Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/4728
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. J.G.M. Roijers),
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam
(gemachtigde: mr. J.M. Tang).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van zijn aanvraag om een omgevingsvergunning voor het legaliseren van een al gerealiseerde overkapping voor het stallen van een boot bij een recreatiewoning (nabij [perceel01] (het perceel).
1.1.
Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 23 december 2022 afgewezen. Met het bestreden besluit van 8 juni 2023 op het bezwaar van eiser is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
1.2.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van het college, vergezeld door mr. B.P.M. Szachnowski en mr. C.W. de Jong.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt het in stand laten van de afwijzing van de aanvraag om een omgevingsvergunning. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
2.1.
Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 12 november 2022. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2.
De rechtbank gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
3.2.1.
Eiser wil met zijn bouwplan zijn bootoverkapping legaliseren. Het bestemmingsplan “Kern en Plassen” vastgesteld in 2012 is van toepassing op het perceel. Het perceel heeft voor zover van belang de bestemming “recreatieve voorzieningen IV” en “water II”. Het bouwplan ziet op de activiteiten “bouwen” [1] en “handelen in strijd met de ruimtelijke regels”. [2] Het college heeft de omgevingsvergunning afgewezen, omdat deze in strijd is met de redelijke eisen van welstand. [3] Het plan is in strijd met artikel 18.8.1, omdat op de bestemming “recreatieve voorzieningen IV” een botenloods niet is toegestaan. Het college wil geen medewerking verlenen aan het afwijken van het bestemmingsplan [4] , omdat er vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezwaar tegen bestaat. Het college heeft hierbij getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan (BKP). In het BKP is ook een overgangsregeling opgenomen ten aanzien van bestaande illegale botenhuizen, zoals die van eiser. Onder andere op de Bergse Achterplas zijn botenhuizen in het BKP volledig uitgesloten. Hieronder valt ook het botenhuis van eiser. Het college heeft in het primaire besluit verder aangegeven dat het niet wenselijk is om de bootoverkapping te legaliseren omdat dit een ongewenst precedent schept, waarbij het groene, open en recreatieve karakter van de plassen verloren gaat.
Toetsingskader
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een bouwwerk te bouwen. Op grond van artikel 2.10 van de Wabo wordt een omgevingsvergunning geweigerd indien de aanvraag in strijd is met het Bouwbesluit 2012, de bouwverordening, het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. Indien de aanvraag strijdig is met het bestemmingsplan wordt op grond van het tweede lid de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een activiteit handelen in strijd met de ruimtelijke regels, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Op grond van artikel 2.12 van de Wabo kan het college een omgevingsvergunning verlenen voor laatstgenoemde activiteit indien dit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
Heeft het college terecht besloten dat de bootoverkapping in strijd is met het bestemmingsplan?
4. Eiser stelt dat de bootoverkapping niet in strijd is met de planregels voor de bestemming “recreatieve voorzieningen IV” (artikel 18 van de planregels). De bootoverkapping valt ten eerste onder artikel 18, vierde lid, onder b, van de planregels als bouwwerk, geen gebouw zijnde, bij het zomerhuisje. [5] De bootoverkapping is een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omdat deze geen wanden heeft. Het gaat om een open overkappingsconstructie. Het is geen gebouw in de zin van artikel 1 van de planregels. Ten tweede valt de bootoverkapping ook onder artikel 18, achtste lid, onder 8.8, van de planregels, omdat de bootoverkapping ten behoeve van de functie zomerhuisjes en groenaanleg (beschoeiingen, aanlegsteigers) is en als bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet hoger is dan 2 meter. Het standpunt van het college dat een bootoverkapping niet ten behoeve van de functie zomerhuisje is, kan eiser niet volgen, omdat artikel 18, achtste lid, onder 8.1 tot 8.11 een niet-limitatieve opsomming van bouwwerken bevat die toegestaan zijn. Een bootoverkapping valt hier ook onder. Bovendien is een bootoverkapping integraal onderdeel van de aanlegsteiger. Laatste wordt wel gezien als behorende bij de functie zomerhuisje. Niet valt in te zien waarom een bootoverkapping daar dan niet onder valt. Eiser stelt dat de bootoverkapping geen botenloods is in de zin van artikel 18, achtste lid, onder 8.10 van de planregels, zodat deze niet strijdig is met het bestemmingsplan. Een botenloods is volgens de Dikke van Dale een gebouw. Daar is in het geval van de bootoverkapping volgens eiser geen sprake van.
4.1.
Het college stelt zich primair op het standpunt dat de bootoverkapping in strijd is met artikel 18, achtste lid, aanhef, van de planregels, omdat een bootoverkapping niet ten behoeve van de functies zomerhuisjes en groenaanleg is. Dat het verbod dat botenloodsen niet zijn toegestaan in artikel 18, onder 8.10 van de planregels is opgenomen, betekent niet dat dit onder meer een bouwwerk kan zijn ten behoeve van de functie zomerhuisje. Subsidiair voert het college aan dat de bootoverkapping, als botenloods, niet toegestaan is op grond van artikel 18, achtste lid, onder 8.10, van de planregels. Het college stelt dat de bootoverkapping niet als onderdeel van de aanlegsteiger kan worden aangemerkt. Boten kunnen namelijk ook aan een steiger liggen zonder dat er sprake is van een overkapping. In het bestemmingsplan is expliciet geregeld op welke locaties wel botenloodsen zijn toegestaan.
4.2.
Het primaire standpunt van het college dat een bootoverkapping niet ten behoeve van de functies zomerhuisjes en groenaanleg (beschoeiingen, aanlegsteigers) is, volgt de rechtbank niet. Niet valt in te zien waarom een bootoverkapping niet ten behoeve van een zomerhuisje kan zijn, temeer nu er sprake is van een recreatief eiland waarbij het perceel slechts bereikbaar is per boot. De planwetgever heeft juist bewust in artikel 18, achtste lid, onder 8.10, van de planregels botenloodsen willen verbieden, dan wel expliciet op bepaalde locaties toegestaan. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om het subsidiaire standpunt van het college te beoordelen of de bootoverkapping onder artikel 18, achtste lid, onder 8.10, van de planregels als botenloods, is verboden. Tussen partijen is in geschil wat onder botenloods dient te worden verstaan.
4.3.
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 4 oktober 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:2684), bestaat bij gebrek aan aanknopingspunten in het bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop een in het bestemmingsplan opgenomen begrip moet worden uitgelegd, aanleiding om aansluiting te zoeken bij hetgeen in het algemeen spraakgebruik, zoals dat door “Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal” wordt omschreven, daaronder wordt verstaan. Het gaat dus niet om de online gratis versie die verschilt van de Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal.
4.4.
Het begrip “botenloods” is in het bestemmingsplan niet omschreven. In de plantoelichting wordt op pagina 42 het woord “botenloods” samen gebruikt met het woord “botenhuis”. In de samenvatting van de schriftelijke zienswijzen met commentaar, onder 42.5, wordt door de planwetgever aangegeven dat bootoverkappingen niet toegestaan zijn. Hieruit leidt de rechtbank af dat de planwetgever de woorden botenloods, botenhuis en bootoverkappingen door elkaar gebruikt. Het woord “botenloods” staat niet in de Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal. Wel het woord “boothuis”. Een boothuis wordt gedefinieerd als een loods voor berging van kleine pleziervaartuigen. Een loods wordt gedefinieerd als licht gebouw, veelal opgetrokken uit hout en golfplaat. Uit de definitie volgt niet dat het gebouw (gedeeltelijk of geheel) zijwanden moet hebben. Gelet op de tekeningen behorende bij de aanvraag van 12 november 2022 en de foto’s die ter zitting zijn overgelegd, gaat het om een licht gebouw van onder meer golfplaat. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de betreffende bootoverkapping gelijk kan worden gesteld met de in het bestemmingsplan bepaalde botenloods. Dit brengt met zich dat de betreffende bootoverkapping strijdig is met het bestemmingsplan en dat eiser een omgevingsvergunning nodig heeft voor het gebruiken in strijd met het bestemmingsplan (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo juncto artikel 18, achtste lid, onder 8.10 van de planregels).
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank is er ook sprake van strijdigheid met de bestemming “water II, omdat een gedeelte van de bootoverkapping in deze bestemming valt. Dit is in strijd met artikel 25, tweede lid, van de planregels, nu ter plekke geen botenloods is toegestaan. Het college heeft dit standpunt nog nader verduidelijkt met een kaart. Deze kaart is in samenspraak met de betrokken planologen van het bestemmingsplan tot stand gekomen. De rechtbank volgt dit standpunt.
4.6.
De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de bootoverkapping in strijd is met een goede ruimtelijke ordening?
5. Eiser stelt subsidiair dat, als er wel sprake is van een afwijking van het bestemmingsplan, het college ten onrechte heeft getoetst aan het BKP. Hiertoe voert hij aan dat het college heeft erkend dat het BKP alleen is opgesteld in het kader van het nieuwe bestemmingsplan. Voorts stelt eiser dat er geen strijd is met een goede ruimtelijke ordening, omdat de bootoverkapping zonder wanden op geen enkele wijze het zicht vanaf het water naar eventuele groenvoorzieningen op het eilandperceel wegneemt en evenmin het zicht vanaf het perceel van eiser naar het water. Verder is de bootoverkapping als referentiebeeld opgenomen op pagina 53 van het BKP. Eiser begrijpt niet waarom hij dan nu geen omgevingsvergunning krijgt. Ook is de overkapping al lang aanwezig en heeft dit nooit tot klachten geleid. Eiser stelt dat er strijd is met het gelijkheidsbeginsel, omdat 45 botenhuizen zijn gelegaliseerd.
5.1.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie onder meer de uitspraak van 29 november 2023, ECLI:NL:RVS:2023:4409) komt het college bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en moet het de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de aangevraagde bootoverkapping in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat het college zich hierbij niet heeft kunnen baseren op het nieuwe BKP. Ten tijde van het bestreden besluit was dit geldend beleid en het meest recente planologische inzicht. Dat het BKP een aanloop was naar het nieuwe bestemmingsplan doet daar niet aan af. Voorts heeft het college gemotiveerd dat het BKP een verduidelijking en voortzetting is van oud beleid. Uit paragraaf 5.2 van het voorgaande BKP uit 2009 volgt dat een doorzicht over de plas bestaat en bebouwing zodanig moet zijn dat er geen verstoring optreedt van het natuurlijk beeld vanaf de plas. Het college heeft getoetst aan zes toetsingscriteria of de bestaande bootoverkapping alsnog voor legalisering in aanmerking komt. Het gaat om de volgende strijdigheden: overkapping/botenhuis ligt buiten het eigen perceel, het botenhuis is gebouwd op een locatie die wordt uitgesloten in het BKP, er is meer dan één overkapping/botenhuis, het botenhuis ligt binnen de bestemming “water”, de overkapping/botenhuis voldoet niet aan de regels beeldkwaliteit (grootte, materiaal en vorm etc.) en de overkapping/botenhuis ligt te dicht nabij de zij-erfgrens. Het college heeft toegelicht dat eisers bootoverkapping in strijd is met vier van de zes strijdigheden uit de overgangsregeling. Hierdoor bestaat er geen zicht op legalisatie. De 45 bootoverkappingen/botenhuizen, waar eiser zich op beroept, waren ten tijde van het bestreden besluit nog niet gelegaliseerd en worden, net zoals eisers bootoverkapping, conform de overgangsregeling van het BKP getoetst. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook niet. Dat eisers bootoverkapping als voorbeeld is opgenomen, betekent naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat daarmee ook voldaan is aan de toetsingscriteria van de overgangsregeling. Het college heeft ter zitting erkend dat het ongelukkig is dat eisers bootoverkapping is opgenomen als voorbeeld, maar toegelicht dat dit is gedaan om pergola-achtige overkappingen te duiden. De rechtbank volgt dit standpunt.
5.3.
Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de beroepsgrond dat het welstandsadvies ruimte biedt voor verandering verder te bespreken. Het college heeft de aanvraag al mogen weigeren wegens strijd met een goede ruimtelijke ordening.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.V. van Baaren, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Regenboog, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
het bouwen van een bouwwerk,
[…],
het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
[…].
Artikel 2.10
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet;
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van die wet;
de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
[…].
2. In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Artikel 2.12
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3°. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
[…].
Bestemmingsplan Kern en Plassen
Artikel 1 – begripsbepalingen
[…].
Bouwwerk
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
[…].
Gebouw
Een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
[…].
Zomerhuisje
Gebouw ten behoeve van niet-permanente bewoning van recreatieve aard, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.
[…].
Artikel 18- recreatieve voorzieningen I / II / III /IV
[…]
4. De gronden aangewezen voor “recreatieve voorzieningen IV” zijn bestemd voor:
a. groenaanleg en watergangen;
b. zomerhuisjes, met het daarbij behorende bijgebouw, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en
c. erf;
d. archeologisch waardevol gebied (als bedoeld in artikel 30).
[…]
8. Op de gronden bestemd voor “recreatieve voorzieningen IV” zijn slechts bouwwerken toegestaan ten behoeve van de functies zomerhuisjes en groenaanleg (beschoeiingen, aanlegsteigers), met inachtneming van de volgende bepalingen:
8.1.
Per perceel is één zomerhuisje toegestaan en wel op die percelen die voor dit doel in gebruik zijn ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan en zijn aangegeven op de tekening “percelen zomerhuisjes Bergse Achterplas”, welke onderdeel uitmaakt van dit plan.
8.2.
Per zomerhuisje is één bijgebouw toegestaan.
8.3.
Zomerhuisje plus bijgebouw mogen tezamen niet meer dan 40 m² grondoppervlak beslaan, met dien verstande dat de bebouwing welke op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan groter is dan genoemde maat, het oppervlak mag hebben dat vastgelegd is in de lijst “Inventarisatie zomerhuisjes Bergse Achterplas groter dan 40 m²”, welke als bijlage aan deze regels is toegevoegd. De oppervlakte op deze lijst mag betrekking hebben op het zomerhuisje en meerdere bijgebouwen.
8.4.
Een aanbouw aan een zomerhuisje in de vorm van een overdekt terras en/of aangebouwde luifel dieper dan 0,5 meter uit de gevel van een zomerhuisje, alsmede een broeikas en prieel zonder wanden, mogen in totaal niet groter zijn dan 12,5 m².
8.5.
Gebouwen en overdekte terrassen dienen tenminste 3 meter afstand aan te houden tot de plasoever, met uitzondering van bedoelde bebouwing op de percelen nummers 120, 124, 126, 128, 294, 298, 300 en 302 (zoals aangegeven op de tekening genoemd onder lid 8.1) die tenminste 1,5 meter afstand dienen aan te houden tot de plasoever.
8.6.
Gebouwen en overdekte terrassen dienen tenminste 3 meter afstand ten opzichte van de gebouwen en overdekte terrassen van de aangrenzende percelen aan te houden, waarbij de afstand tot de erfgrens tenminste 1,5 meter dient te bedragen.
8.7.
De maximum toegestane nokhoogte resp. goothoogte voor een zomerhuisje bedraagt 3,75 resp. 2,7 meter boven maaiveld; een bijgebouw mag niet hoger zijn dan 2,7 meter boven maaiveld.
8.8.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen niet hoger zijn dan 2 meter, met uitzondering van vlaggenmasten die niet hoger dan 7 meter boven maaiveld mogen zijn, terwijl gebouwde erfafscheidingen niet hoger mogen zijn dan 1 meter boven maaiveld, over een lengte van 1,5 meter gemeten uit de plasoever.
8.9.
Een gebouwd terras/vlonder, alsmede de bovenzijde vloer van een zomerhuisje mogen niet hoger liggen dan 0,4 meter boven maaiveld.
8.10.
Botenloodsen, uitkijktorens en dakterrassen zijn niet toegestaan.
8.11.
Aanlegsteigers zijn toegestaan, met inachtneming van het bepaalde in artikel 25 lid 4 onder a.2.
Artikel 25 - water I / II
Bestemmingsregeling
[…].
De gronden aangewezen voor "water II" zijn bestemd voor:
[…];
een botenloods (incl. hellingbaan) ten behoeve van hulpdiensten, uitsluitend ter plaatse van een zodanige aanduiding op de plankaart;
aanlegsteigers, uitsluitend ter plaatse van een zodanige aanduiding op de plankaart, alsmede in het water grenzend aan gronden met de bestemming woningen III, , recreatieve voorzieningen I, II, IV, tuin, tuin I, en erf;
[…].
Bouwregeling
[…].
4. Op de gronden bestemd voor “water II” mag niet worden gebouwd, behoudens:
a. in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te weten gemalen, bruggen, aanlegsteigers, meerpalen, keerwanden en beschoeiingen, met dien verstande dat:
[…]