Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11052713 CV EXPL 24-10427
datum uitspraak: 29 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres, gedaagde in verzet, verweerster in reconventie,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
1.[gedaagde 1],
vestigingsplaats: [plaatsnaam 1],
gedaagde, eiseres in verzet, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam,
2. [gedaagde 2], vennoot van [gedaagde 1],
woonplaats: [plaatsnaam 2],
gedaagde,
die niet is verschenen,
2. [gedaagde 3], vennoot van [gedaagde 1],
woonplaats: [plaatsnaam 1],
gedaagde, eiseres in verzet, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 december 2023, met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 1 februari 2024 met zaaknummer 10879710 CV EXPL 24-1191;
- de verzetdagvaarding van 4 april 2024 met een eis in reconventie, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord in verzet en reconventie, met bijlagen;
- de brief van 5 augustus 2024 namens Woonstad, met bijlagen;
- de brief van 8 augustus 2024 namens [gedaagde 1] en [gedaagde 3], met bijlagen.
1.2.
Op 19 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met:
- [naam], senior adviseur bedrijfshuisvesting bij Woonstad;
- mr. M.T.O. Bakker (GGN), gemachtigde van Woonstad;
- [gedaagde 3];
- mr. Uygul-van Dam, gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 3].
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde 3] en [gedaagde 2] zijn de vennoten van [gedaagde 1]. [gedaagde 1] exploiteert een pizzeria en huurde een bedrijfsruimte van Woonstad. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hadden een affectieve relatie die op enig moment is verbroken. Na het verbreken van de relatie hebben zij afgesproken dat [gedaagde 2] [gedaagde 1] alleen zou voortzetten. Halverwege 2023 deelde [gedaagde 2] [gedaagde 3] mede dat zij dit niet langer wilde.
2.2.
Per 1 december 2023 was er een huurachterstand van € 5.203,47. Woonstad wilde daarom dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden en de bedrijfsruimte ontruimd. Dit is in het verstekvonnis van 1 februari 2024 toegewezen. De bedrijfsruimte is vervolgens op 7 maart 2024 ontruimd met behulp van de deurwaarder.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] vinden dat de huurovereenkomst niet ontbonden had mogen worden. Zij waren niet op de hoogte van het verstekvonnis en vinden dat Woonstad onrechtmatig heeft gehandeld door de bedrijfsruimte gedwongen te ontruimen. Zij willen dat Woonstad de schade die zij hebben geleden vergoedt. De kantonrechter is dat niet met hun eens. Het verstekvonnis wordt daarom bekrachtigd en de eis van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] wordt afgewezen. Hierna wordt dit oordeel verder toegelicht.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
In de dagvaarding van 22 december 2023 eist Woonstad samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden;
- gedaagden te veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen;
- gedaagden te veroordelen om aan Woonstad te betalen:
o € 5.204,33 met rente over € 5.203,47 vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
o € 1.094,20 per maand vanaf januari 2024 tot de expiratiedatum van de huurovereenkomst, dan wel in ieder geval voor iedere maand dat gedaagden de bedrijfsruimte na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houden;
- gedaagden te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 5.203,47 aan huurachterstand berekend tot en met december 2023 en € 0,86 rente berekend tot de dag van de dagvaarding.
3.2.
Woonstad baseert de eis kort gezegd op het volgende. Er is een huurachterstand ontstaan van € 5.203,47 berekend tot en met december 2023. Gedaagden zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichting om de afgesproken huur te betalen. Het niet of niet tijdig betalen van de huur levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op aan de zijde van gedaagden.
3.3.
In het genoemde verstekvonnis is de eis grotendeels toegewezen. De eis om gedaagden te veroordelen om € 1.094,20 per maand te betalen aan Woonstad is slechts toegewezen tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt; de schadevergoeding over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat Woonstad het pand aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste 30 april 2026, moet worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet.
3.4.
[gedaagde 3] en [gedaagde 1] zijn het niet eens met de eis en het verstekvonnis en voeren het volgende aan. [gedaagde 3] was niet op de hoogte van de dagvaarding en andere stukken van de deurwaarder. Alle stukken zijn niet in persoon betekend, maar achtergelaten in een envelop op het adres van [gedaagde 1]. De huurovereenkomst had niet mogen worden ontbonden gelet op de hoogte van de huurachterstand en de bereidwilligheid om de achterstand op te lossen. [gedaagde 3] heeft meerdere keren contact gehad met Woonstad hierover, zelfs nog in een telefoongesprek op 16 februari 2024. Woonstad heeft in dat telefoongesprek niets gezegd over het gewezen verstekvonnis en een aanstaande ontruiming, maar dat had zij wel moeten doen. De gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte zijn te verstrekkend: de onderneming kan niet meer worden geëxploiteerd en de situatie is onomkeerbaar.
in reconventie
3.5.
[gedaagde 3] en [gedaagde 1] stellen een eis in reconventie in. Zij eisen voor recht te verklaren dat Woonstad onrechtmatig heeft gehandeld door over te gaan tot ontruiming en dat Woonstad aansprakelijk is voor daardoor ontstane schade aan de kant van [gedaagde 3] en/of [gedaagde 1].
3.6.
[gedaagde 3] en [gedaagde 1] leggen daaraan kort samengevat ten grondslag dat Woonstad onrechtmatig heeft gehandeld door hun niet op de hoogte te stellen van het verstekvonnis en de ontruiming, niet in te gaan op het aanbod voor een oplossing en niet schadebeperkend te handelen tijdens de ontruiming. [gedaagde 3] en [gedaagde 1] hebben daardoor schade geleden, met name in verband met de waardevolle inventaris van de bedrijfsruimte.
3.7.
Woonstad is het niet eens met de tegeneis. Zij betwist dat ze onrechtmatig heeft gehandeld en voert aan dat het betekenen van het verstekvonnis en aanzeggen van de ontruiming goed is gebeurd en dat zij zorgvuldig heeft gehandeld door de inboedel van de bedrijfsruimte op te slaan.
4.De beoordeling
in conventie
Het verstekvonnis wordt bekrachtigd
4.1.
De kantonrechter bekrachtigt het verstekvonnis, omdat niets wat [gedaagde 3] en [gedaagde 1] hebben aangevoerd kan leiden tot afwijzing van de eis. Dat wordt hierna uitgelegd.
4.1.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van voldoende gewicht was en nog steeds is om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). Op het moment van dagvaarden was er een huurachterstand van € 5.203,47, wat overeenkomt met een huurachterstand van bijna vijf maanden. Nadien is er niets meer betaald, waardoor de schuld aan Woonstad alleen maar is opgelopen.
4.1.2.
De door [gedaagde 3] aangevoerde omstandigheden maken niet dat ontbinding van de huurovereenkomst bij die hoge huurachterstand niet is gerechtvaardigd. De kantonrechter heeft hierbij rekening gehouden met alle aangevoerde omstandigheden [1] .
4.2.
De gevolgen van de ontbinding en ontruiming zijn voor [gedaagde 1] groot, maar het is het (ondernemers)risico van [gedaagde 1] dat de onderneming niet meer kan worden uitgeoefend na ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte. Woonstad heeft met [gedaagde 1] meegedacht door begin oktober 2023 een betalingsregeling af te spreken. [gedaagde 1] is deze echter niet nagekomen. Dat de betalingsproblemen te maken hadden met de (relatie)problemen tussen [gedaagde 3] en [gedaagde 2], is niet iets dat Woonstad aangaat. Woonstad hoeft niet te accepteren dat er een huurachterstand ontstaat die alleen maar oploopt en waarop in het geheel niet wordt afgelost. Ook een eventueel aanbod van [gedaagde 3] op 16 februari 2024 om de huurachterstand af te lossen en om de huurovereenkomst over te nemen, maakt niet dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Woonstad is niet verplicht om mee te werken aan het afspreken van een betalingsregeling en is ook niet verplicht om mee te werken aan het wijzigen van de huurovereenkomst conform het voorstel van [gedaagde 3].
4.3.
Gelet op het voorgaande, is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte toewijsbaar en wel op dezelfde wijze als in het verstekvonnis.
4.4.
Tegen hetgeen Woonstad verder nog eist, is geen verweer gevoerd. Ook deze eisen zijn daarom toewijsbaar op dezelfde wijze als in het verstekvonnis.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] moeten de kosten van de verzetprocedure betalen
4.5.
De kosten voor het voeren van de verzetprocedure komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 3], omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten op € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 474,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.6.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
in reconventie
De eis van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] wordt afgewezen
4.7.
De kantonrechter wijst de eis in reconventie af, omdat zij oordeelt dat Woonstad niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde 3] en [gedaagde 1] door het verstekvonnis ten uitvoer te leggen en over te gaan tot ontruiming van de bedrijfsruimte.
4.8.
Vooropgesteld wordt dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad was verklaard, zodat Woonstad bevoegd was dit vonnis direct ten uitvoer te leggen. Verder stelt de kantonrechter vast dat de dagvaarding, het verstekvonnis en het bevel tot ontruiming goed zijn betekend. Volgens de wet kan betekening plaatsvinden aan het kantoor van de vennootschap onder firma (artikel 51 Rv). Het kantoor is de plaats waar het bedrijf wordt uitgeoefend, in dit geval het adres van [gedaagde 1]. Dat [gedaagde 3] de post op het adres van [gedaagde 1] niet in de gaten hield en om die reden niet op de hoogte was van wat er gaande was, is een omstandigheid die voor zijn risico komt; dat kan niet aan Woonstad worden tegengeworpen.
4.9.
[gedaagde 3] voert aan dat Woonstad of de incassogemachtigde contact met hem hadden moeten opnemen voordat daadwerkelijk tot ontruiming werd overgegaan. De kantonrechter is van oordeel dat de incassogemachtigde voldoende actie heeft ondernomen. Woonstad heeft onbetwist gesteld dat op 13 februari 2024 het handelsregister is gecontroleerd en dat daaruit bleek dat [gedaagde 1] nog steeds haar onderneming exploiteerde in de bedrijfsruimte. Verder heeft de incassogemachtigde geprobeerd contact op te nemen met het telefoonnummer dat op google stond geregistreerd. Verdere contactgegevens waren bij de incassogemachtigde niet bekend. Het hoefde niet van Woonstad en de incassogemachtigde verwacht te worden dat zij in de gegevens van Woonstad zouden nagaan of er wellicht een e-mailadres van [gedaagde 1] of één van de vennoten bekend was, omdat er in het verleden door één van hen naar Woonstad was gemaild.
4.10.
[gedaagde 3] voert verder nog aan dat hij op 16 februari 2024 telefonisch met een medewerker van Woonstad heeft gesproken over mogelijke oplossingen voor de huurachterstand en dat deze hem toen had moeten vertellen dat er een verstekvonnis was en dat de bedrijfsruimte op 7 maart 2024 zou worden ontruimd. De kantonrechter is dat niet met [gedaagde 3] eens. Ook als het waar zou zijn dat [gedaagde 3] dit telefoongesprek heeft gevoerd, is onduidelijk met welke medewerker hij heeft gesproken en of die medewerker op dat moment wist dat de ontruiming al gepland stond. Het dossier was immers overgedragen aan de incassogemachtigde. Woonstad had [gedaagde 3] op 3 januari 2024 verwezen naar haar incassogemachtigde. [gedaagde 3] wist dus dat hij niet langer contact moest opnemen met Woonstad zelf, maar met die incassogemachtigde. Zoals hiervoor al is overwogen hoefde Woonstad op dat moment ook niet akkoord te gaan met de voorstellen van [gedaagde 3].
4.11.
[gedaagde 3] heeft tot slot nog aangevoerd dat Woonstad niet schadebeperkend heeft gehandeld bij de ontruiming. Hiervoor heeft [gedaagde 3] echter onvoldoende feiten gesteld. Vast staat dat Woonstad de inboedel van de bedrijfsruimte heeft laten opslaan voor de duur van 13 weken en dat [gedaagde 3] in de gelegenheid is geweest om de inboedel op te halen c.q. veilig te stellen. Van enig onrechtmatig handelen door Woonstad in dit kader is niet gebleken.
Proceskosten
4.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 3] en [gedaagde 1] omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 3] en [gedaagde 1] hoofdelijk aan Woonstad moeten betalen op € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt).
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde 3] en [gedaagde 1] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
bekrachtigt het op 1 februari 2024 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10879710 CV EXPL 24-1191;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de kosten van de verzetprocedure die aan de kant van Woonstad tot datum van dit vonnis worden vastgesteld op € 474,00;
in reconventie
5.3.
wijst de eis af;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 3] en [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 339,00;
in conventie en in reconventie
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286