Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10632772 CV EXPL 23-21481
datum uitspraak: 8 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[stichting01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres in conventie, verweerster in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
[bedrijf01] .,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] ,
gedaagde in conventie, eiseres in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. A. Quispel.
De partijen worden hierna ‘ [stichting01] ’ en ‘ [bedrijf01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 juli 2023, met bijlagen;
- het antwoord met een eis in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie, met een vermeerdering van de eis in conventie, met bijlagen;
- de akte van [bedrijf01] , met een vermeerdering van de eis in reconventie, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van beide partijen;
- de akte van [bedrijf01] , met een bijlage, die is binnengekomen op 14 februari 2024;
- de akte van [stichting01] van 20 februari 2024, met een vermindering van de eis.
1.2.
Op 9 februari 2024 heeft de kantonrechter de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen besproken. Daarbij waren namens [stichting01] [naam01] (asset manager), [naam02] (directeur) en mr. M. Kool (namens de gemachtigde) aanwezig. Namens [bedrijf01] zijn [naam03] en de gemachtigde verschenen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[bedrijf01] huurt van [stichting01] vier panden, op de adressen [adres01] , [adres02] en [adres03] en [adres04] in Rotterdam. [bedrijf01] verhuurt de panden door, [adres03] als zelfstandige woonruimte en de andere panden opgedeeld als onzelfstandige woonruimtes.
2.2.
Volgens [stichting01] is er (na de eisvermindering in haar laatste brief) voor de panden bij elkaar sprake van een huurachterstand van € 32.527,29, berekend tot en met februari 2024. Ze eist dat de huurovereenkomsten daarom worden ontbonden en dat [bedrijf01] wordt veroordeeld om de panden, behalve [adres03] , te ontruimen. Ze eist verder dat [bedrijf01] wordt veroordeeld om aan haar te betalen:
- de huurachterstand;
- de huurprijs/gebruiksvergoeding vanaf maart 2024 tot de ontruiming;
- € 5.629,10 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke kosten;
- € 21.000,- aan contractuele boete, omdat [bedrijf01] de huur niet (volledig) op tijd heeft betaald, met de wettelijke handelsrente;
- de kosten van deze procedure, inclusief de kosten van het conservatoire beslag dat [stichting01] heeft gelegd, met rente.
2.3.
[bedrijf01] is het niet eens met de eisen. Volgens haar is er geen huurachterstand. Zij vindt namelijk dat zij een tegenvordering van € 56.734,70 op [stichting01] heeft, die zij kan verrekenen met de huur. Het gaat enerzijds om herstelkosten die zij stelt te hebben gemaakt voor gebreken in de panden en anderzijds om de huurachterstand die haar (onder)huurders door die gebreken hebben laten ontstaan. Verder heeft [stichting01] volgens [bedrijf01] een te hoge huurprijs gehanteerd voor [adres03] , omdat zij een te hoge huurverhoging heeft doorgevoerd. Omdat er onder de streep geen huurachterstand is, is er volgens [bedrijf01] geen reden om de eisen van [stichting01] toe te wijzen. Als de kantonrechter oordeelt dat er wel sprake is van een huurachterstand, dan vindt [bedrijf01] dat de boete moet worden gematigd en de buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen.
2.4.
[bedrijf01] eist zelf dat [stichting01] wordt veroordeeld om € 20.550,65 aan haar te betalen. Dat is het hiervoor genoemde bedrag van € 56.734,70 na verrekening van de huurachterstand van € 36.184,05 waarvan volgens [bedrijf01] sprake is. Als verrekening niet is toegestaan, eist [bedrijf01] subsidiair het volledige bedrag van € 56.734,70.
Het oordeel van de kantonrechter
2.5.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomsten en veroordeelt [bedrijf01] om de panden, behalve [adres03] , te ontruimen. [bedrijf01] moet € 31.609,51 aan huurachterstand, € 931,67 aan buitengerechtelijke kosten, € 10.000,- aan contractuele boete en de kosten van deze procedure, inclusief beslagkosten, betalen. Daarnaast moet zij tot de ontruiming een gebruiksvergoeding betalen. De tegeneisen worden afgewezen. In dit vonnis licht de kantonrechter dit oordeel toe.
De huurachterstand is € 31.609,51
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand € 31.609,51 is, berekend tot en met februari 2024. Dat is lager dan de huurachterstand waarvan volgens [stichting01] sprake is. Dat komt doordat [stichting01] voor mei en juni 2022 een te hoge huurprijs in de berekening heeft opgenomen en doordat zij voor [adres03] een te hoge indexering heeft toegepast. De kantonrechter licht deze twee punten toe.
2.7.
[stichting01] is in haar berekening van de huurachterstand voor mei en juni 2022 uitgegaan van een totale huurprijs van € 5.365,94. Dat is de huurprijs na indexatie. Daarvoor was die namelijk € 5.169,15. De partijen zijn het erover eens dat die indexatie pas in juli 2022 is ingegaan. [stichting01] heeft dus voor mei en juni totaal € 393,58 teveel gerekend (€ 5.365,94 - € 5.169,15 * 2).
2.8.
[stichting01] heeft verder per 1 juli 2022 een indexatie van 9,73% toegepast bij [adres03] , in tegenstelling tot 3,3% bij de andere panden. Volgens [bedrijf01] is de indexering van [adres03] te hoog en mag die ook maximaal 3,3% zijn. Dit is de kantonrechter met [bedrijf01] eens. Dit maximale percentage voor 2022 volgt namelijk uit de wet, bij huurovereenkomsten in de vrije sector (artikel 7:248 lid 4 BW Pro en artikel 10 lid 3 Uhw Pro). Volgens [stichting01] geldt dit maximum niet, omdat boven de overeenkomst voor [adres03] ‘beheerovereenkomst’ staat en niet ‘huurovereenkomst’ zoals bij de andere panden en omdat er een paar bepalingen over beheer in staan. Deze redenering gaat niet op. [stichting01] heeft alle vier de panden in gebruik gegeven, waarvoor [bedrijf01] moest betalen, daarmee is sprake van vier huurovereenkomsten (artikel 7:201 BW Pro). Dat er boven één overeenkomst een andere titel staat, maakt dit niet anders.
2.9.
Het voorgaande betekent dat [stichting01] de huurprijs voor [adres03] maximaal had mogen verhogen van € 407,56 naar € 421,01 (€ 407,56 * 1,033). Ze heeft daarom voor juli 2022 tot en met februari 2024 € 524,20 teveel gerekend (€ 447,22 - € 421,01 * 20 maanden).
2.10.
De rest van de huurachterstand is niet betwist. Dat betekent dat [bedrijf01] in principe € 31.609,51 moet betalen aan [stichting01] . [stichting01] eist niet langer wettelijke handelsrente over deze achterstand. Die eis heeft ze tijdens de zitting namelijk ingetrokken.
[bedrijf01] heeft geen recht op verrekening in verband met gebreken
2.11.
Volgens [bedrijf01] is er sprake van veel gebreken in de woningen. Zij stelt dat zij die gebreken heeft verholpen. Zij vindt dat zij de gemaakte kosten op [stichting01] kan verhalen en die kosten kan verrekenen met de huurachterstand. De kantonrechter is dat niet met haar eens. De kosten kunnen namelijk pas op [stichting01] worden verhaald als [stichting01] in verzuim is met het verhelpen van gebreken (artikel 7:206 lid 3 BW Pro). Dat betekent dat [bedrijf01] de vermeende gebreken moet hebben gemeld bij [stichting01] en haar een termijn moet hebben gegeven om die te herstellen (artikel 6:81 e.v. BW). Volgens [bedrijf01] heeft zij dat gedaan. [stichting01] heeft dit in de dagvaarding al betwist. Vervolgens heeft [bedrijf01] zowel in de stukken als tijdens de mondelinge behandeling niet onderbouwd hoe en wanneer zij deze gebreken zou hebben gemeld. Alleen al om die reden kan zij de kosten niet in rekening brengen bij [stichting01] . Of er sprake was van gebreken en voor wiens rekening die moeten komen, kan daarom in het midden blijven.
2.12.
[bedrijf01] stelt verder dat haar (onder)huurders door de gebreken een achterstand van totaal € 27.749,51 hebben laten ontstaan. Zij vindt dat zij die ook kan verrekenen met de huurachterstand bij [stichting01] . Ook dit verweer gaat niet op. Dit is iets dat speelt tussen [bedrijf01] en haar huurders. [stichting01] staat hierbuiten.
De huurovereenkomsten worden ontbonden
2.13.
Op het moment van de dagvaarding had [bedrijf01] een huurachterstand van ongeveer drie maanden per pand laten ontstaan. Deze achterstand is in de loop van de procedure opgelopen tot bijna zeven maanden. [bedrijf01] heeft sinds oktober 2023 namelijk helemaal niets meer betaald, afgezien van € 5.000,- de dag voor de zitting. Deze tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst is zo ernstig dat de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbindt (artikel 6:265 BW Pro).
[bedrijf01] moet binnen een maand de woningen ontruimen
2.14.
Omdat de huurovereenkomsten worden ontbonden, moet [bedrijf01] de panden (behalve [adres03] ) ontruimen met alle personen die zich daar vanwege [bedrijf01] bevinden. Daar vallen ook alle onderhuurders van de onzelfstandige woonruimtes onder. Die hebben namelijk geen huurbescherming. [bedrijf01] heeft tijdens de zitting verklaard dat het gaat om ongeveer vijfentwintig onderhuurders. [stichting01] heeft toegezegd dat zij niet de wens heeft om al deze mensen uit hun huis te zetten, maar dat zij met hen redelijke afspraken wil maken. De kantonrechter gaat ervan uit dat zij zich aan die toezegging houdt. De kantonrechter bepaalt mede met het oog hierop de ontruimingstermijn op één maand.
[bedrijf01] moet een gebruiksvergoeding betalen tot de ontruiming
2.15.
Tot de dag van de ontruiming moet [bedrijf01] een gebruiksvergoeding betalen (artikel 7:225 BW Pro). De partijen zijn het erover eens dat het gaat om de volgende bedragen:
- [adres01] € 1.526,26 per maand;
- [adres02] € 2.138,37 per maand;
- [adres04] € 1.254,09 per maand.
Voor [adres03] gaat het dan, zoals hiervoor overwogen, om € 421,01 per maand.
[bedrijf01] moet een contractuele boete van € 10.000,- betalen
2.16.
Er is geen discussie over dat in algemene voorwaarden bij de huurovereenkomsten een boetebeding staat. Op grond daarvan moet [bedrijf01] een boete van € 25,- betalen per dag dat zij één van de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Dat geldt dus ook voor het niet betalen van de huur. Op grond van die bepaling eist [stichting01] een boete van € 21.000,-.
2.17.
[bedrijf01] heeft de kantonrechter gevraagd om deze boete te matigen. De kantonrechter maakt gebruik van die bevoegdheid (artikel 6:94 BW Pro). Het toepassen van dit boetebeding in deze omstandigheden leidt namelijk tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. [1] De boete is veel hoger dan de wettelijke rente (artikel 6:119a BW). Bovendien bedraagt de boete nu meer dan de helft van de achterstand. [stichting01] heeft hier geen rechtvaardiging voor gegeven. De kantonrechter matigt de boete daarom tot € 10.000,-.
2.18.
De rente over de boete wordt toegewezen, omdat [stichting01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [bedrijf01] dat niet heeft betwist. [stichting01] eist de handelsrente (artikel 6:119a BW), maar die is niet van toepassing. [bedrijf01] moet de boete namelijk wel betalen op basis van een handelsovereenkomst, maar het is niet de primaire betalingsverplichting. [2] Daarom wordt de rente toegewezen op basis van artikel 6:119 BW Pro. Deze wordt toegewezen vanaf 9 februari 2024. Dat is de datum waarop voor het eerst aanspraak is gemaakt op deze boete (bij de wijziging van de eis in conventie).
[bedrijf01] moet € 931,67 aan buitengerechtelijke kosten betalen
2.19.
[stichting01] eist een vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 5.629,10. Dat is 15% van de huurachterstand waarvan volgens haar sprake was op het moment van het antwoord in reconventie. Zij baseert zich daarbij op de algemene voorwaarden (artikel 20.4). [bedrijf01] heeft gesteld dat de werkzaamheden van [stichting01] dit bedrag niet rechtvaardigen. Vervolgens heeft [stichting01] geen verdere onderbouwing gegeven. De kantonrechter matigt de vergoeding daarom tot het bedrag waarop [stichting01] recht heeft volgens artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 242 Rv Pro). Dat komt neer op € 931,67. Die vergoeding is berekend op basis van de huurachterstand die bestond op 1 juni 2023. Op die dag heeft [stichting01] een aanmaning verstuurd aan [bedrijf01] . Het is niet gesteld of gebleken dat [stichting01] verder buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht.
[bedrijf01] moet de proceskosten, inclusief beslagkosten, betalen
2.20.
[bedrijf01] moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van [stichting01] op € 131,85 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 1.221,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 406,- en 1 punt x € 815,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [stichting01] begroot op € 390,50 aan salaris voor de gemachtigde (0,5 punt x € 238,- en 0,5 punt x € 543,-). Voor kosten die [stichting01] maakt na deze uitspraak moet [bedrijf01] € 135,- betalen. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
2.21.
[stichting01] heeft tijdens deze procedure conservatoir beslag gelegd. [bedrijf01] moet de kosten daarvan betalen. [bedrijf01] heeft namelijk niet gesteld dat dit beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was en dit is ook niet gebleken (artikel 706 Rv Pro). De kantonrechter stelt de kosten vast op € 819,57, namelijk € 598,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 221,57 aan explootkosten.
2.22.
In totaal worden de proceskosten dus begroot op € 4.081,92. Ook de wettelijke rente daarover wordt toegewezen, vanaf vijftien dagen na dit vonnis.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.23.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomsten tussen de partijen ten aanzien van de panden op de adressen [adres01] , [adres02] [adres03] en [adres04] in Rotterdam en veroordeelt [bedrijf01] om deze panden, behalve [adres03] , binnen één maand na vandaag te ontruimen, met alle personen en zaken die zich daar vanwege [bedrijf01] bevinden, en ontruimd te houden en de panden met alle sleutels ter beschikking van [stichting01] te stellen;
3.2.
veroordeelt [bedrijf01] om binnen vijf dagen na dit vonnis aan [stichting01] te betalen € 42.541,18, met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro over € 10.000,- vanaf 9 februari 2024;
3.3.
veroordeelt [bedrijf01] om aan [stichting01] vanaf 1 maart 2024 tot aan de dag van ontruiming van het betreffende pand de volgende gebruiksvergoeding per maand te betalen:
- € 1.526,26 voor [adres01] ;
- € 2.138,37 voor [adres02] ;
- € 421,01 voor [adres03] ;
- € 1.254,09 voor [adres04] ;
3.4.
veroordeelt [bedrijf01] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [stichting01] worden begroot op € 4.081,92, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere, waaronder de eisen in reconventie, af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
33394