Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10785258 CV EXPL 23-29690
datum uitspraak: 12 april 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Woningbouwvereniging Oost West Wonen,
vestigingsplaats: Middelharnis, gemeente Goeree-Overflakkee,
eiseres,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Stad aan ’t Haringvliet, gemeente Goeree-Overflakkee,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
De partijen worden hierna ‘Oost West Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 30 oktober 2023, met bijlagen 1 tot en met 9;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 10, en de aanvullende bijlagen 11 tot en met 13.
1.2.
Op 15 maart 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met S. Oosterwijk voor Oost West Wonen, [gedaagde] en beide gemachtigden.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 15 mei 2018 een woning van (de rechtsvoorganger van) Oost West Wonen. In de woning is drugs aangetroffen. Oost West Wonen eist dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Dat doet de kantonrechter. [gedaagde] moet de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.2.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat in de woning een handelshoeveelheid hard- en softdrugs is aangetroffen. Het gaat onder meer om amfetamine, MDMA en hennep. Ook is ethanol aangetroffen, wat gebruikt wordt om drugs te verwerken. Een en ander duidt erop dat de woning gebruikt is (als schakel) voor drugshandel. Dit is in strijd met de wet (artikel 7:213 BW Pro, goed huurderschap) en levert ook een tekortkoming op in de nakoming van artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden, welke voorwaarden van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst. Kort gezegd is het [gedaagde] niet toegestaan om in de woning activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals het aanwezig hebben en/of verwerken van voormelde verdovende middelen [1] , wat niet is nageleefd. Om begrijpelijke redenen tilt Oost West Wonen hier zwaar aan, want zij heeft groot belang om hiertegen op te treden voor haarzelf en haar huurders. Dit soort praktijken zorgt namelijk dikwijls voor overlast en doet ook anderszins afbreuk aan een veilige en prettige woonomgeving. Het draagt bij aan verval op allerlei vlak met nadelige gevolgen, ook voor anderen, wat een verhuurder zich kan aantrekken. Naar het zich laat aanzien valt het vooral de toenmalig partner, nu ex-partner, van [gedaagde] aan te rekenen dat de drugs aanwezig zijn geweest in de woning, maar onaannemelijk is dat [gedaagde] hiervan niet geweten heeft [2] . Uit de bestuurlijke rapportage komt immers naar voren dat haar ex-partner hiermee al een aantal maanden bezig was vanuit de woning van [gedaagde] , voordat eind augustus 2023 een doorzoeking van de woning plaatsvond. Daarbij komt dat de drugs aangetroffen zijn op plekken in de woning die goed zichtbaar waren, te weten in een keukenla en een slaapkamer. Voorts is van betekenis dat [gedaagde] bekend is geweest met de strafrechtelijke veroordeling en detentie van haar ex-partner in verband met overtreding van de Opiumwet. [gedaagde] treft dan ook een verwijt, want als goed huurder had zij moeten vermijden dat haar ex-partner na zijn vrijlating druggerelateerde criminele activiteiten zou kunnen voortzetten vanuit haar woning waar hij toegang had.
2.3.
Onderkend wordt dat ontbinding van de huurovereenkomst grote impact heeft op het privéleven van [gedaagde] en ingrijpend is voor haar, want het betekent dat zij niet langer in de woning mag wonen. Onder de gegeven omstandigheden hoeft Oost West Wonen dat echter niet te blijven faciliteren, omdat [gedaagde] haar recht hierop heeft verspeeld. De situatie van [gedaagde] onderscheidt zich niet in positieve zin van die van anderen van wie de huurovereenkomst ongewild wordt beëindigd, want daar waar bij anderen vaak sprake is van huurachterstand door betalingsonmacht die leidt tot ontbinding is bij [gedaagde] sprake van een persoonlijk verwijt wat betreft de tekortkoming. Drugshandel vanuit een woning is iets wat een verhuurder absoluut niet hoeft te dulden.
2.4.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de ontbinding gevolgen zal hebben voor het contact met haar kinderen, met wie ze een omgangsregeling heeft. Dat de ontbinding van invloed zal zijn op deze regeling valt te betreuren, maar staat niet in de weg aan de beëindiging van de huur. In de contractuele verhouding tussen partijen komt aan de omgangsregeling niet zoveel gewicht toe dat dit een verhuurder in redelijkheid ervan zou moeten weerhouden om tot een beëindiging van de huur over te gaan. Daarvoor wegen de belangen bij een veilige woonomgeving en de bestrijding van drugs, te zwaar.
2.5.
Beseft wordt dat het voor [gedaagde] lastig kan zijn om andere huisvesting te vinden, met name omdat zij na het einde van de huurovereenkomst voorlopig niet meer via Oost West Wonen kan huren terwijl dit de enige verhuurder van sociale woningen is op Goeree-Overflakkee. Haar situatie verschilt wat dat betreft echter niet van die van vele anderen die te maken hebben met de combinatie van schaarste aan woningen, hoge huren en (te) geringe inkomsten. Het feit dat het werk van [gedaagde] dichtbij haar woning is en de omstandigheid zij niet beschikt over een auto, wat extra problemen voor [gedaagde] oplevert, leidt er ook niet toe dat de afweging in haar voordeel uitpakt.
2.6.
Wat verder aan het verzoek tot ontbinding ten grondslag is gelegd, behoeft geen bespreking.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
2.7.
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Anders dan gevorderd moet dit binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.8.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Oost West Wonen op € 133,13 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 771,13. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Oost West Wonen dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Stad aan ’t Haringvliet te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Oost West Wonen te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Oost West Wonen worden vastgesteld op € 771,13;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
465