ECLI:NL:RBROT:2024:12110

• Datum uitspraak: 1 november 2024
• Publicatiedatum: 4 december 2024
• Zaaknummer: 10957861 CV EXPL 24-5787
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken aan gehuurde woning

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, gaat het om een geschil tussen ZBI Fondsmanagement GmbH (hierna: ZBI) en een gedaagde huurder over de huurprijs van een woning. De gedaagde, die de woning huurt van ZBI, heeft aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woning. De Huurcommissie heeft eerder geoordeeld dat er sprake is van twee gebreken die huurprijsvermindering rechtvaardigen: veelvuldige liftstoringen en problemen met de sloten van de portiekdeur, garagedeur en fietsenstalling. ZBI is het niet eens met deze uitspraak en heeft de zaak aan de kantonrechter voorgelegd.

ZBI heeft in conventie een verklaring voor recht gevraagd over de huurprijs en stelt dat er geen gebreken zijn, of dat, als er wel gebreken zijn, deze geen huurprijsvermindering rechtvaardigen. De gedaagde heeft in reconventie een tegeneis ingediend, waarin zij onder andere vraagt om huurprijsvermindering en herstel van de gebreken. De kantonrechter heeft besloten nog geen einduitspraak te doen en is voornemens een deskundige te benoemen om de gebreken aan de woning te onderzoeken. Dit is noodzakelijk om te bepalen of de gedaagde recht heeft op huurprijsvermindering.

De kantonrechter heeft de zaak verwezen naar een rolzitting voor verdere behandeling en om partijen de gelegenheid te geven zich uit te laten over de benoeming van de deskundige. De beslissing over de verdere procedure is aangehouden, waarbij de kantonrechter heeft aangegeven dat het voorschot voor de deskundige door de gedaagde betaald moet worden, aangezien zij de bewijslast draagt voor het bestaan van de gebreken.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10957861 CV EXPL 24-5787

datum uitspraak: 1 november 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

ZBI Fondsmanagement GmbH ,

vestigingsplaats: Erlangen,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. K.N. Holtrop.

De partijen worden ‘ZBI’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 20 februari 2024, met bijlagen;
• het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) van [gedaagde], met bijlagen;
• het antwoord in reconventie tevens eisvermeerdering in conventie van ZBI, met bijlagen;
• de akte houdende overlegging producties van [gedaagde], met bijlagen;
• de akte uitlating eisvermeerdering in conventie tevens eisvermeerdering in reconventie van [gedaagde], met bijlagen;
• de brief van 30 september 2024 met een aanvullende productie van ZBI;
• de e-mail van 1 oktober 2024 met aanvullende producties van ZBI;
• de e-mail van 1 oktober 2024 met aanvullende producties van [gedaagde];
• het proces-verbaal van de zitting op 2 oktober 2024.

1.2.

Op 2 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• namens ZBI [naam 1] en [naam 2], werkzaam bij Schep Vastgoedmanagers, bijgestaan door de gemachtigde;
• [gedaagde] met de gemachtigde.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt de woning aan [adres] van ZBI. Volgens [gedaagde] heeft zij recht op een huurprijsvermindering, omdat sprake zou zijn van diverse gebreken aan de woning. De Huurcommissie heeft hierover uitspraak gedaan en [gedaagde] deels in het gelijk gesteld. Volgens de Huurcommissie is sprake van twee gebreken die huurprijsvermindering rechtvaardigen, namelijk veelvuldige liftstoringen wegens ouderdom en het niet goed werken van een aantal sloten (van de portiekdeur, de garagedeur en de deur van de fietsenstalling). ZBI kan zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie en legt de kwestie nu aan de kantonrechter voor.

2.2.

ZBI eist in deze zaak in conventie, na een eiswijziging en vervolgens intrekking van een deel van haar eis tijdens de zitting:

• een verklaring voor recht dat de kale huurprijs in de maand juni 2023 en in de periode vanaf 1 juli 2023 tot 1 juli 2024 € 731,90 bedraagt;
• een verklaring voor recht dat de kale huurprijs vanaf 1 juli 2024 € 774,35 per maand bedraagt;
• met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Volgens ZBI geldt namelijk primair dat er geen sprake is van gebreken en subsidiair, als er wel gebreken zijn, dat deze geen huurprijsvermindering rechtvaardigen. ZBI vindt daarom dat de huurprijs niet moet worden verminderd.

2.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van ZBI. Zij vindt dat een huurprijsvermindering wel gerechtvaardigd is en heeft, na eiswijziging – samengevat – de volgende tegeneis ingediend:

• een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek/gebreken aan de woning;
• te bepalen dat zij recht heeft op 60% huurprijsvermindering vanaf 1 juni 2023 tot de gebreken zijn hersteld;
• te bepalen dat de huurprijs per 1 juni 2023 tot en met de datum van de akte € 773,90 voor de woning (inclusief servicekosten) bedraagt en voor de parkeerplaats € 95,20;
• herstel van de gebreken aan het hang- en sluitwerk en de liftinstallaties binnen 4 weken op straffe van een dwangsom;
• restitutie van € 3.297,78 aan onverschuldigde betalingen te vermeerderen met nadien nog teveel betaalde huurpenningen;
• te bepalen dat de huurovereenkomst in stand blijft dan wel dat [gedaagde] een terme de grâce krijgt om ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen;
• met veroordeling van ZBI in de proceskosten.

2.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, verder worden ingegaan.

Uitkomst

2.5.

De kantonrechter doet nog geen einduitspraak en is voornemens een deskundige te benoemen om te onderzoeken of sprake is van een gebrek dan wel meerdere gebreken aan de woning die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Hierna wordt toegelicht waarom.

Uitspraak Huurcommissie is komen te vervallen

2.6.

Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter vraagt over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. ZBI heeft van deze mogelijkheid tijdig gebruikgemaakt en de uitspraak van de Huurcommissie is dus komen te vervallen. In deze procedure moet daarom opnieuw worden beoordeeld of [gedaagde] aanspraak kan maken op tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken in het gehuurde.

De kantonrechter wil een deskundige benoemen

2.7.

Om de eisen van partijen te kunnen beoordelen, moet eerst worden vastgesteld of sprake is van een of meerdere gebreken aan de woning. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW in combinatie met artikel 7:241 BW moet het gaan om een gebrek zoals bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. In het gebrekenboek van de Huurcommissie heeft de Huurcommissie haar beleidslijnen ten aanzien van voornoemde bijlage uitgewerkt. De kantonrechter zal dat gebrekenboek als uitgangspunt nemen.

2.8.

De kantonrechter kan in deze procedure, ook in reconventie, alleen oordelen over gebreken die [gedaagde] in de procedure bij de Huurcommissie aan de orde heeft gesteld. Concreet gaat het in deze zaak dus om het in kaart brengen van mogelijke gebreken aan de liftinstallaties en aan enkele sloten van het complex en de eventuele gevolgen daarvan voor de hoogte van de huurprijs. De kantonrechter wil een deskundige benoemen om dit te onderzoeken en is voornemens de volgende vragen aan de deskundige te stellen:

Constateert u problemen met de (sloten van de) portiekdeur, garagedeur en/of deur van de fietsenstalling van het complex?

Zo ja, kwalificeren deze problemen als gebreken zoals bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte en door de Huurcommissie nader uitgewerkt in het gebrekenboek?

Constateert u problemen met de liftinstallaties van het complex?

Zo ja, kwalificeren deze problemen als gebreken zoals bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte en door de Huurcommissie nader uitgewerkt in het gebrekenboek?

Zijn er verder nog punten die voor de beoordeling van deze procedure van belang zouden kunnen zijn?

2.9.

De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de hieronder te noemen rolzitting om partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over deze vragen en ook, bij voorkeur eenparig, zich uit te laten over de persoon van de deskundige. Kunnen zij het niet eens worden, dan kunnen zij ieder twee deskundigen voorstellen, waarna de kantonrechter zelf een deskundige zal aanwijzen. Dit hoeft dan niet per definitie een van de door partijen voorgedragen deskundigen te zijn. Het spreekt voor zich dat het de voortgang van de procedure aanzienlijk kan versnellen als partijen met een eensluidend voorstel komen.

2.10.

Het voorschot van de deskundige zal vooralsnog door [gedaagde], als de partij op wie de bewijslast betreffende het bestaan van een of meerdere gebreken rust, betaald moeten worden.

2.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 3 december 2024 om 11:30 uur voor een reactie van beide partijen op de punten genoemd in rechtsoverwegingen 2.9. en 2.10. van dit vonnis.

3.2.

wijst erop dat als partijen schriftelijk reageren, die reactie uiterlijk de dag voor de genoemde rolzitting in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank. In dat geval is het niet nodig dat partijen naar de rolzitting komen;

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

43416