ECLI:NL:RBROT:2024:257

• Datum uitspraak: 4 januari 2024
• Publicatiedatum: 18 januari 2024
• Zaaknummer: 10579186 CV EXPL 23-2442
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C. van Steenderen-Koornneef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over terugkoopprijs van woning onder erfpachtconstructie

In deze zaak heeft de eiseres, [eiseres01], in 2009 een woning onder erfpacht gekocht van de gedaagde, Stichting Rhiant. In 2017 heeft eiseres de woning terugverkocht aan Rhiant, maar is het niet eens met de terugkoopprijs die door Rhiant is vastgesteld. Eiseres stelt dat de terugkoopprijs te laag is en dat Rhiant een onjuiste taxatiewaarde heeft gehanteerd bij de berekening van deze prijs. De eis van eiseres is afgewezen omdat zij geen rechtsgrond heeft kunnen aanvoeren voor haar vordering. De kantonrechter oordeelt dat de overeenkomst tussen partijen duidelijk is en dat eiseres niet heeft kunnen onderbouwen waarom de terugkoopprijs herzien zou moeten worden. De kantonrechter wijst erop dat de verliezen die eiseres heeft geleden het gevolg zijn van de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dat eiseres ook voordelen heeft gehad van de erfpachtconstructie. Eiseres wordt veroordeeld in de proceskosten, die zijn vastgesteld op € 1.190,-.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 10579186 CV EXPL 23-2442

datum uitspraak: 4 januari 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiseres,

gemachtigde: W.J. Wortelboer ,

tegen

Stichting Rhiant ,

vestigingsplaats: Hendrik-Ido-Ambacht,

gedaagde,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Rhiant’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 14 juni 2023, met bijlagen;
• de conclusie van antwoord, met bijlagen.

1.2.

Op 1 december 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [eiseres01] was daarbij aanwezig, bijgestaan door mr. W.J. Wortelboer. Namens Rhiant waren aanwezig [naam01] (woonconsulent) en [naam02] (manager wonen), bijgestaan door mr. T.A. Vermeulen.

2. De beoordeling

Wat is er gebeurd?

2.1.

Rhiant is een woonstichting. In 2009 heeft Rhiant de (nieuwbouw)woning aan de [adres01] te Hendrik-Ido-Ambacht (hierna: de woning) aan [eiseres01] in erfpacht uitgegeven voor € 158.221,-. Door de erfpachtconstructie kon [eiseres01] eigenaar worden van de woning met een korting van € 71.279,- (de koopprijs zonder korting was € 229.500,-). Op grond van de erfpachtvoorwaarden moest [eiseres01] de woning terugverkopen aan Rhiant en wordt bij terugverkoop de winst of het verlies gedeeld tussen partijen (55% voor [eiseres01] en 45% voor Rhiant). [eiseres01] heeft in 2017 aan Rhiant te kennen gegeven de woning te willen terugverkopen. Rhiant heeft na taxatie op 25 september 2017 de woning (met verlies) teruggekocht van [eiseres01] voor een bedrag van € 150.587,45.

De eis

2.2.

[eiseres01] is het niet eens met de terugkoopprijs. Volgens [eiseres01] had Rhiant met een taxatiewaarde van € 186.600,- of lager moeten rekenen bij het berekenen van de terugkoopprijs in plaats van met de taxatiewaarde van € 229.500,-. Primair eist ze daarom dat bepaald wordt dat in de door Rhiant opgestelde eindafrekening van 25 september 2017 is uitgegaan van een onjuiste waardebepaling en dat de terugkoopprijs minimaal € 174.182,45 had dienen te zijn, zodat dat Rhiant daarom veroordeeld wordt om minimaal een bedrag van [eiseres01] (€ 174.182,45 - € 150.587,45 =) € 23.595,- aan haar te betalen.

Subsidiair eist [eiseres01] om een onafhankelijk makelaar-taxateur te benoemen die een verklaring moet geven over de door Rhiant in de eindafrekening van 25 september 2017 gehanteerde waardebepaling en Rhiant te bevelen om op basis van deze verklaring een nieuwe eindafrekening op te stellen en het resultaat daarvan aan [eiseres01] te verstrekken. [eiseres01] eist tevens dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en Rhiant wordt veroordeeld in de proceskosten.

Er is geen rechtsgrond

2.3.

De eis wordt afgewezen, omdat [eiseres01] geen rechtsgrond aan haar eis ten grondslag legt. Hieronder wordt toegelicht hoe tot dit oordeel is gekomen.

2.4.

[eiseres01] eist dat Rhiant veroordeeld wordt om een bedrag aan haar te betalen. Zij stelt dat bij het berekenen van de terugkoopprijs iets niet goed is gegaan en zij een te laag bedrag voor de woning heeft ontvangen. [eiseres01] weet niet precies waar het fout is gegaan, maar ze denkt dat er fouten zijn gemaakt bij de taxaties. In eerste instantie stelde [eiseres01] dat de taxatiewaarde bij aankoop van de woning in 2009 (€ 229.500,-) of bij verkoop van de woning in 2017 (€ 192.439,-) onjuist was, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] het standpunt ingenomen dat de taxatiewaarde bij verkoop gelet op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen wel juist moet zijn geweest, zodat volgens [eiseres01] de taxatiewaarde bij aankoop onjuist moet zijn geweest.

2.5.

Nog los van de vraag of [eiseres01] met de enkele uitdraaien van de website BerekenHet.nl, de Prijsindex bestaande koopwoningen van 21 juni 2018 en een paar WOZ-beschikkingen voldoende heeft onderbouwd dat de taxatiewaarde bij aankoop onjuist is, is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres01] niet heeft kunnen concretiseren op welke rechtsgrond Rhiant veroordeeld moet worden om een hogere terugkoopprijs aan [eiseres01] te betalen. Om een vordering toe te wijzen moet er een rechtsgrond zijn op grond waarvan Rhiant veroordeeld kan worden om iets te betalen. Bij de aankoop van de woning zijn partijen overeengekomen dat bij de berekening van de terugkoopprijs van de taxatiewaarde van € 229.500,- uitgegaan zou worden. Dit bedrag is dus door aanbod en aanvaarding tot stand gekomen. [eiseres01] stelt niet dat er wilsgebreken zijn waardoor niet meer van dit bedrag uitgegaan kan worden. Ook stelt [eiseres01] niet dat Rhiant bij het berekenen van de terugkoopprijs fouten heeft gemaakt. [eiseres01] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard niet te kunnen concretiseren wat de rechtsgrond is. De enkele stelling van [eiseres01] dat zij teleurgesteld is en eigenlijk niet goed begrijpt waarom zij de woning met verlies heeft moeten terugverkopen, is onvoldoende om Rhiant te veroordelen de terugkoopprijs te herzien.

2.6.

Dat [eiseres01] verlies heeft geleden is kennelijk een gevolg van de ontwikkelingen op de huizenmarkt. In deze situatie heeft dit geresulteerd in verlies voor [eiseres01] , maar als zij de woning op een ander moment had verkocht dan had zij misschien de woning wel met winst kunnen verkopen. Overigens staat ook niet vast of en op welke wijze [eiseres01] is benadeeld door deze situatie, want zij heeft ook voordelen gehad van de erfpachtconstructie. Ze heeft de woning immers voor een lagere koopsom gekocht, zodat zij ook minder financiering nodig had en jaren lagere woonlasten heeft gehad. Daarnaast heeft zij het verlies ook gedeeld met Rhiant.

2.7.

Omdat [eiseres01] geen vorderingsrecht heeft, hoeft op een beroep op verjaring van Rhiant niet meer te worden ingegaan.

Proceskosten

2.8.

[eiseres01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Rhiant tot vandaag vast op € 1.058,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 529,-) en € 132,- aan nakosten (1/2 punt x € 529,- met een maximum van € 132,-). Dit is totaal € 1.190,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de eis van [eiseres01] af;

3.2.

veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten, die aan de kant van Rhiant tot vandaag worden vastgesteld op € 1.190,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken.

31688