ECLI:NL:RBROT:2024:3278

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/656424 / HA ZA 23-380

Vonnis van 10 april 2024

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres] ),

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. D.N. Reijnders te Utrecht,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A. van Oosten te Elst, Gld.

Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 18 april 2023, met producties 1 tot en met 35;
het herstelexploot van 2 mei 2023;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 21;
aanvullende producties 36 tot en met 43 van de VvE;
aanvullende producties 22 tot en met 24 van [gedaagde] ;
spreekaantekeningen zijdens de VvE;
spreekaantekeningen zijdens [gedaagde] ;
de mondelinge behandeling op 24 november 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1. ‘

[naam appartementencomplex] ’ is een appartementencomplex in het centrum van Rotterdam (hierna: het complex). Onderdeel van het complex zijn een woontoren en een kopblok met woningen op het [locatie] . Het complex is bij notariële akte van 30 juli 2007 gesplitst in zeven appartementsrechten (de hoofdsplitsing), waaronder appartementsrecht A7 (het kopblok). Appartementsrecht A7 is bij notariële akte van 30 juli 2007 ondergesplitst in 79 appartementsrechten. Bij deze notariële akte is de VvE opgericht.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van twee appartementsrechten in het kopblok; sinds 5 december 2017 van het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Rotterdam, [kadaster-kenmerk] , index [indexnummer 1] (hierna: appartement [appartementnummer 1] ), en sinds 4 maart 2020 van het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Rotterdam, [kadaster-kenmerk] , index [indexnummer 2] (hierna: appartement [appartementnummer 2] ). [gedaagde] is als eigenaar van deze appartementsrechten van rechtswege lid van de VvE.

2.3.

Bij de onder 2.1 bedoelde notariële akten zijn splitsingsreglementen vastgesteld. Het reglement van de ondersplitsing bepaalt, in overeenstemming met het reglement van de hoofdsplitsing:

“
Artikel 25.

25.3.

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht bij het gebruik, het beheer en het onderhoud van het Privé Gedeelte het Reglement en het Huishoudelijk Reglement in acht te nemen.

25.4.

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé Gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming.

(…) Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de Vergadering. De Vergadering kan bij het verlenen van de toestemming voorwaarden stellen, (...).

25.5.

Het is niet toegestaan (…) de Privé Gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Artikel 40.

40.1

Bij overtreding of niet-nakoming van één der bepalingen van de wet, van het Reglement of van het eventuele Huishoudelijk Reglement of van een besluit van de Vergadering, door een Eigenaar of door een Gebruiker, zal het Bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

40.2

Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het Bestuur hem een eenmalige of een dagboete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de Vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, (…).

40.3

De te verbeuren boeten komen ten bate van de Vereniging (…).”

2.4.

Bij notariële akte van 27 juli 2021 is vastgelegd dat de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) bij besluit van 17 mei 2011 een huishoudelijk reglement heeft vastgesteld en dat bij besluit van de ALV van 20 oktober 2020 de Toolkit Handhaving Short Stay verbod (hierna: de toolkit) is toegevoegd aan dat huishoudelijk reglement. De toolkit bevat onder meer de volgende bepalingen:
“
1.1 Short Stay verbod

1.1

Uit artikel 25.4 en 25.5 van het splitsingsreglement van de VvE volgt dat het verboden is om de privégedeelten in de VvE voor korte duur te verhuren.

1.2

Onder verhuur voor korte duur wordt in ieder geval verhuur voor minder dan 42 dagen verstaan.

(…)

1.5

De bestuurder maakt van zijn/haar bevindingen een proces-verbaal op en voorziet die waar nodig

van foto’s. (…)

2.Boete bij short stay verhuur

2.5

Het bestuur is bevoegd een appartementseigenaar die zijn woonappartement voor de duur van minder dan 42 dagen verhuurt (…), per overtreding een boete van € 15.000,- op te leggen.

2.6

Het bestuur mag niet eerder overgaan tot het opleggen van deze boete, nadat de overtredende appartementseigenaar deze overtreding eerder heeft begaan en het bestuur de betreffende appartementseigenaar toen per aangetekende brief een waarschuwing heeft gegeven voor de overtreding van de onder artikel 1 beschreven regels, waaronder het pensionverbod (…).

3.Procesvolmacht bij short stay verhuur

3.1

Indien een appartementseigenaar de opgelegde boete niet tijdig voldoet of het verbod

herhaaldelijk overtreedt, dan heeft het bestuur op basis van dit huishoudelijk reglement de

machtiging om alle benodigde rechtsmaatregelen te treffen om boetes te innen en nieuwe

overtredingen te voorkomen en dit op kosten van de VvE uit te besteden aan een daarin

gespecialiseerde advocaat en/of deurwaarder. Onder deze rechtsmaatregelen worden onder

andere bedoeld het starten van een gerechtelijke procedure (…).”

2.5.

Op 15 oktober 2022 heeft de VvE [gedaagde] bericht dat zij heeft geconstateerd dat hij zijn appartementen in strijd met het reglement voor short stay verhuurt, en [gedaagde] uitgenodigd om in een gesprek zijn zienswijze te geven. Omdat een reactie uitbleef, heeft de VvE op 1 november 2022 het volgende aan [gedaagde] bericht:

“Het bestuur is nog steeds voornemens het ‘short-stay’ dossier met wederzijds genoegen te sluiten. De vereniging van eigenaars (VvE) vraagt u vriendelijk uw short-stay activiteiten te staken. Zij staat ook volledig in haar recht dat van u te
eisen. Voorlopig
vragenwij u te stoppen in overleg met het bestuur. Het bestuur staat er dan ook voor open om een overgang periode te faciliteren, om wederom, tot wederzijds genoegen het dossier te sluiten. De overgangsperiode dient ervoor om uw short-stay activiteiten af te wikkelen en uw appartement(en) voor long-stay aan te kunnen bieden. (…)
Vernemen wij niets van u voor 5 november 2022 dan voelen wij ons geacht het verzoek van de VvE om op te treden tegen short-stay te gaan handhaven. (…)”

2.6.

Op 4 november 2022 heeft [gedaagde] de VvE laten weten open te staan voor een gesprek. Daartoe is het niet gekomen, maar [gedaagde] heeft de VvE op 12 november 2022 wel als volgt bericht:

“Ik heb appartement [appartementnummer 1] altijd voor lange tijd verhuurd. Soms is er een overbruggingsperiode nodig om weer een betrouwbaar persoon te vinden. Appartement [appartementnummer 2] heb ik juist voorkomen te lang te verhuren omdat ik zelf als expat in het buitenland verblijf. Omdat ik vaak terug ben in Nederland voor een paar weken tot paar maanden, ben ik genoodzaakt om mijn appartement aan te houden

(…)

Tevens wil ik u melden dat ik vanaf januari 2023 mijn vast verblijf appartement [appartementnummer 2] zal zijn. (…)

Appartement [appartementnummer 1] zal ik persoonlijk ervoor zorgen dat het niet meer korter dan 42 dagen verhuurd zal worden.”

2.7.

Op 13 november 2022 heeft de VvE als volgt gereageerd:

“(…) Op basis van de door u gegeven garanties en de voorwaarden voor verhuur binnen de splitsingsakte, vragen wij u zorg te dragen voor het volgende:

Het verwijderen van de advertenties van de beide appartementen van Airbnb en eventuele vergelijkbare platforms met oog op short-stay verhuur;

Het annuleren van toekomstige boekingen van Airbnb en eventuele vergelijkbare platforms die plaatsvinden na 31 december 2022;

(…)

Nogmaals zijn wij als bestuur u erkentelijk voor uw garanties en de open dialoog. Wij hopen dan ook dat een overgangsperiode tot en met 31 december 2022 u voldoende tijd geeft om lopende zaken af te wikkelen.”

2.8.

Bij e-mail van 2 januari 2023 heeft de VvE aan [gedaagde] bericht:

“Vanaf 1 januari 2023 geldt een boete van 15.000,- euro (…). Bij dezen dus vriendelijke doch dringende herinnering aan de door jou eerder gegeven garanties.

Rest ons enkel nog de vraag namens bewoners om de advertenties te verwijderen van Airbnb gezien deze niet meer verhuurd worden volgens je garanties. (…)”

2.9.

Op 3 januari 2023 heeft [gedaagde] als volgt gereageerd:

“Jullie hebben geen enkel recht om te eisen dat welk account dan ook ik op internet heb, te moeten verwijderen. We bevinden ons in een digitaal tijdperk waar dit soort platformen heel vaak worden gebruikt i.p.v. dure tussenpersonen. Desondanks kom ik jullie tegemoet en heb ik dat gedaan, (…).”

2.10.

Op 11 januari 2023 is een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt door een bestuurder van de VvE (hierna: het eerste proces-verbaal). Daarin staat het volgende:

“Op 8 januari 2023 trof ondergetekende op het verhuur platform Airbnb twee advertenties aan voor appartementen die zich bevindingen in het appartementengebouw Kopblok [naam appartementencomplex] (…). Het betreft appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] . Deze appartementen zijn te boeken voor periodes korter dan 42 nachten op dit platform. Zie bijgevoegd de reservering aanvragen voor appartement [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] . De heer [gedaagde] heeft zelf in zijn e-mail van 3 januari 2023 (bijgevoegd) aangegeven deze advertenties te verwijderen. Deze e-mail bevestigt dat de advertenties toebehoren aan de appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] , dus aan de heer [gedaagde] .

Zie daarbij ook de ervaringen van personen die de appartementen voorheen hebben gehuurd. Wetende dat enkel personen die daadwerkelijk een appartement hebben gehuurd (dus betaald) een ervaring kunnen plaatsen onder de advertenties van appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] .

(…)

De eigenaar van het desbetreffende appartementsrecht is reeds op 1 november 2022 gevraagd om zijn zienswijze aangaande de short-stay activiteiten in zijn appartementen. Deze is gegeven op 13 november 2022 (…) waarin erkend wordt dat de appartementen met medeweten van en/of door de eigenaar zijn verhuurd voor periodes korter dan 42 nachten. (…)

Het bestuur heeft aangegeven tot 31 december 2022 de eigenaar de tijd te geven zijn appartementen voor lange-termijn verhuur aan te bieden en zijn short-stay activiteiten te staken. De eigenaar is hier niet op ingegaan en verhuurt, zoals aangegeven, zijn appartementen nog voor korte periodes.

Gelet op het bovenstaande kom ik tot de conclusie dat de eigenaar van appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] beide appartementen verhuurd heeft voor periodes korter dan 42 nachten en dit tot op heden nog doet. (…)

Hiermee is het gebruik van de woonappartementen door de eigenaar in strijd met de bestemming “wonen” in de splitsingsakte en tevens in strijd met het pension verbod als beschreven in artikel 25.5 van het splitsingsreglement, alsmede in strijd met het huishoudelijk regelement.”

2.11.

Op 11 januari 2023 heeft de VvE een formele waarschuwing naar [gedaagde] gestuurd in verband met geconstateerde short stay verhuur (hierna: de waarschuwingsbrief). De waarschuwing luidt:

“Indien nogmaals wordt geconstateerd dat u uw appartement(en) wordt gebruikt:

In strijd met de gegeven bestemming “woning”;
In strijd met het pensionverbod; of
Zonder voorafgaand daaraan een volledig ingevulde en ondertekende gebruiksverklaring ex artikel 34 van het splitsingsreglement aan het bestuur is afgegeven;

Dan verbeurt u op grond van het huishoudelijk regelement zonder nadere aankondiging een boete van ad 15.000,- euro per appartement. Het bestuur heeft reeds de machtiging om deze boete middels een gerechtelijke procedure op u te verhalen, indien u de boete niet vrijwillig op tijd betaalt.”

2.12.

Op 19 januari 2023 is een tweede proces-verbaal van bevindingen opgemaakt en ondertekend door een bestuurder van de VvE (hierna: het tweede proces-verbaal):

“Op 18 januari 2023 trof ondergetekende op het verhuur platform Airbnb twee advertenties, en daarbij behorende recent geplaatste reviews, aan voor appartementen die zich bevinden in het appartementengebouw Kopblok [naam appartementencomplex] (…). Het betreft appartementen [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] . Deze appartementen zijn te boeken voor periodes van korter dan 42 nachten op dit platform. Zie bijgevoegd de reservering aanvragen voor appartement [appartementnummer 1] en [appartementnummer 2] . De heer [gedaagde] , ditmaal aanwezig op nummer [appartementnummer 2] , heeft donderdag 19 januari 2023 gesproken met ondergetekende aangaande een klacht van een bewoner over appartement [appartementnummer 1] . Gevraagd naar de advertenties vermeldde de heer [gedaagde] eerst dat de advertenties niet van hem zijn, om vervolgens te garanderen dat hij de reviews geplaatst door huurders in januari 2023 zou laten verdwijnen. Om daaropvolgend verder rede te voeren dat Airbnb voor hem een goedkoper alternatief is om long-stay huurders te vinden. Daarmee wederom zelf te bevestigen dat hij controle heeft over de advertenties en dus weet heeft van Airbnb praktijken. Van long-stay kan verder geen sprake zijn gezien de agenda’s/te boeken data op verscheidene dagen in de maand zijn geboekt/geblokkeerd/enkel voor vertrek beschikbaar etc. zijn. Hierom is long-term stay (langer dan 42 nachten onafgebroken) niet mogelijk voor beide appartementen, dus logischerwijs is het dus enkel voor short-stay mogelijk (zie bijlage screenprint [appartementnummer 1] ). De hoeveelheid reviews van jaargang 2022 getuig[t] hier ook van.

De constatering van short-stay activiteiten werd te meer bevestigd toen de heer [gedaagde] verzocht aan ondergetekende hem meer tijd te geven om long-stay huurders te vinden. De heer [gedaagde] is herinnerd aan de geboden overgangsperiode en tevens dat de regels short-stay verbieden, (…). Dit is middels de formele waarschuwingsbrief nogmaals duidelijk gemaakt.

Bijgevoegd zijn de ervaringen (reviews) van personen die appartement [appartementnummer 1] voorheen hebben gehuurd, ditmaal voor de maand januari (…)

Gelet op het bovenstaande kom ik tot de conclusie dat de eigenaar zijn appartementen met nummer [appartementnummer 1] verhuurd heeft voor periodes korter dan 42 nachten in de maand januari en dit tot op heden nog mogelijk maakt via het Airbnb platform. (…)

2.13.

Per brief van 20 januari 2023 heeft de VvE aan [gedaagde] een boete van € 15.000,- opgelegd, binnen vijftien dagen te voldoen. Die boete heeft de VvE als volgt onderbouwd:

“Eerder is geconstateerd dat u het privé gedeelte van uw appartement gebruikt in strijd met de bestemming wonen als bedoeld in artikel 25.4 van het splitsingsreglement en het pensionverbod in artikel 25.5 van het splitsingsreglement. (…)

U heeft voor voormelde overtredingen op 8-januari 2023 een officiële waarschuwing ontvangen. Daarvoor heeft u ook meerdere waarschuwingen ontvangen waarbij u kenbaar is gemaakt dat indien u de overtreding nog een keer zou begaan na 31 december 2022, u een boete van 15.000,- euro verbeur[t].

Op 18 januari 2023 heeft één van de handhavers opnieuw geconstateerd dat u voormelde bepalingen heeft overtreden. Het proces-verbaal van bevindingen dat hiertoe is opgesteld, treft u bijgaand aan. Hierdoor heeft u een boete van 15.000,- euro verbeurd.”

2.14.

Bij e-mail van 15 maart 2023 met als onderwerp “
Illegale verhuur app[a]rtement [appartementnummer 1] verdieping 10” heeft de VvE het volgende bericht ontvangen:

“Wij huurden een appartement via booking.com, en kregen een brief dat dit illegaal is. Ook zagen we de borden bij de ingang.
We contacteerden booking.com, maar de eigenaar vertelde hen dat dit gewoon een buur is die hem pest.
Hierdoor moesten we zelf een ander hotel [b]oeken en betalen, zonder compensatie.
Is het mogelijk ons te bevestigen dat dit effectief niet mag, en dat de verhuurder hiervan op de hoogte is?

(…)”

De VvE heeft hierop dezelfde dag als volgt gereageerd:

“(…)

Het is inderdaad verboden om voor periodes korter dan 42 nachten te verblijven in ons gebouw.

(…) Het zou ons helpen als wij van u de boekingsbevestiging mogen ontvangen en het appartements nummer waar u heeft verbleven of zou verblijven ( [appartementnummer 1] of [appartementnummer 2] ).

(…)”

2.15.

Op 15 maart 2023 heeft de VvE aan [gedaagde] een tweede boete opgelegd. [gedaagde] heeft de boetes niet betaald.

2.16.

Op 2 april 2023 heeft de VvE een e-mail ontvangen van iemand die stelt via Airbnb appartement [appartementnummer 2] gehuurd te hebben van een verhuurder die zich presenteerde als “ [naam] ” en die een telefoonnummer opgaf dat overeenkomt met het telefoonnummer dat [gedaagde] eerder (in zijn e-mail van 3 januari 2023) aan de VvE heeft opgegeven als het nummer waarop hij bereikbaar is.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert dat de kantonrechter (de rechtbank leest hier: de rechtbank), bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat de appartementen behorend tot de splitsing van de Vereniging van Eigenaars Kopblok woningen in [naam appartementencomplex] (aan/nabij [straatnaam] te Rotterdam) niet mogen worden gebruikt voor short stay verhuur (korter dan 42 dagen);

II. [gedaagde] veroordeelt tot het staken van het gebruik van zijn woonappartementen in het gebouw van de VvE ten behoeve van short stay verhuur, op straffe van betaling van een dwangsom van € 20.000,- per geconstateerd gebruik van het privégedeelte van [indexnummer 1] of [indexnummer 2] dat hiermee in strijd is, met een maximum van € 200.000,-, althans zodanige bedragen als de rechtbank juist acht;

III. [gedaagde] veroordeelt tot het verwijderen en verwijderd houden van advertenties op boekingswebsite bedoeld voor short stay verhuur van de appartementen behorend bij index 501 en 510, zoals – maar niet beperkt tot – Airbnb.com en Booking.com;

IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door de VvE op 20 januari 2023 en 15 maart 2023 opgelegde boetes van € 15.000,-, totaal € 30.000,-; en

V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te begroten op een half punt met een maximum van € 100,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.

3.2.

De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met het reglement zijn appartementen voor short stay verhuurt aan derden en dat die huurders overlast veroorzaken.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van de VvE in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde] betwist dat hij zijn appartementen voor short stay verhuurt. Er is wel sprake van verhuur, maar dat gaat om long stay. Van aangetoonde overlast is geen sprake. Verder is aan de formele voorwaarden voor het opleggen van boetes niet voldaan. De boetes zijn dan ook ten onrechte opgelegd. Als ze wel terecht zijn opgelegd, dan zijn ze oneerlijk omdat het bestuur niet meer handhaaft op short stay verhuur. Bovendien zijn de boetes onredelijk hoog en [gedaagde] verzoekt daarom om matiging. Een verbod op adverteren op boekingsites is volgens [gedaagde] in strijd met het recht op de vrijheid van meningsuiting.

3.5.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

procesmachtiging

4.1.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat het bestuur van de VvE niet gemachtigd is tot het voeren van de onderhavige procedure. Dit betoog gaat niet op. Juist is dat artikel 52 lid 5 van het splitsingsreglement voor het instellen van gerechtelijke procedures een machtiging vereist. Die machtiging volgt echter, zo stelt de VvE terecht, uit artikel 3.1 van de toolkit (zie 2.4), zodat het bestuur bevoegd is deze procedure namens de VvE te voeren.

Belang bij de verklaring voor recht

4.2.

De VvE grondt haar vorderingen op het uit de reglementen volgende short stay verhuurverbod. [gedaagde] betwist niet dat hij aan dit verbod gebonden is en geeft er evenmin een andere uitleg aan dan de VvE. Niettemin vraagt de VvE de rechtbank in een verklaring voor recht “ondubbelzinnig te laten vaststellen dat het appartementseigenaars niet vrijstaat hun appartementen te gebruiken voor short stay verhuur”. Daarnaast vordert de VvE een veroordeling van [gedaagde] tot het staken van het gebruik van zijn appartementen voor short stay verhuur. In die laatste vordering ligt hetgeen zij vraagt voor recht te verklaren reeds besloten. Gesteld noch gebleken is dat de VvE naast die vordering een zelfstandig belang heeft bij de gevraagde verklaring voor recht. Voor zover de VvE de verklaring voor recht vordert met het oog op andere eigenaren dan [gedaagde] , staat daaraan in de weg dat een verklaring voor recht alleen kan zien op de rechtsverhouding tussen partijen (artikel 3:302 BW) en zich dus niet kan richten tot anderen. Dit leidt ertoe dat de VvE niet-ontvankelijk wordt verklaard in vordering I wegens gebrek aan belang (artikel 3:303 BW).

De gestelde overtredingen en hun gevolgen

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] zijn appartementen niet voor minder dan 42 dagen mag verhuren. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of [gedaagde] meerdere keren het reglement heeft overtreden, daardoor boetes verschuldigd is geworden en of er met het oog op de toekomst aanleiding is voor een veroordeling tot nakoming.

Is [gedaagde] de opgelegde boetes verschuldigd?

4.4.

Het in het reglement dwingend voorgeschreven, formele traject voor het opleggen van een boete is dat de VvE (i) een overtreding constateert, (ii) de overtreder per aangetekende brief een waarschuwing stuurt, (iii) een nieuwe overtreding constateert en daarna (iv) een boete oplegt. Het is aan de VvE, die zich erop beroept dat [gedaagde] op grond van het reglement boetes moet betalen, om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat aan de voorwaarden voor het opleggen van die boetes is voldaan.

4.5.

De VvE heeft de eerste boete opgelegd op grond van de bevindingen in het eerste proces-verbaal, de waarschuwingsbrief en de bevindingen in het tweede proces-verbaal. In het eerste proces-verbaal wordt verwezen naar twee advertenties op Airbnb en twee niet voltooide reserveringsaanvragen van 8 januari 2023. Uit de advertenties, noch uit de reserveringsaanvragen die zijn aangehecht aan dit proces-verbaal blijkt echter dat het gaat om appartement [appartementnummer 1] en/of appartement [appartementnummer 2] . Uit de e-mail van [gedaagde] van 3 januari 2023 (waarnaar wordt verwezen in het proces-verbaal) blijkt dat evenmin. En op basis van de reviews van voormalige huurders (opgenomen in de advertenties) kan ook niet worden vastgesteld dat het gaat om de appartementen van [gedaagde] ; in geen enkele review wordt immers melding gemaakt van een huisnummer. Het enige verband dat op basis van de gedingstukken met de appartementen van [gedaagde] kan worden gelegd, is te vinden in de foto’s op Airbnb, waarvan [gedaagde] ter zitting heeft bevestigd dat die gemaakt zijn in één van zijn appartementen. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat die foto’s op zijn verzoek door makelaars zijn gemaakt en met het oog op long stay verhuur online zijn geplaatst, en dat hij denkt dat een andere eigenaar van een appartement in het kopblok die foto’s gebruikt voor de verhuur van haar appartement via Airbnb. Wat hier ook van zij, voor het versturen van een waarschuwing moet een overtreding zijn vastgesteld, in de zin van daadwerkelijke short stay verhuur. Op basis van de feiten waarover de VvE blijkens het eerste proces-verbaal op 11 januari 2023 beschikte, kan een dergelijke overtreding niet worden vastgesteld. Evenmin zijn andere feiten gesteld op grond waarvan een dergelijke overtreding voorafgaand aan de verzending van de waarschuwingsbrief kan worden vastgesteld.

4.6.

[gedaagde] betwist dat hij de waarschuwingsbrief heeft ontvangen. Ingevolge het reglement moet de waarschuwingsbrief aangetekend worden verstuurd en uit artikel 3:37 lid 3 BW volgt dat de waarschuwingsbrief, om haar werking te hebben, door [gedaagde] moet zijn ontvangen. Gelet hierop en op het feit dat [gedaagde] reeds bij conclusie van antwoord de ontvangst van de waarschuwingsbrief heeft betwist, lag het op de weg van de VvE om ter zitting het verzend- en ontvangstbewijs van de waarschuwingsbrief over te leggen, voor zover zij daarover beschikt. Dat heeft zij niet gedaan.

4.7.

Het tweede proces-verbaal (zie 2.12), waarin door dezelfde bestuurder van de VvE een tweede overtreding van het short stay verbod wordt geconstateerd, is gebaseerd op dezelfde advertenties als het eerste proces-verbaal en op twee nieuwe, niet voltooide reserveringsaanvragen van 18 januari 2023. Ook uit die reserveringsaanvragen blijkt niet dat het gaat om de appartementen van [gedaagde] . Het tweede proces-verbaal maakt daarnaast melding van uitspraken die [gedaagde] volgens de betreffende bestuurder van de VvE heeft gedaan, maar die uitspraken zijn door [gedaagde] betwist. Dat betekent dat het tweede proces-verbaal evenmin de conclusie kan dragen dat sprake is geweest van een overtreding van het short stay verbod. Andere feiten die die conclusie kunnen dragen, zijn niet gesteld.

4.8.

Gelet op het voorgaande en in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] heeft de VvE haar stelling dat aan de voorwaarden voor het opleggen van de eerste boete is voldaan onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd. Zij heeft op dit punt dus niet aan haar stelplicht (artikel 150 Rv) voldaan. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de eerste boete zal worden afgewezen.

4.9.

De tweede boete is opgelegd op grond van de in 2.14 geciteerde e-mail, waaruit het bestuur heeft afgeleid dat [gedaagde] weer in overtreding was. Die e-mail vormt echter geen bewijs van overtreding van het verbod op short stay verhuur; er blijkt immers uit dat de schrijver van het bericht (bij nader inzien) een hotel heeft geboekt. Bovendien heeft de schrijver niet gereageerd op de vraag welk appartement het betrof. Andere feiten of omstandigheden van na 20 januari 2023 (de datum waarop de eerste boete is opgelegd) heeft de VvE niet aan de tweede boete ten grondslag gelegd. Aldus heeft de VvE ook de verschuldigdheid van de tweede boete onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de tweede boete eveneens zal worden afgewezen.

Nakoming verbod short stay verhuur

4.10.

Het voorgaande staat niet in de weg aan een veroordeling tot nakoming in de vorm van een verbod of bevel, mits sprake is van concrete aanwijzingen (die mede betrekking kunnen hebben op feiten die hebben plaatsgevonden ná het opleggen van de tweede boete) dat [gedaagde] zijn appartement(en) voor short stay verhuurt, of van een concrete en reële dreiging dat hij daartoe zal overgaan. In het licht van die maatstaf oordeelt de rechtbank als volgt.

4.11.

De VvE heeft [gedaagde] herhaaldelijk op het short stay verbod gewezen en gewaarschuwd voor de gevolgen van overtreding (zie 2.5, 2.7 en 2.11). [gedaagde] heeft ook toegezegd zijn appartementen niet (meer) voor short stay te verhuren (zie 2.6). Met de aangeboden overbruggingsperiode heeft de VvE eventuele short stay verhuuractiviteiten enige tijd gedoogd, maar duidelijk is dat zij die activiteiten vanaf 1 januari 2023 niet meer accepteert. Op 2 april 2023 heeft de VvE het onder 2.16 genoemde bericht ontvangen. Dat bevat een concrete aanwijzing dat [gedaagde] in elk geval appartement [appartementnummer 2] voor short stay heeft verhuurd. Die aanwijzing wordt ondersteund door foto’s, door de VvE overgelegd, van de telefoon van een persoon die volgens de VvE is aangesproken toen zij op 22 juni 2023 één van de appartementen van [gedaagde] verliet, en waaruit blijkt dat die persoon dat appartement via booking.com had gehuurd en dat zij van de verhuurder een telefoonnummer had ontvangen dat overeenkomt met het telefoonnummer van [gedaagde] . Met de blote betwisting van [gedaagde] dat hij de schrijfster van de e-mail van 2 april 2023 niet kent, zijn stelling dat die e-mail gefingeerd kan zijn en zijn betoog dat het op de genoemde foto’s zichtbare telefoonnummer niet van hem is terwijl hij eerder opgaf op dat nummer bereikbaar te zijn, heeft [gedaagde] de aanwijzingen dat hij zijn appartement(en) (na maart 2023) voor short stay heeft verhuurd niet, althans onvoldoende ontzenuwd. Gelet hierop bestaat er voldoende grond voor een veroordeling van [gedaagde] op grond van artikel 3:296 BW, ertoe strekkende dat hij zijn appartementen niet (langer) voor short stay mag verhuren (vgl. Hoge Raad 8 juli 2011; ECLI:NL:HR:2011:BQ1703). De rechtbank merkt daarbij op dat zij de vordering van de VvE zo begrijpt, en dat [gedaagde] die vordering zo begrepen moet hebben, dat de gestelde en door [gedaagde] betwiste structurele exploitatie van de appartementen ten behoeve van short stay verhuur blijvend moet stoppen en dat het verbod op short stay verhuur dus nu en in de toekomst moet worden nageleefd. Gelet hierop zal de rechtbank aan [gedaagde] een verbod opleggen op de wijze als in de beslissing (5.2) vermeld.

4.12.

Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden. Uit hetgeen de rechtbank onder 4.12 heeft overwogen volgt dat de VvE belang heeft bij een nadere prikkel tot nakoming. De rechtbank acht een direct opeisbare dwangsom ter hoogte van de boete die volgens het reglement kan worden opgelegd bij een overtreding van het short stay verbod (€ 15.000,-) passend en geboden. Aan het totaal van te verbeuren dwangsommen zal het in de beslissing (5.2) vermelde maximum worden verbonden. Voor zover het beroep van [gedaagde] op matiging van de boetes zich ook uitstrekt tot de dwangsom, ziet de rechtbank in de door hem aangevoerde disproportionaliteit tussen de hoogte van de boetes en het volgens hem betrekkelijk geringe voordeel dat met long stay verhuur te behalen is geen grond voor matiging. De dwangsom houdt immers met long stay verhuur geen verband. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat de boetes disproportioneel zijn in verhouding tot het met short stay verhuur te behalen voordeel of zijn financiële draagkracht in het algemeen, gaat de rechtbank daaraan wegens onvoldoende onderbouwing voorbij.

Verwijderen advertenties

4.13.

[gedaagde] heeft de rechtsplicht om zich aan het uit het splitsingsreglement voortvloeiende short stay verbod te houden. Een algemene rechtsplicht van [gedaagde] om zich te onthouden van het plaatsen van advertenties op boekingwebsites bestaat echter niet. Er geldt geen verbod voor verhuur langer dan 42 dagen, zodat voor een verbod van advertenties die daarop gericht zijn geen plaats is. Het short stay verhuurverbod brengt wel met zich dat [gedaagde] moet nalaten handelingen te verrichten die gericht zijn op het werven van short stay huurders. Het te huur aanbieden van zijn appartementen op boekingwebsites met de mogelijkheid om die appartementen voor minder dan 42 dagen te huren, is zo een handeling. De rechtbank zal daarom de onder III gevorderde veroordeling toewijzen op de wijze als in de beslissing (5.3) vermeld.

4.14.

Het beroep van [gedaagde] op de grondwettelijke vrijheid van meningsuiting leidt niet tot een ander oordeel omdat de verhuur van appartementen een commerciële activiteit is en de door [gedaagde] bedoelde bescherming niet van toepassing is op het maken van handelsreclame (artikel 7 lid 4 Gw). Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld zich mede te beroepen op artikel 10 EVRM overweegt de rechtbank dat de op grond van het tweede lid van dat artikel vereiste belangenafweging in het voordeel van de VvE uitvalt. De VvE heeft immers belang bij het voorkomen van overlast door short stay huurders en het waarborgen van de veiligheid in het gebouw, terwijl [gedaagde] geen redelijk belang heeft bij adverteren voor een activiteit (short stay verhuur) die hij op grond van de reglementen waaraan hij gebonden is niet mag uitoefenen.

Proceskosten

4.15.

Beide partijen worden gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.16.

De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De daartoe strekkende vordering is op de wet gegrond en er is geen afzonderlijk verweer tegen gevoerd.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart de VvE niet-ontvankelijk in de door haar gevorderde verklaring voor recht;

5.2.

verbiedt [gedaagde] om appartement [appartementnummer 1] en appartement [appartementnummer 2] voor periodes korter dan 42 dagen te verhuren, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 15.000,- per overtreding, met een maximum van € 150.000,-, met dien verstande dat een betaalde boete voor een overtreding in mindering strekt op de dwangsom voor diezelfde overtreding;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om, voor zover hij advertenties heeft geplaatst op boekingwebsites waarin hij appartement [appartementnummer 1] en/of appartement [appartementnummer 2] te huur aanbiedt voor een mogelijk verblijf korter dan 42 dagen, die advertenties te verwijderen en verwijderd te houden;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;

5.5.

verklaart het vonnis ten aanzien van het verbod en de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.M. Schellekens. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024.

3268/3310/3194