Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 11135426 CV EXPL 24-2501
datum uitspraak: 5 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
SLIM Vastgoed Financiering B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. N. van Trierum,
tegen
Weko4Projects B.V.,
gevestigd in Alblasserdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.P. Isebia.
De partijen worden hierna ‘SLIM’ en ‘Weko’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 mei 2024 met producties;
- het antwoord van 17 juli 2024;
- de aanvulling op het antwoord van 7 augustus 2024;
- de aanvullende productie van SLIM van 21 oktober 2024.
1.2.
Op 22 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens SLIM mr. Van Trierum als gemachtigde aanwezig. Namens Weko was niemand aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Weko zocht een lening voor de aankoop van onroerend goed. Zij heeft aan SLIM de opdracht gegeven om een financier te vinden en om te bemiddelen bij de totstandkoming van een financieringsovereenkomst. Voor die opdracht hebben SLIM en Weko op 22 augustus 2023 een bemiddelingsovereenkomst ondertekend (hierna: de overeenkomst). Op 7 september 2023 heeft SLIM voor Weko een financieringsaanvraag ingediend bij kandidaat-financier Collin Crowdfund. De (mogelijke) leensom is in samenspraak met Collin Crowdfund vastgesteld op € 725.000,-. Uiteindelijk is geen financieringsovereenkomst tot stand gekomen tussen Collin Crowdfund en Weko vanwege een negatieve BKR-registratie van de directeur van Weko. SLIM eist op grond van artikel 7 van Pro de overeenkomst dat Weko aan haar een vergoeding van € 5.437,50 betaalt. De kantonrechter wijst deze vordering toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De voorwaarden voor betaling van de vergoeding zijn vervuld
2.2.
Namens Weko is de overeenkomst ondertekend door haar directeur de heer [persoon A] . In de overeenkomst staat onder andere het volgende:
“Geachte heer [persoon A] ,
Onlangs is er contact geweest over de financiering van uw vastgoed. U heeft ons gevraagd doorlopend te bemiddelen bij het tot stand brengen van een passende financiering voor de door u aangedragen objecten.
Onderhavige afspraken en voorwaarden zijn derhalve van toepassing op onze bemiddeling voor alle door u voorgedragen objecten, tenzij hierover uitdrukkelijk andere schriftelijke afspraken worden gemaakt. (…)
“7. Meldingsverplichting
U verklaart dat het te financieren object / de te financieren objecten volgens de geldende wet- en regelgeving worden verhuurd. U verklaart tevens dat er geen omstandigheden zijn die van negatieve invloed kunnen zijn op het tot stand brengen van een financiering. Tevens verklaart u hierbij dat degene die hoofdelijk kan worden aangesproken voor en/of (mee) tekent voor de zakelijke leningen (voor zover van toepassing), geen negatieve BKR-registratie en geen strafblad heeft.
Mocht achteraf gezien blijken dat u SLIM Vastgoed Financiering onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd en er is aan u op dat moment nog geen marktconforme aanbieding voor een passende financiering gedaan, dan is een bedrag ter hoogte van € 1,250 vrijgesteld van btw verschuldigd ter vergoeding van de reeds verrichte werkzaamheden. Blijkt dat u SLIM Vastgoed Financiering onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd op het moment dat reeds een marktconforme aanbieding voor een passende financiering is gedaan en/of besluit een kandidaat-financier om één of meer van deze redenen de financieringsaanvraag af te wijzen, dan bent u ons een vergoeding verschuldigd van 75% van 1% van de leensom opgenomen in de laatste marktconforme aanbieding.”
2.3.
De eerste alinea van artikel 7 van Pro de overeenkomst houdt dus een verklaring in van Weko. In de tweede alinea van artikel 7 staat Pro dat SLIM recht heeft op een vergoeding van 75 % van 1 % van een aangeboden leensom (hierna: de annuleringsvergoeding) als wordt voldaan aan de voorwaarden die zijn genoemd in de tweede alinea. In deze procedure heeft SLIM voldoende onderbouwd gesteld dat die voorwaarden zijn vervuld.
2.4.
Niet ter discussie staat dat de directeur van Weko de financieringsovereenkomst met Collin Crowdfund namens Weko zou hebben ondertekend als Collin Crowdfund de financieringsaanvraag had ingewilligd en dus kan worden aangesproken op het hebben van een negatieve BKR-registratie.
2.5.
Daarnaast heeft SLIM gesteld dat Collin Crowdfund op 1 november 2023 heeft afgezien van het verstrekken van een lening van € 725.000,- aan Weko omdat Collin Crowdfund had ontdekt dat de directeur van Weko een negatieve BKR-registratie had. Die stelling is voldoende onderbouwd met e-mailcorrespondentie tussen SLIM en Collin Crowdfund. Uit de e-mailcorrespondentie blijkt namelijk dat Collin Crowdfund op 1 november 2023 de financieringsaanvraag heeft afgewezen vanwege een negatieve BKR-registratie.
De kantonrechter gaat uit van de juistheid van artikel 7 van Pro de overeenkomst
2.6.
Weko heeft aangevoerd dat zij geen annuleringsvergoeding verschuldigd is vanwege het verstrekken van onjuiste informatie omdat zij de negatieve BKR-registratie van haar directeur wel heeft medegedeeld aan SLIM. Deze stelling kan in deze procedure niet als vaststaand worden aangenomen. Volgens artikel 7 van Pro de overeenkomst heeft Weko de negatieve BKR-registratie van haar directeur niet medegedeeld aan SLIM, terwijl Weko de stelling dat zij die mededeling wél heeft gedaan niet zodanig heeft onderbouwd dat aan tegenbewijs wordt toegekomen. Hierna wordt deze conclusie verder toegelicht.
2.7.
De overeenkomst is een onderhandse akte in de zin van 156 artikel lid 3 Rv. Op grond van artikel 157 lid 2 Rv Pro heeft een onderhandse akte dwingende bewijskracht. Dat betekent dat de kantonrechter er – behoudens tegenbewijs – van uit moet gaan dat de eerste alinea van artikel 7 inhoudelijk Pro waar is en Weko inderdaad de verklaring heeft gedaan die daarin staat genoemd (artikel 151 Rv Pro). Weko heeft in deze procedure onvoldoende aangevoerd om tot tegenbewijs te worden toegelaten. Zij heeft slechts aangevoerd dat zij in juli 2023 mondeling aan SLIM heeft medegedeeld dat haar directeur een negatieve BKR-registratie had en dat SLIM in reactie daarop heeft aangegeven dat deze registratie geen probleem zou zijn voor het krijgen van financiering. Weko heeft dit niet nader geconcretiseerd en evenmin met stukken onderbouwd. Bovendien heeft SLIM op de zitting voldoende de door Weko geschetste gang van zaken weersproken. In reactie daarop heeft Weko niets aangevoerd aangezien zij geen gebruik heeft gemaakt van de gelegenheid om bij de zitting aanwezig te zijn. Daarom wordt ervan uitgegaan dat wat in artikel 7 van Pro de overeenkomst staat, waar is.
2.8.
SLIM heeft daarom op grond van artikel 7 van Pro de overeenkomst recht op betaling van een annuleringsvergoeding van € 5.437,50 (75 % van 1 % van € 725.000,-).
Ook geen andere redenen om de hoofdvordering van SLIM af te wijzen
2.9.
De kantonrechter ziet in deze zaak geen aanleiding om de vordering van SLIM toch niet toe te wijzen in het licht van wat Weko verder heeft gesteld in haar schriftelijke stukken.
2.10.
In de schriftelijke stukken stelt Weko dat ‘
zij heeft gedwaald en dat SLIM heeft geprobeerd om door misbruik van omstandigheden en gebruikmakend van kunstgrepen zich ongerechtvaardigd te verrijken’. Weko heeft zich niet beroepen op de rechtsgevolgen van dwaling, misbruik van omstandigheden en ongerechtvaardigde verrijking. Zij heeft evenmin voldoende gesteld om één of meer van deze rechtsfiguren aan te nemen. Hierna wordt toegelicht waarom.
zij heeft gedwaald en dat SLIM heeft geprobeerd om door misbruik van omstandigheden en gebruikmakend van kunstgrepen zich ongerechtvaardigd te verrijken’. Weko heeft zich niet beroepen op de rechtsgevolgen van dwaling, misbruik van omstandigheden en ongerechtvaardigde verrijking. Zij heeft evenmin voldoende gesteld om één of meer van deze rechtsfiguren aan te nemen. Hierna wordt toegelicht waarom.
2.11.
Het enige wat Weko heeft gesteld is dat haar niet-juridisch geschoolde directeur de overeenkomst heeft ondertekend en dat hij geen afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen. Volgens Weko is haar directeur nauwelijks in de gelegenheid gesteld om de overeenkomst op voor Weko nadelige bepalingen te lezen en te onderzoeken. Deze stellingen – die overigens door SLIM gemotiveerd zijn betwist op de zitting – zijn onvoldoende voor het aannemen van dwaling, misbruik van omstandigheden en/of ongerechtvaardigde verrijking. Het gaat in deze zaak immers om het sluiten van een zakelijke overeenkomst tussen Weko en SLIM met als doel om financiering te vinden voor een zakelijke vastgoedtransactie van Weko. Van een vertegenwoordiger van een rechtspersoon, zoals de directeur van Weko, mag worden verwacht dat hij vóór het ondertekenen van een zakelijke overeenkomst de tekst van de overeenkomst goed leest en zelf waarborgt dat hij voldoende tijd en gelegenheid krijgt om te controleren waarvoor hij zijn handtekening zet. Bovendien is de tekst van de overeenkomst niet erg lang en is artikel 7 ook Pro niet op onbegrijpelijke of ingewikkelde wijze opgesteld. Als de directeur van Weko de tekst van deze bepaling niet goed had begrepen, had het bovendien op zijn weg zijn gelegen om navraag te doen bij SLIM naar de betekenis daarvan.
Weko moet incassokosten van € 782,72 (inclusief BTW) betalen
2.12.
SLIM vordert vergoeding van haar buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 646,88 en de daarover verschuldigde BTW van € 135,84. Deze kosten worden toegewezen omdat aan alle voorwaarden om deze kosten vergoed te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW Pro) en omdat uit de stellingen van SLIM voldoende blijkt dat zij de BTW niet kan verrekenen (artikel 2 lid 3 Besluit Pro vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten).
Weko moet rente betalen
2.13.
SLIM heeft de wettelijke handelsrente gevorderd over de hoofdsom van € 5.437,50. Deze rente wordt toegewezen omdat SLIM genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en Weko dat niet heeft betwist.
2.14.
SLIM heeft de rente berekend vanaf het intreden van het verzuim door Weko. Volgens artikel 6:119a lid 1 BW gaat de wettelijke handelsrente echter niet lopen vanaf het moment van verzuim, maar vanaf de dag na de dag van uiterste betaling (zoals door partijen overeengekomen). SLIM heeft niet gesteld dat partijen een dag zijn overeengekomen waarop de annuleringsvergoeding uiterlijk moet worden betaald. Er zijn daarnaast onvoldoende aanknopingspunten om de rente te laten lopen vanaf één van de data die zijn genoemd in artikel 6:119a lid 2 BW. Zo heeft SLIM weliswaar op 5 november 2023 een factuur gestuurd naar Weko, maar heeft zij niet gesteld op welke dag de factuur is ontvangen door Weko (artikel 6:119a lid 2 onder a BW). SLIM heeft tot slot ook onvoldoende gesteld om de periode voor de renteberekening te bepalen aan de hand van artikel 6:119a lid 2 onder b of c BW. Bij gebrek aan onvoldoende aanknopingspunten zal de kantonrechter de rente daarom toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.
Weko moet de proceskosten betalen
2.15.
De proceskosten komen voor rekening van Weko, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Weko aan SLIM moet betalen op € 139,42 aan dagvaardingskosten, € 524 aan griffierecht, € 678 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339) en € 135 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.476,42. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat SLIM dat eist en Weko daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Weko om € 5.437,50 aan SLIM te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt Weko in de buitengerechtelijke incassokosten van SLIM (inclusief BTW) ter hoogte van € 782,72;
3.3.
veroordeelt Weko in de proceskosten, die aan de kant van SLIM worden begroot op € 1.476,42;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Said en in het openbaar uitgesproken.
60669