Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10605576 CV EXPL 23-19913
datum uitspraak: 8 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. ing. J.M. Eerkes,
tegen
1.[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. K. Zeylmaker.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagden01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 juli 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 11 september 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [eiser01] van 14 december 2023, met bijlagen;
- de brief van [eiser01] van 2 januari 2024, met bijlagen;
- de akte overlegging productie van [gedaagden01] , met één bijlage;
- de brief van [eiser01] van 5 januari 2024, met één bijlage;
- de spreekaantekeningen van [eiser01] .
1.2.
Op 17 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiser01] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. ing. J.M. Eerkes. Ook [gedaagden01] waren aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde mr. K. Zeylmaker.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[eiser01] heeft de woning aan [adres01] in [plaats01] van [gedaagden01] gekocht. Op 16 februari 2022 is de woning aan [eiser01] geleverd. Tijdens verbouwingswerkzaamheden in mei 2022 heeft [eiser01] opgemerkt dat er een laag water in het souterrain is komen te staan. Daarnaast heeft hij, na het wegbreken van de tegels, ontdekt dat er sprake was van schimmel, verrotte houtdelen en loskomend stucwerk. [eiser01] heeft begin juli 2022 een inspectie van het souterrain laten uitvoeren door [bedrijf01] [eiser01] is daarna onmiddellijk gestart met de uitvoering van de door [bedrijf01] voorgestelde herstelwerkzaamheden, bestaande uit het bekuipen van een deel van de muren tot aan het maaiveld. [eiser01] heeft [gedaagden01] op 4 augustus 2022 schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade ten gevolge van de vochtproblemen/wateroverlast in het souterrain.
2.2.
Volgens [eiser01] hebben [gedaagden01] bij de verkoop ten onrechte niet gemeld dat de kelderbak van het souterrain niet waterdicht was. [eiser01] eist in deze procedure primair dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagden01] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarnaast eist [eiser01] dat [gedaagden01] worden veroordeeld een bedrag van € 30.464,47 aan [eiser01] te betalen, bestaande uit alle kosten die [eiser01] heeft gemaakt om het gebrek te herstellen. Primair baseert hij dit deel van zijn eis op de stelling dat [gedaagden01] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair doet [eiser01] een beroep op dwaling en meer subsidiair op wederzijdse dwaling. Ten aanzien van het subsidiaire en meer subsidiaire deel van zijn eis wil [eiser01] dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het door hem geleden nadeel, vastgesteld op het hiervoor genoemde bedrag van € 30.464,47, wordt opgeheven. [eiser01] heeft zijn eis beperkt tot de competentiegrens van de kantonrechter (€ 25.000,-).
2.3.
[gedaagden01] zijn het niet eens met de eisen van [eiser01] . Zij voeren aan dat [eiser01] zijn klachtplicht heeft geschonden door niet direct contact met [gedaagden01] op te nemen na ontdekking van de gestelde waterschade, maar zelf [bedrijf01] in te schakelen en door te gaan met zijn verbouwingswerkzaamheden. Volgens [gedaagden01] heeft [eiser01] onvoldoende gesteld, toegelicht en bewezen wat er precies in het souterrain aan de hand is, dat de normale bewoning van de woning daardoor wordt belemmerd en dat hij een verkeerde voorstelling van zaken had ten aanzien van (de staat van) de woning. [gedaagden01] betwisten dat zij op de hoogte waren van de gestelde gebreken, zodat er geen sprake kan zijn van een schending van hun mededelingsplicht. Zij stellen zich daarentegen op het standpunt dat [eiser01] zelf zijn onderzoeksplicht heeft geschonden door geen nader (bouwkundig) onderzoek in te stellen. Bovendien stellen [gedaagden01] dat [eiser01] hen nooit in gebreke heeft gesteld.
2.4.
De kantonrechter wijst de eisen van [eiser01] af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt.
[gedaagden01] zijn niet in verzuim geraakt
2.5.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de woning op 16 februari 2022 de eigenschappen moest bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dat volgt immers uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eiser01] stelt zich op het standpunt dat dat niet het geval is, omdat de kelderbak van het souterrain niet waterdicht is en er, na het wegbreken van de tegels en wanden, sprake bleek te zijn van schimmel, houtrot en loskomend stucwerk.
2.6.
Voor wat betreft de primaire eis van [eiser01] , die is gebaseerd op de stelling dat [gedaagden01] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, kan in het midden blijven of de woning door de gestelde gebreken inderdaad niet voor normaal gebruik geschikt was. Als namelijk al sprake zou zijn van aan [gedaagden01] toe te rekenen gebreken, had het in elk geval op de weg van [eiser01] gelegen om [gedaagden01] in de gelegenheid te stellen alsnog hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en tot herstel van de gebreken over te gaan. Dat heeft [eiser01] echter niet gedaan. Nadat hij de wateroverlast en schade aan de wanden had ontdekt heeft [eiser01] , zonder [gedaagden01] daarvan op de hoogte te brengen, zelf [bedrijf01] ingeschakeld en is vervolgens direct begonnen met het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Weliswaar heeft [eiser01] op 4 augustus 2022 een brief aan [gedaagden01] gestuurd, maar daarin heeft hij [gedaagden01] direct aansprakelijk gesteld voor de genoemde gebreken en de schade die hij daardoor stelt te hebben geleden.
2.7.
[eiser01] heeft [gedaagden01] niet in gebreke gesteld en heeft hen, door direct zelf met herstelwerkzaamheden te starten, de mogelijkheid ontnomen om een eigen (tegen)onderzoek naar de gebreken uit te voeren en zonodig herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren. Dat betekent dat [gedaagden01] daardoor niet in verzuim zijn komen te verkeren. Aan het vereiste voor schadevergoeding (artikel 6:74 BW in samenhang met artikel 6:82 BW) is dan ook niet voldaan. Alleen al hierom ontvalt de primaire grondslag aan de gevorderde schadevergoeding. De door [eiser01] op dat punt gevorderde verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen.
[gedaagden01] hebben hun mededelingsplicht niet geschonden
2.8.
[eiser01] heeft subsidiair een beroep op dwaling gedaan. In dat kader heeft hij gesteld dat [gedaagden01] op de hoogte waren van de gebreken aan het souterrain, maar daarvan voor het sluiten van de koopovereenkomst geen mededeling aan [eiser01] hebben gedaan. Voor het slagen van een beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW moet eerst vast komen te staan dat [gedaagden01] inderdaad ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wisten of behoorden te weten dat sprake was van de gebreken aan het souterrain.
2.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat [gedaagden01] wisten of behoorden te weten van de aanwezigheid van de gestelde gebreken aan het souterrain. [gedaagden01] hebben betwist dat zij op de hoogte waren van de gebreken en [eiser01] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij daar wél bekend mee waren. Het enkele feit dat er al eerder, in juni 2016, sprake is geweest van wateroverlast in het souterrain kan niet tot de conclusie leiden dat [gedaagden01] bekend waren met de huidige gebreken. Uit het expertiserapport van [bedrijf02] , de instantie die de toenmalige lekkage in het souterrain heeft onderzocht, volgt dat door de betreffende expert is geoordeeld dat die lekkage werd veroorzaakt doordat tijdens een hevige wolkbreuk water via de afvoer van de wasmachine het souterrain is binnengedrongen. De kantonrechter ziet geen concrete redenen om aan de juistheid van dit oordeel van de expert te twijfelen.
2.10.
Dat uit het rapport van [bedrijf02] niet blijkt of de expert ook de waterdichtheid van de kelderbak heeft onderzocht, maakt het voorgaande niet anders. De expert heeft immers een duidelijke andere, van buitenaf komende oorzaak voor de lekkage geconstateerd, die geen enkel verband houdt met de staat van de bestaande kelderconstructie. Door [gedaagden01] is bovendien onweersproken gesteld dat de lekkage destijds is verholpen en dat er vervolgens tot aan de verkoop en levering van de woning aan [eiser01] in 2022 - een periode van bijna zes jaar - geen lekkage of wateroverlast meer is opgetreden. Ook daaruit leidt de kantonrechter af dat de toenmalige lekkage door de herstelwerkzaamheden aan de afvoer van de wasmachine destijds is verholpen en er destijds dus geen andere oorzaak voor de wateroverlast bestond. [eiser01] heeft ook geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd om aan te kunnen nemen dat de lekkage destijds (mede) is veroorzaakt door een lekkende kelderbak. Dat betekent dat er voor [gedaagden01] geen reden bestond om bij de verkoop van de woning melding te maken van de eenmalige lekkage uit 2016. Gelet op het voorgaande bestond er daarnaast voor [gedaagden01] ook geen aanleiding voorafgaand aan de verkoop onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van het souterrain.
2.11.
Ook uit het feit dat er in het souterrain een luchtontvochtiger was geplaatst kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagden01] op de hoogte waren van de gestelde gebreken. Zij hebben immers betwist dat de aanwezigheid van de luchtontvochtiger te maken heeft gehad met lekkageproblemen. [gedaagden01] hebben in dat verband gesteld dat de luchtontvochtiger enkel is geplaatst ter bevordering van een prettig leefklimaat in het souterrain, waarbij zij er op hebben gewezen dat een souterrain door zijn ligging in een woning doorgaans wat vochtiger is dan hoger gelegen woonlagen en natuurlijke ventilatie lastiger is. [eiser01] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat de aanwezigheid van de luchtontvochtiger gerelateerd kan worden aan lekkageproblemen, laat staan de specifiek door [eiser01] genoemde wateroverlast door een lekkende kelderbak.
2.12.
De door [eiser01] aangevoerde omstandigheid dat er in het souterrain ook sprake bleek te zijn van schimmel, verrotte houtdelen en loskomend stucwerk leidt er evenmin toe dat [gedaagden01] bekend moeten worden verondersteld met de genoemde gebreken. De kantonrechter wil wel aannemen dat in elk geval de schimmel en houtrot - voor zover daarvan inderdaad sprake was - mogelijk al langere tijd aanwezig waren in het souterrain, maar niet in geschil is dat de aanwezigheid daarvan pas aan het licht is gekomen nadat [eiser01] werkzaamheden in het souterrain heeft uitgevoerd en de tegels heeft weggebroken. Dat betekent dat de schimmel en houtrot aan het zicht waren onttrokken. De aanwezigheid daarvan was voor [gedaagden01] dan ook niet kenbaar. [eiser01] heeft onvoldoende gesteld waaruit het tegendeel kan worden afgeleid.
2.13.
Omdat op grond van het bovenstaande niet is komen vast te staan dat [gedaagden01] wisten of behoorden te weten van de aanwezigheid van de gestelde gebreken aan het souterrain, kan er van een schending van hun mededelingsplicht geen sprake zijn. Het beroep van [eiser01] op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW wordt daarom verworpen.
[eiser01] heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt
2.14.
Meer subsidiair heeft [eiser01] een beroep gedaan op wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. Daarvan kan sprake zijn als [gedaagden01] van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken als [eiser01] zijn uitgegaan - namelijk dat de kelderbak waterdicht zou zijn en er geen sprake van lekkage was -, en [gedaagden01] niet hadden hoeven te begrijpen dat [eiser01] door het niet waterdicht zijn van de kelderbak van de koop af zou zien.
2.15.
Ook het beroep van [eiser01] op wederzijdse dwaling faalt. De reden daarvoor is dat [eiser01] is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht. Artikel 6.3. van de koopovereenkomst bepaalt dat de verkoper (ook) niet in staat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van [eiser01] gerefereerd. Ook gebreken die [eiser01] mogelijk niet kende, maar die hij (mogelijk wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek zou hebben verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.
2.16.
Uit de verkoopadvertentie op www.funda.nl, waarvan de juistheid door geen van partijen is betwist, volgt dat de woning in 1929 is gebouwd. Ten tijde van de verkoop van de woning in 2022 was de woning dus al meer dan 90 jaar oud. Dat alleen al betekent dat [eiser01] geen woning zonder enige gebreken of noodzakelijke (grote) onderhoudswerkzaamheden mocht verwachten. Hij had dan ook alert moeten zijn op de mogelijkheid dat er gebreken in of aan de woning bestonden, óók als daarvoor bij de bezichtiging geen directe aanleiding was.
2.17.
Gelet op de zeer hoge leeftijd van de woning mocht van [eiser01] worden verwacht dat hij een onderzoek zou (laten) uitvoeren naar de bouwkundige staat van de woning voordat hij tot aankoop over zou gaan. Het is aannemelijk dat bij zo’n onderzoek al voorafgaand aan de koop duidelijk zou zijn geworden of, en zo ja in hoeverre, er sprake was van een lekkende kelderconstructie. Dat leidt er toe dat het gebrek naar het oordeel van de kantonrechter voor [eiser01] kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
2.18.
Niet gesteld of gebleken is dat [eiser01] enig (bouwkundig) onderzoek heeft uitgevoerd of laten uitvoeren voorafgaand aan de aankoop van de woning. Zoals hiervoor is overwogen had dat wel van hem mogen worden verwacht. Door geen enkel onderzoek te doen, maar wél de koopovereenkomst te sluiten, heeft [eiser01] zijn onderzoeksplicht verzaakt. De dwaling moet onder de gegeven omstandigheden en volgens de in het verkeer geldende opvattingen dan ook voor rekening van [eiser01] blijven.
2.19.
Op grond van het bovenstaande kunnen ook de subsidiaire en meer subsidiair aangevoerde gronden niet leiden tot een veroordeling van [gedaagden01] tot betaling van het door [eiser01] genoemde bedrag. Dat betekent dat alle eisen van [eiser01] worden afgewezen.
2.20.
Omdat de eisen van [eiser01] al op bovengenoemde gronden niet kunnen worden toegewezen kan in het midden blijven wat de exacte oorzaak is geweest van de wateroverlast in het souterrain. Daarover verschillen partijen bovendien van mening. De kantonrechter kan op basis van de beschikbare stukken ook niet vaststellen of er inderdaad sprake is van een lekkende kelderconstructie dan wel of de verhoging van het grondwaterpeil door de gemeente Schiedam een doorslaggevende rol heeft gespeeld bij het ontstaan van de wateroverlast. Daarvoor zou nader onderzoek nodig zijn geweest. Hier wreekt zich echter dat [eiser01] al kort na het ontdekken van de wateroverlast zelf met herstelwerkzaamheden is gestart, waardoor het achterhalen van de oorzaak van de wateroverlast minst genomen ernstig is bemoeilijkt en wellicht zelfs onmogelijk is geworden.
[eiser01] moet de proceskosten betalen
2.21.
[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagden01] op € 1.058,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 529,-) en € 132,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.190,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.22.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eisen van [eiser01] af;
3.2.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagden01] worden begroot op € 1.190,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
44487