ECLI:NL:RBROT:2024:2045

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/673337 / KG ZA 24-111

Vonnis in kort geding van 14 maart 2024

in de zaak van

[eiseres1],

wonende te Piershil ,

eiseres,

advocaat mr. C.K. Visser te Oud-Beijerland,

tegen

[gedaagde1],

wonende te Piershil ,

gedaagde,

advocaat mr. N.T. Vogelaar te Maasdijk.

Partijen worden hierna [eiseres1] en [gedaagde1] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 20 februari 2024, met producties 1 tot en met 9;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
producties 10 tot en met 15 van [eiseres1] ;
de pleitnota van [eiseres1] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 29 februari 2024 plaatsgevonden. [eiseres1] is op die behandeling verschenen met haar advocaat. [gedaagde1] werd bijgestaan door mr. J.A.J. Hendriks .

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad. Deze relatie is medio 2023 beëindigd.

2.2.

Partijen zijn op 1 december 2017 ieder voor de onverdeelde helft eigenaar geworden van een perceel in Piershil , kadastraal bekend [perceel1] . De koopsom van dit perceel was € 179.001,-. [gedaagde1] heeft deze koopsom met eigen middelen betaald. Op het perceel hebben partijen een woning laten bouwen, plaatselijk bekend als [adres1] (hierna: ‘de woning’). De bouw van de woning hebben zij gezamenlijk gefinancierd met een hypothecaire geldlening van € 425.000,-, waarvan

€ 380.000,- is opgenomen. Op deze hypothecaire geldlening wordt afgelost. De notaris heeft de hypotheekakte op 18 mei 2018 gepasseerd.

2.3.

Partijen hebben op 18 mei 2018 een samenlevingsovereenkomst gesloten, waarin zij, voor zover nu van belang, het volgende hebben afgesproken:

“VERGOEDINGSRECHTEN

Artikel 7

(..)

D. De partners stellen vast dat tussen hen van een vergoedingsrecht als hiervoor bedoeld sprake is, aangezien de navolgende bedragen door de comparant sub 1. is/wordt voldaan in het kader van de gezamenlijke aankoop/verwerving (ieder voor de onverdeelde helft) en verbouwing/verbetering van de partners van de nieuwbouwwoning aan [adres1] , te weten genoemde [gedaagde1] , een bedrag in geld groot tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00).(..)”

2.4.

Tussen 18 mei 2018 en 1 september 2023 zijn er verbeteringen in de woning aangebracht, zoals een zwembad en zijn er zonnepanelen geplaatst.

2.5.

[eiseres1] heeft de woning verlaten. [gedaagde1] woont nog in de woning.

2.6.

Op 6 april 2023 heeft de notaris een concept akte van verdeling opgesteld, waarbij de woning aan [gedaagde1] wordt toebedeeld tegen een waarde van € 910.000,- en [gedaagde1] aan [eiseres1] een overbedelingsvergoeding van € 95.000,- betaalt. Deze akte van verdeling is niet gepasseerd, omdat [gedaagde1] de financiering niet rond kreeg. Nadien heeft [eiseres1] laten weten de gemaakte afspraken in te trekken.

2.7.

Partijen hebben over en weer voorstellen gedaan voor de overname van de woning door [gedaagde1] , de eventueel aan [eiseres1] toekomende overbedelingsvergoeding en afwikkeling van de vergoedingsrechten uit de samenlevingsovereenkomst.

2.8.

De woning staat te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 895.000,-.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres1] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

[eiseres1] op grond van artikel 3:185 BW te machtigen tot het te gelde maken van de woning, staande en gelegen te [adres1] , tegen een prijs zoals geboden zal worden bij de door partijen ingeschakelde makelaar, dan wel via een verkoop bij opbod, tegen de hoogste prijs die alsdan geboden zal zijn, waarbij partijen de netto verkoopopbrengst in depot bij de notaris laten staan totdat partijen een akkoord hebben bereikt over de wijze van verdeling van deze netto-opbrengst of totdat de wijze van verdeling van deze netto-opbrengst in een onherroepelijk vonnis zal zijn vastgesteld althans te bepalen dat voornoemde woning zo spoedig mogelijk dient te worden verkocht en geleverd aan een derde;

[eiseres1] te machtigen om alles te mogen doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van dit onroerend goed, wat mede zal omvatten de bevoegdheid voor [eiseres1] om met de door partijen ingeschakelde makelaar de woning te betreden teneinde potentiële kopers die het pand willen bezichtigen rond te leiden, ook tegen de wil van [gedaagde1] , met de bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van [gedaagde1] tot het in de verkoop geven van het onroerende goed bij de door partijen ingeschakelde makelaar;

te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor eigendomsoverdracht en levering van het onroerende goed noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde1] , op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde1] na betekening van dit vonnis en na ommekomst van genoemde termijn in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 15.000;

[gedaagde1] te veroordelen om uiterlijk 14 dagen voorafgaand aan de notariële overdracht de woning met het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen, de woning in goede staat en leeg ter vrije beschikking te stellen van [eiseres1] , onder afgifte van alle sleutels aan [eiseres1] , en de woning verder niet meer te betreden, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde1] na betekening van dit vonnis en na ommekomst van genoemde termijn in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 15.000, en met machtiging van [eiseres1] de ontruiming zo nodig te doen bewerkstellingen met de sterke arm van politie en justitie;

Subsidiair:

te bepalen dat [eiseres1] met ingang van het in deze te wijzen vonnis gerechtigd zal zijn tot het uitsluitend gebruiksrecht van de gezamenlijke woning aan [adres1] zonder enige gebruikersvergoeding aan [gedaagde1] verschuldigd te zijn, zulks met bevel aan [gedaagde1] deze woning te verlaten en niet meer te betreden totdat partijen onderling een akkoord hebben bereikt over de wijze van verdeling van deze woning of totdat de wijze van verdeling van deze woning in een onherroepelijk vonnis zal zijn vastgesteld.

Zowel primair als subsidiair:

[gedaagde1] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres1] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het [gedaagde1] niet lukt om de woning aan hem toebedeeld te krijgen. De woning moet worden verkocht, omdat [eiseres1] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wil worden ontslagen en een nieuwe woning wil kopen. [eiseres1] huurt nu namelijk een woning in de particuliere sector en als zij een woning kan kopen, dalen haar maandlasten. Subsidiair wenst [eiseres1] terug te keren naar de gezamenlijke woning, zodat zij op die manier lagere maandlasten heeft totdat de woning wordt verkocht of haar aandeel in die woning alsnog wordt geleverd aan [gedaagde1] .

3.3.

[gedaagde1] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Zodra duidelijk is of hij een overbedelingsvergoeding verschuldigd is aan [eiseres1] en zo ja, hoeveel, kan hij een financiering aanvragen om het aandeel van [eiseres1] in de woning over te nemen. Ook als de woning verkocht moet worden, is de vraag van belang of partijen uit hoofde van de samenlevingsovereenkomst nog iets te verrekenen hebben met elkaar. De subsidiaire vordering van [eiseres1] moet worden afgewezen, omdat de wet zich hiertegen verzet. Ook is [eiseres1] in die situatie een hoge gebruiksvergoeding aan [gedaagde1] verschuldigd waardoor zij geen belang heeft bij toewijzing van die vordering.

4.De beoordeling

4.1.

In zaken als de onderhavige geldt als uitgangspunt dat partijen niet gehouden zijn om in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Dit betekent dat het aandeel van de één in de woning (met de daaraan verbonden hypothecaire verplichting) aan de ander moet worden overgedragen. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde1] het aandeel van [eiseres1] in de woning niet kan overnemen zolang niet vaststaat of [gedaagde1] [eiseres1] een bedrag uit hoofde van de vergoedingsrechten moet betalen. Dit betekent dat de woning in beginsel moet worden verkocht aan een derde, mits de partij die de woning wenst te verkopen, daar op dit moment voldoende (spoedeisend) belang bij heeft.

4.2.

[eiseres1] stelt dat zij belang heeft bij verkoop van de woning. [eiseres1] heeft ter zitting onderkend dat dit belang niet ziet op het snel ter beschikking krijgen van de overwaarde, omdat dit afhankelijk is van de vraag of en zo ja, hoe hoog het bedrag is dat zij ontvangt uit hoofde van het vergoedingsrecht uit de samenlevingsovereenkomst (zie 2.3). Haar belang ziet op het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheekschuld, omdat zij een nieuwe woning wil kopen om lagere woonlasten per maand te hebben. [eiseres1] heeft dit belang echter onvoldoende onderbouwd. Het belang bij een spoedige koop van een nieuwe woning is niet uitgewerkt in de dagvaarding. Ter zitting heeft [eiseres1] wel gesteld dat zij al eerder bezig was met het kopen van een nieuwe woning, maar dat dit niet door is gegaan, omdat [gedaagde1] de financiering voor het overnemen van haar aandeel in de woning niet rond kreeg. Hierdoor kon zij niet uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de huidige hypotheek worden ontslagen. Ook stelt [eiseres1] dat zij in de huidige markt een woning van maximaal € 240.000,- kan financieren zonder haar aandeel in de overwaarde van de woning, maar [eiseres1] heeft dit standpunt niet onderbouwd. [eiseres1] heeft weliswaar aanvullende producties ingediend, maar de berekening van de hypotheekmogelijkheden op basis van het actuele inkomen van [eiseres1] (productie 14), ontbreekt. Daarnaast heeft [eiseres1] niet onderbouwd dat zij nadat zij een nieuwe woning heeft gekocht, lagere maandlasten heeft dan dat zij nu in haar huurwoning heeft.

4.3.

Daarbij komt dat partijen twisten over de vraag of en, zo ja, welk bedrag aan [eiseres1] toekomt na verkoop (of toedeling aan [gedaagde1] ) van de woning. [eiseres1] stelt dat het vergoedingsrecht uit de samenlevingsovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat eerst het nominale bedrag van € 200.000,- toekomt aan [gedaagde1] en dat nog andere bedragen aan hem toekomen vanwege de verbeteringen die hij heeft aangebracht in de woning. Wat resteert is de overwaarde die partijen ieder voor de helft toekomt. Per saldo heeft [eiseres1] dan een vordering op [gedaagde1] . [gedaagde1] legt de bepaling uit de samenlevingsovereenkomst zo uit dat het vergoedingsrecht uit de samenlevingsovereenkomst afhangt van de waarde van de grond. De grond is de afgelopen jaren in waarde gestegen waardoor het vergoedingsrecht ook een hoger bedrag is dan het aankoopbedrag van de grond. Hij meent daarom juist nog een vordering op [eiseres1] te hebben. Dit betekent dat niet vaststaat of het in artikel 7 van de samenlevingsovereenkomst genoemde bedrag een nominaal bedrag is of dat, zoals [gedaagde1] stelt, de beleggingsleer moet worden toegepast. De voorzieningenrechter overweegt dat, gelet op de tekst van de overige bepalingen uit artikel 7, de uitleg die [gedaagde1] geeft aan het vergoedingsrecht niet volstrekt onaannemelijk is. Dit betekent dat de bepaling uit de samenlevingsovereenkomst zal moeten worden uitgelegd door de bodemrechter of dat partijen nader met elkaar moeten overleggen hoe zij hun samenlevingsovereenkomst gaan afwikkelen. Omdat de kwestie van de vergoedingsrechten op dit moment niet kan worden afgerond, behoort een gefaseerde veroordeling, bijvoorbeeld dat [gedaagde1] nog een aantal maanden de tijd krijgt om het aandeel van [eiseres1] in de woning over te nemen en als dat niet lukt, dat de woning wordt verkocht, niet tot de mogelijkheden. Partijen zijn het er immers over eens dat [gedaagde1] geen financiering
kankrijgen zolang onduidelijk is of hij nog een bedrag aan [eiseres1] verschuldigd is. Anderzijds weegt ook mee dat [gedaagde1] ter zitting heeft aangegeven dat hij, al dan niet met behulp van derden, de hypotheek kan voortzetten en mogelijk enig aan [eiseres1] toekomend bedrag zou kunnen financieren. Dit betekent dat overname van het aandeel in de woning van [eiseres1] door [gedaagde1] nog tot de mogelijkheden behoort. Dat is van belang omdat [gedaagde1] graag in de woning wil kunnen blijven wonen.

4.4.

Het voorgaande betekent dat de primaire vordering van [eiseres1] wordt afgewezen. [eiseres1] heeft haar belang bij een spoedige verkoop, hangende de kwestie van de vergoedingsrechten, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Na een belangenafweging weegt het belang van [gedaagde1] bij behoud van de huidige toestand in afwachting van een bodemprocedure dan wel afspraken tussen partijen zwaarder dan het belang van [eiseres1] bij de verstrekkende voorziening van spoedige verkoop van de woning.

4.5.

Subsidiair vordert [eiseres1] dat zij terugkeert naar de woning en dat aan haar het uitsluitend gebruiksrecht toekomt van de woning. [eiseres1] kan dan haar huurwoning opzeggen en de woonlasten van de gezamenlijke woning voor haar rekening nemen. De voorzieningenrechter wijst deze vordering af. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.6.

Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning waardoor zij in principe beiden gerechtigd zijn tot het gebruik van deze woning. Dit betekent dat er een belangenafweging moet worden gemaakt. [eiseres1] voert als belang aan dat zij nu een woning huurt en dat als zij terugkeert naar de gezamenlijke woning, zij lagere woonlasten heeft. [eiseres1] heeft niet onderbouwd wat het daadwerkelijke verschil in woonlasten zou zijn. Dat [eiseres1] op dit moment minder woongenot heeft, zoals zij stelt, is aannemelijk aangezien de gezamenlijke woning een vrijstaande woning betreft en haar huurwoning geen vrijstaande woning is. Dit levert op zichzelf echter nog geen voldoende zwaarwegend belang op bij terugkeer naar de woning. Daar komt bij dat vaststaat dat [eiseres1] de woning in ieder geval niet kan overnemen en dat dat voor [gedaagde1] nog wel een optie is. Het voorgaande betekent dat de voorzieningenrechter de door [eiseres1] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zwaarwegend vindt om de situatie die er sinds 1 juli 2023 is, te veranderen.

4.7.

Dit betekent dat alle vorderingen van [eiseres1] worden afgewezen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, omdat zij ex-partners zijn.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2024.3608/1980