Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11406275 VV EXPL 24-567
datum uitspraak: 19 december 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats Hengelo,
eiser,
gemachtigde: mr. D.A. Evertsz,
tegen
[gedaagde],die handelt onder de naam
[handelsnaam],
[handelsnaam],
woonplaats Rotterdam, kantoorhoudend te Vlaardingen,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna eiser en gedaagde genoemd.
1.Waar gaat de zaak over?
Een verhuurder vordert in dit kort geding onder meer ontruiming van een huurwoning en betaling van achterstallige huur. De vorderingen worden gedeeltelijk toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit twee dagvaardingen van 28 november 2024, ieder met 8 bijlagen.
2.2.
Op 5 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren de gemachtigde van eiser en gedaagde in persoon aanwezig.
3.De feiten
3.1.
Gedaagde exploiteert een schoonmaakbedrijf.
3.2.
Eiser verhuurt aan gedaagde twee woningen in [plaatsnaam] op het adres [adres 1] (hierna: de benedenwoning) en [adres 2] (hierna: de bovenwoning), ten behoeve van personeel van gedaagde. In de huurovereenkomsten staat onder meer dat:
- de huurovereenkomsten zijn aangegaan voor de periode van 15 september 2023 tot en met 14 september 2025, met verlenging tenzij wordt opgezegd,
- gedaagde een boete moet betalen van € 75 per dag voor elke dag dat de huur te laat is betaald,
- gedaagde de verplichting op zich neemt om beide woningen te (laten) renoveren, welke renovatie wordt uitgevoerd door het bedrijf Xenof Bouw,
- als beheerder zal optreden UW Makelaar (hierna: de beheerder).
3.3.
De beheerder heeft beide huurovereenkomsten ontbonden in een e-mailbericht van 7 september 2024. Daarbij is gedaagde aangezegd om binnen 14 dagen de woningen te ontruimen en bezemschoon op te leveren.
3.4.
Bij brief van 10 november 2024 is gedaagde gesommeerd om uiterlijk 13 november 2024 zowel een huurachterstand van € 6.276,06 als een boete van € 750 te betalen en om bewijs over te leggen dat de renovatie uiterlijk 31 december 2024 zal zijn afgerond.
3.5.
De bovenwoning is inmiddels ontruimd, de benedenwoning niet.
4.Het geschil
4.1.
Eiser eist bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. Gedaagde te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de woonruimte gelegen aan [adres 1], kadastraal bekend [perceel], met al wie en al wat zich daarin moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen, zulks onder straffe van een dwangsom van € 200,- voor iedere dag of gedeelte dag van een dag dat gedaagde hiermee in gebreke is, met een maximum van € 15.000,- aan dwangsommen;
II. Gedaagde te veroordelen tot betaling van:
a) € 12.059,50 ten titel van huur;
b) € 1.950,00 ten titel van boete;
c) een bedrag van € 799,00 vanaf 1 december 2024 tot en met de maand waarin eiser de woning weer tot zijn vrije beschikking heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
d) € 1.083,67 ten titel van buitengerechtelijke kosten.
III. Gedaagde te veroordelen in de proceskosten.
5.De beoordeling
5.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later (mogelijk) wordt teruggedraaid.
vordering I ontruiming
5.2.
Het is voldoende aannemelijk dat de kantonrechter in een eventuele procedure oordeelt dat de huurovereenkomst met betrekking tot de benedenwoning moet worden ontbonden wegens een te grote huurachterstand. Hoewel ter zitting is gebleken dat de huurachterstand niet zo groot is als eiser stelt, is die wel hoog genoeg om aan te nemen dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure wordt ontbonden. De gevorderde ontruiming van de huurwoning wordt daarom toegewezen. Op de vraag hoe hoog de huurachterstand is, komt de kantonrechter nog terug.
5.3.
Gedaagde heeft ter zitting uitgelegd waarom de huurachterstand ten aanzien van de benedenwoning bestaat: de huurwoning werd bewoond door een van haar voormalige werknemers, met diens partner en hun kind. Die voormalige werknemer is na ruzie met zijn partner alleen teruggekeerd naar Roemenië. Zijn (ex-)partner en kind zijn achtergebleven. Gedaagde had begrepen dat die partner een eigen huurovereenkomst zou sluiten met de verhuurder zodat gedaagde niet langer huurder zou zijn. Dat die huurovereenkomst daadwerkelijk is gesloten blijkt echter nergens uit. Dat betekent dat ervan uit moet worden gegaan dat de huurovereenkomst met gedaagde is blijven bestaan en dat zij de huur moet blijven betalen. Zij heeft dat ten onrechte nagelaten.
5.4.
Een dwangsom wordt niet toegewezen. Dat is onnodig. Als gedaagde de woning niet ontruimt, dan kan eiser zo nodig de sterke arm van politie en justitie inschakelen (artikel 444 Rv). Er bestaat overigens geen aanwijzing dat gedaagde het gehuurde niet vrijwillig zal ontruimen, het gehuurde niet in behoorlijke staat zal achterlaten dan wel de sleutels niet vrijwillig zal willen afgeven.
vordering II betaling van € 12.059,50 aan huur
5.5.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.
5.6.
Het is voldoende aannemelijk dat eiser een spoedeisend belang heeft bij zijn geldvordering. Dat hij een geldvordering heeft, is ook voldoende aannemelijk. Het bedrag dat wordt toegewezen is echter lager dan dat waarvan eiser uitgaat. Toegewezen wordt
€ 7.877,-, op grond van het volgende.
5.7.
Eiser gaat er van uit dat gedaagde onder meer een cash betaling heeft gedaan van
€ 800,-. Volgens gedaagde heeft zij niet € 800 maar € 1.500,- cash betaald. Eiser heeft dit onbesproken gelaten, zodat wordt uitgegaan van dat laatste bedrag. Daardoor is de in aanmerking te nemen huurachterstand € 700,- lager.
5.8.
Een tweede punt is dat het nog maar de vraag is of gedaagde huur voor de bovenwoning verschuldigd is over de maanden juni tot en met half september 2024. Zij heeft ter zitting een e-mailbericht van eiser van 17 mei 2024 getoond. Daarin staat dat eiser de huurovereenkomsten voor beide woningen ontbindt per 1 juni 2024 ontbindt, dit vanwege de toen al bestaande huurachterstand. Ter zitting heeft eiser nog verklaard dat hij de huur vanaf 1 juni 2024 toch in rekening brengt omdat gedaagde destijds niet heeft bevestigd dat zij instemde met de ontbinding van de huurovereenkomst voor de bovenwoning. Eiser meent dat daarom de huur niet al is geëindigd per 1 juni 2024 maar pas per half september 2024. De vraag is of deze stelling in een bodemprocedure opgaat, ook al omdat niet uitgesloten is dat het eiser voldoende duidelijk was althans moest zijn dat die woning leeg was. De aannemelijke huurachterstand daalt hierdoor met (3,5 maanden huur ad € 995 per maand=) € 3.482,50. Daarmee komt het toe te wijzen bedrag uit op (€ 12.059,50 minus € 700,- minus € 3.482,50 =) € 7.877,-.
vordering II b betaling van € 1.950,- aan boete
5.9.
Deze vordering wordt afgewezen. De vordering is onduidelijk. Eiser vordert € 75 per dag over 26 dagen dat de huur te laat zou zijn betaald. Eiser heeft echter heeft niet (goed) duidelijk gemaakt op welke dagen de boetes zien. Bovendien is het nog maar de vraag of gedaagde huur verschuldigd is voor de bovenwoning over de periode 1 juni - half september 2024. Als dat niet zo is, kan zij over die periode ook geen boetes verschuldigd zijn. Bovendien is niet duidelijk welk spoedeisend belang eiser hier heeft.
vordering II c betaling van € 799,- vanaf 1 december 2024
5.10.
Eiser vordert een gebruiksvergoeding voor het geval gedaagde de benedenwoning niet tijdig ontruimt. Deze vordering wordt toegewezen, maar niet volledig. Eiser vordert een vergoeding over een volle maand ook als gedaagde al voor het eind van de maand ontruimt. De kantonrechter heeft aan eiser ter zitting gevraagd wat daarvan de rechtsgrond is, maar eiser kon die vraag niet beantwoorden. Dat leidt ertoe dat de gebruiksvergoeding over een gebroken maand slechts naar rato wordt toegewezen.
vordering II d betaling van € 1.083,67 buitengerechtelijke kosten.
5.11.
Deze vordering wordt afgewezen. Het is niet duidelijk welk spoedeisend belang eiser bij deze vordering heeft. Bovendien klopt het gevorderde bedrag ook niet, nu het gevorderde bedrag is gerelateerd aan de hoogte van de hoofdsom terwijl die hoofdsom lager uitvalt dan het bedrag waarvan eiser uitgaat.
vordering III proceskosten.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van gedaagde, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die gedaagde aan eiser moet betalen op € 139,57 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.065,57. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
De kosten van de tweede dagvaarding blijven voor rekening van eiser, omdat de kosten voor de tweede dagvaarding onnodig zijn gemaakt. Eiser heeft niet één maar twee dagvaardingen uitgebracht, zowel op het woonadres als op het zakelijke adres van gedaagde. Eénmaal (correct) betekenen is voldoende om een procedure aanhangig te maken.
dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
5.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat eiser dat eist en gedaagde daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt gedaagde om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte gelegen aan [adres 1], kadastraal bekend [perceel], met al wie en al wat zich daarin moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen,
6.2.
veroordeelt gedaagde tot betaling van € 7.877,- ten titel van huur,
6.3.
veroordeelt gedaagde tot betaling een bedrag van € 799,- per maand vanaf 1 december 2024 tot en met de maand waarin eiser de woning weer tot zijn vrije beschikking heeft, een gebroken maand naar rato berekend,
6.4.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, die aan de kant van eiser worden begroot op € 7.877,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als gedaagde niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet gedaagde ook de kosten van betekening betalen,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken.
[20434/21916]