Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10565870 CV EXPL 23-17621
datum uitspraak: 16 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Kralingsch Beheer I B.V.,
woonplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
tegen
Gelijk-Vloers B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die nu zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Kralingsch Beheer’ en ‘Gelijk-Vloers’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 juni 2023, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie met een eisvermeerdering (in conventie), met bijlagen;
- de akte vermeerdering eis (in conventie) met daarin ook een vermindering van eis, met bijlagen.
1.2.
Op 15 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Gelijk-Vloers is niemand verschenen. Namens Kralingsch Beheer waren aanwezig:
- [naam01] (directeur);
- [naam02] (manager vastgoedbeheer);
- [naam03] (manager vastgoedbeheer);
- de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Gelijk-Vloers huurt van Kralingsch Beheer de bedrijfsruimte aan [adres01] in [plaats01] . De huur is nu € 2.897,47 per maand. Er is een huurachterstand ontstaan. Kralingsch Beheer eist dat Gelijk-Vloers onder meer die huurachterstand met bijkomende kosten betaalt en dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt.
2.2.
Gelijk-Vloers is het niet eens met de eis en heeft een tegeneis ingediend. Het klopt dat de huur niet volledig is betaald, maar de reden daarvan is dat er door achterstallig onderhoud lekkages in de bedrijfsruimte zijn ontstaan en de NEN-1010 keuring niet naar behoren is. Kralingsch Beheer weigert de gebreken te herstellen. Gelijk-Vloers meent daarom recht te hebben op huurprijsvermindering en schadevergoeding wegens omzetderving en herstelwerkzaamheden. Zij doet een beroep op opschorting en verrekening met de huur. Verder is zij het niet eens met de bijkomende kosten en een uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis.
2.3.
Kralingsch Beheer heeft op het antwoord en de tegeneis gereageerd en haar eis gewijzigd. Als er al gebreken zijn, hetgeen zij betwist, dan komen deze voor rekening van Gelijk-Vloers. De reden daarvan is dat de bedrijfsruimte casco wordt verhuurd en de zaken die volgens Gelijk-Vloers gebrekkig zijn, vallen daar niet onder. Gelijk-Vloers heeft daarom ook geen recht op huurprijsvermindering. Gelijk-Vloers is inmiddels verhuisd naar een ander adres en er is een nieuwe onderneming met een vrijwel identieke naam opgericht door de vader van de bestuurder van Gelijk-Vloers. Kralingsch Beheer heeft het vermoeden dat deze vennootschap is opgericht om Gelijk-Vloers in onder te brengen en op die manier te voorkomen dat de huurachterstand op Gelijk-Vloers wordt verhaald. Ondanks sommaties heeft Gelijk-Vloers het gehuurde niet leeggehaald en de sleutels niet teruggegeven. Kralingsch Beheer heeft daarom bankbeslagen gelegd en een slotenmaker moeten inschakelen. De kosten daarvan komen voor rekening van Gelijk-Vloers.
De uitkomst
2.4.
De kantonrechter gaat uit van de juistheid van de nadere stellingen van Kralingsch Beheer zoals weergegeven in haar antwoord in reconventie en akte vermeerdering van eis, omdat Gelijk-Vloers daar in het geheel niet op heeft gereageerd. Namens Gelijk-Vloers is niemand verschenen op de zitting en een bericht van afmelding is niet ontvangen. Ook heeft Gelijk-Vloers voorafgaand aan de mondelinge behandeling geen stukken ingediend om haar verweer en tegeneis nader te onderbouwen.
2.5.
Tegen deze achtergrond wordt de gewijzigde eis van Kralingsch Beheer grotendeels toegewezen. De eis van Gelijk-Vloers wordt volledig afgewezen. Hierna wordt deze uitkomst nader toegelicht.
In conventie
Huurachterstand
2.6.
Gelijk-Vloers wordt veroordeeld om € 36.880,44 aan Kralingsch Beheer te betalen, omdat Gelijk-Vloers niet heeft betwist dat dit de huurachterstand was op het moment van de mondelinge behandeling (tot en met de maand januari 2024).
2.7.
Gelijk-Vloers heeft geen recht op huurprijsvermindering. De door Gelijk-Vloers gestelde gebreken zien op de waterleidingen en laagspanningsinstallatie(s). Deze behoren niet tot het casco en vallen daarom onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Van het bestaan van gebreken die door de verhuurder moeten worden hersteld is niet gebleken. Zowel het beroep op opschorting als het beroep op verrekening slaagt daarom niet.
Rente
2.8.
De primair geëiste contractuele (boete)rente wordt toegewezen. Kralingsch Beheer heeft genoeg gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald. Het verweer van Gelijk-Vloers wordt verworpen, omdat niet gebleken is van het bestaan van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen en Gelijk-Vloers de huur niet mocht opschorten.
2.9.
Het beroep van Gelijk-Vloers op matiging slaagt niet. Op grond van artikel 6:94 BW Pro kan de rechter een boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Hiermee dient terughoudend te worden omgegaan. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. De huurachterstand is gedurende deze procedure opgelopen tot ruim een jaar en Gelijk-Vloers heeft de huur ten onrechte opgeschort. In de gegeven omstandigheden wordt een boete van € 300,- per maand in verhouding tot de huurprijs van € 2.897,47 en de hoogte van de huurachterstand niet disproportioneel geacht.
2.10.
Voor het overige wordt de wettelijke rente afgewezen, omdat Kralingsch Beheer niet heeft gesteld waarom deze moet worden betaald.
Ontbinding en ontruiming
2.11.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat Gelijk-Vloers verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW Pro). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.
2.12.
De geëiste gebruiksvergoeding wordt als volgt toegewezen. Gelijk-Vloers moet een gebruiksvergoeding van € 2.897,47 per maand betalen tot vandaag, de dag waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden, en van € 2.394,60 per maand vanaf vandaag tot de dag van ontruiming. Kralingsch Beheer heeft niet uitgelegd waarom Gelijk-Vloers een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW Pro) als voor het verhogen van de huur.
2.13.
Gelijk-Vloers is ook aansprakelijk voor de schade van Kralingsch Beheer over de periode vanaf de ontruiming tot de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst (artikel 6:277 BW Pro), te weten 31 juli 2024. De omvang van deze schade kan nog niet worden begroot, omdat het mogelijk is dat Kralingsch Beheer al voor die datum een nieuwe huurder heeft gevonden. Daarom wordt Gelijk-Vloers veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij staat (artikel 612 Rv Pro).
2.14.
De ontruiming wordt conform de eis van Kralingsch Beheer bepaald op 14 dagen na de betekening van dit vonnis. Gelijk-Vloers heeft niet toegelicht waarom zij belang zou hebben bij een ruimere termijn. Ook heeft zij niet betwist dat zij haar bedrijfsactiviteiten al heeft voortgezet vanuit een andere locatie.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.15.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 923,92 toegewezen. De kantonrechter ziet namelijk aanleiding om de vergoeding te matigen tot het bedrag waarop Kralingsch Beheer recht heeft volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 242 Rv Pro). Zij heeft niet gesteld dat de werkelijke kosten hoger waren en dat het redelijk was om deze kosten te maken.
Beslagkosten en kosten slotenmaker
2.16.
Dit deel van de eis wordt toegewezen, omdat Kralingsch Beheer genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze bedragen moeten worden betaald en Gelijk-Vloers dat niet heeft betwist.
Totaal
2.17.
In totaal worden de navolgende bedragen toegewezen:
- € 36.880,44 aan huurachterstand t/m januari 2024;
- € 1.500,- aan contractuele boeterente t/m juni 2023;
- € 923,92 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 1.061,84 aan beslagkosten;
- € 312,88 aan kosten slotenmaker.
Dit leidt tot een toe te wijzen bedrag van € 40.679,08.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.18.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro) en wel om de volgende reden.
2.19.
Aangezien Gelijk-Vloers op dit punt verweer heeft gevoerd, moet er een belangenafweging plaatsvinden in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet de kans van slagen van een eventueel aan te wenden rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing blijven en wordt degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt, vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben [1] .
2.20.
Zoals hiervoor is overwogen, wordt Gelijk-Vloers veroordeeld tot betaling van een geldsom. Het belang van Kralingsch Beheer is daarom in beginsel gegeven. Daartegenover staat dat de gevolgen voor Gelijk-Vloers groot zijn als deze uitspraak later wordt teruggedraaid en dat zij daardoor in de financiële problemen kan komen. Gelijk-Vloers heeft haar belang echter algemeen geformuleerd en heeft niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd waarom haar belang prevaleert boven het belang van Kralingsch Beheer bij toewijzing van dit deel van de eis. Hierdoor is onvoldoende aannemelijk geworden dat het belang van Gelijk-Vloers zwaarder dient te wegen.
In reconventie
2.21.
De eis in reconventie wordt in zijn geheel afgewezen. Zoals hiervoor overwogen is immers niet vast komen te staan dat sprake is van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen. Dat betekent dat Gelijk-Vloers geen recht heeft op huurprijs-vermindering en een schadevergoeding en niet rechtsgeldig is overgegaan tot opschorting en verrekening met de huurschuld.
In conventie en in reconventie
Proceskosten
2.22.
Gelijk-Vloers moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). In conventie begroot de kantonrechter deze kosten aan de kant van Kralingsch Beheer op € 109,44 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht, € 1.015,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten × € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.643,44. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen. In reconventie worden de proceskosten aan de kant van Kralingsch Beheer begroot op € 475,- aan salaris voor de gemachtigde (½ × 1 punt × € 950,-).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Gelijk-Vloers om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Gelijk-Vloers bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Kralingsch Beheer te stellen;
3.2.
veroordeelt Gelijk-Vloers om aan Kralingsch Beheer te betalen € 40.679,08 met de contractuele rente van € 300,- per maand voor elke maand vanaf juli 2023 ten aanzien waarvan de huur niet uiterlijk op de vervaldag is voldaan;
3.3.
veroordeelt Gelijk-Vloers om vanaf de maand februari 2024 tot vandaag aan Kralingsch Beheer te betalen € 2.897,47 per maand en vanaf vandaag tot de dag van ontruiming € 2.394,60 per maand, beide bedragen met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt Gelijk-Vloers om de schade van Kralingsch Beheer vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst te betalen, op te maken bij staat;
3.5.
veroordeelt Gelijk-Vloers in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van Kralingsch Beheer worden begroot op € 3.118,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 2.643,44 vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
43416