ECLI:NL:RBROT:2024:13394

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10786524 CV EXPL 23-29777 en 10811026 CV EXPL 23-31371

datum uitspraak: 20 december 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Urbanic Netherlands II,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th. C. Visser,

tegen

1.[gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

3. [gedaagde 3],

allen wonende te [woonplaats],

gedaagden,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

en in de zaak van

1.Urbanic Netherlands II B.V.,

2. Urbanic Netherlands II C.V.,

beiden gevestigd te Amsterdam,

eiseressen,

gemachtigde: mr. Th. C. Visser,

tegen

1.[gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

3. [gedaagde 3],

allen wonende te [woonplaats],

gedaagden,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

Eiseressen worden hierna afzonderlijk ‘Stichting Urbanic’, ‘Urbanic B.V.’ en ‘Urbanic C.V.’ genoemd en gezamenlijk ‘Urbanic’. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd en gezamenlijk ‘huurders’.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 21 juni 2024 en de daarin genoemde stukken;
de akte aan de zijde van Urbanic;
de antwoordakte van huurders;
de mail van 21 oktober 2024 van de gemachtigde van Urbanic.

1.2.

Na de akte wisseling heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2.De verdere beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

Huurders huren de woning aan [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 1.586,69 per maand. Zij hebben daartoe op 1 april 2023 een huurovereenkomst (groepswoning) gesloten. Op 23 mei 2023 is de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen. Op 25 juli 2023 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan. Urbanic is het niet eens met de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie en is daarom deze procedure bij de kantonrechter gestart.

2.2.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter uitsluitend over het meest verstrekkende verweer van huurders, te weten dat Urbanic niet-ontvankelijk moet worden verklaard, een beslissing genomen. De kantontrechter heeft geoordeeld dat Urbanic wel ontvankelijk is in haar eis, dat één van hen verhuurder is, maar wie van Urbanic als verhuurder moet worden aangemerkt nog in het midden wordt gelaten.

2.3.

De zaak is verwezen naar de rol om Urbanic in de gelegenheid te stellen haar eis (wijziging) schriftelijk nader toe te lichten. Waarna huurders nog mochten reageren op die toelichting en ook in de gelegenheid zijn gesteld om in die akte te reageren op het rapport dat Urbanic als productie 5 in het geding heeft gebracht.

2.4.

De kantonrechter komt in dit vonnis deels terug op haar beslissing in het tussenvonnis. Verder oordeelt de kantonrechter dat de aanvangshuurprijs redelijk is en huurders met ingang van 1 april 2023 tot en met oktober 2023 een lagere huurprijs verschuldigd zijn omdat de woning in die periode gebreken had. Hierna zal worden uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissingen is gekomen.

De kantonrechter komt deels terug op haar beslissing in het tussenvonnis

2.5.

De kantonrechter zal Stichting Urbanic en Urbanic B.V. niet-ontvankelijk verklaren in hun eis.

2.6.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter ervoor gekozen eerst een oordeel te vellen over de ontvankelijkheid, zonder de vraag te beantwoorden wie van Urbanic moet worden aangemerkt als verhuurder, omdat wel vast stond dat één van hen verhuurder was.

2.7.

Tussen partijen is niet meer in geschil dat Urbanic C.V. moet worden aangemerkt als verhuurder. Huurders hebben in de laatste akte erkend dat Urbanic C.V. de verhuurder is. Dit heeft tot gevolg dat Stichting Urbanic en Urbanic B.V. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vordering.

2.8.

Voor het overige blijft de kantonrechter bij haar beslissing. Dit betekent dat ten aanzien van Urbanic C.V. het oordeel dat sprake is van een verschoonbare termijn overschrijding blijft staan en zij aldus ontvankelijk is in haar eis.

2.9.

De uitspraak van de kantonrechter Rotterdam van 17 mei 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:5754) waar huurders naar verwijzen ter onderbouwing van hun stelling dat ook zou moeten worden geoordeeld dat Urbanic C.V. niet ontvankelijk is, is niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak. Uit de uitspraak van 17 mei 2024 volgt dat in de huurovereenkomst duidelijk is opgenomen dat verhuurder wonende is te “p/a (….)”, dat in de huurovereenkomst de beheerder als gemachtigde is aangesteld en dat het adres van de beheerder overeenkomt met het adres dat als “p/a adres” van de verhuurder is opgenomen. In die context is in die uitspraak geoordeeld dat de Huurcommissie het gekozen postadres, dat zij aanvankelijk ook heeft gebruikt, moest aanhouden en zonder een instructie daartoe niet heeft mogen wijzigen in het privé adres van verhuurder. In de huurovereenkomst tussen Urbanic C.V. en huurders is niet opgenomen dat Urbanic C.V. woonplaats kiest op het adres van haar beheerder en evenmin heeft zij haar beheerder als gemachtigde aangesteld. Het gebruiken van het adres van de beheerder van Urbanic C.V. zonder eerst vast te stellen of de beheerder als gemachtigde mocht worden aangemerkt, blijft daarom een fout van de Huurcommissie.

Verklaring voor recht dat Urbanic C.V. moet worden aangemerkt als verhuurder

2.10.

Deze verklaring voor recht wordt afgewezen omdat Urbanic C.V. hier geen belang meer bij heeft.

2.11.

Zoals hiervoor onder 2.7 overwogen is tussen partijen niet meer in geschil dat Urbanic C.V. moet worden aangemerkt als verhuurder. Het belang van Urbanic C.V. bij deze verklaring voor recht is daarmee komen te vervallen.

Verklaring voor recht dat de uitspraak van Huurcommissie van 25 juli 2023 tegen de verkeerde partij is gewezen en derhalve huurders gehouden zijn om de oorspronkelijke huurprijs, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, aan Urbanic C.V. te voldoen

2.12.

Deze verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen.

2.13.

Hoewel de uitspraak van de Huurcommissie is gewezen tussen [gedaagde 1] (huurders) en Urbanic B.V., is de kantonrechter van oordeel dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om te oordelen dat [gedaagde 1] (huurders) de verkeerde partij bij de Huurcommissie heeft (hebben) betrokken en die uitspraak aldus geen effect sorteert. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit de huurovereenkomst niet klip en klaar blijkt dat Urbanic C.V. de verhuurder is. Zo staat in de kop van de huurovereenkomst “
URBANIC Netherlands II B.V., als beherend vennoot van URBANIC Netherlands II C.V. ten dezen vertegenwoordigd door (…) hierna te noemen ‘verhuurder’”.Ook bij de ondertekening van de huurovereenkomst staat evenmin de naam van Urbanic C.V. als verhuurder genoemd, maar uitsluitend “
namens de verhuurder”. Voorts lijkt het erop dat het ook voor Urbanic niet direct duidelijk was wie in deze kwestie verhuurder is. Immers eerst is namens Stichting Urbanic een dagvaarding uitgebracht en pas twee weken daarna namens Urbanic B.V. en Urbanic C.V., zonder dat in die dagvaardingen direct helder is gemaakt dat Urbanic C.V. verhuurder is. Pas in de eiswijziging die één dag voor de zitting is ingediend, is namens Urbanic het standpunt ingenomen dat Urbanic C.V. verhuurder is.

2.14.

Met het oordeel dat Urbanic C.V. ontvankelijk is in haar eis, worden partijen niet meer geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld en is het aan de kantonrechter om een beslissing te geven over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 BW).

2.15.

Omdat de primaire vordering niet wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering.

Praktische benadering

2.16.

Omdat er in deze procedure vanuit wordt gegaan dat niet de verkeerde partij bij de Huurcommissie is betrokken, tussen partijen niet meer in geschil is dat Urbanic C.V. verhuurder is en is geoordeeld dat Urbanic C.V. ontvankelijk is in haar eis, is het aan de kantonrechter om een beslissing te geven over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht. De kantonrechter leest de subsidiaire vordering in deze context en kiest voor een juridisch praktische benadering.

2.17.

Subsidiair is gevorderd:

“
Indien U E.A. van mening bent dat gedaagden terecht Urbanic Netherlands II B.V. in rechte hebben betrokken bij de Huurcommissie, wordt door Urbanic Netherlands II B.V. subsidiair gevorderd om voor recht te verklaren dat de tussen partijen overeengekomen kale aanvangshuur van € 1.586,69 per maand een redelijke huur is, dan wel de maximaal redelijke huur vast te stellen;”

2.18.

Formeel is het Urbanic B.V. die dit vordert, maar de kantonrechter vat deze vordering om juridisch praktische redenen ook op als een vordering van Urbanic C.V.

Is de bij aanvang overeengekomen huurprijs redelijk?

2.19.

De kantonrechter oordeelt dat de bij aanvang overeengekomen kale huurprijs redelijk is.

2.20.

Bij de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs is allereerst van belang te beoordelen of de huurprijs van de woning al dan niet boven de huurliberalisatiegrens ligt. Voor het jaar 2023 is die grens vastgesteld op € 808,06.

Om te bepalen welke huurprijs voor een woning mag worden gevraagd, dient het aantal punten dat de woning waard is te worden vastgesteld. Volgens de per 1 juli 2022 vastgestelde tabel maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten, geldt dat bij een woningwaardering van 149 punten, er sprake is van een huurprijs die hoger is dan de huurliberalisatiegrens van € 808,06. In dat geval zijn partijen vrij in het bepalen van de huurprijs.

Puntenwaardering woning

2.21.

De Huurcommissie heeft het aantal punten van de woning vastgesteld op 133.

Urbanic C.V. heeft aangevoerd dat de puntentelling van de woning uitkomt op 171 punten. Volgens Urbanic C.V. is het aantal punten hoger omdat de Huurcommissie bij de puntentelling geen rekening heeft gehouden met het energielabel en de kosten voor de verbouwing van de woning. Volgens de telling van Urbanic C.V. (zie productie 4 bij dagvaarding) levert het energielabel 28 punten op en de verbouwing 10 punten. Dit is in totaal 38 punten meer en verklaart tevens het verschil tussen 133 en 171 punten.

Huurders zijn van mening dat de puntentelling van de Huurcommissie moet worden gevolgd en dat het aan Urbanic C.V. is om te onderbouwen en duidelijk te maken waarom de woning op een hoger puntenaantal moet worden gewaardeerd.

Energielabel

2.22.

Urbanic C.V. heeft onweersproken aangevoerd dat de Huurcommissie geen punten heeft toegekend voor het energielabel. Urbanic C.V. heeft het energielabel met bijbehorend rapport van de woning overgelegd (zie akte indienen stukken productie 5). Hieruit volgt dat de woning energielabel B heeft. Omdat het energielabel en bijbehorend rapport vlak voor de zitting in het geding zijn gebracht, hebben huurders tijdens de zitting verzocht om nog bij akte te mogen reageren op het energielabel en het rapport. In het tussenvonnis is aan huurders die gelegenheid geboden (zie rechtsoverweging 2.14).

2.23.

Huurders hebben echter in de akte van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. In de akte hebben huurders zich op het standpunt gesteld dat van Urbanic C.V. verwacht had mogen worden dat zij het energielabel in het geding zou brengen. Dit standpunt van huurders kan niet worden gevolgd, omdat Urbanic C.V. het energielabel en het rapport al bij akte indienen stukken in het geding heeft gebracht.

2.24.

Omdat huurders geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat het energielabel niet juist kan zijn, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van het energielabel dat aan de woning is toegekend. Voor energielabel B geldt bij een meergezinswoning waarvan het oppervlak groter is dan 40m2 een waardering van 28 punten (zie Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte).

2.25.

Omdat niet gebleken is dat de Huurcommissie al punten heeft toegekend voor een energielabel, worden de punten die de Huurcommissie aan de woning heeft toegekend, vermeerderd met 28 punten. De waardering van de woning komt dan uit op 161 punten.

2.26.

Omdat de woningwaardering uitkomt op 161 punten is er sprake van een huurprijs die ligt boven de huurliberalisatiegrens. Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd ten aanzien van de woningwaardering behoeft daarom geen bespreking meer. Omdat de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, stond het partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst vrij een huurprijs te bepalen. De vordering van Urbanic C.V. om te verklaren voor recht dat de tussen partijen overeengekomen kale aanvangshuur van € 1.586,69 per maand een redelijke huur is, wordt daarom toegewezen.

Gebreken aan de woning

2.27.

Urbanic C.V. heeft tegen het oordeel van de Huurcommissie dat de woning ernstige gebreken heeft en de huur daarom met ingang van 1 april 2023 tijdelijk wordt verlaagd tot 40% van de huurprijs, geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat dit oordeel niet klopt. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter er eveneens vanuit zal gaan dat de woning ernstige gebreken heeft op grond waarvan de huurprijs met ingang van 1 april 2023 tijdelijk wordt verlaagd tot 40% van de huurprijs.

2.28.

De kantonrechter gaat er vanuit dat de gebreken met ingang van 23 oktober 2023 zijn verholpen. In een e-mail van 23 januari 2024 gericht aan huurders, is door de beheerder van Urbanic C.V. vermeld dat de tekortkoming verholpen zijn (zie productie 1 bij conclusie van antwoord). Huurders hebben dit niet betwist. Huurders moeten daarom vanaf 1 november 2023 weer de volledige huur (€ 1.586,69) betalen (artikel 12 lid 4 Uhw).

2.29.

Over de periode 1 april 2023 tot en met oktober 2023 zijn huurders de verlaagde huur van € 634,68 per maand verschuldigd en vanaf 1 november 2023 moeten huurders weer de overeengekomen huur van € 1.586,69 per maand betalen.

Proceskosten

2.30.

In de zaak 10811026 CV EXPL 23-31371 ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt. Enerzijds wordt Urbanic B.V. niet ontvankelijk verklaard en aldus in het ongelijk gesteld en huurders in het gelijk en anderzijds worden Urbanic C.V. en huurders deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld.

2.31.

De proceskosten in de zaak 10786524 CV EXPL 23-29777 komen voor rekening van Stichting Urbanic, omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten aan de zijde van huurders op nihil aan salaris voor de gemachtigde, omdat deze zaak niet tot extra werkzaamheden heeft geleid. Het verweer in onderhavige zaak is immers gelijktijdig met de zaak 10811026 CV EXPL 23-31371 gevoerd en de zaken zijn op dezelfde de zitting behandeld.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.32.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Urbanic C.V. dat eist en huurders daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in de zaak 10786524 CV EXPL 23-29777

3.1.

verklaart Stichting Urbanic niet-ontvankelijk;

3.2.

veroordeelt Stichting Urbanic in de proceskosten, die aan de kant van huurders worden begroot op nihil;

in de zaak 10811026 CV EXPL 23-31371

3.3.

verklaart Urbanic B.V. niet-ontvankelijk;

3.4.

verklaart voor recht dat de tussen Urbanic C.V. en huurders overeengekomen kale aanvangshuur van € 1.586,69 per maand een redelijke huur is;

3.5.

stelt vast dat huurders over de periode vanaf 1 april 2023 tot en met oktober 2023 een huurprijs van € 634,68 verschuldigd zijn;

3.6.

compenseert de proceskosten, in die zin dat Urbanic C.V. en huurders ieder de eigen kosten dragen;

3.7.

wijst al het andere af;

in beide zaken

3.8.

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling(en) betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

754

Huurzaak over aanvangshuurprijs en ontvankelijkheid na uitspraak huurcommissie

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.[gedaagde 1],

1.Urbanic Netherlands II B.V.,

1.[gedaagde 1],

1.De procedure

2.De verdere beoordeling

3.De beslissing