Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11130189 CV EXPL 24-13726
datum uitspraak: 8 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
die zelf procederen.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 mei 2024, met bijlagen;
- het (mondelinge) antwoord;
- de mail van [gedaagden] van 15 juni 2024;
- het aanvullende antwoord.
1.2.
Op 10 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Namens Hef Wonen waren daarbij [naam] (medewerker sociaal beheer) en de gemachtigde aanwezig. [gedaagde 2] was aanwezig namens [gedaagden]
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagden] huren een woning van (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen. [gedaagden] hebben ongeveer 10 jaar geleden een aanbouw aan de achterzijde van de woning geplaatst. Het gaat om een overkapping. Volgens Hef Wonen hebben [gedaagden] dat zonder toestemming van de verhuurder gedaan en voldoet de overkapping niet aan de eisen die de verhuurder daaraan stelt. De overkapping zit namelijk vast aan de gevel, is hoger dan toegestaan en is aan de achterkant dicht. Hef Wonen eist daarom dat [gedaagden] de overkapping verwijderen. Als zij dit niet doen, wil Hef Wonen dit zelf (laten) doen op kosten van [gedaagden]
2.2.
zijn het niet eens met de eis. Zij vinden dat de overkapping mag blijven staan, omdat Vestia (de voormalige verhuurder en rechtsvoorganger van Hef Wonen) daarmee akkoord is gegaan. Zij vinden het niet eerlijk dat zij de overkapping na 10 jaar ineens moeten weghalen en dat anderen hun overkapping kunnen laten staan.
De uitkomst
2.3.
De eis van Hef Wonen wordt toegewezen. Dat betekent dat de overkapping, als partijen daar in onderling overleg geen andere afspraken over maken, moet worden verwijderd. Hierna wordt toegelicht waarom.
Niet komt vast te staan dat Vestia toestemming heeft gegeven
2.4.
Uitgangspunt is dat een huurder niets aan de woning mag veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, behalve als deze verandering bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kan worden (artikel 7:215 lid 1 BW Pro). Vast staat dat deze overkapping niet makkelijk verwijderd kan worden. Daarom had [gedaagden] de overkapping alleen mogen plaatsen met toestemming van Vestia, de rechtsvoorganger van Hef Wonen en de toenmalige verhuurder van de woning.
2.5.
Dat voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder noodzakelijk was blijkt niet alleen uit de wet, maar ook uit artikel 21 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden (Algemene huurvoorwaarden voor woonruime van Vestia, versie juni 2006), waarin dit nader is uitgewerkt. Dit artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:
“1. Voor het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde, anders dan bedoeld in lid 2, dient huurder vooraf aan verhuurder schriftelijk om toestemming te verzoeken. (…)
4. Verhuurder zal zijn beslissing, en ingeval geen toestemming wordt verleend onder opgaaf van redenen, binnen acht weken na ontvangst van het verzoek schriftelijk aan huurder mededelen. (…)
7. Veranderingen en toevoegingen die zonder toestemming zijn aangebracht zullen door de huurder op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt. (…)”
2.6.
[gedaagden] zeggen dat zij mondeling toestemming hebben gekregen, maar kunnen niet concreet aangeven wanneer en hoe dat precies is gegaan. Hef Wonen heeft aangegeven dat ook Vestia de gewoonte had om alleen maar schriftelijk toestemming te geven. Dit blijkt niet alleen uit de algemene voorwaarden die zij hanteerde, maar ook uit brieven die Vestia in die tijd verstuurde. Gelet hierop hadden [gedaagden] hun stelling dat zij destijds mondeling toestemming hebben gekregen nader moeten onderbouwen met stukken of met concrete feiten. Dat hebben zij niet gedaan. Het is onduidelijk wie toestemming zou hebben verleend, onder welke omstandigheden en of deze persoon wel bevoegd was om dat namens Vestia te doen. Zonder deze informatie kan niet worden geverifieerd hoe het precies is gegaan. Het is begrijpelijk dat [gedaagden] dat na ongeveer 10 jaar niet meer weten, maar dit is geen reden om aan te nemen dat zij inderdaad mondeling toestemming hebben gekregen. Hetzelfde geldt voor hun stelling dat er huurders zijn die recent mondeling toestemming hebben gekregen voor het plaatsen van een overkapping. Ook als dat juist zou zijn, betekent dat nog niet dat vast komt te staan dat [gedaagden] destijds mondeling toestemming hebben gekregen voor het plaatsen van een overkapping die niet aan de voorwaarden voldoet.
Hef Wonen mag eisen dat de overkapping wordt verwijderd
2.7.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat het niet eerlijk is dat Hef Wonen na 10 jaar wil dat de overkapping weg wordt gehaald. Het enkel verstrijken van de tijd is echter niet voldoende om te zeggen dat Hef Wonen niet langer het recht heeft om op te treden tegen een overkapping die niet aan de voorwaarden voldoet. Dat zou anders zijn als Hef Wonen eerder de indruk heeft gegeven dat zij geen bezwaren had tegen de overkapping. Dat blijkt echter nergens uit. Hef Wonen heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij niet eerder afwist van de overkapping en daarom niet eerder in actie kon komen. De overkapping bevindt zich aan de achterkant van de woning en is dus niet zomaar zichtbaar vanaf de openbare weg.
2.8.
Hef Wonen maakt ook geen misbruik van recht door pas na jaren handhavend op te treden. Vast staat dat de overkapping die [gedaagden] hebben geplaatst niet voldoet aan de voorwaarden die Hef Wonen (en eerder Vestia) stelt aan een overkapping. Het staat Hef Wonen vrij om voorwaarden te stellen en de kantonrechter vindt deze voorwaarden ook niet onredelijk. Hef Wonen heeft verder gesteld dat zij niet alleen [gedaagden], maar ook zo’n 15 tot 20 andere huurders in de buurt heeft aangeschreven over overkappingen die niet aan de voorwaarden voldoen. Inmiddels heeft het merendeel de overkapping weggehaald of aangepast. Verder heeft Hef Wonen aangegeven dat zij nog in kaart aan het brengen is waar dit probleem zich nog meer voordoet en dat zij dan ook handhavend zal optreden. [gedaagden] hebben aangegeven dat er huurders zijn die hun overkapping niet hoeven weg te halen. Dat het in die gevallen gaat om overkappingen die niet voldoen aan de voorwaarden die Hef Wonen daaraan stelt, blijkt echter nergens uit. [gedaagden] hebben ook niet concreet aangegeven om welke huurders het gaat en hoe die overkappingen er precies uitzien.
Conclusie: de overkapping moet worden verwijderd
2.9.
Uit het voorgaande volgt dat de verweren van [gedaagden] niet slagen. De eis van Hef Wonen wordt daarom toegewezen. Concreet betekent dit dat [gedaagden] de overkapping in de tuin moeten verwijderen en verwijderd moeten houden, de tuin van het gehuurde terug moeten brengen in de staat waarin deze zich bevond voordat de overkapping werd geplaatst en alle materialen die verband houden met de verwijdering van het bouwwerk moeten afvoeren. Zij moeten dat binnen 2 weken na de datum van dit vonnis doen. Doen zij dit niet op tijd, dan moeten zij een dwangsom aan Hef Wonen betalen. Ook is Hef Wonen in dat geval gemachtigd om de werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren. De kosten die daarmee gemoeid zijn, komen voor rekening van [gedaagden] Ook moeten [gedaagden] de tuin tijdelijk en gedeeltelijk ontruimen voor de duur dat en voor zover dit nodig is voor Hef Wonen om de werkzaamheden te (laten) verrichten.
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen
2.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan Hef Wonen moeten betalen op € 137,47 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 777,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de aanbouw in de tuin van het gehuurde aan het adres [adres] te verwijderen en verwijderd te houden en de tuin van het gehuurde terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond voordat de aanbouw werd geplaatst en alle materialen verband houdende met de verwijdering van de aanbouw deugdelijk af te voeren, een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag voor elke dag dat [gedaagden] hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 5.000,-;
en in het geval dat [gedaagden] deze veroordeling niet nakomen:
3.2.
machtigt Hef Wonen op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW Pro om de in 3.1. genoemde werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren dan wel uit te laten voeren;
3.3.
veroordeelt [gedaagden] om de uitvoering van de in 3.1. genoemde werkzaamheden door Hef Wonen en de door Hef Wonen ingeschakelde derde(n) toe te staan en zo nodig hieraan medewerking te verlenen, waaronder ook het aan Hef Wonen en de door Hef Wonen ingeschakelde derde(n) toegang te geven tot de tuin van het gehuurde, voor de duur dat dit nodig is om de in 3.1. vermelde werkzaamheden te verrichten;
3.4.
veroordeelt [gedaagden] om de tuin van de woning aan het adres [adres] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Hef Wonen, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Hef Wonen te stellen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Hef Wonen en de door Hef Wonen ingeschakelde derde(n) nodig is om de in 3.1. vermelde werkzaamheden te (laten) verrichten;
3.5.
veroordeelt [gedaagden] om de aan de in 3.1. werkzaamheden verbonden kosten aan Hef Wonen te betalen binnen 14 dagen nadat Hef Wonen de daarmee verband houdende factu(u)r(en) aan [gedaagden] heeft overlegd;
en in alle gevallen:
3.6.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 777,47 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
43416