ECLI:NL:RBROT:2024:12060

• Datum uitspraak: 4 december 2024
• Publicatiedatum: 4 december 2024
• Zaaknummer: 11327596 VV EXPL 24-475
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering huurwoning in kort geding met betrekking tot huurprijs en betalingsverplichtingen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 4 december 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen eiser, een café-exploitant uit Hoek van Holland, en gedaagde, de huurder van een bovenwoning. Eiser vorderde ontruiming van de huurwoning van gedaagde wegens een huurachterstand van meer dan € 12.000. De huurovereenkomst dateert van 1 maart 2019 en stipuleert een huurprijs van € 600 per maand, maar eiser stelde dat de werkelijke huurprijs € 950 was, waarbij gedaagde het verschil van € 350 per maand contant betaalde om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Gedaagde betwistte deze claim en stelde dat de huurprijs € 600 was, en dat de overige kosten voor rekening van de verhuurder kwamen.

Tijdens de zitting op 20 november 2024 werd de zaak besproken, waarbij beide partijen hun standpunten toelichtten. De voorzieningenrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was om de vordering tot ontruiming toe te wijzen. De rechter merkte op dat de huurovereenkomst en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst niet eenduidig waren en dat bewijslevering noodzakelijk zou zijn in een bodemprocedure. Bovendien werd het belang van gedaagde bij het behoud van zijn woonruimte in de huidige woningmarkt meegewogen, evenals het feit dat eiser niet voortvarend had gehandeld in het indienen van de vordering.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vorderingen van eiser afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten van gedaagde, die zijn begroot op € 946,00. De rechter heeft ook de wettelijke rente over deze kosten toegewezen, indien deze niet tijdig worden voldaan. Dit vonnis benadrukt de noodzaak van bewijs in huurgeschillen en de bescherming van huurders in een krappe woningmarkt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11327596 VV EXPL 24-475

datum uitspraak: 4 december 2024

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

eiser,

woonplaats Hoek van Holland,

gemachtigde: mr. A.A.J. Immink,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats Hoek van Holland,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C. Kuipers.

De partijen worden hierna eiser en gedaagde genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 11 oktober 2024, met producties 1 tot en met 5;
• de aanvullende producties 6 tot en met 8 van eiser,
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3,
• de spreekaantekeningen van gedaagde.

1.2.

Op 20 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van eiser, bijgestaan door [persoon A] (een broer van eiser) en gedaagde met zijn gemachtigde.

2. De feiten

2.1.

Eiser exploiteert een café op de hoek van de [adres 1] en de [adres 2] in Hoek van Holland. Het café heeft een bovenwoning, die eiser verhuurt aan gedaagde. In de huurovereenkomst, die dateert van 1 maart 2019, staat onder meer, deels samengevat:

• dat de huurder de huurprijs moet betalen alsmede een vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten;
• dat de huurprijs in eerste instantie € 600 per maand bedraagt en dat deze jaarlijks zal worden geïndexeerd;

In artikel 4, met de titel
Betalingsverplichting, betaalperiode , staat onder meer:

“
4.5 Per betaalperiode van één maand vooruit bedraagt

- De huurprijs € 600

- Het voorschot voor door of vanwege

verhuurder verzorgde bijkomende leveringen

en diensten energie € n.v.t.

- Aansluiting kabel/telefoon/internet UPC € n.v.t.

totaal € 600 ”

In artikel 6, met de titel
L everingen en diensten , staat onder meer:

“
6.3 De energievoorziening (water, gas, elektra, cai etc) van de woning is op naam en rekening van de verhuurder . ”

2.2.

Gedaagde was bij het aangaan van de huurovereenkomst in dienst bij eiser. Inmiddels is gedaagde niet meer werkzaam voor eiser.

2.3.

Namens eiser heeft een administratiekantoor op 18 april 2024 een brief gestuurd naar gedaagde, waarin onder meer staat:

“
Helaas hebben wij moeten constateren dat u een huurachterstand heeft van meerdere maanden huur. Meer dan 6000 euro. […] Bij deze verzoek ik u de huurachterstand, binnen 30 gedaagden te voldoen [….]”

2.4.

Eiser heeft niet voldaan dit verzoek. Ook heeft eiser niet voldaan aan de sommatie van de gemachtigde van eiser, in een brief van 3 oktober 2024, om binnen 14 dagen een huurachterstand van € 12.558 te voldoen, berekend tot en met september 2024, en vermeerderd met de huur over oktober 2024.

3. Het geschil

3.1.

Eiser vordert, samengevat, veroordeling van gedaagde, uitvoerbaar bij voorraad:

- om de huurwoning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

- tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Gedaagde voert verweer.

3.3.

De stellingen en weren zullen, waar nodig, in de beoordeling worden betrokken.

4. De beoordeling

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

4.2.

Partijen zijn het er niet over eens wat nu precies is overeengekomen over de huurprijs. De lezing van eiser is: de daadwerkelijk afgesproken huurprijs bedraagt € 950 per maand. Maar omdat gedaagde in aanmerking wilde komen voor huurtoeslag is dat bedrag op papier verlaagd naar € 600. Dat bedrag werd via de bank betaald. Het restant van € 350 per maand betaalde gedaagde cash.

Gedaagde stelt daar de navolgende lezing tegenover: de huurprijs bedraagt € 600 per maand. De overige € 350 per maand was bedoeld voor servicekosten/nutsvoorzieningen. Maar gedaagde heeft ontdekt dat de servicekosten/nutsvoorzieningen volgens de tekst van de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder komen. Gedaagde heeft dus een lange periode te veel betaald.

4.3.

De vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. Het valt niet uit te sluiten dat eiser in een eventuele bodemprocedure gelijk gaat krijgen, maar zeker is dat ook weer niet. Eiser kan worden nagegeven dat hij een plausibel verhaal lijkt te hebben. Ter zitting bevestigde de broer van gedaagde dat hij kan getuigen dat de lezing van eiser van hetgeen is afgesproken, juist is. Voorts heeft gedaagde ter zitting erkend dat hij er belang bij had om de huurprijs laag te houden zodat hij in aanmerking kwam voor huurtoeslag. Ook het gedrag van gedaagde kan van belang zijn. De voorzieningenrechter heeft aan gedaagde ter zitting gevraagd hoe het valt te verklaren dat hij jarenlang € 350 per maand cash betaalde naast de € 600 per maand via de bank en dat hij dan nu opeens zegt dat hij die

€ 350 per maand eigenlijk niet verschuldigd is. Het antwoord van gedaagde kwam er op neer dat hij betaalde omdat hij dacht dat dat moest en dat hij er pas later achter is gekomen dat dat helemaal niet hoefde. De voorzieningenrechter tekent aan dat de wijze waarop partijen na het sluiten van een overeenkomst hebben gehandeld, een indicatie kán vormen voor de wijze waarop een overeenkomst moet worden uitgelegd, respectievelijk dat eiser mocht begrijpen dat partijen het eens waren over € 950 per maand.

Echter, het valt per definitie niet uit te sluiten dat het verweer van gedaagde juist is. Het lijkt er op dat bewijslevering nodig is om te kunnen beoordelen wat nu precies tussen partijen is afgesproken. Een kort gedingprocedure leent zich niet (goed) voor bewijslevering. Het zal aan de kantonrechter zijn in een bodemprocedure om te bezien of er inderdaad een bewijsopdracht moet worden gegeven en zo ja, of dat bewijs dan ook geleverd is. Op die uitkomst wordt niet vooruitgelopen.

Ook weegt mee het grote belang dat gedaagde heeft bij het behoud van woonruimte in de huidige krappe woningmarkt. Voorts is van belang dat eiser niet echt voortvarend heeft gehandeld. Gedaagde zou volgens eiser al jarenlang een huurachterstand hebben. Dan is minder begrijpelijk waarom eiser niet eerder een procedure is begonnen. Eiser zei ter zitting dat hij het risico loopt dat hij zelf de verschuldigde servicekosten/nutsvoorzieningen niet meer kan betalen, maar die stelling was op geen enkele wijze onderbouwd.

4.4.

Omdat de hoofdvordering tot ontruiming niet wordt toegewezen, worden ook de nevenvorderingen (een dwangsom, buitengerechtelijke kosten) afgewezen.

proceskosten

4.5.

Eiser is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagde worden begroot op:

- salaris gemachtigde € 814,00 (gemiddeld kort geding)

- nakosten €
132,00

Totaal € 946,00

4.6.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt eiser in de proceskosten van € 946,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als eiser niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet eiser ook de kosten van betekening betalen,

5.3.

veroordeelt eiser in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten inclusief nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken.

[20434/52878]