ECLI:NL:RBROT:2024:2877

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10742848 CV EXPL 23-27449

datum uitspraak: 20 maart 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

1.[gedaagde 1] , en

2. [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagden,

die niet zijn verschenen.

De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 4 oktober 2023, met bijlagen;
de rolbeslissing van 8 november 2023;
de akte van Havensteder, met bijlage.

1.2.

Tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verstek verleend. De datum van de uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

Waar gaat het om?

2.1.

Havensteder eist de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Ook eist Havensteder om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan haar van € 5.226,34 aan achterstallige huur en € 1.270,63 per maand aan lopende huur vanaf 1 oktober 2023, met nevenvorderingen. Hierover wordt nu niet beslist. Dit betreft een tussenvonnis.

Tussenbeslissing

vernietiging huurprijswijzigingsbeding

2.2.

Op de huurovereenkomst van 8 oktober 2020 zijn van toepassing verklaard de geldende algemene huurvoorwaarden van Havensteder (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden). Gezien is dat in de Algemene Huurvoorwaarden een bepaling staat over huurprijswijziging, die aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Daarom wordt de betreffende bepaling vernietigd. Het gaat om artikel 5 lid 1 en 2 van de Algemene Huurvoorwaarden. Kort gezegd is hierin bepaald dat ieder jaar de huurprijs gewijzigd wordt per 1 juli op basis van de inflatie in het afgelopen jaar conform de Consumentenprijsindex^[1], plus een opslag van ten hoogste 5%.

2.3.

Consumenten moeten hiertegen worden beschermd. Het beding maakt het namelijk mogelijk om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Daarbij hanteert de kantonrechter als uitgangspunt dat het oneerlijk is als het beding het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de consumentenprijsindex plus een opslag van 1%^[2]. Die situatie doet zich in dit geval voor met de mogelijkheid van een opslag van 5%. Daar komt bij dat (in het gebied van de Rechtbank Rotterdam) al jaren een groot tekort aan woningen is. Hierdoor is het voor huurders niet altijd mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurprijs hun te hoog wordt, want er is geen andere (goedkopere) woonruimte beschikbaar. Daarom knelt het beding nog meer.

2.4.

Havensteder heeft geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van voormeld huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen, terwijl daartoe gelegenheid geboden is met de rolbeslissing.

2.5.

Op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU mag de rechter een oneerlijke bepaling niet wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht toepassen^[3]. De richtlijn kan ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat de gevolgen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn. Als de rechter oneerlijke bepalingen zou omzetten in eerlijke bepalingen al dan niet op grond van aanvullend recht, zou dit doel niet worden bereikt. Terugvallen op aanvullend recht is overigens niet mogelijk omdat een wettelijke regeling ter verhoging van de huurprijs voor liberale huur ontbreekt.

2.6.

De vernietiging heeft tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs, die partijen in 2020 zijn overeengekomen, is blijven gelden.

Huurprijs en huurachterstand?

2.7.

Uit de huurovereenkomst blijkt dat in 2020 een netto / kale huurprijs van € 1.100,- per maand is overeengekomen. Met bijkomende (service)kosten is de totale maandhuur bepaald op € 1.151,22.

2.8.

Uit de overgelegde specificatie van de huurachterstand volgt dat Havensteder de volgende bedragen aan maandhuur in rekening heeft gebracht bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] :

€ 1.151,22 (naar rato) vanaf aanvang tot en met juni 2021;
€ 1.171,95 vanaf juli 2021 tot en met december 2021;
€ 1.155,89 vanaf januari 2022 tot en met juni 2022;
€ 1.192,84 vanaf juli 2022 tot en met december 2022;
€ 1.223,20 vanaf januari 2023 tot en met juni 2023;
€ 1.270,63 vanaf juli 2023 tot en met oktober 2023. Onbekend is of en, zo ja, wanneer deze maandhuur nadien gewijzigd is.

2.9.

Gezien deze reeks van bedragen is de maandhuur de afgelopen jaren herhaaldelijk omhoog gegaan. Niet duidelijk is echter met hoeveel de netto / kale huurprijs en met hoeveel de (service)kosten gestegen zijn op de verschillende data. Havensteder wordt gevraagd hierover duidelijkheid geven. De reden hiervoor is dat de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding alleen van invloed is op de netto / kale huurprijs. Als die verhoogd is dan geldt dat vanaf juli 2022 teveel netto / kale huur betaald is, uitgaande van de vernietiging en dat, zoals hierboven uiteengezet, de oorspronkelijk overeengekomen netto / kale huurprijs van € 1.100,- per maand toegepast moet worden. De (verhogingen van de) servicekosten worden niet getroffen door de vernietiging.

2.10.

Ook wordt Havensteder gevraagd om met een kolommen overzicht inzichtelijk te maken:

hoeveel maandhuur [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben moeten betalen, onderverdeeld in de netto / kale huurprijs van € 1.100,- per maand en de (service)kosten;
hoeveel maandhuur zij hebben betaald, onderverdeeld in de netto / kale huurprijs per maand en de (service)kosten;
het saldo;
het bedrag aan vermeerdering of vermindering daarvan naar aanleiding van de afrekening van servicekosten;
het eindsaldo.

Havensteder wordt gevraagd hierin te betrekken de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te betalen maandhuur na de dagvaarding en de door hen nadien betaalde maandhuur, zodat duidelijk wordt of zij nu een huurachterstand hebben en, zo ja, hoe hoog die achterstand is, en of die reden geeft om de huurovereenkomst te ontbinden.

Verwijzing naar rolzitting

2.11.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 10 april 2024 om 11:30 uur, zodat Havensteder de hierboven onder 2.9. en 2.10. genoemde informatie kan verstrekken, op de vermelde wijze. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet verschenen zijn, zullen zij geen gelegenheid krijgen daarop te reageren.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

vernietigt artikel 5 lid 1 en 2 van de Algemene Huurvoorwaarden;

3.2.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 10 april 2024 om 11:30 uur, zodat Havensteder de hierboven onder 2.9. en 2.10. genoemde informatie kan verstrekken, op de daar vermelde wijze;

3.3.

bepaalt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen gelegenheid krijgen om daarop te reageren;

3.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.

465