Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10709836 CV EXPL 23-25807
datum uitspraak: 16 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser01] ,
2. [eiser02] ,
beide wonende te [woonplaats01],
eisers,
gemachtigde: [naam01] ,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.B. Jobse.
De partijen worden hierna ‘ [eisers01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 juni 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte van [eisers01] , met één bijlage.
1.2.
Op 16 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens [eisers01] , [naam02] (beheerder [bedrijf01]), met [naam03] als gemachtigde;
- [gedaagde01] met haar zus, dochter en haar gemachtigde.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagde01] huurt van [eisers01] een woning met een maandelijkse huur van € 805,21. Volgens [eisers01] heeft [gedaagde01] de huur voor de maanden juni 2019 en maart 2022 niet betaald en een huurachterstand laten ontstaan van € 1.494,93 berekend tot en met de maand juni 2023. [eisers01] eisen daarom dat [gedaagde01] in deze procedure wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand met buitengerechtelijke incassokosten (€ 271,33), rente (vervallen rente € 87,56) en proceskosten. [gedaagde01] is het daar niet mee eens. [gedaagde01] zegt dat zij de huur voor de maand juni 2019 wel heeft betaald. De huur voor de maand maart 2022 heeft zij opgeschort, omdat volgens [gedaagde01] sprake is van gebreken in de woning die [eisers01] moeten herstellen. De kantonrechter geeft [eisers01] gelijk en wijst de eis van [eisers01] toe. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.
[gedaagde01] moet de huur voor de maand juni 2019 nog betalen
2.2.
[gedaagde01] stelt dat zij de huur voor de maand juni 2019 al heeft betaald, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. Daarvoor is het volgende van belang.
2.3.
Volgens [eisers01] is er een achterstand in de huurbetaling ontstaan, omdat [gedaagde01] in eerste instantie de huur voor de maand juli 2018 bij de rechtsvoorganger van [eisers01] niet had betaald. Omdat [gedaagde01] vervolgens bij de huurbetalingen naliet een betalingskenmerk te vermelden, zijn de huurbetalingen telkens afgeboekt op de oudste openstaande post. Dit werd zo gedaan tot juli 2019, omdat vanaf toen een hogere huur als gevolg van een huurverhoging moest worden betaald. Vanaf dat moment werden de huurbetalingen weer afgeboekt op de betreffende maand. Hierdoor staat de maand juni 2019 nog open, aldus [eisers01]
2.4.
[gedaagde01] betwist niet zozeer dat zij de huur voor de maand juli 2018 niet heeft betaald, maar zegt dat zij de huur toen nog betaalde aan voormalig verhuurder [naam04] omdat zij niet wist dat er sprake was van een nieuwe verhuurder. Volgens [eisers01] zijn [eisers01] echter al sinds 2017 verhuurder en kon er in of rondom de maand juli 2018 geen verwarring bij [gedaagde01] bestaan over het verhuurderschap. Bij brief van 3 mei 2017 heeft [bedrijf02], de financieel- en technisch beheerder, aan [gedaagde01] laten weten dat de woning door een nieuwe eigenaar is aangekocht en heeft zij het rekeningnummer doorgegeven waarop de maandelijkse huurpenningen in het vervolg voldaan moeten worden. Dat de huurpenningen in of rondom juli 2018 weer op een ander rekeningnummer moesten worden voldaan, is niet gebleken. Nergens uit blijkt dat er rond die periode een wisseling was van verhuurder en dat hierdoor voor [gedaagde01] onduidelijk was aan wie zij de huur moest betalen en dat zij bevrijdend aan [naam04] heeft kunnen betalen. Het verweer van [gedaagde01] slaagt dus niet. Nu vast staat dat zij de huur voor juli 2018 in ieder geval niet aan [eisers01] heeft betaald, moet zij dat nu alsnog doen.
[gedaagde01] heeft huur voor de maand maart 2022 ten onrechte opgeschort
2.5.
Het geheel of gedeeltelijk opschorten van de huur mag alleen als daar gegronde redenen voor zijn. Opschorting moet worden gezien als een pressiemiddel richting de verhuurder om zijn verplichtingen als verhuurder na te komen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde01] geen gegronde reden had om de huur voor de maand maart 2022 op te schorten.
2.6.
Op 8 december 2021 heeft [gedaagde01] namelijk al de huurcommissie verzocht om huurverlaging op grond van door haar gestelde onderhoudsgebreken. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 31 mei 2022 geoordeeld dat het verzoek om huurverlaging niet redelijk is, omdat er geen gebreken zijn die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Tegen deze uitspraak is [gedaagde01] niet in verzet gegaan. [gedaagde01] stelt weliswaar dat zij de uitspraak van de Huurcommissie nooit heeft ontvangen, maar de uitspraak is in ieder geval wel naar het juiste adres van [gedaagde01] verstuurd. Vast staat verder dat [gedaagde01] niet in verzet is gegaan tegen de uitspraak en ook niet in beroep is gegaan bij de kantonrechter. Hierdoor geldt op grond van de wet dat de huurder en de verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld. Dit betekent dus dat tussen partijen vast staat dat er geen gebreken waren die ernstig genoeg waren om de huurprijs tijdelijk te verlagen en dat [gedaagde01] dus ook geen gegronde reden had om de huurprijs op te schorten.
2.7.
Overigens is, zelfs als ervan uitgegaan wordt dat [gedaagde01] de uitspraak van de Huurcommissie niet zou hebben ontvangen, niet gebleken dat [gedaagde01] (enige tijd) ná de procedure van de Huurcommissie nog bij [eisers01] heeft geklaagd over de gebreken. Als zij daadwerkelijk van mening was dat er ernstige gebreken in haar woning aanwezig waren die een lagere huurprijs rechtvaardigen en zij zou niks hebben gehoord van de Huurcommissie, dan had het wel op haar weg gelegen om daarover te informeren bij de Huurcommissie dan wel bij [eisers01] Volgens [gedaagde01] hebben haar maatschappelijk werkers wel per e-mail contact opgenomen met de Huurcommissie en met [eisers01] , maar die e-mails heeft [gedaagde01] niet in deze procedure gebracht zodat de kantonrechter er ook niet van kan uitgaan dat die e-mails daadwerkelijk zijn gestuurd. Door [eisers01] wordt in ieder geval betwist dat [gedaagde01] na de uitspraak van de Huurcommissie nog bij hen heeft geklaagd. Ook is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde01] tegen [eisers01] heeft gezegd dat zij de huur zou gaan opschorten totdat [eisers01] tot herstel van de vermeende gebreken zou overgaan.
2.8.
[gedaagde01] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat zij een goede grond had om de huur voor de maand maart 2022 op te schorten. Dit betekent dat zij de huur voor die maand alsnog aan [eisers01] moet betalen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.9.
De incassokosten van € 271,33 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
Rente
2.10.
De rente wordt toegewezen, omdat [eisers01] genoeg hebben gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist.
Proceskosten
2.11.
[gedaagde01] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eisers01] op € 130,48 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 884,48. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eisers01] te betalen € 1.853,82 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.494,93 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eisers01] worden begroot op € 884,48;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
37555