ECLI:NL:RBROT:2024:12883

• Datum uitspraak: 11 december 2024
• Publicatiedatum: 18 december 2024
• Zaaknummer: C/10/672321 / HA ZA 24-82
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.D. Olden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aanneming en gebreken bij renovatie van monumentaal pand in Rotterdam

In deze zaak heeft de Vereniging van Eigenaren (VvE) een projectontwikkelaar, AGE Vastgoed B.V., aangeklaagd wegens gebreken aan appartementen die in een monumentaal pand zijn gerenoveerd en verkocht. De VvE, die de belangen van de oorspronkelijke kopers vertegenwoordigt, stelt dat er gebreken zijn aan het dak van de aanbouw, de pui van de aanbouw en de lichtstraat in het dak. De rechtbank heeft vastgesteld dat de VvE voorshands in het bewijs is geslaagd dat de appartementen gebreken vertonen. De VvE vordert onder andere herstel van de gebreken en vergoeding van de kosten die hiermee gemoeid zijn. De rechtbank heeft AGE toegelaten tot het leveren van tegenbewijs met betrekking tot de gebreken aan het dak en de pui. De rechtbank heeft ook een deskundige benoemd om de gebreken aan de pui te beoordelen. De zaak is complex, met verschillende partijen en juridische argumenten over de aansprakelijkheid en de rechten van de VvE. De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor verdere behandeling en bewijslevering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/672321 / HA ZA 24-82

Vonnis van 11 december 2024

in de zaak van

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AGE VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Heiloo,

gedaagde,

advocaat mr. R. Sekeris te Rotterdam.

Partijen zullen hierna de VvE en AGE genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 januari 2024 met producties 1-19;
• de conclusie van antwoord van 6 maart 2024 met producties 1-8;
• de zittingsagenda van 10 mei 2024;
• de akte van de VvE houdende wijziging van eis, uitlating producties en overlegging producties van 12 juni 2024 met producties 20-30;
• de akte van AGE van 12 juni 2024 met productie 9;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 12 juni 2024 en de daarin genoemde spreekaantekeningen.

1.2.

Bij e-mail van 11 juli 2024 heeft de rechtbank de advocaten van de VvE en AGE geschreven dat de rechtbank op zoek is naar een deskundige, dat gedacht wordt aan (een deskundige van) Kiwa BDA Dak- en Geveladvies (BDA) en ook dat BDA te kennen heeft gegeven dat zij het verzoek om als deskundige op te treden niet eerder dan eind september 2024 in behandeling kan nemen. Partijen hebben op 24, respectievelijk 25 juli 2024 aan de rechtbank laten weten dat zij tegen de benoeming van BDA geen bezwaar hebben en bereid zijn om tot eind september te wachten.

1.3.

Bij e-mail van 26 juli 2024 heeft de rechtbank BDA globale onderzoeksvragen gestuurd en heeft de rechtbank BDA gevraagd om een kostenopgave.

1.4.

Bij e-mail van 20 september 2024 heeft BDA geschreven dat de onderzoeksvragen betrekking hebben op de gevel en het dak van de appartementen (als hierna gedefinieerd) en dat dat twee aparte disciplines zijn, die binnen BDA bij verschillende afdelingen zijn ondergebracht, te weten Kiwa BDA Geveladvies en Kiwa BDA Dakadvies. De rechtbank heeft BDA vervolgens gevraagd een offerte voor beide disciplines uit te brengen.

1.5.

Bij e-mail van 1 oktober 2024 heeft mr. Van der Mersch namens de VvE geschreven dat Vebidak inmiddels in opdracht van AGE onderzoek heeft gedaan naar de dakbedekkingswerkzaamheden aan de aanbouw aan de achterzijde, dat het rapport van Vebidak door AGE met de VvE is gedeeld en dat wat de VvE betreft een onderzoek door BDA naar het dak van de aanbouw niet langer nodig is.

1.6.

De rechtbank heeft de advocaten van de VvE en AGE op 1 oktober 2024 geschreven dat zij BDA inmiddels had gevraagd om een offerte voor beide disciplines, maar dat de mededeling van mr. Van der Mersch mogelijk overbodig maakt dat ook BDA Dakadvies wordt betrokken. De rechtbank heeft partijen gevraagd zich hierover uit te laten.

1.7.

Op 22 oktober 2024 heeft mr. Sekeris namens AGE geschreven, dat indien de VVE geen deskundigenonderzoek meer van het dak wenst, AGE daarmee kan instemmen.

1.8.

Bij e-mail van 13 november 2024 heeft de rechtbank een kostenbegroting van de heer [persoon A] van BDA Geveladvies aan partijen voorgelegd. Van mr. Van der Mersch heeft de rechtbank op 19 november 2024 het bericht ontvangen dat de kostenbegroting geen aanleiding gaf tot opmerkingen. Van mr. Sekeris heeft de rechtbank niet vernomen. De rechtbank heeft de advocaten van de VvE en AGE op 3 december 2024 geschreven dat zij ervan uit gaat dat ook AGE tegen de kostenbegroting geen bezwaar heeft en dat de rechtbank de heer [persoon A] tot deskundige zal benoemen.

1.9.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De VvE heeft ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementen gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer A] , [huisnummer B] en [huisnummer C] (hierna: de appartementen). Het pand waarin zich de appartementen bevinden is een rijksmonument uit 1860.

2.2.

AGE is een projectontwikkelaar. Zij heeft de appartementen ontwikkeld.

2.3.

AGE heeft de appartementen via een makelaar te koop aangeboden. De makelaar heeft namens AGE een brochure uitgegeven, waarin onder meer staat:

“Indrukwekkend vanaf het moment dat u binnenkomt! Dit werkelijk prachtig gerenoveerde monumentale pand uit 1860 bestaat uit drie zeer luxe verbouwde woningen en is gelegen aan de statige, lommerrijke [straatnaam] . Een toplocatie te midden van het bruisende stadsleven.

Alle ruimtes van het luxueuze project zijn met oog voor detail gerenoveerd, waarbij een combinatie is gemaakt van een hoogwaardig afwerkingsniveau gecombineerd met het authentieke karakter van begin 1900.

Volledig gerenoveerd in 2019, waarbij o.a. de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:

(…)

 Dakrenovatie

(…)”

2.4.

De appartementen zijn in maart 2020 verkocht aan [persoon B] en zijn partner mevrouw [persoon C] ( [huisnummer A] ), CJS Vastgoed B.V. ( [huisnummer B] ) en [persoon D] ( [huisnummer C] ). Tussen AGE en deze kopers (hierna: de oorspronkelijke kopers) zijn drie afzonderlijke NVM-koopovereenkomsten gesloten die, voor zover hier van belang, identiek zijn. In de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement [huisnummer A] is onder meer bepaald:

“artikel 1 Verkoop en koop

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen het appartementsrecht dat zal ontstaan na splitsing van het pand gelegen aan [straatnaam] [huisnummer D] , [postcode] te Rotterdam, omvattende het uitsluitend gebruik van de woning in het souterrain en op de bel-etage en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [straatnaam] [huisnummer A] te [postcode] Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie AG, appartementsindex 1, complexaanduiding nader te bepalen door de notaris,

uitmakende het 2/5e aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met toebehoren, erf en grond, ten tijde van de splitsing:

- kadastraal bekend: gemeente Rotterdam, sectie AG no. [perceelnummer]

- groot: 00 hectare, 02 are, 04 centiare,

tegen een koopsom van € 995.000,-, zegge NEGENHONDERDV1JFENNEGENT1GDUIZEND EURO

hierna ook te noemen: de onroerende zaak (…).

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 24 Eigenarenclausule

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij de onroerende zaak nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen aan de onroerende zaak waarvan hij op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij de onroerende zaak zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen voor risico en rekening van koper komen.

(…)

artikel 26 Bouwkundige keuring

Koper verklaart hierbij voor het ondertekenen van deze koopovereenkomst in de gelegenheid te zijn gesteld de onroerende zaak van binnen en buiten te laten Inspecteren door een bouwkundig Inspecteur en van dit recht geen gebruik te willen maken.

(…)”

2.5.

[persoon D] ( [huisnummer C] ) heeft een bouwkundig onderzoek laten verrichten. In het bouwkundig rapport van Perfectkeur van 26 maart 2020 zijn geen noemenswaardige gebreken gerapporteerd. Het totaal van de herstelkosten is geraamd op € 705,00. [persoon B] ( [huisnummer A] ) en CJS Vastgoed ( [huisnummer B] ) hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren.

2.6.

Naar aanleiding van de bevindingen van dit bouwkundig onderzoek heeft AGE opdracht gegeven om een gebroken glasplaat in de lichtstraat in het dak te vervangen.

2.7.

De appartementen zijn aan de oorspronkelijke kopers geleverd op 1 april 2020 ( [huisnummer C] ) en op 20 mei 2020 ( [huisnummer A] en [huisnummer B] ).

2.8.

Nadat de appartementen in gebruik zijn genomen, hebben de VvE en de oorspronkelijke kopers geklaagd over gebreken. Tijdens een bespreking op 10 augustus 2021 tussen de VvE en AGE zijn de klachten besproken. Dat heeft ten aanzien van een deel van de klachten tot oplossingen geleid.

2.9.

AGE heeft twee badkamers in het appartement van [persoon B] ( [huisnummer A] ) opnieuw aangelegd. Daarbij heeft AGE materialen gebruikt, die door [persoon B] (althans door zijn onderneming [bedrijf B] ., hierna: [bedrijf B] ) zijn geleverd. [bedrijf B] heeft AGE op 20 december 2021 een factuur gestuurd, die onbetaald is gebleven.

2.10.

Over andere klachten zijn de VvE en AGE niet tot oplossingen gekomen. Het gaat met name om:

• het dak van de aanbouw aan appartement [huisnummer A] ;
• de pui van de aanbouw aan appartement [huisnummer A] ;
• de lichtstraat in het dak;
• de dakgoot aan de voorzijde.

2.11.

Medio juni 2022 is mevrouw [persoon C] , de partner van [persoon B] , overleden.

2.12.

Bij brief van 30 oktober 2023 heeft de advocaat van de VvE AGE aansprakelijk gesteld en haar gesommeerd om de gebreken te herstellen. De gebreken zijn niet naar tevredenheid van de VvE hersteld.

2.13.

[persoon B] is sinds het overlijden van Link de enige eigenaar van het appartement [huisnummer A] . De huidige eigenaars van het appartement [huisnummer B] zijn [persoon E] en [persoon F] . De huidige eigenaar van het appartement [huisnummer C] is [persoon G] . Zij hebben hun appartementen van de oorspronkelijke kopers gekocht.

2.14.

Bij e-mail van 1 oktober 2024 heeft mr. Mersch namens de VvE aan de rechtbank geschreven dat Vebidak in opdracht van AGE onderzoek heeft gedaan naar de dakbedekkingswerkzaamheden aan de aanbouw aan de achterzijde, dat het rapport door AGE met de VvE is gedeeld en dat wat de VvE betreft een onderzoek naar door BDA aan het dak van de aanbouw niet langer nodig.

3. Het geschil

3.1.

De VvE vordert na wijziging van eis dat:

“Het de rechtbank behage bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van haar

verplichtingen jegens eiseres en de appartementseigenaren door te weigeren over te gaan tot herstel van gebreken aan uitbouw aan de achterzijde, de dakgoot aan de voorzijde en het daklicht van het gebouw als nader omschreven in de dagvaarding;

2. gedaagde te veroordelen tot betaling van de kosten van herstel van genoemde gebreken, op te maken bij staat en te vereffenen krachtens de wet;

3. gedaagde te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 848,09 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 januari 2022 ter zake de badkamer;

4. gedaagde te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 990,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding ter zake de kosten van Pompe ;

met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen vijftien dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling is voldaan.”

3.2.

AGE voert verweer en:

“verzoekt uw rechtbank om op grond van het vorenstaande bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de VvE niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar vorderingen af te wijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten van AGE, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.”

4. De beoordeling

Samenvatting

4.1.

AGE heeft een monumentaal pand in Rotterdam geheel gerenoveerd, in drie appartementen gesplitst en verkocht. De VvE stelt dat de appartementen gebreken vertonen en vordert namens de oorspronkelijke kopers vergoeding van de kosten van herstel. De rechtbank oordeelt dat de VvE voorshands in het bewijs is geslaagd dat de appartementen gebreken vertonen en laat AGE toe om dat bewijsvermoeden te ontzenuwen.

De procesbevoegdheid van de VvE en het ontbreken van een juridische grondslag

4.2.

De VvE vordert een verklaring voor recht dat AGE is tekortgekomen in de nakoming van de drie koopovereenkomsten die AGE in 2020 is aangegaan met de oorspronkelijke kopers. Ook de vordering tot vergoeding van herstelkosten is gegrond op tekortkoming in de nakoming van die koopovereenkomsten. De VvE stelt dat zij op grond van artikel 5:126 lid 5 BW gemachtigd is om de gezamenlijke appartementseigenaars in rechte te vertegenwoordigen en om de rechten uit deze koopovereenkomsten uit te oefenen.

4.3.

AGE betwist dat de VvE de rechten uit de koopovereenkomsten kan uitoefenen. Zij heeft aangevoerd dat de VvE bij deze koopovereenkomsten geen partij is. AGE is daarom jegens de VvE niets verplicht. De VvE kan niet op grond van artikel 5:126 lid 5 BW de rechten van appartementseigenaars uit hoofde van een koopovereenkomst met AGE uitoefenen, laat staan de rechten van partijen die hun appartement hebben verkocht en op dit moment geen appartementseigenaars meer zijn. Daarvoor ontbreekt een juridische grondslag. AGE betwist bovendien dat het bestuur is gemachtigd door de vergadering van de VvE, zoals is vereist op grond van artikel 57 lid 5 van het splitsingsreglement. AGE concludeert op deze grond dat de VvE niet ontvankelijk is.

4.4.

De rechtbank oordeelt als volgt. Of de VvE op grond van artikel 5:126 lid 5 gemachtigd is, kan in het midden blijven. De VvE heeft zich in reactie op het verweer van AGE voor zover nodig ook schriftelijk last laten geven door de oorspronkelijke kopers en door de huidige eigenaars van de drie appartementen om hun vorderingen op naam van de VvE in te stellen. De VvE heeft onbetwist gesteld dat de oorspronkelijke kopers van appartementen [huisnummer B] en [huisnummer C] met de huidige eigenaars zijn overeengekomen dat de oorspronkelijke kopers de problemen voor de nieuwe eigenaars zullen oplossen en dat zij de huidige eigenaars in dit verband garanties hebben gegeven. Daardoor hebben de oorspronkelijke kopers belang bij hun vordering. [persoon B] ( [huisnummer A] ) heeft bij zijn vordering belang, omdat hij steeds eigenaar is gebleven. De oorspronkelijke kopers, inclusief [persoon B] , zijn de wederpartij van AGE en zij kunnen de rechten uit de koopovereenkomsten met AGE uitoefenen. Dat kan de VvE als lasthebber ook. Het beroep van AGE op niet-ontvankelijkheid en het ontbreken van een juridische grondslag wordt verworpen.

4.5.

De VvE heeft tenslotte onbetwist gesteld dat zij ook van [bedrijf B] een last ter incasso heeft gekregen. De VvE kan dus ook namens [bedrijf B] procederen.

Het dak van de aanbouw aan appartement [huisnummer A]

4.6.

De VvE stelt dat het dak van de aanbouw aan appartement [huisnummer A] gebrekkig was bij de oplevering. De VvE stelt voorts dat de dakbedekking geheel vervangen moet worden en raamt de kosten hiervan indicatief op € 5.325,00. Door de gebreken aan het dak heeft lekkage plaatsgevonden in appartement [huisnummer A] op onder meer 15 februari 2022 en 12 oktober 2023. Als gevolg van deze lekkages heeft [persoon B] als eigenaar van appartement [huisnummer A] schade geleden, doordat de keuken en slaapkamers moesten worden hersteld. De VvE raamt de kosten die hiermee gemoeid zijn op € 15.804,00.

4.7.

De VvE heeft haar stellingen onderbouwd met een verklaring van dakdekkersbedrijf Vugtdak van 16 oktober 2023, die er samengevat op neerkomt dat de gehele dakrand los zit en vol plooien is gelegd en dat voldoende afschot ontbreekt, zodat water op het dak blijft staan. De verklaring gaat vergezeld van foto’s, waarop de plooien zijn te zien. De VvE heeft zich ook beroepen op een rapport van Pompe Lekdetectie Nederland (hierna: Pompe ) dat op 17 november 2023 onderzoek heeft gedaan. Pompe heeft gerapporteerd:

“We zien dat de vlak dak slecht is gelegd bij het belasten van de mankementen zien we door middel van thermografie camera intredend water en er is ook zichtbaar intredend water gezien.”

4.8.

Vugtdak en Pompe hebben geadviseerd om de dakbedekking op de aanbouw geheel opnieuw te leggen.

4.9.

AGE betwist dat het dak gebrekkig was bij de oplevering. Zij voert in dit verband het volgende aan. De lekkages aan het dak zijn veroorzaakt door een dichtgevroren hemelwaterafvoer en doordat de dakgoten vol met bladeren lagen waardoor er verstoppingen in de dakafvoer ontstonden. De lekkages kunnen ook veroorzaakt zijn door uitzonderlijke weersomstandigheden, de aanwezigheid van een bout die niet bij oplevering aanwezig was en werkzaamheden door Vugtdak. Gebreken ten tijde van de inspecties door Vugtdak en Pompe zeggen niets over gebreken tijdens de oplevering. De verklaring van Vugtdak ondersteunt de stellingen van de VvE niet. Het thermografische onderzoek van Pompe houdt geen rekening met koude luchtstromen die ook een verklaring kunnen zijn voor de thermografische beelden. Het dak heeft aan een kant onvoldoende afschot, maar [persoon B] verwijderde de sedum cassettes die dat moesten compenseren. Indien de gestelde gebreken vanaf eerste levering aanwezig geweest zouden zijn, waren lekkages meer frequent voorgekomen. AGE betwist tenslotte dat het dak geheel vervangen moet worden en verwijst in dat verband naar een e-mail van aannemingsbedrijf Groenier, dat de dakbedekking (op de dakrand na) destijds heeft gelegd.

4.10.

De rechtbank oordeelt als volgt. Tegenover de concrete en met behulp van deskundige derden onderbouwde stellingen van de VvE dat de dakbedekking vanaf het moment van oplevering gebrekkig is geweest, lekkage heeft veroorzaakt en vervangen moet worden, houdt de (gedeeltelijke) betwisting door AGE onvoldoende stand. De onderbouwing van die betwisting houdt weinig meer in dan het aandragen van alternatieve oorzaken voor de lekkages, maar die beoordeelt de rechtbank als te speculatief. De e-mail van Groenier legt weinig gewicht in de schaal, omdat Groenier het dak heeft gelegd en daardoor niet de meest aangewezen partij is om op eventuele gebreken te wijzen en ook omdat de e-mail een reactie is op de stukken en niet berust op een inspectie ter plaatse. Groenier schrijft overigens zelf dat zij niet achter de manier staat waarop de dakbedekking door de plaatsing van de poten van het hek is gelegd. De rechtbank acht de VvE daarom voorshands geslaagd in het bewijs dat het dak van de aanbouw gebrekkig was bij de oplevering, dat het gebrek aan het dak lekkage in het appartement [huisnummer A] heeft veroorzaakt en dat de dakbedekking vervangen moet worden om het gebrek te verhelpen. Voorshands, omdat de beoordeling van de gestelde gebreken mogelijk bouwkundige kennis vergt, die de rechtbank niet heeft. AGE wordt daarom toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.

4.11.

Als het bestaan van dit gebrek bij oplevering niet door AGE zal worden ontzenuwd, staat vast dat de aanbouw niet aan de koopovereenkomst heeft beantwoord. Een lekvrij dak is een eigenschap die nodig is voor een normaal gebruik en waarvan [persoon B] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, mede gelet op de mededelingen die AGE hierover heeft gedaan. De brochure, waaruit hiervoor onder 2.3 is geciteerd, wekt de verwachting dat het dak volledig is gerenoveerd. Anders dan AGE heeft betoogd, komt dit gebrek niet voor rekening en risico van [persoon B] . Dat [persoon B] bij aankoop met het gebrek bekend was, is niet gesteld. AGE stelt wel dat het gebrek kenbaar was en op grond van artikel 6.3, in samenhang met artikel 24 van de koopovereenkomst (eigenarenclausule) voor rekening en risico van [persoon B] komt. De rechtbank volgt AGE hierin niet. AGE legt niet uit hoe [persoon B] dit gebrek had kunnen constateren. Dat AGE niet zelf in het pand heeft gewoond, kan haar niet baten, omdat zij als ontwikkelaar van het project geacht moet worden de eigenschappen van het pand te kennen. Daarmee staat ook - voorshands - vast dat AGE jegens [persoon B] als koper van appartement [huisnummer A] toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. AGE is als zij niet slaagt in het leveren van tegenbewijs gehouden de schade die [persoon B] als gevolg van die tekortkoming heeft geleden te vergoeden.

4.12.

AGE heeft niet aangevoerd dat de indicatieve kosten voor vervanging van het dak ad 5.325,00 bovenmatig zouden zijn (zij betwist slechts dát het dak vervangen moet worden). AGE heeft ook niet betwist dat de schade aan het appartement [huisnummer A] als gevolg van lekkage aan het dak € 15.804,00 bedraagt. AGE betwist dus niet dat de VvE enige schade heeft geleden. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is genoeg dat vaststaat dat de VvE enige schade heeft geleden. De slotsom is dat de rechtbank de vordering onder 2 van het petitum ten aanzien van het dak van de aanbouw zal toewijzen, tenzij AGE erin slaagt het onder 4.10 genoemde vermoeden te ontzenuwen.

De pui van de aanbouw aan appartement [huisnummer A]

4.13.

De VvE stelt dat de pui van de uitbouw aan appartement [huisnummer A] vanaf de oplevering gebrekkig is, hetgeen leidt tot het binnendringen van (grond)water in het souterrain van appartement [huisnummer A] . Dat is gebeurd op 20 februari 2022 en begin januari 2023. De VvE stelt verder dat de pui gedemonteerd en opnieuw geplaatst moet worden om dit gebrek te herstellen. De VvE begroot de kosten hiervan indicatief op € 38.584,00 en onderbouwt deze begroting met een offerte van aannemersbedrijf [persoon H] van 22 november 2023.

4.14.

In opdracht van de VvE heeft Pompe onderzoek gedaan naar de mogelijke oorzaken van de lekkages. Uit een ongedateerd meetrapport van Pompe volgt dat Pompe op 12 juli 2023 de situatie ter plaatse heeft onderzocht en tot de volgende conclusies komt:

- dpc-folie/waterkering aan de bovenzijde van het kozijn (aan de achterzijde van het pand) ontbreekt;

- een waterkering aan de onderzijde van het kozijn ontbreekt;

- het kozijn is niet afgewerkt, waardoor een opening zichtbaar is tussen metselwerk en kozijn.

4.15.

Op 17 november 2023 heeft Pompe het kozijn nogmaals onderzocht. Pompe heeft onder meer gerapporteerd: “Ten tijde van het onderzoek is te zien dat er niks is gedaan met de adviezen van het vorige onderzoek hierdoor blijft het lekken.”

4.16.

AGE betwist dat de pui gebrekkig was bij oplevering. Zij voert in dit verband het volgende aan. De lekkage wordt veroorzaakt door omstandigheden (sanering van de omliggende tuinen in opdracht van de gemeente, ophoging van de tuin en andere voorzieningen, het verwijderen van een Frans balkon, het verwijderen van een dompelpomp en het aanbrengen van een balkon met trap) die na de eerste levering van het appartementsrecht zijn ingetreden. De lekkage kan ook zijn veroorzaakt door funderingsherstelwerkzaamheden in de directe omgeving en zetting van het pand. Indien de gestelde gebreken vanaf eerste levering aanwezig geweest zouden zijn, waren lekkages meer frequent voorgekomen. AGE bestrijdt de rapporten van Pompe . Pompe zegt niets over de pui ten tijde van de eerste oplevering, behandelt niet de alternatieve oorzaken en miskent dat de hardstenen dorpel de waterkering is, zodat dpc-folie aan de onderkant van het kozijn niet nodig is. De gestelde gebreken aan de bovenzijde van het kozijn staan niet in verband met een lekkage die volgens de VvE wordt veroorzaakt door grondwater. PerfectView, de leverancier van de pui, heeft herstelwerkzaamheden uitgevoerd en alles nagekeken. AGE betwist dat dpc-folie ontbreekt en stelt dat de beoogde werking van het luchtrooster door het aanbrengen van dpc-folie tenietgedaan zou worden.

4.17.

AGE heeft ter zitting erkend dat de dorpel al bij de oplevering dilatatieopeningen bevat en daardoor niet waterdicht is. AGE handhaaft echter haar betwisting dat sprake is van een gebrek. Zij voert aan dat zij bij de oplevering geen rekening hoefde te houden met de extra waterbelasting die het gevolg is van veranderingen in de tuin. Doordat de tuin is opgehoogd, ligt de tegelvloer in de tuin nu tegen de dorpel aan en dat is hoger dan het hoort. Daardoor komt er water onder de dorpel door.

4.18.

De rechtbank oordeelt als volgt. AGE heeft erkend dat de dorpel niet waterdicht is en dat daar water door kan komen. Dat dat ook daadwerkelijk is gebeurd, heeft Pompe vastgesteld. Dat de dorpel als afdoende waterkering fungeert, is daarmee niet te rijmen. Wat AGE verder aanvoert, komt kortgezegd hierop neer dat de omstandigheden na de verkoop zodanig zijn veranderd dat zij hiermee geen rekening hoefde te houden. De rechtbank verwerpt dit betoog. De VvE heeft onbetwist gesteld, dat reeds voor de oplevering bekend was dat de gemeente van plan was de tuin en de omringende tuinen te saneren. Voor zover die sanering heeft geleid tot extra waterbelasting, had AGE daarmee rekening kunnen en moeten houden bij het ontwerp van de pui van de aanbouw. Zij heeft dat tot op zekere hoogte ook gedaan, door de tuin te voorzien van een dompelpomp. De VvE heeft ter zitting onbetwist gesteld, dat [persoon B] de dompelpomp niet heeft verwijderd, maar die juist in overleg met de gemeente heeft laten aansluiten op het riool, terwijl de dompelpomp die voor de oplevering door AGE was aangebracht het water achterin de tuin loosde. De alternatieve oorzaken die AGE aanvoert, beoordeelt de rechtbank als te speculatief. De rechtbank acht de VvE daarom voorshands geslaagd in het bewijs dat de pui van de aanbouw gebrekkig was bij de oplevering en dat het gebrek aan de pui lekkage in het appartement [huisnummer A] heeft veroorzaakt. Wederom voorshands, omdat de beoordeling van de gestelde gebreken mogelijk bouwkundige kennis vergt, die de rechtbank niet heeft. AGE wordt daarom toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.

4.19.

Wat hiervoor onder 4.11 is overwogen, geldt ook voor de pui, die in de brochure als “prachtig” is omschreven. Daarmee staat ook - voorshands - vast dat AGE jegens [persoon B] als koper van appartement [huisnummer A] toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. AGE is als zij niet slaagt in het leveren van tegenbewijs gehouden de schade die [persoon B] als gevolg van die tekortkoming heeft geleden te vergoeden.

4.20.

AGE stelt nog dat [persoon B] ten aanzien van het gebrek aan de pui (lekkage vanuit het grondwater op 20 februari 2022) pas “na ruim elf maanden” dus te laat heeft geklaagd. Zij verwijst naar HR 29 juni 2007 ECLI:NL: HR:2007:AZ7617, NJ 2008/606 m.nt. J. Hijma (Pouw/Visser), maar dat in dat geval vernietigde de Hoge Raad het arrest van het hof juist, omdat het hof voor een particuliere koper te streng was geweest en alle omstandigheden van het geval onvoldoende in zijn oordeel had betrokken. De VvE heeft het tijdsverloop van 11 maanden als volgt verklaard: “Omdat [persoon B] ervan uitging dat die lekkage daarmee [de sanering van de tuin, rechtbank] verband hield, heeft hij deze lekkage initieel uitsluitend gemeld bij de verzekering. Deze zou nader onderzoek instellen. Dit onderzoek is op verzoek van [persoon B] uitgesteld, omdat kort daarna zijn partner ernstig ziek werd en medio juni 2022 overleed. Zijn prioriteiten kwamen in het bijzonder te liggen bij de zorg voor zijn twee jonge dochters.” Tegenover deze zwaarwegende omstandigheden heeft AGE aangevoerd dat zij als gevolg van het verloop van 11 maanden “aanzienlijk nadeel” heeft geleden, omdat het gestelde gebrek minder goed te onderzoeken zou zijn. Waarom dat het geval is, heeft AGE onvoldoende duidelijk gemaakt en de rechtbank verwerpt het beroep van AGE op de schending van de klachtplicht.

4.21.

De VvE stelt dat de kosten van herstel van de pui € 38.584,00 bedragen, hetgeen door AGE wordt betwist. Die betwisting gaat uit van de veronderstelling dat de geraamde kosten zien op vervanging van de gehele pui. De VvE heeft haar stelling met een verklaring van [persoon H] (de aannemer) nader onderbouwd. Die onderbouwing komt hierop neer dat de pui niet wordt vervangen, maar wordt gedemonteerd om de dorpel waterdicht te maken. Hierna wordt de bestaande pui weer teruggeplaatst. Dat de VvE enige schade zal lijden, staat naar het oordeel van de rechtbank wel vast. De rechtbank zal de vordering onder 2 van het petitum ten aanzien van het dak van de aanbouw daarom toewijzen, tenzij AGE erin slaagt het onder 4.18 genoemde vermoeden te ontzenuwen.

De lichtstraat in het dak

4.22.

De VvE stelt dat de constructie van de lichtstraat in het dak bij oplevering gebrekkig was. De reparatie van de gescheurde glasplaat die in opdracht van AGE heeft plaatsgevonden, was slechts provisorisch en ondeugdelijk. De VvE verwijst ter onderbouwing naar een verklaring van [persoon D] , die aanwezig was toen het glas werd gerepareerd. De gehele lichtstraat is fout geconstrueerd en moet worden vervangen. De VvE raamt de kosten op € 4.632,45.

4.23.

AGE betwist de stellingen van de VvE. Zij voert aan dat uit het onderzoek dat in 2020 voor de oplevering in opdracht van [persoon D] is verricht geen andere gebreken naar voren zijn gekomen dan de scheur in de glasplaat, die onmiddellijk in haar opdracht is vervangen. AGE verweert zich bovendien met een beroep op een schending van de klachtplicht.

4.24.

De rechtbank oordeelt als volgt. Niet in geschil is dat de gescheurde glasplaat in opdracht van AGE in 2020 is vervangen door een kortere glasplaat die op het hout van de omlijsting rust en met kit is afgedicht. Dat hierdoor een grotere kans op lekkage ontstond, heeft AGE niet betwist. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een gebrek bij oplevering dat AGE had moeten herstellen. Het beroep van AGE op een schending van de klachtplicht wordt verworpen. De VvE heeft onbetwist gesteld dat zij in 2020, 2021 en 2022 over lekkages heeft geklaagd. De VvE heeft echter onvoldoende concreet gesteld dat de gehele lichtstraat - dus afgezien van de glasplaat - bij de oplevering fout geconstrueerd was. Dat de lichtstraat - een houten met zink beklede constructie - thans mogelijk gebreken vertoont, zegt onvoldoende over de toestand bij oplevering. De bouwkundige inspectie in opdracht van [persoon D] in 2020 heeft geen gebreken aan het licht gebracht. De rechtbank zal de vordering onder 2 van het petitum ten aanzien van de lichtstraat toewijzen voor zover het gaat om de kosten van het aanbrengen van een passende glasplaat.

De dakgoot aan de voorzijde

4.25.

De VvE heeft gesteld dat de dakgoten aan de voorzijde van het pand bij hevige regenval overlopen, waardoor het water op de stoep voor het pand valt. De VvE stelt dat dit komt door onvoldoende afschot en een onjuiste detaillering. AGE betwist dit.

4.26.

Wie hier gelijk heeft, kan in het midden blijven. Het overstromen van de dakgoot bij hevige regenval, wijst niet op het ontbreken van een eigenschap die nodig is voor een normaal gebruik en waarvan de VvE de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De koper van een pand uit 1860 moet er rekening mee houden dat ongemakken, zoals een af en toe overstromende dakgoot, zich kunnen voordoen. Dat geld ook als het pand is gerenoveerd.

Factuur € 848,49

4.27.

De rechtbank zal AGE veroordelen om het bedrag van € 848,49 aan de VvE te betalen, omdat AGE niet heeft betwist dat zij dit bedrag verschuldigd is. Het verweer dat het bedrag is vermeld op een factuur, waarop ook andere, wel betwiste bedragen staan, snijdt geen hout.

Deskundige met betrekking tot de pui

4.28.

De rechtbank ziet aanleiding om een deskundige te benoemen om de pui van de aanbouw te beoordelen op de voorshands aangenomen gebreken. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de door de rechtbank te benoemen deskundige, namelijk de heer [persoon A] van BDA Geveladvies. De rechtbank zal hem als deskundige aanwijzen.

4.29.

De rechtbank kan zich voorstellen dat de volgende vragen aan de deskundige worden voorgelegd:

Is sprake van een gebrek of gebreken aan de pui van de aanbouw aan het appartement 188A? Wat is daarvan de oorzaak?

Wat zijn de redelijkerwijs te voorziene gevolgen van het geconstateerde gebrek/ de geconstateerde gebreken?

Is het gebrek/ zijn de gebreken te herstellen en zo ja, wat zijn daarvan de kosten?

Heeft u opmerkingen die voor de beoordeling van belang zijn?

4.30.

De heer [persoon A] heeft de rechtbank te kennen gegeven dat zijn kosten naar verwachting € 4.788,00 inclusief btw zullen bedragen, gebaseerd op een uurtarief van € 252,00 inclusief btw. De begroting is aan partijen voorgehouden en zij hebben daartegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank is voornemens om de hoogte van het voorschot voor het onderzoek te stellen op € 4.788,00 inclusief btw.

4.31.

Het voorschot zal moeten worden betaald door AGE, omdat zij belast is met het leveren van tegenbewijs. AGE zal tevens worden verzocht om een kopie van haar procesdossier aan de heer [persoon A] te sturen.

4.32.

De heer [persoon A] verwacht dat hij zijn rapport bij de rechtbank kan inleveren na veertien weken vanaf de betaling van het voorschot, rekening houdend met het feit dat beide partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om opmerkingen te maken en verzoeken te doen, waarvan moet blijken in het op te maken rapport. De rechtbank zal de termijn voor het deskundigenonderzoek daarom stellen op vier maanden.

4.33.

De rechtbank wijst er op dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de heer [persoon A] . Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

4.34.

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de heer [persoon A] stuurt, dient zij daarvan terstond een kopie aan de wederpartij te verstrekken.

Geen deskundige met betrekking tot het dak van de aanbouw

4.35.

Partijen hebben de rechtbank laten weten dat aan een deskundigenonderzoek met betrekking tot het dak van de aanbouw geen behoefte meer bestaat, omdat er inmiddels een rapport is gemaakt door Vebidak. De rechtbank neemt graag kennis van het rapport van Vebidak en beveelt AGE op de voet van artikel 22 lid 1 Rv om het rapport van Vebidak in het geding te brengen. Dat dient te gebeuren bij akte, zoals hierna wordt bepaald.

4.36.

De afspraak om af te zien van een deskundigenbericht met betrekking tot het dak hebben partijen gemaakt voordat zij van dit tussenvonnis hadden kennisgenomen. De rechtbank stelt partijen in de gelegenheid om zich uit te laten over het rapport van Vebidak in het licht van hetgeen in dit tussenvonnis is overwogen en over de vraag of een deskundigenbericht gemist kan worden.

Akte

4.37.

Voordat de deskundige wordt benoemd, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte over de volgende onderwerpen uit te laten:

• de hoogte van het voorschot voor de werkzaamheden van de heer [persoon A] ;
• de aan de heer [persoon A] voor te leggen vragen;
• het rapport van Vebidak en de vraag of een deskundigenbericht gemist kan worden

4.38.

AGE zal als de partij die met het tegenbewijs is belast, als eerste een akte mogen nemen en wel op de rol van 15 januari 2025. AGE zal bij die akte het rapport van Vebidak in het geding dienen te brengen. De VvE zal dan op de rol van 30 januari 2025 een antwoordakte mogen nemen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
15 januari 2025 voor het nemen van een akte door AGE als vermeld onder 4.37 en 4.38, waarna de zaak zal worden verwezen naar de rol van 30 januari 2025 voor een antwoordakte van de kant van de VvE,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.

[1729;3669]