den IJssel te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, voor iedere dag dat [gedaagde] niet hieraan voldoet, met een maximum van € 50.000,-;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de maandelijkse huur vanaf mei 2024 tot het moment van ontruiming;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden vastgesteld op € 2.473,22 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken.
465