Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10658265 CV EXPL 23-22815
datum uitspraak: 19 januari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.F.I. Derby.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 augustus 2023, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde01] , met bijlage (in twee delen).
1.2.
Op 29 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt vanaf 1 december 1995 van Woonstad een woning aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: de woning). De twee volwassen zoons van [gedaagde01] wonen ook in de woning. Woonstad eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat (1) [gedaagde01] haar hoofdverblijf niet heeft in de woning, (2) zij de woning in gebruik heeft gegeven aan haar zoons, (3) de zoons overlast veroorzaken en (4) de woning wordt verwaarloosd. [gedaagde01] voert verweer. De kantonrechter wijst de eis van Woonstad af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Titel 7.4 BW is van toepassing op de huurovereenkomst
2.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] aan de orde gesteld dat onduidelijk is of de wetsartikelen die Woonstad ten grondslag legt aan haar eis (zoals artikel 7:213 en Pro 7:244 BW) van toepassing zijn op de huurovereenkomst, die dateert uit 1995. Dat is het geval. Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek is ingevoerd per 1 augustus 2003. Vanaf dat tijdstip gold de wet ook voor lopende huurovereenkomsten (directe werking). [1] Daarop zijn een paar uitzonderingen, maar die doen zich in deze zaak niet voor.
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
2.3.
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden, omdat niet is gebleken dat [gedaagde01] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW Pro). De kantonrechter bespreekt hierna de verschillende tekortkomingen die Woonstad heeft gesteld.
(1)
Hoofdverblijf
Hoofdverblijf
2.4.
Volgens Woonstad heeft [gedaagde01] niet haar hoofdverblijf in de woning. Woonstad heeft er belang bij dat [gedaagde01] de woning daadwerkelijk gebruikt en daar haar hoofdverblijf heeft. Woonstad moet als toegelaten instelling namelijk zorgen voor een evenwichtige verdeling van haar schaarse woningvoorraad. Dat [gedaagde01] haar hoofdverblijf moet hebben in de woning vloeit daarmee voort uit artikel 7:213 BW Pro, waarin staat dat de huurder verplicht is zich als een goed huurder te gedragen.
De bewijslast rust op Woonstad, op [gedaagde01] rust een verzwaarde motiveringsplicht
2.5.
Anders dan Woonstad in de dagvaarding stelt, rust op haar de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde01] haar hoofdverblijf niet heeft in de woning (artikel 150 Rv Pro). Daar staat tegenover dat op [gedaagde01] een verzwaarde motiveringsplicht rust. Van haar mag verwacht worden dat zij de stellingen van Woonstad aan de hand van feitelijke gegevens betwist. Dat heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gedaan.
De verklaringen van Woonstad staan tegenover de verklaringen van [gedaagde01]
2.6.
Woonstad heeft ter onderbouwing van haar stelling een rapport van Adviesburo Veerkracht (hierna: Veerkracht) van 14 april 2023 overgelegd. Daaruit volgt dat Veerkracht in opdracht van Woonstad een buurtonderzoek heeft gedaan in de omgeving van het adres van de partner van [gedaagde01] in Fijnaart, waar [gedaagde01] volgens Woonstad wel haar hoofdverblijf heeft. In het rapport staan vier anonieme, niet-ondertekende verklaringen van buurtbewoners. De getuigen verklaren (samengevat) dat [gedaagde01] al enige tijd bij haar partner in Fijnaart woont. Veerkracht heeft ook een buurtonderzoek gedaan in de omgeving van de woning. Eén anonieme getuige verklaart dat zij [gedaagde01] hooguit twee keer heeft gezien in anderhalf jaar tijd. De rapporteur schrijft in het rapport verder dat hij een aantal omwonenden heeft gesproken die niet mee wilden werken aan het opnemen van een verklaring, maar dat zij wel hebben bevestigd dat [gedaagde01] niet meer in de woning woont.
2.7.
[gedaagde01] erkent weliswaar dat zij veel in Fijnaart en omstreken is, maar zij betwist de conclusie die Woonstad trekt uit het rapport van Veerkracht. In dat verband voert [gedaagde01] aan dat zij een LAT-relatie heeft en dat zij wel eens overnacht bij haar partner in Fijnaart, maar niet structureel. Daarnaast verzorgt [gedaagde01] twee paarden in Oudenbosch waardoor zij vaak, ongeveer vier keer per week, in die regio is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] daaraan toegevoegd dat zij haar kleinzoon, die in een pleeggezin in de buurt van Fijnaart en Oudenbosch woont, ook met enige regelmaat bezoekt en dat zij momenteel werkt in Breda, variërend van 30 tot 50 uur per week.
2.8.
[gedaagde01] heeft haar betwisting onderbouwd met verschillende handgeschreven verklaringen van buurtgenoten. De buurvrouw op [adres02] verklaart dat [gedaagde01] twee, soms drie, keer in de week bij haar komt voor PGB-zorg vanwege haar slechte gezondheid. De buurvrouw op nummer 6 verklaart dat zij de anonieme getuige is in het rapport van Veerkracht (zie 2.6), maar dat haar verklaring zoals die is opgenomen in het rapport niet klopt. De buren van nummer 8 verklaren dat zij [gedaagde01] en haar zoons ervaren als goede buren. De bewoner van nummer 9 verklaart dat [gedaagde01] woont in de woning en dat zij en haar zoons geen overlast veroorzaken. De buurman van nummer 15 en de buurvrouw van nummer 18 verklaren in diezelfde lijn. Daarnaast heeft [gedaagde01] een handgeschreven verklaring van de achterbuurvrouw van haar partner in Fijnaart overgelegd, waarin staat dat [gedaagde01] niet bij haar partner woont. De partner van [gedaagde01] heeft dat ook verklaard in een handgeschreven verklaring.
2.9.
De niet-ondertekende en anonieme verklaringen van Woonstad staan inhoudelijk dus lijnrecht tegenover de authentieke en handgeschreven verklaringen van [gedaagde01] . Daarmee heeft [gedaagde01] de verklaringen van Woonstad voldoende gemotiveerd betwist.
De bankafschriften van [gedaagde01] zijn van onvoldoende belang
2.10.
[gedaagde01] heeft bankafschriften en loonstroken overgelegd over het eerste halfjaar van 2023. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad daarover opgemerkt dat [gedaagde01] tot 16 maart 2023 - de dag dat de eerste verklaringen door Veerkracht zijn opgenomen - nauwelijks uitgaven doet in Rotterdam en dat zij sporadisch voor kleine bedragen tankt. Dat past volgens Woonstad niet bij het beeld dat [gedaagde01] schetst, inhoudende dat zij meerdere keren per week op een neer reist tussen Rotterdam en Fijnaart en omstreken. [gedaagde01] heeft in reactie daarop gesteld dat uit de bankafschriften niet alles kan worden afgeleid en dat zij ook wel eens contante betalingen verricht. Over de tankkosten heeft zij verklaard dat zij soms een zuinige auto leent en soms met het openbaar vervoer reist. Hoewel de kantonrechter met Woonstad van oordeel is dat op basis van de bankafschriften (met name in de periode voor 16 maart 2023) het primaat van de uitgaven niet is gelegen in Rotterdam, is dat – ook gelet op wat [gedaagde01] daartegenover heeft gesteld – onvoldoende voor de conclusie dat [gedaagde01] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft.
Woonstad wordt niet toegelaten tot bewijslevering
2.11.
Woonstad heeft in de dagvaarding geen bewijsaanbod gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij wel (getuigen)bewijs aangeboden van haar stelling dat de verklaringen uit het rapport van Veerkracht eerst aan de betreffende getuigen zijn voorgelezen en dat de getuigen daarna een handtekening hebben gezet. De kantonrechter gaat voorbij aan dat bewijsaanbod. Ook als deze stelling van Woonstad wordt bewezen, leidt dat immers niet tot een andere beslissing (artikel 166 lid 1 Rv Pro). De authentieke verklaringen van [gedaagde01] blijven in dat geval staan tegenover de geanonimiseerde verklaringen van Woonstad.
(2)
In gebruik geven aan derden
In gebruik geven aan derden
2.12.
Woonstad legt aan de ontbindingseis ook ten grondslag dat [gedaagde01] de woning in gebruik heeft gegeven aan haar zoons. Weliswaar staat vast dat de zoons ook in de woning wonen, maar dit levert geen tekortkoming van [gedaagde01] op. Hiervoor is namelijk overwogen dat zij haar hoofdverblijf heeft in de woning. In dat geval mag zij een deel van de woning aan een ander in gebruik geven (artikel 7:244 BW Pro).
(3)
Overlast
Overlast
2.13.
Volgens Woonstad veroorzaken de zoons van [gedaagde01] zodanige overlast dat (ook) daarom de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Dat heeft Woonstad naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. De overlast onderbouwt Woonstad met twee anonieme meldingen van 15 september 2021 en 15 juli 2022. Beide meldingen gaan over drugsverkoop uit de woning door de zoon van [gedaagde01] met voornamelijk geluidsoverlast en drugsafval op straat tot gevolg. Daarnaast heeft Woonstad het aanmeldformulier uit april 2022 voor het overleg woonoverlast van de wijkagent overgelegd. De wijkagent schrijft daarin dat het hem ambtshalve bekend is dat buren veel overlast ervaren door bezoekers van de woning. Daar staat de gemotiveerde betwisting van [gedaagde01] tegenover. Uit de overgelegde verklaringen van de (directe) buren van [gedaagde01] (die ook besproken zijn in r.o. 2.8) volgt dat niemand [gedaagde01] of haar zoons ervaart als overlastgevend. Daarbij komt dat Woonstad destijds geen pogingen heeft ondernomen om [gedaagde01] dan wel haar zoons aan te spreken op de overlast die zij zouden veroorzaken. [gedaagde01] heeft in dat verband onweersproken gesteld dat Woonstad pas voor het eerst op 26 mei 2023 aan haar heeft verteld dat zij overlastklachten had ontvangen, overigens zonder daarbij een toelichting te geven.
(4)
Verwaarlozing
Verwaarlozing
2.14.
Woonstad stelt tot slot dat de woning niet goed wordt onderhouden. Dat onderbouwt Woonstad met een foto van een wild begroeide tuin. Volgens Woonstad is de foto van 20 juni 2023 en volgens [gedaagde01] dateert de foto uit 2018 of 2019 en ziet de tuin er inmiddels anders (nog niet volledig opgeknapt) uit. Wat daarvan ook zij, nergens is uit gebleken dat [gedaagde01] is aangesproken op de staat van de tuin. Het enige dat Woonstad daarover tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd heeft gesteld, is dat zij zich kan voorstellen dat de wijkbeheerder [gedaagde01] daarop heeft aangesproken. Woonstad verwijst verder naar de wijkagent die heeft verklaard dat de keuken “een vieze bende” was toen hij aan de deur kwam op 5 april 2022. Dat is evenmin voldoende om aan te nemen dat de woning zodanig wordt verwaarloosd dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Niet alleen dateert de constatering van de wijkagent van ruim anderhalf jaar geleden, maar [gedaagde01] is daar ook nooit op aangesproken door Woonstad. Bovendien heeft een huurder – binnen bepaalde grenzen – recht op haar eigen rommel. Woonstad heeft ook niet gesteld dat de verwaarlozing, voor zover daarvan sprake is, leidt tot schade aan de woning of gevaar dan wel overlast voor omwonenden.
De andere vorderingen van Woonstad worden ook afgewezen
2.15.
Het voorgaande betekent dat ook de andere vorderingen van Woonstad (ontruiming, betalen van de huurprijs, misgelopen huurharmonisatie en onderzoekskosten) worden afgewezen.
Proceskosten
2.16.
Woonstad krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,-) en € 99,50 aan nakosten (1/2 punt x € 199,-). Dit is totaal € 497,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.17.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 497,50;
3.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
49039