Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11067504 CV EXPL 24-11134
datum uitspraak: 13 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
[gedaagde],
briefadres hebbende in [plaatsnaam],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 11 april 2024, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge antwoord.
1.2.
Op 12 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Woonbron [naam 1] en [naam 2] met [naam 3] en [gedaagde].
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is op 20 november 2015 met Woonbron een huurovereenkomst aangegaan die op 3 november 2022 is geëindigd. Op de huurovereenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
Voorafgaand aan de beëindiging van de huurovereenkomst heeft op 15 september 2022 een voorinspectie plaatsgevonden. Naar aanleiding van deze voorinspectie heeft Woonbron [gedaagde] laten weten dat herstelwerkzaamheden uitgevoerd moesten worden. Op 4 november 2022 heeft een eindinspectie plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
Woonbron eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 14.613,06 met rente;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit achterstallige huur van € 718,21, mutatiekosten van € 12.793,60 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.101,25.
3.2.
Woonbron baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft de huur van 1 oktober 2022 tot en met 3 november 2022 niet betaald. [gedaagde] moet deze daarom alsnog betalen. Het gaat in totaal om een bedrag van € 718,21 (€ 673,33 voor oktober en € 44,88 voor november 2022). [gedaagde] heeft het gehuurde bovendien niet in dezelfde staat opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst waardoor Woonbron herstelwerkzaamheden moest uitvoeren. [gedaagde] moet die kosten (€ 12.793,60) betalen. [gedaagde] is in verzuim en moet dus rente betalen. De gemachtigde van Woonbron heeft buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht en daarom maakt Woonbron ook aanspraak op een vergoeding daarvan.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De gevorderde mutatiekosten kloppen niet. Oorspronkelijk zou hij de sleutels inleveren op 30 september 2022 maar hij had meer tijd nodig voor de herstelwerkzaamheden. Daar had [gedaagde] contact over gehad met Woonbron. Toch moest hij de sleutels inleveren. Hij mocht deze twee dagen later wel weer ophalen maar toen was de door hem ingeschakelde aannemer niet meer beschikbaar. Hij heeft zoveel mogelijk zelf proberen te doen. Het klopt wel dat hij € 718,21 aan huur niet heeft betaald. Hij had het geld niet. Bovendien vindt [gedaagde] dat Woonbron hier op moet inleveren omdat het hem, doordat hij de sleutels moest inleveren en daarna weer kon ophalen, moeilijker werd gemaakt om herstelwerkzaamheden uit te voeren.
4.De beoordeling
Kosten voor de herstelwerkzaamheden
4.1.
De eerste vraag is of [gedaagde] de kosten van de herstelwerkzaamheden moet betalen. Tussen partijen is niet in geschil dat de staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst geschikt was voor verhuur. Uit de door Woonbron ter zitting getoonde foto’s is gebleken dat de woning op de datum van de eindinspectie van 4 november 2022 in een staat verkeerde die niet geschikt was voor verhuur. Dat de door Woonbron vervolgens verrichte herstelwerkzaamheden nodig waren om de woning weer voor verhuur geschikt te maken, is door [gedaagde] niet betwist. Ook heeft hij de juistheid van de hiervoor in rekening gebrachte kosten niet (voldoende concreet) betwist. Dat betekent dat [gedaagde] de kosten voor de herstelwerkzaamheden van € 12.793,60 moet betalen. Dat volgt uit artikel 16.4 van de algemene voorwaarden. De stelling van [gedaagde] dat het – kort gezegd – mede aan Woonbron lag dat hij niet alle herstelwerkzaamheden tijdig heeft uitgevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] had alle werkzaamheden al op de oorspronkelijke opleverdatum (30 september 2022) af moeten hebben en dat hij tijdig een afspraak heeft gemaakt voor een latere opleverdatum is niet voldoende concreet door hem toegelicht. Het lag vervolgens op zijn weg om er voor te zorgen dat op de uiteindelijke opleverdatum (3 november 2022) alle herstelwerkzaamheden correct waren uitgevoerd.
Huurachterstand
4.2.
Woonbron heeft niet betwist dat [gedaagde] tussen 30 september en 2 oktober 2022 niet de beschikking over het gehuurde had omdat hij niet over de sleutels beschikte. Die had hij immers bij Woonbron moeten inleveren. Dat brengt mee dat [gedaagde] over die periode ook geen huur verschuldigd is. Daarom zal één maand huur (3 oktober tot 3 november 2022) worden toegewezen (€ 673,33). Daarbij is de kantonrechter in navolging van Woonbron (gelet op het gevorderde bedrag over november) er van uitgegaan dat over november 2022 twee dagen huur verschuldigd is.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.3.
De kantonrechter wijst de vorderingen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de rente af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of sprake is van oneerlijke bepalingen die aan toewijzing van de vordering in de weg staan.
In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden van Woonbron staat het volgende:
“
U betaalt maximaal € 50,- per dag als u zich niet houdt aan deze algemene huurvoorwaarden
U betaalt maximaal € 50,- per dag als u zich niet houdt aan deze algemene huurvoorwaarden
U betaalt maximaal € 1500. Betaalt u een boete? Dan moet u de afspraken in deze algemene huurvoorwaarden nog steeds nakomen. Ook kunnen we nog steeds een andere schadevergoeding aan u vragen (…).
Daarnaast geldt artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek als u of wij ons niet aan de wet of deze overeenkomst houden.”
Naar het oordeel van de kantonrechter is artikel 17.1 aan te merken als een oneerlijke bepaling. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete van maximaal
€ 50,00 per dag moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur en het correct achterlaten van de woning bij het einde van de huurovereenkomst. Niet vermeld is wat de criteria zijn om minder dan
€ 50,00 per dag in rekening te brengen
.
€ 50,00 per dag moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur en het correct achterlaten van de woning bij het einde van de huurovereenkomst. Niet vermeld is wat de criteria zijn om minder dan
€ 50,00 per dag in rekening te brengen
.
Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en (als verder aan de daartoe vereiste voorwaarden is voldaan) buitengerechtelijke incassokosten moeten betalen. Woonbron wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen die € 50,00 per dag kan bedragen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Woonbron daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet.
4.4.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Proceskosten
4.5.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonbron moet betalen op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 1.409,00 aan griffierecht,
€ 812,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.492,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
€ 812,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.492,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.6.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonbron dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 13.466,93;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron worden begroot op € 2.492,71;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
64266