Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11348263 VV EXPL 24-494
datum uitspraak: 19 december 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1.Westblaak C.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
2.
Westblaak Beheerder B.V.,
Westblaak Beheerder B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. A.P. Maes,
tegen
Phonekliniek B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigden: mr. P.C.J. Twaalfhoven en mr. F.T. Barneveld.
De partijen worden hierna ‘Westblaak’ en ‘Phonekliniek’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 oktober 2024, met bijlagen;
- het antwoord in conventie met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de akte met bijlagen, met wijziging van eis;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van de partijen.
1.2.
Op 21 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Westblaak: [naam 1], algemeen directeur, [naam 2], [naam 3], bouwmanager;
- namens Phonekliniek: [naam 4], [naam 5].
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
Phonekliniek huurt van Westblaak twee bedrijfsruimtes aan [adres 1] en [adres 2]. Het gaat om twee winkelruimtes op de begane grond en daaronder gelegen kelderruimte. De winkelruimtes zijn samengevoegd tot één winkel. Phonekliniek exploiteert hierin een onderneming die zich bezighoudt met reparatie van telefoons en verkoop van telefoonaccessoires. In het complex bevinden zich op de begane grond naast het gehuurde twee winkelruimtes van andere huurders. Het gehuurde is onderdeel van een gebouw waar Westblaak eigenaar van is. Westblaak wil het gebouw herontwikkelen door de op de verdiepingen van het gebouw gelegen kantoorruimtes te transformeren naar appartementen. Daarnaast wordt het gebouw verhoogd met twee verdiepingen waarin ook appartementen worden gerealiseerd. Om de herontwikkelingsplannen te kunnen realiseren moeten volgens Westblaak in de winkel van Phonekliniek werkzaamheden worden uitgevoerd waaronder het aanbrengen van een noodtrap als vluchtroute voor de bovengelegen appartementen. Westblaak heeft aan Phonekliniek een voorstel gedaan om de werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren en eist in deze procedure dat Phonekliniek aan dat voorstel moet meewerken. Phonekliniek is het daar niet mee eens en eist op haar beurt een verbod voor Westblaak om werkzaamheden uit te laten voeren aan het gehuurde. De kantonrechter wijst de eis van Westblaak toe en de tegeneis van Phonekliniek af. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd.
3.De beoordeling
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Westblaak heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Phonekliniek als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Phonekliniek moet meewerken aan de werkzaamheden
3.2.
De kantonrechter beslist dat Phonekliniek moet meewerken aan de uitvoering van de benodigde werkzaamheden Westblaak, zoals beschreven in het 'werkzaamheden Iphone Kliniek Westblaak Rotterdam - overzicht’, behorende bij het renovatievoorstel van 26 september 2024 (productie 12 bij dagvaarding). Het is namelijk voorshands niet onaannemelijk dat sprake is van renovatie aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Voorshands acht de kantonrechter ook voldoende aannemelijk dat het voorstel van Westblaak als redelijk zal worden aangemerkt. Bovendien heeft Westblaak een groot en spoedeisend belang om de herontwikkelingsplannen te kunnen realiseren en dat belang weegt zwaarder dan het te verwachten nadeel voor Phonekliniek bij een veroordeling om mee te werken. Hieronder wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
Renovatie
3.3.
Weliswaar is duidelijk dat de aanleiding voor de renovatie van het gehuurde is gelegen in de herontwikkelingsplannen van het gebouw, maar dat betekent naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet dat de voorgenomen veranderingen aan het gehuurde daarom niet als renovatie van het gehuurde aangemerkt kunnen worden. Uit de wet en de toelichting daarop volgt niet dat voor de vraag of sprake is van renovatie, beslissend is wat de aanleiding daarvoor is. De winkel maakt onderdeel uit van een complex dat wordt gerenoveerd en in de winkel zelf worden ook veranderingen aangebracht. Onder renovatie wordt ook gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging van het gehuurde (zie laatste volzin van artikel 7:220 lid 2 BW). Volgens de wetsgeschiedenis is sprake van renovatie als de veranderingen en toevoegingen kunnen worden aangemerkt als een vernieuwing. Daarvan is hier naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake.
3.4.
Het staat vast dat er in verband met de transformering van de bovengelegen verdiepingen tot appartementen, veranderingen zullen worden aangebracht in het gehuurde. Zo zal er in het gehuurde een noodtrap/vluchtweg voor de bovengelegen appartementen worden gerealiseerd. Onder die vluchttrap wordt voor Phonekliniek een toegang naar de kelderruimte gerealiseerd. Die toegang is er nu alleen van buitenaf. Verder worden de in het gehuurde aanwezige scheidingswanden vervangen door betonnen wanden en in de kelderruimte worden stalen kolommen geplaatst om het gewicht te ondersteunen.
Westblaak heeft onweersproken gesteld dat de helft van de winkel volledig wordt vernieuwd en dat de winkel een nieuwe voorgevel krijgt, waarbij alle natuursteen in oude staat wordt hersteld. Ook de achtergevel wordt vernieuwd.
3.5.
Wel is waar dat Phonekliniek een deel van het gehuurde – 14 m2 (volgens Westblaak) of 25 m2 (volgens Phonekliniek) – zal moeten inleveren door het aanbrengen van de trap, maar dat betekent in dit geval niet dat van renovatie geen sprake kan zijn. Het aantal in te leveren vierkante meters is in omvang relatief beperkt ten opzichte van het totale aantal meters winkelruimte (243 m2). De locatie en de functie van het gehuurde blijven bovendien gelijk. Het is daarom niet onaannemelijk dat de bestaande huurovereenkomst, weliswaar met een aanpassing naar het aantal gehuurde vierkante meters huuroppervlak, kan worden voortgezet. Verder hoeft de omstandigheid dat er door de vermindering van het huuroppervlakte mogelijk sprake zal zijn van een vermindering van het huurgenot en geen verbetering, niet zonder meer te betekenen dat de verandering niet kan worden aangemerkt als renovatie.
Redelijk voorstel
3.6.
De kantonrechter vindt het voorstel van Westblaak van 26 september 2024 voorshands redelijk, gelet op de belangen van Westblaak en Phonekliniek en de overige omstandigheden. Daarbij spelen de aard van de werkzaamheden, alsmede de noodzaak tot medewerking door de huurder een rol van grote betekenis.
3.7.
De kantonrechter acht het voorshands voldoende aannemelijk dat de voorgenomen veranderingen aan het gehuurde noodzakelijk zijn om de herontwikkelingsplannen te kunnen realiseren. Westblaak stelt dat kritisch is gekeken of die vluchttrap elders kan worden gerealiseerd, maar dat het vanwege wettelijke en bouwkundige redenen niet mogelijk is deze vluchtweg elders te realiseren. Westblaak heeft dit onderbouwd met een rapport van een constructeur. Phonekliniek heeft daar onvoldoende tegen ingebracht. Westblaak is sinds maart 2022 met Phonekliniek in gesprek over haar ontwikkelplannen en de voorgenomen veranderingen aan het gehuurde. Aanvankelijk hebben Westblaak en Phonekliniek gesproken over een mogelijke verkoop van het gehuurde aan Phonekliniek. Nadat partijen daarover geen overeenstemming hadden bereikt heeft Westblaak verschillende voorstellen aan Phonekliniek gedaan, waarbij Phonekliniek steeds de gelegenheid werd geboden haar wensen ter zake in te brengen. Aanvankelijk bood Westblaak drie opties. Op 26 september 2024 heeft Westblaak nog een vierde optie geboden. Dat is het voorstel waarvan zij in deze procedure medewerking vordert. Westblaak heeft als voldoende gemotiveerd en onvoldoende weersproken gesteld dat het voorstel concreet en duidelijk is, een plan van aanpak inhoudt alsmede een tijdstabel, ondersteund door een toelichting en tekeningen. De kantonrechter vindt voorshands dat Westblaak voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Phonekliniek en de plannen en ontwerpen heeft afgestemd op de wensen van Phonekliniek. Zo heeft Westblaak gesteld dat zij de aanvankelijk voorgenomen realisatie van twee appartementen "achterin" de winkelruimtes vanwege de bezwaren van Phonekliniek heeft laten varen. Ook stelt Westblaak dat de positie van de trap naar de kelder op verzoek van Phonekliniek is ingetekend onder de vluchttrap die achter in de winkel wordt gerealiseerd en dat de opzet van de nieuwe gevel is aangepast conform de wensen van Phonekliniek. Phonekliniek heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken.
3.8.
Zoals hiervoor is overwogen is duidelijk dat de totale oppervlakte van het gehuurde kleiner wordt, maar dat dit naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ten opzichte van het totale aantal vierkante meters relatief beperkt is. Volgens Westblaak gaat het om netto 14m2. Volgens Phonekliniek gaat het om 25 m2. Westblaak heeft uitgelegd dat het bruto inderdaad om 25 m2 gaat maar dat in die 25 m2 ook de trap voor Phonekliniek naar de kelder wordt gerealiseerd. Dat levert voor Phonekliniek 9 m2 op. Daardoor ligt het netto aantal in te leveren meters volgens Westblaak dus rond die 14 m2. In deze kort gedingprocedure kan niet worden vastgesteld wie op dat punt gelijk heeft. Maar ook als het gaat om 25 m2 dan is dat relatief beperkt ten opzichte van het totale aantal meters winkelruimte (243 m2). Phonekliniek heeft niet voldoende onderbouwd dat de meters die zij moet inleveren onmisbaar zijn om haar winkel op dezelfde wijze te kunnen exploiteren. Bovendien staan tegenover de in te leveren vierkante meters ook voordelen: Phonekliniek krijgt een directe toegang tot de kelderruimte en zij krijgt een volledig vernieuwde winkelinrichting en nieuwe gevels. Verder heeft Westblaak op de zitting gezegd dat de totale huurprijs wordt verminderd al naar gelang het aantal in te leveren vierkante meters.
3.9.
Duidelijk is dat Phonekliniek overlast zal ervaren door de werkzaamheden, maar naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft Westblaak daarvoor een redelijke financiële compensatie aangeboden. Het voorstel van Westblaak voorziet in een huurvrije periode van 1 jaar vanaf start van de verbouwing (€ 44.341, -), een vergoeding van € 30.000, - voor inkomstenderving voor de 3 weken waarin de winkel gesloten zal zijn en € 1.000, - per dag als de winkel langer dicht is dan 3 weken, een compensatie van € 120.000, - voor de tijdelijke verkleining van de winkel gedurende 6 maanden. Als Phonekliniek huurder tijdens de verbouwing naar een tijdelijke locatie zou willen verhuizen, worden de bijbehorende verplaatsingskosten volledig door de Westblaak betaald. De winkelindeling wordt op kosten van Westblaak hersteld naar de oorspronkelijke situatie van vóór de transformatie. Er zal geen huurprijsverhoging plaatsvinden. Westblaak heeft er bovendien tegenover Phonekliniek uitdrukkelijk op gewezen dat Phonekliniek geen rechten prijsgeeft als zij meewerkt aan de renovatie en dat het haar vrij staat in een bodemprocedure meer (schade) vergoeding te vorderen.
3.10.
Verder vindt de kantonrechter voorshands dat Phonekliniek zich bij die voorstellen niet steeds redelijk heeft opgesteld. Zij heeft niet altijd adequaat gereageerd op berichten van Westblaak. Ook wordt meegewogen dat Phonekliniek heeft verklaard dat zij de herontwikkelingsplannen van Westblaak niet wil tegenhouden, maar dat zij een ruimere financiële compensatie wil. Phonekliniek heeft in een eerder stadium tegen Westblaak gezegd dat zij bereid is mee te werken aan een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst als Westblaak haar een vergoeding betaalt van € 900.000, -. Westblaak heeft daarbij een aantal serieus te nemen vraagtekens geplaatst en aangegeven dat dit bedrag voor haar onacceptabel is omdat dit meer dan 20 keer de jaarhuur is en veel meer dan het pand waard is. Zij heeft Phonekliniek gevraagd om een onderbouwing van dit bedrag. Phonekliniek heeft echter tot op heden geen onderbouwing gegeven van de gevraagde
€ 900.000,- en heeft ook geen ander tegenvoorstel gedaan. Kort voor de zitting heeft zij voor het eerst financiële cijfers overgelegd, maar dit betreft een zeer basaal overzicht dat alleen gaat over de omzet (en niet de winst) en bovendien zonder onderbouwing. Hoewel het onderhavige kort geding zich verder niet leent voor een meer diepgaand onderzoek naar de financiële cijfers had van Phonekliniek vooraf en tijdens deze procedure meer onderbouwing mogen worden verlangd nu de gegevens over de jaren waarop dit overzicht betrekking heeft beschikbaar zouden moeten zijn.
Het belang van Westblaak weegt zwaarder dan dat van Phonekliniek
3.11.
De kantonrechter is van oordeel dat Westblaak een spoedeisend en groot belang heeft bij de gevraagde voorziening en dat dit belang zwaarder weegt dan het te verwachten nadeel voor Phonekliniek bij een veroordeling om mee te werken.
3.12.
Duidelijk is dat Westblaak er een groot belang bij heeft dat de bouw op korte termijn kan starten en niet kan worden uitgesteld en dat hiervoor de medewerking van Phonekliniek nodig is. De voorbereidende werkzaamheden (strippen van de kantoorruimtes) zijn al gestart. Volgens Westblaak kan uitstel van het project leiden tot verval van de in juli 2023 verkregen vergunning. Zij zal in dat geval een nieuwe vergunningaanvraag moet doen met mogelijke juridische complicaties en financiële gevolgen. Ook heeft Westblaak al een aannemer gecontracteerd die klaar is om te beginnen met de bouw. Als de aannemer niet kan starten kan deze zich mogelijk terugtrekken waardoor Westblaak op zoek moet naar een nieuwe aannemer, met mogelijk hogere kosten tot gevolg. Verder heeft Westblaak onweersproken gesteld dat 74 van de 98 appartementen in optie of verkocht zijn. Het niet kunnen starten met de bouw kan leiden tot een daling in de verkoop of annuleringen, wat de financiële haalbaarheid van het project verder kan schaden. Voldoende aannemelijk is gemaakt dat de sloop-en bouwwerkzaamheden om constructieve redenen moeten beginnen op de begane grond. Verder heeft Westblaak aangevoerd dat zij contracten heeft met commerciële verhuurders en dat die zich mogelijk zullen terugtrekken als de bouw niet kan starten. Betrokken wordt ook dat de andere twee winkeliers op de begane grond wel hun medewerking aan de werkzaamheden verlenen. Phonekliniek heeft dit alles niet voldoende gemotiveerd weersproken.
3.13.
Hier tegenover staat het belang van Phonekliniek dat er geen werkzaamheden aan het gehuurde worden verricht en om haar onderneming ongestoord te kunnen exploiteren. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Westblaak evenwel zwaarder. Daarbij wordt meegewogen dat Phonekliniek nog twee vestigingen heeft, onder andere in Rotterdam waar zij mogelijk haar werkzaamheden tijdelijk ook kan voortzetten. Meegewogen wordt ook dat, als gezegd, Westblaak verschillende voorstellen heeft gedaan om aan de belangen van Phonekliniek tegemoet te komen, waarbij zij er ook uitdrukkelijk op heeft gewezen dat het Phonekliniek vrij staat om in een bodemprocedure een hogere financiële compensatie te vragen. Phonekliniek heeft op de zitting nogmaals verklaard dat zij de plannen van Westblaak niet wil tegenhouden, maar dat zij een ruimere financiële compensatie wil. De kantonrechter begrijpt daaruit dat Phonekliniek niet zozeer bezwaar heeft tegen de renovatie als zodanig, maar dat het voor Phonekliniek meer een financiële kwestie is. De discussie daarover kan in een bodemprocedure worden gevoerd. De kantonrechter realiseert zich dat de gevolgen voor Phonekliniek groot zijn als deze uitspraak later wordt teruggedraaid, maar vindt dat niet opwegen tegen het belang van Westblaak om de plannen spoedig te kunnen uitvoeren.
De eis van Westblaak is voldoende concreet
3.14.
Phonekliniek wordt niet gevolgd in haar standpunt dat de eis onvoldoende concreet is. Westblaak vraagt medewerking aan de werkzaamheden in dan wel aan het gehuurde, overeenkomstig het bepaalde in het 'werkzaamheden Iphone Kliniek Westblaak Rotterdam - overzicht’, behorende bij het renovatievoorstel d.d. 26 september 2024. Dat overzicht bevat een concrete planning en omschrijving van de werkzaamheden die uitgevoerd zullen worden.
Dwangsom
3.15.
De gevraagde dwangsom wordt toegewezen omdat daartegen op zichzelf geen verweer is gevoerd. De hoogte zal wel worden gemaximeerd.
De tegeneis van Phonekliniek zal worden afgewezen
3.16.
Omdat de eis van Westblaak wordt toegewezen, wordt de tegeneis van Phonekliniek afgewezen.
Phonekliniek moet de proceskosten betalen
3.17.
De proceskosten komen voor rekening van Phonekliniek, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Phonekliniek in conventie aan Westblaak moet betalen op € 112,37 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht en € 814,- aan salaris voor de gemachtigde. In reconventie worden deze kosten aan de kant van Westblaak begroot op € 407,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x € 814,-). Voor kosten die Westblaak maakt na deze uitspraak moet Phonekliniek een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 1.346,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Westblaak heeft dat geëist. Phonekliniek heeft daar weliswaar bezwaar tegen gemaakt, maar zij heeft dat niet toegelicht. Daarom wordt aan het bezwaar van Phonekliniek voorbij gegaan. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt Phonekliniek om na betekening van dit vonnis en op eerste verzoek
van Westblaak haar volledige medewerking te verlenen aan de uitvoering van de
benodigde werkzaamheden in dan wel aan het gehuurde, overeenkomstig het
bepaalde in het 'werkzaamheden Iphone Kliniek Westblaak Rotterdam -
overzicht’, behorende bij het renovatievoorstel d.d. 26 september 2024, op straffe
van een dwangsom van € 20.000,- per dag voor iedere dag dat Phonekliniek in gebreke blijft integraal aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,-;
4.2.
veroordeelt Phonekliniek in de proceskosten, die aan de kant van Westblaak worden begroot op € 1.346,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis/nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
34650