ECLI:NL:RBROT:2024:3271

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10717833 CV EXPL 23-26276

datum uitspraak: 29 maart 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Dilhar B.V.,

vestigingsplaats: Barendrecht,

eiseres,

gemachtigde: mr. S. Velthuizen,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. Scheltes.

De partijen worden hierna ‘Dilhar’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 15 september 2023, met bijlagen;
het antwoord.

1.2.

Op 4 maart 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [naam] (Steens Beheer) namens Dilhar, bijgestaan door de gemachtigde, en [gedaagde], bijgestaan door haar gemachtigde.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] heeft van Dilhar woonruimte gehuurd. De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van twee jaar en liep van 1 juni 2021 tot en met 31 mei 2023. Op 26 april 2023 heeft de beheerder van Dilhar een aangetekende brief aan [gedaagde] gestuurd, waarin het einde van de huurovereenkomst per 1 juni 2023 wordt aangezegd. PostNL heeft volgens de verzendgegevens op 29 april 2023 geprobeerd deze brief bij [gedaagde] te bezorgen, maar dat is niet gelukt. [gedaagde] was in die week in het buitenland. [gedaagde] zegt dat zij geen afhaalbewijs heeft ontvangen en heeft pas op 3 of 4 mei 2023 de brief onder ogen gekregen die Dilhar ook per gewone post had verstuurd.

2.2.

Dilhar eist in deze procedure onder meer ontruiming van de woning, omdat de huurovereenkomst op 1 juni 2023 is geëindigd en [gedaagde] daar nu dus zonder recht of titel verblijft. [gedaagde] vindt dat de huurovereenkomst is voortgezet voor onbepaalde tijd. Zij beroept zich erop dat de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst haar niet op tijd heeft bereikt. Daarnaast beroept zij zich erop dat zij er in de gegeven omstandigheden op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst na twee jaar verlengd zou worden.

2.3.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst op 1 juni 2023 is geëindigd. [gedaagde] moet daarom de woning verlaten. Zij krijgt daarvoor een termijn van twee weken nadat het vonnis wordt betekend. In deze huurovereenkomst wordt de ontruimingsvordering nog niet toegewezen, omdat partijen zich nog moeten uitlaten over het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst. Hieronder wordt (alvast) uitgelegd hoe de kantonrechter tot haar oordeel is gekomen.

Aanzegging einde huurovereenkomst is tijdig

2.4.

De kantonrechter oordeelt dat de aangetekende brief van de beheerder van Dilhar van 26 april 2023 tot een einde van de huurovereenkomst heeft geleid. Deze brief geldt als ‘het schriftelijk informeren van de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt’ als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Dat per abuis het woord ‘opzegging’ is gebruikt, maakt dit niet anders. Voor [gedaagde] was duidelijk dat Dilhar de huurovereenkomst niet wilde verlengen.

2.5.

Dat [gedaagde] de aangetekende brief van 26 april 2023 niet heeft ontvangen, komt voor haar risico. Nu [gedaagde] de ontvangst van de aangetekende brief heeft betwist, moet Dilhar bewijzen dat de brief aangetekend en naar het juiste adres is verzonden en dat de brief is aangeboden op de manier waarop dat moet gebeuren. Indien correcte aanbieding aannemelijk is gemaakt, is daarmee in beginsel komen vast te staan dat de brief [gedaagde] heeft bereikt of dat sprake is van een situatie die daarmee gelijk moet worden gesteld. Dilhar heeft dit bewijs geleverd. Uit de door haar overgelegde gegevens van PostNL blijkt dat de aangetekende brief op 29 april 2023 op het adres van [gedaagde] is aangeboden. [gedaagde] heeft bevestigd dat ervan uit moet worden gegaan dat de brief op die dag is aangeboden. Dat zij niet thuis was en de brief dus feitelijk niet in ontvangst heeft genomen, is niet relevant. De omstandigheid dat zij geen afhaalbericht van PostNL heeft aangetroffen, maakt het oordeel van de kantonrechter ook niet anders. Uit de gegevens van PostNL blijkt dat de aangetekende brief is doorgestuurd naar een PostNL-punt, waar deze op 1 mei 2023 kon worden afgehaald. Aannemelijk is dat de bezorger, zoals te doen gebruikelijk, hiervan aan [gedaagde] kennis heeft gegeven door middel van het achterlaten van een afhaalbericht. Als met het afhaalbericht al iets is misgegaan, dan is dat een omstandigheid die eveneens voor risico van [gedaagde] moet blijven. Daarbij is van belang dat [gedaagde] niet heeft weersproken dat de post wordt bezorgd via een gemeenschappelijke niet afgesloten brievenbus in de voordeur en de post vervolgens door de bewoners wordt gedeponeerd in open, onbeveiligde postvakjes, wat het risico op zoekraken van poststukken aanmerkelijk vergroot.

Geen gerechtvaardigd vertrouwen verlenging huurovereenkomst

2.6.

De kantonrechter oordeelt daarnaast dat [gedaagde] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst na afloop van de tijdelijke duur voor onbepaalde tijd zou worden voortgezet. De huurovereenkomst is heel duidelijk over de duur, namelijk maximaal twee jaar. Een door de makelaar van Dilhar per Whatsapp uitgesproken ‘intentie’ is geen afdwingbare toezegging, los van de vraag of een dergelijke mededeling van de makelaar Dilhar zou kunnen binden. Ook aan de verstuurde aanzegging huurverhoging kan [gedaagde] niet de (afdwingbare) conclusie verbinden dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet. Zo’n aanzegging heeft geen gevolgen voor de duur van de huurovereenkomst, omdat de brief daar niet over gaat.

Ontruiming

2.7.

Omdat de huurovereenkomst is geëindigd, mag [gedaagde] niet meer in de woning blijven en moet zij deze met al haar spullen verlaten. Omdat [gedaagde] met dit tussenvonnis al wel weet dat zij in het eindvonnis zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen, zal de ontruimingstermijn (zoals gevorderd) op twee weken nadat dit vonnis is betekend worden gesteld.

2.8.

De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Dilhar kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. De kantonrechter volgt Dilhar niet in haar stelling dat er een extra prikkel voor [gedaagde] moet zijn om het gehuurde te ontruimen. De enkele omstandigheid dat zij zich op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gaan gelden, is daarvoor niet genoeg.

2.9.

De vordering om [gedaagde] te veroordelen de ontruimingskosten te betalen wordt ook afgewezen, omdat nog niet vast staat of er kosten gemaakt zullen worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn. Deze kosten kunnen daarom nog niet begroot worden, ook niet voorwaardelijk of bij wijze van voorschot.

De gebruiksvergoeding

2.10. .

Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen die gelijk is aan de laatst geldende huur (artikel 7:225 BW). Dilhar heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand, zodat dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar is.

De laatst geldende huur is niet gelijk aan het bedrag dat Dilhar als gebruiksvergoeding heeft gevorderd. De kantonrechter komt namelijk tot het voorlopig oordeel dat de bepaling in de huurovereenkomst op basis waarvan de huurprijs jaarlijks is verhoogd, oneerlijk is. Dat betekent dat de huurverhogingen die Dilhar heeft doorgevoerd sinds het aangaan van de huurovereenkomst komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden.

2.11.

De kantonrechter moet op grond van Richtlijn 93/13 ambtshalve toetsen of een bepaling die het mogelijk maakt om de huurprijs te wijzigen oneerlijk is als een huurovereenkomst is gesloten tussen een handelaar en een consument als bedoeld in de Richtlijn. Dilhar is hier een handelaar en [gedaagde] een consument. Een huurprijswijzigingsbepaling is geen kernbeding. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn.^[1]Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.

2.12.

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de rechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten.^[2]De rechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. In dit geval heeft Dilhar op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst het recht bedongen om de huurprijs niet alleen te verhogen op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen, maar daar bovenop de huurprijs te verhogen met een ‘nader te bepalen percentage’. Dilhar heeft daarmee een carte blanche gekregen als het gaat om de hoogte van de huurverhoging.

2.13.

In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst inderdaad is verhoogd met de cpi-index plus een nader te bepalen percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat Dilhar zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een nader te bepalen percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren, ongeacht of zij daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.^[3]

2.14.

Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU.^[4]In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.

2.15.

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de rechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

2.16.

De rechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de rechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen.^[5]De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.

2.17.

Omdat het huurprijswijzigingsbeding niet is besproken tijdens de mondelinge behandeling, mogen partijen zich nog uitlaten over het voorlopig oordeel dat deze bepaling oneerlijk is en over de gevolgen die vernietiging van het beding zouden (moeten) hebben. Dilhar mag hierover eerst een akte nemen, waarna [gedaagde] daarop mag reageren. Daarna zal eindvonnis worden gewezen.

Voortgang procedure

2.18.

Omdat er nog aktes gewisseld worden, worden alle beslissingen aangehouden. In het eindvonnis zal niet meer worden beslist op de vordering van Dilhar tot het betalen van buitengerechtelijke incassokosten, nu zij die vordering ter zitting heeft ingetrokken.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 25 april 2024 om 11.30 uurvoor een akte van Dilhar zoals onder 2.17 bedoeld;

3.2.

bepaalt dat de akte van Dilhar uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

51909