Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11155011 CV EXPL 24-14933
datum uitspraak: 6 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Achmea Dutch Residential Fund,
vestigingsplaats: Amsterdam-Duivendrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
De partijen worden hierna ‘Achmea’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 november 2023, met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 16 april 2024 met zaaknummer 10799698 CV EXPL 23-30623;
- de verzetdagvaarding van 6 juni 2024, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord in oppositie.
1.2.
Op 16 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren de gemachtigde van Achmea en de gemachtigde van [gedaagde] aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 12 augustus 2022 een woning met een geliberaliseerde huurprijs en een stallingsruimte van Achmea. Op de huurovereenkomsten met betrekking tot de woning en de stallingsruimte zijn algemene bepalingen van toepassing. Op dit moment is er een huurachterstand. Achmea eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. In het tussen partijen gewezen verstekvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbonden op basis van de huurachterstand. De kantonrechter is daarbij wel uitgegaan van een lagere huurachterstand dan die Achmea stelt, omdat zij de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen heeft vernietigd en daarom ervan is uitgegaan dat de eerste huurprijs is blijven gelden. [gedaagde] is het er niet mee eens dat hij de woning moet verlaten en wenst dat het verstekvonnis vernietigd wordt.
Huurprijswijzigingsbepalingen
2.2.
In de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per
1 juli 2023en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3%.”
2.3.
Artikel 16 van de algemene bepalingen luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
(…)”
2.4.
In de huurovereenkomst met betrekking tot de stallingsruimte staat, voor zover van belang, het volgende:
“
De verhuurder heeft het recht de huurprijs jaarlijks per 1 juli aan te passen aan de door verhuurder vastgestelde markthuurprijs.”
De verhuurder heeft het recht de huurprijs jaarlijks per 1 juli aan te passen aan de door verhuurder vastgestelde markthuurprijs.”
De huurprijswijzigingsbepaling voor de woning is niet oneerlijk
2.5.
In het verstekvonnis van 16 april 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst met betrekking tot de woning oneerlijk is en deze bepaling daarom vernietigd. Het op 29 november 2024 gewezen arrest door de Hoge Raad [1] is aanleiding daar nu anders over te oordelen en wel als volgt.
Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. In het algemeen mag worden aangenomen dat een stijging op basis van de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd is. In deze zaak stelt de kantonrechter vast dat de huurprijswijzigingsbepaling niet voorziet in een verdere stijging dan gerechtvaardigd wordt geacht. Achmea mocht dus op grond van haar huurprijswijzigingsbepaling de huurprijs verhogen.
De huurprijswijzigingsbepaling voor de stallingsruimte is wel oneerlijk
2.6.
De kantonrechter heeft in het verstekvonnis van 16 april 2024 ook geoordeeld dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst met betrekking tot de stallingsruimte oneerlijk is. De kantonrechter blijft bij dit oordeel. Uit de betreffende huurprijswijzigingsbepaling is geen enkele beperking voor het (totale) percentage van de jaarlijkse huurverhoging af te leiden. De gevolgen van deze bepaling zijn voor de huurder niet voorzienbaar. Deze bepaling verstoort daarom het evenwicht tussen de verhuurder en huurder. Dit heeft tot gevolg dat de huurprijs voor de stallingsruimte altijd
€ 105,00 (€ 95,00 aan kale huur en € 10,00 aan servicekosten) is gebleven.
[gedaagde] moet voor de woning de huurachterstand betalen
2.7.
De huurachterstand voor de woning bedroeg op de dag van de oorspronkelijke dagvaarding in totaal € 5.596,44 berekend tot en met de maand november 2023. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Achmea te betalen. Daarnaast wordt de huurachterstand die ontstaan is vanaf 1 december 2023 ook toegewezen op basis van de verhoogde huurprijs. Voor zover [gedaagde] huurbetalingen heeft gedaan na 1 december 2023, wordt Achmea geacht daar rekening mee te houden.
[gedaagde] moet ook voor de stallingsruimte de huurachterstand betalen
2.8.
De huurachterstand voor de stallingsruimte bedroeg op de dag van de oorspronkelijke dagvaarding op basis van de oude huurprijs € 525,00 berekend tot en met de maand november 2023. Daarnaast wordt ook voor wat betreft de stallingsruimte de huurachterstand die ontstaan is vanaf 1 december 2023 toegewezen op basis van de huurprijs van € 105,00. Voor zover [gedaagde] huurbetalingen heeft gedaan na 1 december 2023, wordt Achmea geacht daar rekening mee te houden.
De huurovereenkomsten worden ontbonden
2.9.
De huurovereenkomsten worden ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomsten te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [2] De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat er op de zitting sprake was van een huurachterstand van meer dan 10 maanden en dat in de loop van de procedure de huurachterstand alleen maar is opgelopen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn geen concrete feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken op basis waarvan de kantonrechter ervan uit kan gaan dat [gedaagde] in staat zal zijn de huurachterstand binnen korte tijd af te lossen. De kantonrechter houdt er ook rekening mee dat de minderjarige kinderen van [gedaagde] in de woning wonen. Dit resulteert in een langere ontruimingstermijn. [gedaagde] krijgt tot uiterlijk 1 maart 2025 de tijd om de woning te verlaten. Het feit dat er minderjarige kinderen in de woning wonen, kan er, hoe spijtig ook, niet toe leiden dat de gevraagde ontbinding wordt afgewezen. Daarvoor is de huurachterstand te hoog en is het financiële vooruitzicht van [gedaagde] in de nabije toekomst te weinig hoopvol. De kantonrechter weegt ook mee dat Achmea voldaan heeft aan de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
[gedaagde] moet de woning en de stallingsruimte ontruimen en gebruiksvergoedingen betalen
2.10.
Omdat de huurovereenkomsten worden ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten en de stallingsruimte leeg opleveren aan Achmea. Dat moet uiterlijk op 1 maart 2025. Tot en met de dag van ontruiming moet [gedaagde] gebruiksvergoedingen van € 1.145,00 per maand voor de woning en € 105,00 per maand voor de stallingsruimte betalen (artikel 7:225 BW). Achmea heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
[gedaagde] hoeft niet alle gevorderde incassokosten te betalen
2.11.
De zogenoemde veertiendagenbrief in deze zaak betreft zowel de huurachterstand voor de woning als de huurachterstand voor de stallingsruimte. De bepaling over de buitengerechtelijke kosten in de huurovereenkomst met betrekking tot de stallingsruimte is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden.
De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten voor zover die betrekking heeft op de huurachterstand voor de stallingsruimte wordt afgewezen.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 207,82 inclusief btw toegewezen op basis van de huurachterstand voor de woning op de datum van de brief, omdat verder wel is voldaan aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen (artikel 6:96 BW).
De gestelde vervallen rente wordt afgewezen
2.12.
De rente wordt toegewezen vanaf de dag van dagvaarding over de huurachterstanden berekend tot en met november 2023. De door Achmea in de dagvaarding gestelde vervallen rente wordt afgewezen. Deze kan niet juist zijn, omdat Achmea bij het berekenen daarvan is uitgegaan van een onjuist bedrag aan hoofdsom.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.13.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Het verstekvonnis wordt vernietigd
2.14.
De vorige overwegingen leiden ertoe dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat er opnieuw recht wordt gedaan, zoals onder beslissing vermeld. De vernietiging van het verstekvonnis geldt niet voor wat betreft de veroordeling van [gedaagde] in de nakosten.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Achmea moet betalen op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht, € 1.017,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 339) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal
€ 1.795,86. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Achmea dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt het op 16 april 2024 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10799698 CV EXPL 23-30623, behalve voor wat betreft de veroordeling van [gedaagde] in de nakosten;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Achmea te betalen € 5.596,44 aan huurachterstand berekend tot en met de maand november 2023 met betrekking tot de woning, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Achmea te betalen te betalen € 525,00 aan huurachterstand berekend tot en met de maand november 2023 met betrekking tot de stallingsruimte, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Achmea te betalen € 207,82 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten;
3.5.
ontbindt de huurovereenkomsten tussen de partijen met betrekking tot de woning aan [adres 1] en met betrekking tot de stallingsruimte aan [adres 2] en veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 1 maart 2025 de woning aan [adres 1] en de stallingsruimte aan [adres 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning en de stallingsruimte met alle sleutels ter beschikking van Achmea te stellen;
3.6.
veroordeelt [gedaagde] om voor wat betreft de woning aan Achmea te betalen het vanaf 1 december 2023 verschuldigde bedrag van € 1.145,00 per maand tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, met de verhoging die is toegestaan, voor zover hij dat nog niet heeft betaald;
3.7.
veroordeelt [gedaagde] om voor wat betreft de stallingsruimte aan Achmea te betalen het vanaf 1 december 2023 verschuldigde bedrag van € 105,00 per maand tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, voor zover hij dat nog niet heeft betaald;
3.8.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Achmea worden begroot op € 1.795,86;
3.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.10.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
757