Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11179937 VZ VERZ 24-6108
datum uitspraak: 14 november 2024
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoeker] ,
woonplaats: Nieuwerkerk aan den IJssel,
verzoeker,
gemachtigde: mr. B.J. de Deugd,
tegen
[verweerster] , h.o.d.n. [naam bedrijf 1] ,
woonplaats: Capelle aan den IJssel,
verweerster,
gemachtigde: mr. D.W.M. de Haan.
De partijen worden hierna ‘ [verzoeker] ’ en ‘ [verweerster] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift tot benoeming deskundige nadere huurprijsvaststelling, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen.
1.2.
Op 17 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren partijen en hun gemachtigden aanwezig.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn op 6 oktober 1995 met elkaar gehuwd. De echtscheidingsbeschikking tussen partijen is op 14 oktober 2022 ingeschreven bij de gemeente.
2.2.
Partijen hebben tot 2003 gewoond in de woning aan het adres aan de [adres 1] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning). In 2003 zijn partijen gaan wonen aan de [adres 2] te Nieuwerkerk aan den IJssel. [verweerster] heeft sinds 1993 ingeschreven gestaan met haar kapsalon op het adres van de woning en exploiteerde deze kapsalon in een ruimte op de 1e etage (hierna: de ruimte). [verzoeker] heeft ook zijn praktijk in de woning.
2.3.
Op 9 augustus 2002 heeft [verzoeker] een huurovereenkomst gesloten met mevrouw [persoon A] . [persoon A] werkte als zelfstandig ondernemer in dezelfde ruimte als [verweerster] . [persoon A] en [verweerster] hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin staat beschreven welke spullen zij wel/niet delen.
2.4.
In de huurovereenkomst tussen [verzoeker] en [persoon A] staat – voor zover van belang – het volgende:
“1. Verhuurder verhuurt aan huurder een ruimte aan de [adres 1] op de 1e etage, welke uitsluitend gebruikt kan worden voor de uitoefening van kapperswerkzaamheden.
2. De totale ruimte bedraagt ca. 30 m2 welke eveneens door 2 of bij hoge uitzondering maximaal 3, andere kap(st)ers wordt gebruikt.
(…)
4. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande 1 september 2002 en lopende tot en met 31 augustus 2003. Na het verstrijken van deze termijn wordt de overeenkomst, mits niet opgezegd, stilzwijgend verlengd voor nog een jaar en zo vervolgens ieder jaar opnieuw. De opzegtermijn bedraagt minimaal 2 maanden voor het verstrijken van de opzegdatum.
(…)
6. De huurprijs bedraagt thans € 35,- per dag. Deze huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met het indexcijfer (…)”.
2.5.
Tussen 1993-2002 heeft [verweerster] voor het gebruik van de ruimte geen betalingen aan [verzoeker] gedaan. Hierin is verandering gekomen toen de belastingdienst wilde dat een en ander werd geformaliseerd. [verweerster] heeft tot kort geleden een bedrag van € 100,- per maand aan [verzoeker] betaald voor de ruimte.
2.6.
[verzoeker] heeft eerder op 21 oktober 2022 een verzoek tot benoeming van een deskundige bij de kantonrechter ingediend. Bij beschikking van 16 mei 2023 in de zaak met kenmerk 10161050 VZ VERZ 22-13240 is [verzoeker] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek.
2.7.
[persoon A] heeft de huurovereenkomst op 28 mei 2024 schriftelijk opgezegd. [verzoeker] is akkoord gegaan met de opzegging en de voorgestelde opzegtermijn van 2 maanden en verrekening van de borg.
2.8.
Sinds 31 mei 2024 exploiteert [verweerster] haar onderneming niet meer vanuit de ruimte.
3.Het geschil
3.1.
[verzoeker] verzoekt samengevat:
Op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW te benoemen de heer [persoon B] , [naam bedrijf 2] . te Den Haag teneinde als deskundige een advies uit te brengen als bedoeld in artikel 7:303 en 304 BW ten aanzien van het bedrijfspand aan de [adres 1] (eerste verdieping) te Capelle aan den IJssel;
[verweerster] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
[verzoeker] baseert het verzoek op het volgende. Partijen hebben in 1993 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de ruimte. [verweerster] oefende in het gehuurde haar onderneming uit. Om fiscale redenen is de huurprijs op een fictieve waarde vastgesteld, die lager is dan de huurprijs die in de vastgoedmarkt wordt gehanteerd. De actueel betaalde huurprijs is € 100,00 per maand. De ontvangen huursom is al langere tijd niet in overeenstemming met de huuropbrengsten in de vastgoedmarkt voor objecten als het verhuurde. [verzoeker] heeft diverse pogingen ondernomen om de gemaakte afspraken te herzien en/of de huurprijzen te verhogen. Door de echtscheiding is het voor partijen niet mogelijk gebleken het geschil rondom de huurprijs op een ‘zakelijke’ wijze aan te pakken. Ondertussen heeft [verweerster] de huur opgezegd. Gelet op de wettelijke opzegtermijn zal de huur per 1 juli 2025 eindigen. Het is partijen niet gelukt om overeenstemming te bereiken over de nieuwe huurprijs, danwel de wijze van vaststelling daarvan. [verzoeker] heeft daarom recht en belang bij de aanwijzing van een deskundige op grond van artikel 7:304 lid 2 BW.
3.3.
[verweerster] is het niet eens met het verzoek en voert het volgende aan. Er is tussen partijen nooit een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Het is ook maar de vraag of partijen daadwerkelijk een huurovereenkomst hadden, voor zover die er was heeft [verweerster] de huur opgezegd. [verzoeker] heeft dan ook geen rechtsbelang meer en is niet-ontvankelijk in zijn verzoeken. Mocht [verzoeker] wel ontvankelijk zijn, dan dient de kwalificatievraag te worden gesteld of er wel sprake is van een ruimte in de zin van artikel 7:290 BW. [verweerster] stelt zich voorts op het standpunt dat er geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, maar een ruimte in de zin van artikel 7:230a BW. [verzoeker] beroept zich ten onrechte op de opzegtermijn van artikel 7:293 BW. [verweerster] werkte niet op inloop, enkel op afspraak, bovendien is de ruimte aan de buitenkant van het pand niet zodanig herkenbaar als kapsalon, omdat het een woonhuis betreft. [verweerster] benadrukt bovendien dat [verzoeker] bij zijn andere huurder van dezelfde ruimte ( [persoon A] ) zich niet beroept op de opzegtermijn van artikel 7:293 BW en akkoord is gegaan met een kortere opzeggingstermijn. Nu de huur rechtsgeldig is opgezegd, heeft [verzoeker] geen belang meer bij een mogelijke verhoging van de huurprijs van [verweerster] .
4.De beoordeling
4.1.
[verzoeker] vordert nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 BW. Tussen partijen is in geschil of hetgeen zij zijn overeengekomen over het gebruik van de ruimte moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. De kantonrechter zal dit geschilpunt dus eerst beoordelen.
4.2.
Partijen hebben geen schriftelijke overeenkomst gesloten, maar hebben mondeling afspraken gemaakt over het gebruik van de ruimte. De betekenis van een (mondelinge) overeenkomst moet door de kantonrechter worden vastgesteld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Het hangt dan ook van bovengenoemde omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene in dit geval als bruikleen of huur moet worden gekwalificeerd. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt.
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat er in het onderhavige geval geen sprake is van een huurovereenkomst. Vaststaat dat er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in 1993 geen tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte tussen partijen is afgesproken. Partijen woonden samen in de woning en hadden ieder hun eigen onderneming (tandprothetische praktijk en kapsalon) in de woning. Ook is niet weersproken dat partijen ergens tussen 2002 en 2005 een vergoeding zijn overeengekomen van laatstelijk € 100,- per maand met als doel om aan de eisen van de belastingdienst tegemoet te komen. De kantonrechter kan hieruit dus niet opmaken dat het overeengekomen bedrag van thans € 100,- per maand ten titel is van huur. Daartegenover staat wel vast dat [verzoeker] met een derde, namelijk [persoon A] , in augustus 2022 een schriftelijke huurovereenkomst voor de ruimte heeft gesloten. Uit de als productie 6 bij het verweerschrift overgelegde huurnota’s, waarvan de inhoud niet door [verzoeker] is weersproken, blijkt verder dat [persoon A] 65% van de huurpenningen diende te voldoen aan [verzoeker] en 35% aan [verweerster] . De slotsom moet luiden dat de tussen partijen na 2002 overeengekomen vergoeding voor het gebruik van de ruimte (deels) weer werd terugbetaald aan [verweerster] in de vorm van een deel van de van [persoon A] ontvangen huurpenningen. Wat ook zij van deze constructie, onvoldoende blijkt daaruit dat sprake is van een tegenprestatie door [verweerster] aan [verzoeker] voor de huur van de ruimte.
4.4.
Het standpunt van [verzoeker] dat aan het oordeel in de beschikking van de kantonrechter van 16 mei 2023 (met zaaknummer 10161050 VZ VERZ 22-13240) dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat, in dit geding gezag van gewijsde toekomt, kan de kantonrechter niet volgen. De kantonrechter heeft in die uitspraak geen inhoudelijk oordeel gegeven over de vraag of er al dan niet sprake is (geweest) van een huurovereenkomst tussen partijen en heeft [verzoeker] niet ontvankelijk verklaard in zijn verzoeken.
4.5.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat in het geheel beschouwd, gelet op wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond en de inhoud en strekking van de overeenkomst, de overeenkomst niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
4.6.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, omdat dit niet tot een andere beslissing kan leiden.
4.7.
[verzoeker] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verweerster] tot vandaag vast op € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [verweerster] maakt na deze uitspraak moet [verzoeker] een bedrag betalen van € 135,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
4.8.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het verzoek van [verzoeker] af;
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, die aan de kant van [verweerster] worden begroot op € 543,00;
5.3.
verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
821