Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/688921 / KG ZA 24-1051
Vonnis in kort geding van 19 december 2024
in de zaak van
de stichting
[eiseres],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J. Mikes te Rotterdam,
tegen
1. de stichting
[gedaagde 1],
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. M.S. van Dijk te Rotterdam,
2. de stichting
[gedaagde 2],
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. A.M. den Hollander te Heemstede,
gedaagden.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde 1] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 14 november 2024, met producties 1 tot en met 19;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] , met producties 1 tot en met 8;
- de akte overlegging producties van [eiseres] , met producties 20 tot en met 26;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] met producties 1 tot en met 16;
- de aanvullende producties 27 en 28 van [eiseres] ;
- de spreekaantekeningen van mr. Mikes;
- de pleitaantekeningen van mr. Van Dijk;
- de spreekaantekeningen van mr. Den Hollander.
1.2.
Op 13 december 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt van [gedaagde 1] een gedeelte van de onroerende zaak aan de [adres 1] te Rotterdam. [eiseres] exploiteert in het gehuurde een sportschool en heeft een deel van het gehuurde onderverhuurd aan een fysiotherapeutenpraktijk (hierna gezamenlijk: de sportschool).
2.2.
[gedaagde 1] verhuurt aan [gedaagde 2] de naastgelegen onroerende zaak aan de [adres 2] te Rotterdam. In dit gebouw is een school gevestigd. Deze school staat bekend als [school A] Rotterdam. Er is sprake van meerdere schoolgebouwen.
2.3.
De sportschool van [eiseres] en de school van [gedaagde 2] zijn gevestigd op een campus. De Gemeente Rotterdam is eigenaar van het perceel en de daarop gevestigde opstallen en heeft de verhuur uitbesteed aan [gedaagde 1] .
2.4.
[gedaagde 2] heeft op enig moment in 2024 op een deel van het terrein rood/witte paaltjes en een slagboom geplaatst. De slagboom is nog niet in gebruik genomen en belemmert dus op dit moment de toegang niet. De paaltjes beletten de toegang, tenzij zij worden neergeklapt. Als gevolg van deze maatregelen is het deel van het terrein voor de sportschool niet meer met de auto bereikbaar. Dit deel van het terrein werd door leden van de sportschool en cliënten/patiënten van de fysiotherapeutenpraktijk (hierna samen ook: bezoekers) al zeer lang gebruikt als parkeerplaats.
2.5.
[gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 1] per brief van 25 april 2024 opgezegd tegen 1 mei 2025. Daar heeft [eiseres] tegen geprotesteerd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te gebieden om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan [eiseres] dagelijks tussen 07:00 en 23:00 uur de vrije en onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verlenen, en
- de rood/witte paaltjes op het terrein te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel deze dagelijks tussen 07:00 en 23:00 uur naar beneden om te klappen en omgeklapt te houden; en
- de slagboom te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel de slagboom dagelijks tussen 07:00 en 23:00 uur geopend te houden;
op straffe van een te verbeuren dwangsom;
II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren gemotiveerd verweer.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] vordert in dit kort geding – kort gezegd – een voorlopige voorziening waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt geboden om de paaltjes
en de slagboom op het terrein te verwijderen, dan wel om dagelijks tussen 07:00 uur en 23:00 uur de paaltjes naar beneden om te klappen en omgeklapt te houden en de slagboom geopend te houden. Zij legt daaraan ten grondslag dat zij, op basis van verkregen rechten uit, of samenhangend met, de huurovereenkomst en opgewekt vertrouwen dan wel op basis van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, het bestaande gebruik als parkeerterrein van het aan haar sportschool grenzende deel van het terrein mag voortzetten.
4.2.
In dit kort geding moet beoordeeld worden of de vorderingen van [eiseres] strekkend tot voortgezet gebruik als parkeerterrein een zodanige kans van slagen zouden hebben in een (thans nog niet aanhangige) bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door [eiseres] thans gevorderde voorzieningen verantwoord is. Daarnaast moeten de belangen van partijen afgewogen worden. Inherent aan een kort geding is dat die beslissing genomen moet worden op basis van wat partijen over en weer stellen en de overgelegde stukken omdat bewijsvoering in een kort geding niet goed mogelijk is.
Spoedeisend belang
4.3.
Het spoedeisend belang van [eiseres] bij de vorderingen volgt uit haar stellingen dat door de beperkte bereikbaarheid het reële risico ontstaat dat vele leden van de sportschool hun lidmaatschap opzeggen en haar voortbestaan in gevaar komt.
Ten opzichte van [gedaagde 1]
4.4.
[eiseres] legt aan haar vorderingen tegen [gedaagde 1] ten grondslag dat zij door [gedaagde 1] door de genomen maatregelen in strijd met artikel 7:203 BW Pro wordt beperkt in haar huurgenot. [eiseres] stelt dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro doordat de toegang tot de sportschool wordt beperkt.
4.5.
Vaststaat dat het terrein voor de sportschool dat door [eiseres] werd gebruikt als parkeerterrein niet onder de reikwijdte van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 1] valt. Zij huurt slechts een deel van het gebouw, het terrein wordt in de overeenkomst niet genoemd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [persoon A] , voorzitter van de Stichting en exploitant van de sportschool, namens [eiseres] bevestigd dat [eiseres] hiervoor nooit huur heeft betaald. De door [eiseres] aangevoerde contractuele grondslag gaat reeds daarom niet op.
4.6.
[eiseres] heeft ook nog aangevoerd dat zij het betreffende terrein – met medeweten van [gedaagde 1] – al vele jaren lang feitelijk in gebruik heeft, waardoor een gebruiksrecht is ontstaan. [gedaagde 1] is zelf echter louter verhuurder van de panden en geen eigenaar van het terrein. Zij was dus niet in een positie om een gebruiksrecht te verschaffen. Voor zover [eiseres] betoogt dat zij dat niet wist, moet dat voor haar eigen risico blijven. Zij wist dat in haar huurovereenkomst het terrein niet vermeld was en uit de openbare registers zijn de eigendomsverhoudingen kenbaar. Gelet daarop kan [eiseres] naar het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter bij [gedaagde 1] geen aanspraak maken op naleving van een haar door [gedaagde 1] verleend (stilzwijgend) gebruiksrecht.
4.7.
Voor zover [eiseres] aan haar vordering tegen [gedaagde 1] een onrechtmatige daad c.q. onrechtmatige hinder ten grondslag legt, kan ook deze grondslag haar vordering niet dragen omdat deze niet tegen de juiste wederpartij is gericht. Vaststaat dat [gedaagde 2] de betreffende paaltjes en slagboom heeft geplaatst. Voor zover sprake is van onrechtmatige hinder, geldt [gedaagde 2] daarom feitelijk als de aan te spreken wederpartij. Van onrechtmatige hinder aan de zijde van [gedaagde 1] kan slechts sprake zijn als op haar een afgeleide verplichting rust in die zin dat [gedaagde 1] als verhuurder [eiseres] moet behoeden voor hinder die door [gedaagde 2] wordt veroorzaakt. Naar het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] echter onvoldoende belang om [gedaagde 1] op die grond aan te spreken. [gedaagde 1] zou immers feitelijk niet bij machte zijn om daadwerkelijk de slagboom open te zetten en de paaltjes neer te leggen. Dat kan, naar het zich laat aanzien, alleen [gedaagde 2] en [eiseres] heeft in deze procedure zelf vorderingen tegen [gedaagde 2] op grond van onrechtmatige hinder ingesteld.
Zelfs als die afgeleide verplichting bestaat, is bovendien de vraag of die ook in de toekomst voortduurt. In dit kort geding is immers onduidelijk gebleven hoe lang de contractuele verhouding tussen [eiseres] en [gedaagde 1] nog voortduurt, omdat [gedaagde 1] de huurovereenkomst tegen 1 mei 2025 heeft opgezegd en [eiseres] de opzegging (nog) niet buitengerechtelijk heeft vernietigd en evenmin een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt.
4.8.
Gelet op het voorgaande worden de vorderingen tegen [gedaagde 1] afgewezen.
Ten opzichte van [gedaagde 2]
4.9.
[eiseres] legt aan haar vorderingen tegen [gedaagde 2] ten grondslag dat [gedaagde 2] onrechtmatig handelt doordat de toegang tot de sportschool is beperkt, waardoor [eiseres] in nadelige zin wordt getroffen in het genot en gebruik van het pand (artikel 5:37 BW Pro jo artikel 6:162 BW Pro). De onrechtmatige hinder bestaat volgens [eiseres] uit verminderde toegankelijkheid van de sportschool.
4.10.
[gedaagde 2] doet allereerst een beroep op rechtsverwerking, omdat volgens haar [eiseres] heeft nagelaten om (bestuursrechtelijke) rechtsmiddelen in te zetten tegen de situatie op de [straatnaam] die inmiddels is vergund.
Zelfs als [eiseres] nooit tegen plannen heeft geprotesteerd, zou dat op zichzelf onvoldoende zijn voor de conclusie dat sprake zou zijn van rechtsverwerking op grond waarvan [eiseres] [gedaagde 2] niet meer kan aanspreken op grond van onrechtmatige hinder. Er moet dan sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagde 2] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiseres] haar aanspraak op grond van onrechtmatige hinder niet meer geldend zal maken. Dergelijke omstandigheden heeft [gedaagde 2] niet gesteld. Het verweer wordt dan ook gepasseerd.
4.11.
Vaststaat dat [gedaagde 2] de betreffende paaltjes en de slagboom heeft geplaatst en dat in zoverre sprake is van hinder. Beoordeeld dient te worden of deze hinder zodanig van aard en ernst is dat deze als onrechtmatig jegens [eiseres] moet worden gekwalificeerd. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.12.
[gedaagde 2] heeft gemotiveerd toegelicht dat haar belang bij de genomen maatregelen is gelegen in het waarborgen van de veiligheid van leerlingen en medewerkers op de campus. Volgens [gedaagde 2] moet het parkeren van auto’s en het (al dan niet daarmee gepaard gaande) rijden van de auto’s op het betreffende deel van het terrein als een gevaarzettende situatie worden aangemerkt, aangezien kinderen, ook zeer jonge kinderen vanaf de leeftijd vanaf 4 jaar, van de campus gebruikmaken. Daartegenover staat het belang van [eiseres] om haar (vaak kwetsbare) bezoekers voor de deur te kunnen laten parkeren. Dit is door de genomen maatregelen praktisch onmogelijk. Volgens [eiseres] is het terrein altijd toegankelijk geweest en dreigen leden van haar sportschool door de genomen maatregelen hun lidmaatschap op te zeggen.
4.13.
Het plaatsen van de paaltjes en een slagboom door [gedaagde 2] is een vergaande maatregel, omdat door deze maatregel ook derden worden geraakt die gebruik maken van het terrein. Vaststaat dat de maatregel voor [eiseres] ook daadwerkelijk gevolgen heeft voor haar bedrijfsvoering, omdat extra handelingen moeten worden verricht om (hulpbehoevende) leden en bezoekers van de sportschool voor de deur af te kunnen zetten.
4.14.
Getoetst aan de beginselen van subsidiariteit en proportionaliteit is deze maatregel echter niet onrechtmatig jegens [eiseres] . Dat wordt als volgt toegelicht.
Kennelijk is geruime tijd sprake geweest van een situatie waar parkeren op het betreffende terrein werd toegestaan zonder dat dat gebruik ooit is geformaliseerd. Dat [eiseres] haar bedrijfsvoering daarop had afgestemd is op zichzelf redelijk en was [gedaagde 2] ook bekend.
Het terrein is de afgelopen jaren echter in ontwikkeling geweest, waarbij het voor [eiseres] gelet op de bestemming als schoolcampus niet ondenkbaar moet zijn geweest dat het terrein op enig moment voor alle betrokkenen autoluw zou worden gemaakt.
De belangen van jonge tot zeer jonge voetgangers (en fietsers) konden [gedaagde 2] in redelijkheid nopen tot het afsluiten van het terrein voor autoverkeer tijdens schooluren. Dat het met parkeren samenhangende autoverkeer op een terrein grote risico’s oplevert voor voetgangers, fietsers en spelende kinderen op dat terrein is een feit van algemene bekendheid; ook een aanrijding met een langzaam rijdende auto kan tot ernstige verwondingen leiden. Het verweer van [eiseres] op dat punt komt erop neer dat het gevaar beperkt is en dat er met name oudere kinderen op dat deel komen, maar dat er gevaar bestaat is duidelijk en een verantwoordelijke school is naar haar leerlingen en hun ouders verplicht om verkeersrisico’s zoveel mogelijk te verkleinen. Dat geldt niet alleen als die leerlingen zeer jong zijn. De paaltjes en de slagboom zijn daarvoor een geëigend middel. Deze afsluiting is verder beperkt gebleven tot de schooluren; in vakanties en weekends en vanaf de vroege avond is het terrein toegankelijk. Ook is tijdens de mondelinge behandeling verduidelijkt dat rolstoelen en scootmobielen langs de paaltjes en slagboom heen kunnen.
Voorts beschikt [eiseres] over een sleutel om de paaltjes neer te leggen en zijn reeds technische voorzieningen getroffen (een camera en een intercomverbinding naar [eiseres] ) om [eiseres] in staat te stellen te zien dat haar bezoekers die met de auto komen toegang wensen, waarna [eiseres] de slagboom op afstand zal kunnen openen. Weliswaar moet er dan iemand van haar personeel de paaltjes fysiek komen neerleggen, maar de bezoekers kunnen met de auto vlak voor de sportschool komen.
4.15.
Dit alles overziend heeft [gedaagde 2] de afsluiting, op haar kosten, zo ingericht dat serieus rekening is gehouden met de belangen van [eiseres] en haar leden. Niet in te zien valt welke verdergaande tegemoetkomingen realiter mogelijk zouden zijn geweest, uitgaande van het rechtmatige doel dat zij nastreeft.
Daarbij is meegewogen dat de te verwachten schade bij [eiseres] slechts aannemelijk is voor zover het gaat om de extra tijd en moeite die het neerleggen van de paaltjes vergt, en dus betrekkelijk gering is. Dat veel leden als gevolg van de maatregel dreigen hun lidmaatschap op te zeggen, zoals [eiseres] heeft gesteld, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat [eiseres] zelf dat risico aanmerkelijk kan beperken door uitleg te geven aan haar leden, die per saldo slechts hoeven wachten tot iemand de paaltjes laat zakken om door te kunnen rijden naar de sportschool en daar uit te stappen.
4.16.
Tegen de achtergrond van de belangen van partijen is de voorzieningenrechter dus van oordeel dat de genomen maatregelen per saldo rechtmatig zijn, nu daarbij voldoende rekening wordt gehouden met het belang van [eiseres] . Dat belang wordt naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende gediend met de sleutels voor de paaltjes in combinatie met de maatregel dat op de slagboom een intercom met camera is gemonteerd, waarmee direct vanuit de sportschool de slagboom kan worden bediend.
4.17.
Gelet op het voorgaande worden de vorderingen tegen [gedaagde 2] afgewezen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat, zodra naast de paaltjes ook de slagboom in werking treedt, de intercom met de camera bij de slagboom volledig functioneel is. Als deze voorwaarde niet zou worden vervuld, valt de belangenafweging, ondanks de hiervoor geschetste bezwaren van [gedaagde 2] , in ieder geval op de korte termijn alsnog uit in het voordeel van [eiseres] . De extra functionaliteiten van de intercom en camera zijn door [gedaagde 2] op eigen initiatief reeds voorbereid en het zou in strijd zijn met het beginsel van subsidiariteit om deze niet te benutten. Mede gelet op de toelichting ter zitting mag worden aangenomen dat de slagboom in werking wordt gesteld tegelijk met de camera en de intercomverbinding met [eiseres] .
Proceskosten
4.18.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld. De kosten aan de zijde van elk van hen worden begroot op:
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten €
178,00
178,00
Totaal € 1.973,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 1] , aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 2] , aan de zijde van [gedaagde 2] begroot op € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten. Het is ondertekend door
mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2024.
[3070/106]