Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/672973 / KG ZA 24-92
Vonnis in kort geding van 28 februari 2024
in de zaak van
HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaten mrs. C.E.C. Bakker en E.A. van Nimwegen te Rotterdam,
tegen
KILINÇLAR AUTOMOTIF AS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. S. Velthuizen te Rotterdam.
Partijen worden hierna Havenbedrijf en Kilinçlar genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
Havenbedrijf vordert ontruiming van een terrein in het havengebied van Rotterdam. Kilinçlar had op dat terrein een recht van erfpacht tot en met 31 december 2023. De verweren van Kilinçlar slagen niet en de ontruiming wordt toegewezen, met dien verstande dat Kilinçlar het terrein uiterlijk op 1 mei 2024 leeg en kaal, vrij van bebouwing (opstallen) en geëgaliseerd moet verlaten en opleveren aan Havenbedrijf. De voorzieningenrechter legt een dwangsom op als prikkel tot nakoming.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 6 februari 2024, met producties 1 tot en met 34;
- producties 1 tot en met 14 van Kilinçlar;
- de pleitnota van Havenbedrijf;
- de pleitnota van Kilinçlar.
2.2.
De mondeling behandeling vond op 14 februari 2024 plaats.
3.De feiten
3.1.
Havenbedrijf is sinds 31 december 2003 beheerder, exploitant en ontwikkelaar van het havengebied van Rotterdam. De Gemeente Rotterdam (hierna: ‘de gemeente’) is bloot eigenaar van de percelen in het havengebied en heeft daarop een eeuwigdurend recht van hoofderfpacht gevestigd. Havenbedrijf is krachtens volmacht bevoegd om namens de gemeente alle beheers- en beschikkingsdaden te verrichten ten behoeve van de percelen in de Rotterdamse haven.
3.2.
Kilinçlar heeft een groothandel in auto-onderdelen. Kilinçlar had het recht van erfpacht van de percelen, kadastraal bekend [Perceel A] (Perceel A) en [Perceel B] (Perceel B) (hierna: ‘het terrein’). De percelen zijn plaatselijk bekend als [adres01] te [plaats01] .
3.3.
Het recht van erfpacht van de percelen A en B is op 16 juli 2008 geleverd aan Kilinçlar. In de notariële akte is opgenomen dat het recht van erfpacht eindigt op 31 december 2023. Op de uitgifte in erfpacht van terreinen in het havengebied Rotterdam zijn de algemene bepalingen van 4 augustus 1949 van toepassing, die zijn gehecht aan een op 14 november 1949 verleden akte van depot.
3.4.
Op 12 mei 2023 schrijft Havenbedrijf per brief aan Kilinçlar dat het recht van erfpacht op 31 december 2023 eindigt en dat Havenbedrijf niet bereid is om dit recht te verlengen. Havenbedrijf verzoekt Kilinçlar een plan aan te leveren waarin zij toelicht hoe zij de aanwezige opstallen gaat verwijderen, het terrein gaat egaliseren en het terrein zal opleveren aan Havenbedrijf.
3.5.
De gemachtigde van Kilinçlar, mr. Aksit, reageert op 26 mei 2023 per e-mail en vraagt aan [naam01] (hierna: [naam01] ) van Havenbedrijf om de standpunten voor het beëindigen van de erfpacht te motiveren. Kilinçlar vraagt ook waarom de erfpacht niet verlengd kan worden of dat zij het terrein kan kopen vanwege de door Kilinçlar gedane investeringen in de opstallen op het terrein.
3.6.
[naam01] stuurt op 15 juni 2023 een e-mail aan mr. Aksit. Hij herhaalt dat het recht van erfpacht van Kilinçlar eindigt op 31 december 2023 en dat Kilinçlar de door haar aangebrachte opstallen moet slopen en het terrein op de einddatum op moet leveren aan Havenbedrijf.
3.7.
Mr. Aksit stuurt op 16 mei 2023 een e-mail aan de gemeente, afdeling Contractbeheer en Erfpacht, en vraagt naar de mogelijkheden tot voortzetting van het recht van erfpacht. De gemeente beantwoordt die e-mail op 14 augustus 2023 en geeft aan dat het voor de [adres01] mogelijk is om een aanbieding te ontvangen voor het omzetten naar het recht van eeuwigdurend erfpacht met een eeuwigdurend erfpacht canon.
3.8.
Op 31 augustus 2023 vindt er een bespreking plaats tussen Havenbedrijf, Kilinçlar en haar nieuwe gemachtigde, mr. Autar, op het kantoor van Havenbedrijf. Naar aanleiding van deze bespreking verzoekt mr. Brussaard van Havenbedrijf op 19 september 2023 aan mr. Autar om op korte termijn een plan ten behoeve tijdige oplevering van het terrein toe te zenden. Kilinçlar wordt dringend verzocht zorg te dragen voor een tijdige (contractsconforme) oplevering van het terrein. Op 25 oktober 2023 stuurt mr. Brussaard een herinnering aan mr. Autar die op 26 oktober 2023 laat weten dat hij Kilinçlar niet meer vertegenwoordigt.
3.9.
Mr. Hoogesteger, de nieuwe gemachtigde van Kilinçlar, vraagt per e-mail op 26 oktober 2023 aan Havenbedrijf of een verlenging van het erfpachtrecht tot de mogelijkheden behoort. Havenbedrijf reageert per e-mail van 3 november 2023 en deelt daarin mee dat op 31 augustus 2023 onder meer is besproken dat verlenging niet tot de mogelijkheden behoort en dat toen al aan Kilinçlar is medegedeeld dat Havenbedrijf voornemens is het terrein te (laten) herontwikkelen.
3.10.
Op 21 november 2023 stuurt mr. Hoogesteger een aangetekende brief aan Havenbedrijf en verzoekt zij namens Kilinçlar of Havenbedrijf het recht van erfpacht wil verlengen, bij voorkeur met een periode van 25 jaar. Zij geeft aan dat Kilinçlar ook geïnteresseerd is in koop van het perceel en om nader te investeren in de verbetering van het bedrijfspand. Mrs. R.A.W.J. van Eijck en C.E.C. Bakker, advocaten van Havenbedrijf, reageren per brief op 18 december 2023. Daarin wordt herhaald dat het recht van erfpacht eindigt en niet verlengd kan worden. Zij verzoeken Kilinçlar uiterlijk vrijdag 22 december 2023 een plan aan te leveren waarin staat hoe Kilinçlar het terrein voor 1 januari 2024 aan Havenbedrijf oplevert.
3.11.
Kilinçlar heeft het pand aan de [adres02] verhuurd aan [naam02] die daarin [bedrijf01] exploiteert. Het pand aan de [adres03] is verhuurd aan Fast and Safe Automaterialen, een franchisenemer van Kilinçlar.
3.12.
Kilinçlar heeft het terrein niet voor 1 januari 2024 aan Havenbedrijf opgeleverd.
4.Het geschil
4.1.
Havenbedrijf vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
I. Kilinçlar te veroordelen tot het ontruimen van het Terrein en dit leeg, vrij van bebouwing (opstallen), geëgaliseerd en in schone staat te verlaten en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan Havenbedrijf op te leveren c.q. ter beschikking te stellen zoals bedoeld in de Erfpachtakte, waarin wordt verwezen naar de Algemene Bepalingen, uiterlijk twee weken na dit vonnis en op verbeurte van een dwangsom van € 1.000, per dag met een maximum van € 1.000.000,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat Kilinçlar in gebreke blijft aan de uit te spreken veroordelingen te voldoen en met machtiging aan Havenbedrijf om, in het geval Kilinçlar niet zal voldoen aan het vonnis, de benodigde werkzaamheden voor deze ontruiming en deze oplevering van het Terrein zelf te mogen (doen) uitvoeren, zo nodig met behulp van de sterke arm;
II. Kilinçlar te veroordelen tot betaling van schade van het bedrag van de waarde van het (onrechtmatig) gebruik van het Terrein, wat Havenbedrijf gelijkstelt aan de maandelijkse door Kilinçlar betaalde canon, zonder de in 2023 daarop toegepaste korting van 6%, over de periode vanaf 1 januari 2024 tot aan de dag van de algehele ontruiming zoals bedoeld onder I, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit waarde- c.q. schadebedrag vanaf 1 januari 2024 voor elke dag dat Kilinçlar onrechtmatig gebruik maakt van het Terrein;
III. Kilinçlar te veroordelen in de proces- en nakosten van dit geding, te vermeerderen met wettelijke rente conform artikel 6:119 BW vanaf twee weken na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
4.2.
Havenbedrijf legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het recht van erfpacht van rechtswege is geëindigd op 31 december 2023 en er geen verlenging mogelijk is. Bovendien heeft Kilinçlar niet tijdig aanspraak gemaakt op verlenging van de erfpacht, omdat zij dit uiterlijk drie jaar voor het tenietgaan van het erfpachtsrecht had moeten doen. Kilinçlar is daarom op grond van artikel 36 van de algemene bepalingen verplicht om de opstallen van het terrein te verwijden en het terrein te egaliseren. Omdat Kilinçlar het terrein niet tijdig ter beschikking heeft gesteld aan Havenbedrijf, gebruikt zij het terrein onrechtmatig en is zij voor dat gebruik een schadevergoeding verschuldigd aan Havenbedrijf.
4.3.
Kilinçlar voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. De algemene bepalingen waar Havenbedrijf zich op beroept, zijn handgeschreven en onleesbaar. Het valt niet uit te sluiten dat er in de handgeschreven akte een recht tot verlenging van de erfpacht is opgenomen. Bovendien heeft Havenbedrijf niet aannemelijk gemaakt dat de herontwikkeling van het havengebied inhoudt dat er alleen haven gerelateerde bedrijven in het gebied mogen zijn gevestigd. Van belang is voorts dat Kilinçlar twee van de drie panden heeft verhuurd en de huurovereenkomsten niet zomaar kunnen worden beëindigd.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Havenbedrijf stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vorderingen, omdat Kilinçlar zich zonder recht of titel nog op het terrein bevindt. Daarnaast voert Havenbedrijf concrete gesprekken met één partij over vestiging op het terrein waar Kilinçlar zich bevindt. Met deze stelling is het vereiste spoedeisend belang voor deze procedure voldoende aannemelijk gemaakt.
Moet Kilinçlar het terrein ontruimen?
5.2.
Het primaire verweer van Kilinçlar is dat de handgeschreven akte waar Havenbedrijf zich op beroept, onleesbaar is en daarin mogelijk een recht tot verlenging van de erfpacht is opgenomen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze betwisting onvoldoende concreet en niet gemotiveerd is. Kilinçlar doet niet meer dan het noemen van een eventuele mogelijkheid, maar zij geeft geen handen en voeten aan deze stelling. Daar komt bij dat Havenbedrijf ter zitting gesteld heeft dat productie 13 bij dagvaarding de getypte versie van de algemene bepalingen is. Kilinçlar heeft hier niet meer op gereageerd en in die versie staat geen recht op verlenging.
5.3.
Kilinçlar beroept zich voorts op de mededeling van de gemeente over de mogelijkheid tot verlenging van de erfpacht (zie 3.7). Havenbedrijf stelt dat de e-mail van de gemeente aan Kilinçlar ongelukkig is en dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, omdat de gemeente niet gaat over het verstrekken van een eeuwigdurend recht van erfpacht. De voorzieningenrechter verwerpt dit beroep van Kilinçlar. De e-mail van de gemeente waar Kilinçlar op doelt, dateert van 14 augustus 2023. In die periode was Kilinçlar al ruimschoots met Havenbedrijf in gesprek en had Havenbedrijf al meerdere keren aan Kilinçlar medegedeeld dat verlenging van de erfpacht niet tot de mogelijkheden behoort. Dat een andere partij die – zoals Havenbedrijf terecht stelt – dan een mededeling doet die niet strookt met de mededelingen die de partij doet waar Kilinçlar mee in gesprek is, betekent niet dat Kilinçlar erop mocht vertrouwen dat een verlenging van de erfpacht mogelijk is. Daar komt bij dat Havenbedrijf in een veel eerder verstuurde brief aan Kilinçlar (op 21 oktober 2010) al had meegedeeld dat verlenging van de erfpacht na de einddatum niet tot de mogelijkheden behoort.
5.4.
De voorzieningenrechter weegt voorts mee dat Kilinçlar de contractuele mogelijkheid had om uiterlijk drie jaar voordat het recht van erfpacht eindigde, verlenging te vragen bij Havenbedrijf. Dat heeft zij niet gedaan. Kilinçlar vroeg pas voor het eerst om verlenging na de brief van Havenbedrijf van 12 mei 2023. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter was de aanzegging van Havenbedrijf tijdig, omdat de eerste brief van Havenbedrijf ruim zeven maanden voor de einddatum is verstuurd.
Naar aanleiding van het verweer van Kilinçlar dat zij slechts is gesommeerd om een ontruimingsplan over te leggen, en niet tot sloop en ontruiming, overweegt de voorzieningenrechter dat in ieder geval uit de brief van 12 mei 2023 en de e-mails van 15 juni 2023 en 19 september 2023 blijkt dat Havenbedrijf ook sommeert tot oplevering van het terrein. Dit betekent dat Kilinçlar al maanden de tijd heeft gehad om tot ontruiming over te gaan, nog daargelaten dat Kilinçlar sinds 2010 al op de hoogte is dat zij het terrein eind 2023 moet verlaten.
5.5.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat Kilinçlar geen aanspraak kan maken op verlenging van de erfpacht of koop van het terrein. Havenbedrijf heeft daarnaast voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het havengebied aan het herstructureren is waardoor enkel haven gerelateerde bedrijven in het gebied gevestigd mogen zijn. Volgens Kilinçlar zijn er veel bedrijven in het gebied gevestigd waarvan hun bedrijfsactiviteiten niks met de haven te maken hebben. Havenbedrijf heeft deze stelling weerlegd door onder andere te benoemen dat het recht van erfpacht van Vleeshandel Tabarra in 2025 afloopt en dat (ook) zij op de lijst staat voor het beëindigen van de erfpacht. Een ander bedrijf, JP Cool, oefent wel haven gerelateerde activiteiten uit, omdat zij container trailers en chassis onderhoudt. De verweren van Kilinçlar slagen dus niet en zij moet het terrein verlaten. Dat Kilinçlar twee panden heeft verhuurd maakt dit niet anders. Havenbedrijf stelt dat zij nooit toestemming heeft gegeven voor verhuur, waardoor een en ander voor eigen rekening en risico van Kilinçlar komt. Bovendien blijkt uit de door Kilinçlar overgelegde huurovereenkomsten dat daarin staat dat de huurovereenkomst eindigt als het recht van erfpacht eindigt.
Termijn voor ontruiming
5.6.
Havenbedrijf vordert ontruiming binnen twee weken na dit vonnis. Kilinçlar verweert zich tegen deze termijn en voert aan dat zij minstens drie tot vijf jaar moet krijgen om tot ontruiming over te gaan, omdat het veel tijd kost om de opstallen te slopen en om andere locaties voor haarzelf en de huurders te vinden.
5.7.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Kilinçlar het terrein uiterlijk op 1 mei 2024 moet hebben verlaten en ontruimd. Dat geeft Kilinçlar voldoende tijd om de opstallen te slopen en het terrein aan Havenbedrijf op te leveren. Havenbedrijf vordert een veroordeling tot ontruiming van het terrein en dat Kilinçlar dit leeg, vrij van bebouwing (opstallen), geëgaliseerd en in schone staat verlaat en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan Havenbedrijf oplevert. Ter zitting is besproken dat de bodem van het terrein mogelijk verontreinigd is. Havenbedrijf heeft ter zitting aangegeven dat zij Kilinçlar niet verantwoordelijk houdt voor het verrichten van een bodemonderzoek, maar dat zij met de woorden “in schone staat” niet meer bedoelt dan dat het terrein leeg en kaal aan Havenbedrijf moet worden opgeleverd. Kilinçlar wordt hiertoe dan ook veroordeeld.
Dwangsom en machtiging tot ontruiming
5.8.
Kilinçlar heeft tot nu toe een zeer afwachtende houding ingenomen. De voorzieningenrechter acht het daarom aangewezen om een dwangsom als prikkel tot nakoming op te leggen. Kilinçlar heeft zich nog op het standpunt gesteld een vergunning nodig te hebben voor het slopen van de opstallen. Zij heeft deze stelling echter niet onderbouwd, zodat niet aannemelijk is dat een vergunning nodig is. De voorzieningenrechter acht een dwangsom van € 50.000,- ineens en € 1.000,- per dag met een maximum van € 250.000,- als Kilinçlar op 1 mei 2024 niet aan de veroordeling heeft voldaan passend en geboden.
5.9.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te voeren, wordt afgewezen. Dit is overbodig, omdat de wet de deurwaarder de bevoegdheid geeft om een gedwongen ontruiming uit te voeren, waarbij hij de hulp van politie en justitie kan inroepen (artikel 556 lid 1 en artikel 557 i.v.m. artikel 444 Rv).
Gebruiksvergoeding
5.10.
De tweede vordering van Havenbedrijf is een geldvordering. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.
5.11.
De voorzieningenrechter wijst deze vordering af, omdat deze onbepaalbaar is. In de vordering is geen concreet bedrag opgenomen en in het lichaam van de dagvaarding wordt voor een berekening van de vordering verwezen naar een productie. Ter zitting heeft Havenbedrijf zich bovendien zelf op het standpunt gesteld dat zij geen concreet bedrag kan noemen dat zij van Kilinçlar vordert. Dat betekent dat de deurwaarder bij executie van het vonnis ook niet weet welk bedrag hij bij Kilinçlar moet incasseren. De berekening die Havenbedrijf in haar vordering uiteenzet kan bovendien op meerdere manieren worden uitgelegd.
Proceskosten
5.12.
Kilinçlar krijgt ongelijk en wordt in de proceskosten veroordeeld. De kosten van Havenbedrijf worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 115,22
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten €
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.083,22
5.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt Kilinçlar om
uiterlijk op 1 mei 2024het terrein (kadastraal bekend [Perceel A] en [Perceel B] ) te ontruimen en het terrein leeg en kaal, vrij van bebouwing (opstallen) en geëgaliseerd te verlaten en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan Havenbedrijf op te leveren c.q. ter beschikking te stellen,
uiterlijk op 1 mei 2024het terrein (kadastraal bekend [Perceel A] en [Perceel B] ) te ontruimen en het terrein leeg en kaal, vrij van bebouwing (opstallen) en geëgaliseerd te verlaten en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan Havenbedrijf op te leveren c.q. ter beschikking te stellen,
6.2.
veroordeelt Kilinçlar om aan Havenbedrijf een dwangsom te betalen van € 50.000,- ineens en € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 6.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 250.000.- is bereikt,
6.3.
veroordeelt Kilinçlar in de proceskosten van € 2.083,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als Kilinçlar niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Kilinçlar € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
6.4.
veroordeelt Kilinçlar in de wettelijke rente over de proceskosten als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.3608/2009