Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/4755
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 723.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Barendrecht voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een winkel, gelegen op een bedrijventerrein in Barendrecht. De vloeroppervlakte is 940 m² en het bouwjaar is 2005.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Derde belanghebbende(n)
4. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de gebruiker. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de eigenaar van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres kan de waarde niet hoger zijn dan € 663.000,-. De heffingsambtenaar had een lagere kapitalisatiefactor en huurwaarde moeten gebruiken en een hoger leegstandsrisico. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten van het zakelijk vastgoed en geanonimiseerde huurovereenkomsten overgelegd.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een onderbouwing van de waarde met een matrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de waarde van de onroerende zaak onderbouwt met de matrix, ook wel de vergelijkingsmethode, en niet meer met de huurwaardekapitalisatiemethode (de hwk-methode). De heffingsambtenaar heeft ter indicatie ook bedrijfspanden in Spijkenisse, Oosterhout en Oss benoemd in de overgelegde onderbouwing. Deze objecten liggen niet ten grondslag aan de onderbouwing van de waarde. Voor de onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar gekeken naar bedrijfspanden die in de buurt van de onroerende zaak liggen en die zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft in de matrix de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] gebruikt. Vervolgens zijn de m²-prijzen van deze vergelijkingsobjecten meegenomen in de matrix. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft afdoende toegelicht dat deze objecten geschikt zijn om te vergelijken. Zo zijn de vergelijkingsobjecten aan [adres 3] en [adres 4] gelegen op dezelfde woonboulevard als de onroerende zaak en is het vergelijkingsobject Bergen gelegen op een ander bedrijventerrein, maar wel binnen de gemeente Barendrecht. Het betreft vergelijkingsobjecten uit de bouwperiode 2002 tot en met 2005 en hebben daardoor nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Eiser heeft geen andere vergelijkingsobjecten aangedragen die beter vergelijkbaar zouden zijn. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, waaronder het aantal m², zijn door de heffingsambtenaar verdisconteerd in het verschil in de m²-prijs van de onroerende zaak (€ 769,-) en de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 1.206,-). De gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde en mede gelet op het grote verschil tussen de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is de waarde niet te hoog vastgesteld.
10. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar mag in elke fase van de procedure de onderbouwing van de waarde wijzigen, zolang eiseres voldoende gelegenheid krijgt om hierop te reageren. Het verweerschrift is een half jaar voor de zitting ingediend en ook ter zitting heeft eiseres deze gelegenheid gekregen. De heffingsambtenaar heeft in beroep geen gebruik gemaakt van de hwk-methode voor de onderbouwing van de waarde. De kapitalisatiefactor, de huurwaarde en het leegstandsrisico staan dan ook niet meer ter discussie. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot het overleggen van iWOZ-kaarten nu niet is gebleken dat deze ten grondslag zijn gelegd aan de waardebepaling.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding
12. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 8 maart 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.