Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/4998
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2024 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van [naam samenwerkingsverband]
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2022.
1.1.
Met de beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 26 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Schoonhoven (de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2021, voor het belastingjaar 2022, vastgesteld op € 815.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te dienen.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft in haar brief van 7 maart 2024 aan partijen gevraagd of zij gebruik willen maken van het recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft binnen de termijn van twee weken geen reactie ontvangen. De rechtbank heeft het onderzoek op 27 maart 2024 gesloten.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, te weten een vrijstaande woning uit het jaar 2015, met een perceel van 700 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 650.000,-. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
De waardebepaling
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5. Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte van de woning van 247 m2 die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd, onjuist is. Hij stelt daartoe dat niet duidelijk is geworden of bij de berekening van de gebruiksoppervlakte van de woning rekening is gehouden met de schuine muren op de eerste verdieping. Dit standpunt slaagt. De heffingsambtenaar heeft in zijn brief van 4 januari 2024 toegelicht dat bij de berekening van de gebruiksoppervlakte geen rekening is gehouden met de 1,5 meter lijn op de eerste verdieping aan de achterzijde van de woning. De heffingsambtenaar heeft de gebruiksoppervlakte daarom aan de hand van de bouwtekening opnieuw berekend en de gebruiksoppervlakte vastgesteld op 244 m².
6. De heffingsambtenaar heeft op basis van de gebruiksoppervlakte van 244 m2 in beroep een nieuwe matrix overgelegd. In de matrix is de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2021 getaxeerd op € 854.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [straatnaam 1] 14 en 17 en [adres 2] in Schoonhoven. De heffingsambtenaar heeft object [adres 3] in beroep niet meer als vergelijkingsobject gebruikt omdat – zoals eiser ook in zijn beroepschrift had aangegeven – de objectkenmerken van deze woning niet goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser.
7. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten een lagere WOZ-waarde hebben dan zijn woning. De gemiddelde WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is volgens eiser € 650.000,-.
7.1.
De rechtbank overweegt dat WOZ-waardes van de vergelijkingsobjecten niet relevant zijn omdat de waarde van de woning op basis van marktgegevens moet worden bepaald. [2] Dat de WOZ-waardes van de vergelijkingsobjecten lager zijn dan die van de woning, zoals eiser stelt, is daarom niet van invloed op de waardering van de woning.
7.2.
De rechtbank oordeelt dat de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardebepaling omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Wat betreft de gebruiksoppervlakte en het bouwjaar wijken de vergelijkingsobjecten enigszins af van de woning. De heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting toegelicht dat gelet op het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en de grootte van het perceel geen andere betere vergelijkbare woningen beschikbaar zijn om in de vergelijking te betrekken. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar met de matrix en de grondstaffel inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer gebruiksoppervlakte en grootte van het perceel. De heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
8. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de objecten [straatnaam 2] 3 en 56, [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] in Schoonhoven een lagere WOZ-waarde voor de woning onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onbetwist toegelicht dat deze objecten niet zijn verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum van 1 januari 2021. Zoals hiervoor overwogen onder 7.1., dient de heffingsambtenaar de waarde van de woning te bepalen door de woning te vergelijken met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Omdat van de objecten die eiser noemt in de genoemde periode geen verkoopcijfers beschikbaar zijn, kunnen deze objecten niet in de vergelijking worden betrokken.
9. Eiser betoogt dat het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder, de meerderheidsregel, is geschonden. Eiser verwijst hierbij naar het object [adres 5] in Schoonhoven. Volgens eiser is dit object goed vergelijkbaar met de woning vanwege de gebruiksoppervlakte, de grootte van het perceel en het bouwjaar. De WOZ-waarde van dit object is per 1 januari 2021 vastgesteld op € 761.000,-.
9.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de meerderheidsregel is geschonden. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel moet eiser aannemelijk maken dat ten minste twee identieke objecten binnen dezelfde gemeente lager gewaardeerd zijn dan de woning. Vervolgens is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat een grotere groep identieke objecten binnen de gemeente hetzelfde gewaardeerd zijn als de woning. [3] Eiser heeft enkel [adres 5] als vrijwel identiek genoemd. Nog afgezien van het antwoord op de vraag of die woning daadwerkelijk identiek is, wat de heffingsambtenaar betwist, levert dit geen meerderheid van gevallen op. Van een schending van de meerderheidsregel is daarom geen sprake.
10. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar pas in beroep de gebruiksoppervlakte van de woning juist heeft berekend. Dit betekent dat het bestreden besluit een zorgvuldigheids- en motiveringsgebrek bevat. [4] De rechtbank zal dit gebrek passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), omdat aannemelijk is dat eiser door dit gebrek niet is benadeeld. Ook zonder het gebrek zou de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op € 815.000,- hebben vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Vanwege het geconstateerde zorgvuldigheids- en motiveringsgebrek en de toepassing van artikel 6:22 van de Awb zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen het griffierecht te vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E.C. Debets, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 april 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.