Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11018698 CV EXPL 24-8570
datum uitspraak: 20 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
1.[gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. L. van der Wijgaart.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 maart 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 9 oktober 2024 van Hef Wonen, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
1.2.
Op 15 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Hef Wonen: [naam] (medewerker sociaal beheer) bijgestaan door mr. R. van der Hoeff;
- [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de heer [gedaagde 2] als tolk (nummer [nummer]) bijgestaan door
mr. L. van der Wijgaart.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] huurt sinds 24 oktober 2006 de woning aan [adres]. Volgens Hef Wonen heeft [gedaagde 1] het gehuurde onderverhuurd of in gebruik gegeven aan [gedaagde 2] en heeft [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Hef Wonen vindt dat [gedaagde 1] hierdoor ernstig tekortschiet in de nakoming van huurovereenkomst. Hef Wonen vindt dat [gedaagde 2] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Daarom eist Hef Wonen in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning verlaten. Ook eist Hef Wonen betaling van [gedaagde 1] van de huur/gebruiksvergoeding (met rente) en de misgelopen huurharmonisatie tot aan de maand van ontruiming. Ten slotte eist Hef Wonen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld in de proceskosten.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de eis van Hef Wonen en voeren het volgende verweer. [gedaagde 1] heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde. [gedaagde 1] reist zo nu en dan naar Pakistan waar zijn vrouw en familie woont. Dit zijn korte bezoeken. Alleen in 2023 is [gedaagde 1] langer in Pakistan gebleven vanwege het overlijden van zijn vader en zijn slechte gezondheid. [gedaagde 1] heeft de woning niet onderverhuurd of in gebruik gegeven aan [gedaagde 2]. [gedaagde 2] is de neef van [gedaagde 1] en behoort tot het huishouden van [gedaagde 1] en staat ook ingeschreven op het adres van het gehuurde bij de gemeentelijke basisadministratie.
De conclusie
2.3.
De eis van Hef Wonen wordt afgewezen. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het gehuurde mogen blijven wonen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?
2.4.
In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.5.
Op grond van artikel 12 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden rust op [gedaagde 1] de verplichting om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en op grond van artikel 15 van de algemene huurvoorwaarden is het verboden om het gehuurde zonder toestemming in gebruik te geven of onder te verhuren aan derden.
2.6.
Als vast kom te staan dat [gedaagde 1] het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf (heeft) gebruikt en het gehuurde zonder toestemming van Hef Wonen heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In dat geval moet worden beoordeeld of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Stelplicht en bewijslast
2.7.
De kantonrechter stelt voorop dat in beginsel op de verhuurder de stelplicht en bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat een huurder niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad) en/of het gehuurde heeft onderverhuurd
of in gebruik heeft gegeven aan derden.
2.8.
In afwijking van de hiervoor genoemde hoofdregel ligt de bewijslast ten aanzien van het hebben van hoofdverblijf in deze zaak bij [gedaagde 1], omdat partijen in artikel 15 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden een zogenoemd afwijkend bewijsbeding zijn overeengekomen, waarin het volgende is bepaald:
“Desgewenst moet de huurder kunnen bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning”. Op basis van de geldende jurisprudentie wordt een dergelijk beding niet als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:236 sub k BW, 6:237 sub b BW en/of Richtlijn 93/131 beschouwd en daarom kan daar in beginsel niet aan worden voorbijgegaan.
“Desgewenst moet de huurder kunnen bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning”. Op basis van de geldende jurisprudentie wordt een dergelijk beding niet als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:236 sub k BW, 6:237 sub b BW en/of Richtlijn 93/131 beschouwd en daarom kan daar in beginsel niet aan worden voorbijgegaan.
2.9.
Het bewijsbeding moet zo worden uitgelegd dat [gedaagde 1] het hebben van zijn hoofdverblijf pas hoeft te bewijzen als Hef Wonen haar vermoeden dat [gedaagde 1] de woning aan [gedaagde 2] heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden voldoende heeft onderbouwd. Daarom wordt hierna eerst beoordeeld of Hef Wonen haar vermoeden voldoende heeft onderbouwd.
vermoeden dat woning is onderverhuurd of aan derden in gebruik is gegeven
2.10.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat Hef Wonen niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Hef Wonen heeft haar vermoeden dat [gedaagde 1] de woning aan derden heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben immers voor alle punten die Hef Wonen heeft aangevoerd een aannemelijke verklaring gegeven, waartegenover Hef Wonen geen (onderbouwde) reactie heeft gesteld en aldus niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Dit oordeel wordt hierna puntsgewijs uiteengezet.
2.11.
Hef Wonen baseert haar vermoeden dat er sprake is (geweest) van onderhuur en/of het in gebruik geven van het gehuurde aan derden op:
een melding van een bewoner op 12 september 2023 dat er sprake is van overlast, dat de hoofdbewoner al lange tijd niet gezien was en dat er steeds wisselende personen in het gehuurde verbleven;
tijdens het huisbezoek op 1 november 2023 van de medewerkers van Hef Wonen en Team Wonen werden 2 mannen in het gehuurde aangetroffen en niet [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2];
foto’s van het gehuurde;
[gedaagde 1] verbleef van 19 maart 2023 tot 6 maart 2024 in Pakistan;
de huur is niet alleen door [gedaagde 1] voldaan, maar ook door andere personen;
er zijn bij Hef Wonen meerdere bestellingen gedaan door [gedaagde 1] voor een certificaatsleutel.
2.12.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een plausibele verklaring voor de hierboven door Hef Wonen gestelde punten. Zij voeren aan dat [gedaagde 2] de neef is van [gedaagde 1] en bij [gedaagde 1] inwoont. Hef Wonen is hiervan op de hoogte. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vormen een huishouden. [gedaagde 1] staat ook ingeschreven op het adres van het gehuurde. Daarnaast merken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de hierboven genoemde punten het volgende op:
[gedaagde 2] geeft aan dat hij met enige regelmaat vrienden en collega’s in het gehuurde ontvangt als [gedaagde 1] niet thuis is, omdat zijn oom van rust houdt. [gedaagde 2] is nooit eerder aangesproken op overlast, niet door Hef Wonen, buren of de politie;
[gedaagde 1] verbleef tijdens het huisbezoek op 1 november 2023 in Pakistan. [gedaagde 2] was op dat moment naar zijn werk. De 2 mannen die zijn aangetroffen waren een vriend en familielid van [gedaagde 2] afkomstig uit Duistland die op bezoek waren;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen uit dat op de foto’s is te zien dat er een master bedroom is die in gebruik is door [gedaagde 1] en dat er een tweede slaapkamer is gecreëerd voor [gedaagde 2] door middel van een roomdivider die grenst aan de woonkamer. Ook wijzen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erop dat er wel degelijk spullen in eigendom van [gedaagde 1] aanwezig waren in het gehuurde, hetgeen zij onderbouwen door middel van foto’s. Zij merken op dat Hef Wonen tijdens het huisbezoek niet in de kasten heeft gekeken en dat er niet is gevraagd welke spullen van wie waren. Ook stelt [gedaagde 1] dat hij weinig kleding heeft en vooral een traditioneel gewaad draagt;
[gedaagde 1] reist af en toe naar Pakistan voor een aantal maanden. Hij heeft daar geen eigen huis, maar logeert daar bij vrienden en familie. De vrouw van [gedaagde 1] verblijft ook in Pakistan. Normaliter zijn deze bezoeken korten dan 5 maanden. Dit blijkt uit de paspoortstempels van [gedaagde 1]. Ook op 19 maart 2023 was [gedaagde 1] naar Pakistan afgereisd vanwege familiebezoek. Zijn vader was ernstig ziek en is overleden. [gedaagde 1] moest hierdoor veel regelen en was in rouw. [gedaagde 1] kreeg psychische problemen en is opgevangen door familie. Ook had [gedaagde 1] last van zijn luchtwegen. Vanwege zijn slechte gezondheid moest hij langer in Pakistan blijven. Dit onderbouwt [gedaagde 1] door middel van een verwijsbrief van de huisarts, een verklaring van een arts uit Pakistan en andere documenten van onder andere zijn huisarts en het ziekenhuis;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] geven aan dat de huur en boodschappen veelal door [gedaagde 2] worden betaald, omdat [gedaagde 1] zijn baan was kwijtgeraakt en daardoor geen inkomen meer had. Ook andere personen hebben [gedaagde 1] geholpen met het betalen van de huur;
[gedaagde 1] erkent dat hij in de periode 2013 tot en met 2018 vier sleutels is kwijtgeraakt. Uit gewoonte doet [gedaagde 1] de sleutels in zijn rechterzak, maar die was kapot en daardoor zijn de sleutels er waarschijnlijk uitgevallen. De andere 2 sleutels is [gedaagde 1] op het werk kwijtgeraakt.
Geen ontbinding van de huurovereenkomst
2.13.
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden, omdat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst. Immers, omdat Hef Wonen niet heeft voldaan aan haar stelplicht, wordt niet toegekomen aan bewijslevering. Ook hoeft [gedaagde 1] niet te bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Dit betekent dat niet vast is komen te staan dat de woning aan derden is onderverhuurd of in gebruik is gegeven en/of dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft.
Overige eisen
2.14.
Omdat de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, worden ook de overige eisen van Hef Wonen afgewezen.
Hef Wonen moet de proceskosten betalen
2.15.
De proceskosten komen voor rekening van Hef Wonen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Hef Wonen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen op € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten, totaal € 510,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat eisen en Hef Wonen daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eisen van Hef Wonen af;
3.2.
veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 510,00;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
572