Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10690264 CV EXPL 23-24364
datum uitspraak: 2 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. drs. C.J. Dreef,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. B.T. Stalpers.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 juni 2023, met bijlagen 1 tot en met 10;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 4 juli 2023 met zaaknummer 10553070 CV EXPL 23-16685;
- de verzetdagvaarding van 24 augustus 2023, met eis in reconventie (tegeneis) en bijlagen 1 tot en met 10;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 5 (lees: 11 tot en met 15);
- de akte van [gedaagde01] met bijlagen 11 tot en met 15.
1.2.
Op 8 december 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken, op locatie van de rechtbank en via Microsoft Teams (hybride zitting). Deelgenomen hebben:
- [eiser01] , bijgestaan door [naam01] (beheerder, werkzaam bij NDK Vastgoedmanagement) met mr. drs. Dreef (in de zittingszaal)
- [gedaagde01] , bijgestaan door [naam02] tolk Pools, met mr. Stalpers (via Teams).
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
De zaak gaat over de huurprijs van woonruimte verhuurd door [eiser01] aan [gedaagde01] en of [eiser01] nog geld tegoed heeft van [gedaagde01] of andersom.
Wat is er gebeurd?
2.2.
[eiser01] is eigenaar van de woonruimte aan [adres01] te [plaats01] , een bovenwoning bestaande uit twee etages, gelegen op de tweede en derde verdieping van een portiekgebouw. [eiser01] verhuurt het als één zelfstandige woonruimte aan meerdere huurders. Hij doet dat op basis van één contract, waarbij de huurders de woonlasten delen. Daarbij gaat [eiser01] ervan uit dat bij vertrek van een huurder de achterblijvende huurder(s) de gehele huurprijs moet(en) betalen. Met ingang van 20 november 2021 is de woonruimte verhuurd aan een man en vrouw uit Letland, die er al woonden, en aan [gedaagde01] , die er zijn intrek nam, voor € 1.900,- per maand. [gedaagde01] betaalde daarvan € 940,- per maand. De einddatum van de huurovereenkomst is bepaald op 30 november 2022. De woonruimte beschikte bij aanvang van de huur op iedere verdieping over een toilet, badkamer en keuken. De vertrekken op de tweede en derde verdieping waren van elkaar gescheiden met afsluitbare deuren. [gedaagde01] is de derde verdieping gaan bewonen. Kort nadien heeft van gemeentewege een inspectie van de woonruimte plaatsgevonden en is de situatie ter plaatse aangemerkt als splitsing van de woonruimte (woningvorming) die niet is toegestaan. Om hieraan tegemoet te komen heeft [eiser01] , met inspraak van de huurders, één toilet verwijderd, aanvankelijk het toilet op de derde verdieping en later het toilet op de tweede verdieping. Ook is [eiser01] een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met de man uit Letland, want de vrouw was vertrokken, en met [gedaagde01] , ingaande per 1 mei 2022, voor
€ 1.600,- per maand. [gedaagde01] is toen € 800,- per maand gaan betalen. De einddatum is dezelfde gebleven. De man uit Letland heeft de huurovereenkomst opgezegd, waarna [gedaagde01] als enige huurder in de woonruimte verbleef. [eiser01] heeft hem te kennen gegeven dat hij de volledige huurprijs van € 1.600,- per maand moest gaan betalen. Op
8 september 2022 heeft [gedaagde01] de huurcommissie gevraagd of de huur van € 800,- per maand redelijk is. Naar aanleiding hiervan is op 19 oktober 2022 een onderzoek verricht in de woonruimte en heeft op 29 maart 2023 een zitting plaatsgevonden. Bij uitspraak, verzonden op 11 april 2023, heeft de huurcommissie overwogen dat dat het de bedoeling van partijen is geweest de twee verdiepingen los van elkaar te verhuren en dat de huurprijs van € 800,- per maand vanaf 1 mei 2022 voor de door [gedaagde01] gehuurde (derde) verdieping niet redelijk is. Een huurprijs van € 384,82 per maand werd wel redelijk gevonden, maar vanwege ernstige gebreken in de woonruimte is die huurprijs per
1 mei 2022 tijdelijk verlaagd tot € 153,93 per maand.
2.3.
[eiser01] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en komt daar tijdig tegen op, met een viertal eisen, waaronder betaling van € 2.447,95 aan achterstallige huur. [gedaagde01] denkt daar anders over en vraagt te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht conform die uitspraak, maar uitgaande van 20 november 2021 als aanvangsdatum van de huur. Als tegeneis vraagt [gedaagde01] een verklaring voor recht dat [eiser01] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk en de vernietiging van de huurovereenkomst uit te spreken. Ook eist [gedaagde01] terugbetaling van € 11.425,- aan onverschuldigd betaalde huur en waarborgsom.
Wat vindt de kantonrechter
Ter inleiding
2.4.
Uit de wet volgt dat de huurder aan de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Bij een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, zoals de huurovereenkomst die [eiser01] is aangegaan met zijn huurders, kan dat tot uiterlijk zes maanden na afloop van de met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst (artikel 7:249 BW Pro).
2.5.
Als de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, dan worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 BW Pro). Dat laatste is gebeurd, althans de eis van [eiser01] is zo opgevat. Daardoor is de binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie vervallen en zal de kantonrechter oordelen over wat verzocht is. Daarbij wordt, anders dan de huurcommissie heeft gedaan en [eiser01] voorstaat, niet de redelijkheid van de huurprijs per
1 mei 2022 beoordeeld maar, zoals [gedaagde01] wil, die per 20 november 2021, omdat het gaat om de toetsing van de aanvangshuurprijs en ten tijde van het verzoek aan de huurcommissie nog geen zes maanden waren verstreken na het einde van de voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst.
De bevoegdheid / rol van huurcommissie
2.6.
De eisen 1 en 4 van [eiser01] komen erop neer dat voor recht wordt verklaard dat de huurcommissie niet bevoegd is geweest om de huurprijs te beoordelen en (tijdelijk) te verlagen, omdat sprake is van geliberaliseerde huur. Deze eisen worden afgewezen. De uitspraak van de huurcommissie is nu van tafel. Het standpunt dat de huurcommissie de hoogte van de huur niet heeft mogen beoordelen wordt ook niet gedeeld. Het is een taak van de huurcommissie om aan de hand van het woningwaarderingssysteem (het puntenstelsel) te bepalen of de huurprijs al dan niet terecht is vastgesteld boven het maximale huurbedrag voor een sociale huurwoning. Dat volgt uit het vorenstaande, het bepaalde in artikel 7:249 BW Pro en het verzoek van [gedaagde01] om de huur die hij betaalde te toetsen. De huurcommissie had alleen wel de aanvangshuurprijs moeten toetsen, dus de huurprijs vanaf 20 november 2021, wat nog kon. Bij een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW Pro spreekt de huurcommissie tevens uit of zij van oordeel is dat de overeengekomen huurprijs of de redelijk geachte huurprijs in rekening dient te worden gebracht, gelet op gebreken ten aanzien van de woonruimte (artikel 12 Uhw Pro).
De huurprijs
2.7.
De huurprijs wordt vastgesteld op € 384,82 per maand, zoals de huurcommissie heeft bepaald op basis van het puntenstelsel. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit, evenals van de zijde van de gemeente is gedaan, dat bij aanvang van de huurovereenkomst, dus per 20 november 2021, sprake is geweest van feitelijke splitsing van de woonruimte aan de [adres01] te [plaats01] in twee zelfstandige woonunits / studio’s, met eigen slaap-/woonkamer, toilet, badkamer en keuken. Eén daarvan heeft [gedaagde01] gebruikt en hij hoefde deze niet ongewild te delen met de andere huurders. Zijn woonruimte was afsluitbaar. Met de andere huurders, onbekenden voor hem, is hij geen (duurzame) gemeenschappelijke huishouding gaan voeren. Geen van partijen heeft het standpunt ingenomen dat sprake is geweest van kamerverhuur. Het moge zo zijn dat er een huurcontract is gesloten voor de gehele woning [adres01] te [plaats01] , in de praktijk heeft [gedaagde01] van meet af aan alleen zijn deel van de woning (de derde verdieping) in gebruik gehad en hij heeft daar - aanvankelijk - € 940,- per maand voor betaald. Dit alles rechtvaardigt dat ter bepaling van wat in dit geval een redelijke huurprijs is, uitgegaan wordt van de studio die [gedaagde01] in gebruik heeft gehad als zelfstandige woonruimte en de 76 punten die daaraan zijn toegekend. Dit aantal punten is verder niet betwist. Daaraan is een maximale huurprijs van € 384,82 per maand gekoppeld.
Gebreken?
2.8.
De huurcommissie heeft op grond van artikel 12 Uhw Pro ambtshalve beoordeeld of sprake is van gebreken. Dat doet de kantonrechter niet ambtshalve en ten aanzien hiervan heeft [gedaagde01] geen eis geformuleerd. Daarom blijft dit buiten beschouwing. Overigens leveren de gebreken (een droge plek van oude vochtdoorslag en een losse kabel) nauwelijks enige derving van huurgenot op, zodat huurprijsvermindering in verband hiermee niet zou zijn toegewezen.
Vernietiging huurovereenkomst i.v.m. oneerlijke handelspraktijk?
2.9.
Anders dan [gedaagde01] eist wordt geen reden gezien om de huurovereenkomst te vernietigen op de voet van artikel 6:193j lid 3 BW. De gevraagde verklaring voor recht blijft ook achterwege. De omstandigheid dat [eiser01] de woonruimte feitelijk heeft gesplist zonder toestemming van de gemeente en zo is gaan verhuren, levert geen oneerlijke handelspraktijk op. De gemiddelde huurder is namelijk niet geïnteresseerd in de vraag of de verhuurder over de vereiste vergunningen beschikt en zal het al dan niet accepteren van een woonruimte en aangaan van een huurovereenkomst daarvan niet laten afhangen. Te minder is dat zo als de huurder dringend behoefte heeft aan woonruimte, wat bij [gedaagde01] het geval is geweest, terwijl woonruimte door schaarste moeilijk te verkrijgen is. Het ontbreken van een splitsingsvergunning is geen essentiële informatie bij het sluiten van een huurovereenkomst en door hem dit niet mee te delen is [gedaagde01] niet misleid. In dit verband is niet zonder betekenis dat [gedaagde01] per 1 mei 2022 opnieuw een huurovereenkomst is aangegaan voor dezelfde woonruimte, terwijl de bij hem toen bekende situatie rond de splitsingsvergunning niet anders was. De huurprijskorting hield daarmee geen verband, maar met het ontbreken van één toilet. Wat de vermeende oneerlijkheid betreft is verder van belang dat ten aanzien van de huur in beginsel de huurprijs geldt die partijen zijn overeengekomen (artikel 7:246 BW Pro), behoudens onder meer voormelde toetsing van de aanvangshuurprijs.
Tussenconclusie
2.10.
Geconcludeerd wordt dat [eiser01] een te hoge huur bij [gedaagde01] in rekening heeft gebracht. Een huurprijs van € 384,82 per maand wordt wel redelijk gevonden, gedurende de hele periode waarin [gedaagde01] in de woonruimte heeft verbleven dus vanaf 20 november 2021 tot en met 30 november 2022.
De eisen van [eiser01] tot betaling van achterstallige huur, met rente, en incassokosten
2.11.
De eisen 2 en 3 van [eiser01] tot betaling van € 2.447,95 aan achterstallige huur, plus rente, en € 197,42 aan incassokosten worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt namelijk dat [gedaagde01] teveel huur betaald heeft en nog geld tegoed heeft van [eiser01] .
De eis van [gedaagde01] tot terugbetaling van huur en waarborgsom
2.12.
De eis tot terugbetaling van teveel betaalde huur en waarborgsom wordt toegewezen. Het gaat om € 4.684,27, met rente. Dit is als volgt berekend. Uitgaande van de contractuele huur die [eiser01] in rekening heeft gebracht en de verdeling daarvan tussen de huurders heeft [gedaagde01] over huurperiode van 1 jaar en 10 dagen € 10.613,33 aan huur moeten betalen (5 maanden à € 940,- plus 7 maanden à € 800,- plus 10 dagen à € 940,-/30). Daarnaast heeft [gedaagde01] onweersproken € 1.265,- aan borg betaald. Tezamen is dat
€ 11.878,33. Maar [eiser01] heeft onderbouwd gesteld dat hiervan € 2.447,95 onbetaald is gebleven (de eis in conventie). Op basis hiervan wordt ervan uitgegaan dat [gedaagde01] uiteindelijk € 9.430,38 betaald heeft (€ 11.878,33 -/- € 2.447,95). Uitgaande van de redelijke huurprijs van € 384,82 per maand had hij € 4.746,11 moeten betalen (12 maanden à
€ 384,82 plus 10 dagen à € 384,82/30). Het verschil tussen wat [gedaagde01] betaald heeft en had moeten betalen bedraagt € 4.684,27 (€ 9.430,38 -/- € 4.746,11). De rente wordt als geëist berekend vanaf de datum van de verzetdagvaarding.
Vernietiging verstekvonnis.
2.13.
Omdat het oordeel nu anders is, wordt het verstekvonnis vernietigd.
Proceskosten
2.14.
[eiser01] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt, zowel in conventie als in reconventie (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde01] op € 528,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x
€ 264,-) en € 132,- aan nakosten. Dat is in totaal € 660,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
vernietigt het op 4 juli 2023 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10553070 CV EXPL 23-16685;
3.2.
wijst de eisen af;
in reconventie
3.3.
veroordeelt [eiser01] om aan [gedaagde01] te betalen € 4.684,27 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro hierover vanaf 24 augustus 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
in conventie en in reconventie
3.4.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] worden begroot op € 660,-;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
465