ECLI:NL:RBROT:2024:12020

• Datum uitspraak: 3 december 2024
• Publicatiedatum: 3 december 2024
• Zaaknummer: C/10/688605 / KG ZA 24-1035
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C. Bouwman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van woning door krakers in kort geding

In deze zaak vorderen eisers, [eiser 1] en [eiser 2], de ontruiming van hun woning in Rotterdam door krakers. De eisers zijn sinds 26 april 2019 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woonruimte, bestaande uit twee monumentale seinwachterswoningen. In januari 2020 werd er een ernstige vorm van huiszwam vastgesteld in een van de woningen, wat leidde tot leegstand en tijdelijke verhuur van de andere woning. In augustus 2024 hebben de krakers, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], de woning gekraakt en vorderen de eisers nu ontruiming. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de krakers onrechtmatig handelen door zonder toestemming van de eisers in de woning te verblijven. De rechter heeft een belangenafweging gemaakt tussen het eigendomsrecht van de eisers en het huisrecht van de krakers. Gezien de plannen van de eisers voor renovatie en de onveiligheid van de woning door de zwam, heeft de rechter geoordeeld dat het belang van de eisers bij ontruiming zwaarder weegt. De vordering tot ontruiming is toegewezen, met een termijn van 14 dagen voor de krakers om de woning te verlaten. Daarnaast is een verbod opgelegd aan de krakers om de woning gedurende een jaar na de ontruiming opnieuw te bezetten. De krakers zijn ook veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/688605 / KG ZA 24-1035

Vonnis in kort geding van 3 december 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te Rotterdam,

eisers,

advocaten mr. M. Dibbets en mr. V.T. Acar te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde sub 1.,

advocaten mr. M.A.R. Schuckink Kool en mr. E.M. Prins te Den Haag,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde sub 2.,

niet verschenen,

3.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE DAARVAN KADASTRAAL BEKEND ALS GEMEENTE ROTTERDAM, SECTIE [naam sectie] , NUMMER [perceelnummer 1] EN [perceelnummer 2] , STAANDE EN GELEGEN AAN HET ADRES

[adres] TE [postcode] ROTTERDAM ,

wonende te Rotterdam,

gedaagden sub 3.,

niet verschenen.

Partijen worden hierna [eiser 1] c.s. en de krakers genoemd.

De krakers worden afzonderlijk aangeduid als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en gedaagden sub 3.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 8 november 2024;
• de 16 producties van [eiser 1] c.s.;
• de ongenummerde producties van [gedaagde 1] ;
• de mondelinge behandeling op 18 november 2024;
• de pleitnota van [eiser 1] c.s.;
• de pleitnota van [gedaagde 1] .

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] c.s. zijn met ingang van 26 april 2019 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woonruimte aan de [adres] te [postcode] Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [naam sectie] , nummers [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] (hierna: de woning). De woning bestaat uit twee zelfstandige, monumentale seinwachterswoningen (hierna afzonderlijk: nr. [huisnummer A] en nr. [huisnummer B] ).

2.2.

In januari 2020 is in nr. [huisnummer A] een zwaminspectie uitgevoerd, waarbij de deskundige heeft vastgesteld dat sprake is van een ernstige vorm van huiszwam. [eiser 1] c.s. hebben nr. [huisnummer A] leeg gelaten en nr. [huisnummer B] tijdelijk in gebruik gegeven aan een derde in het kader van leegstandsbeheer.

2.3.

Op 31 december 2023 hebben [eiser 1] c.s. een conceptverzoek ingediend bij de gemeente Rotterdam (hierna: de gemeente) met het voorstel voor het renoveren en samenvoegen van nr. [huisnummer A] en nr. [huisnummer B] tot één woonhuis.

Op 22 april 2024 heeft de gemeente een advies op het conceptverzoek uitgebracht.

2.4.

Medio augustus 2024 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een brief verzonden aan [eiser 1] c.s., waarin zij aan [eiser 1] c.s. meedelen dat zij nr. [huisnummer A] in gebruik hebben genomen als woon- en atelierruimte en dat zij in dat kader graag een bruikleenovereenkomst wensen aan te gaan met [eiser 1] c.s.

2.5.

Bij brief van 9 september 2024 hebben [eiser 1] c.s. de krakers gesommeerd om nr. [huisnummer A] te ontruimen en ontruimd te houden.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de krakers te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis dan wel op een in goede justitie te bepalen datum, het perceel en de daarop gelegen woonruimte met schuur en toebehoren gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer A] (en [huisnummer A] ) te [postcode] Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [naam sectie] , nummers [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] blijvend te verlaten, met al het hunne en de hunnen, en ontruimd ter beschikking te stellen aan [eiser 1] c.s., met bepaling dat eventuele kosten van gedwongen ontruiming voor rekening zijn van de krakers die de woning bezet houden. En dat indien de krakers nalatig blijven om na betekening van het te wijzen vonnis op de bepaalde dag te ontruimen en op te leveren, [eiser 1] c.s. gemachtigd zullen zijn om met behulp van de sterke arm ontruiming te bewerkstelligen, op kosten van de krakers;

II. te bepalen dat het gedurende een jaar na de datum waarop het vonnis is gewezen tegen een ieder die zonder toestemming verblijft in (een gedeelte van) de woning of daar binnentreedt, ten uitvoer kan worden gelegd;

III. de krakers te verbieden om de woning te (her)bezetten gedurende een periode van een jaar na de ontruiming van de woning;

IV. de krakers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde 1] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen. Subsidiair verzoekt [gedaagde 1] de ontruimingsvordering slechts toe te wijzen onder de voorwaarde dat [eiser 1] c.s. de omgevingsvergunning en bescheiden overleggen waaruit blijkt dat de renovatiewerkzaamheden spoedig na de ontruiming aanvangen. Uiterst subsidiair verzoekt [gedaagde 1] een zo lang mogelijke ontruimingstermijn te bepalen en de proceskosten te compenseren.

4. De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de

overgelegde publicatie in het AD geconstateerd dat de krakers behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding. Nu de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, wordt tegen [gedaagde 2] en gedaagden sub 3., die niet zijn verschenen, verstek verleend. [gedaagde 1] is wel verschenen. Dat brengt mee dat op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis wordt gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

4.2.

Bij de beoordeling van de vorderingen worden de situatie van nr. [huisnummer A] en die van nr. [huisnummer B] afzonderlijk behandeld.

Nr. [huisnummer A]

4.3.

Vaststaat dat nr. [huisnummer A] als kraakpand in gebruik is genomen. [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat hij daar als enige woont. [gedaagde 2] maakt soms gebruik van nr. [huisnummer A] , maar verblijft daar niet volgens [gedaagde 1] .

4.4.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een eigenaar van een pand in beginsel met uitsluiting van een ieder vrij is om van het pand gebruik te maken en bevoegd is om dit van een ieder die het pand zonder recht in gebruik heeft op te eisen. Door zonder toestemming van [eiser 1] c.s. nr. [huisnummer A] binnen te dringen en de ruimte in gebruik te nemen, handelen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onrechtmatig jegens [eiser 1] c.s. Aan de andere kant geldt dat een ontruiming, in de situatie dat een kraker het pand gebruikt als woning zoals hier aan de orde, een zeer ernstige aantasting vormt van het huisrecht van de kraker in de zin van artikel 8 lid 1 EVRM. Een dergelijke inbreuk dient proportioneel te zijn in de zin van lid 2 van die bepaling. Aldus komt het aan op een belangenafweging, waarbij de vraag of na de ontruiming langdurige leegstand van de woning te verwachten valt zwaar meeweegt. In kort geding geldt bovendien dat de eigenaar een spoedeisend belang dient te hebben bij de ontruimingsvordering.

4.5.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat, in de gegeven omstandigheden, het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het verblijf in en/of het gebruik van nr. [huisnummer A] voort te zetten niet opweegt tegen het (spoedeisend) belang van [eiser 1] c.s. bij ontruiming van nr. [huisnummer A] . Daartoe is het volgende redengevend.

4.6.

[eiser 1] c.s. hebben voldoende onderbouwd dat zij concrete plannen hebben met de woning, namelijk om de twee monumentale seinwachterswoningen te renoveren en samen te voegen tot één woning om er zelf in te wonen. Daartoe hebben zij eind 2023, dus nog voordat nr. [huisnummer A] werd gekraakt, een voorlopig ontwerp ingediend bij de gemeente om te laten toetsen op cultuurhistorische waarden en de redelijke eisen van welstand. Na het advies van de gemeente op het voorlopig ontwerp, hebben [eiser 1] c.s. aan diverse partijen de nodige opdrachten gegeven. Het gaat om teken- en ontwerpwerkzaamheden ten behoeve van de aanvraag van de omgevingsvergunning (Buro Spoormaker), funderingsherstel (ATKO B.V.) en verbouwingswerkzaamheden (OK Timmerwerken, hierna: OK). Op 13 november 2024 hebben [eiser 1] c.s. een definitieve aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning.

4.7.

Voldoende aannemelijk gemaakt is dat nr. [huisnummer A] onveilig is en praktisch onbewoonbaar door de jarenlange aanwezigheid van zwam en als gevolg daarvan de mogelijk verzwakte draagconstructie. Voor [eiser 1] c.s. is dat ook de reden geweest om nr. [huisnummer A] , anders dan nr. [huisnummer B] , niet tijdelijk in gebruik te geven aan derden om leegstand te voorkomen. [eiser 1] c.s. hebben een verslag van een zwamdeskundige van 24 januari 2020 (productie 3 van [eiser 1] c.s.) overgelegd, waarin is vermeld dat nr. [huisnummer A] kampt met een ernstige vorm van huiszwam, die zich heeft verspreid over de gehele balklaag en het vloerhout. De zwamvorming is niet alleen slecht voor de gezondheid – de deskundige benoemt klachten over de luchtwegen, huid en ogen alsook klachten die te maken hebben met hoofdpijn en duizelingen – maar tast ook de houten draagconstructie aan. Niet voor niets adviseert de deskundige om de houten vloerdelen, houten wanden en alle balken in zijn geheel te vervangen. Aangezien er sinds dat advies van 2020 nog niets wezenlijks is gebeurd ter oplossing van de aantasting van het houtwerk door huiszwam ligt het in de rede om ervan uit te gaan dat die aantasting alleen maar erger is geworden. Dat [gedaagde 1] van mening is dat hij de zwammen door middel van schoonmaken, luchten en ontvochtigen uit nr. [huisnummer A] heeft verwijderd, doet daar niet aan af.

4.8.

Verder hebben [eiser 1] c.s. aannemelijk gemaakt dat hun verbouwingsplannen niet of niet behoorlijk kunnen worden uitgevoerd, zolang er krakers zijn in nr. [huisnummer A] . De aannemer OK heeft in een e-mail aan [eiser 1] c.s. van 15 november 2024 (productie 16 van [eiser 1] c.s.) verklaard dat zij eind januari 2025 kan beginnen met de werkzaamheden en dat het essentieel is dat nr. [huisnummer A] niet is bewoond. In de tussentijd moet, ter voorbereiding op de bouwwerkzaamheden, nader onderzoek worden verricht naar de zwamvorming en de draagconstructie. Het standpunt van [gedaagde 1] dat dit onderzoek niet aan bewoning in de weg hoeft te staan, wordt niet gevolgd. Er is destructief onderzoek nodig. Mede gelet op de inhoud van het verslag van de zwamdeskundige is niet onaannemelijk dat dit behoorlijk ingrijpend zal zijn. In praktische zin is niet aannemelijk dat alle noodzakelijke/wenselijke werkzaamheden ongehinderd zouden kunnen plaatsvinden terwijl [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning verblijven. Al met al is duidelijk dat de aanwezigheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in nr. [huisnummer A] de verbouwingsplannen van [eiser 1] c.s. hindert, zo niet in praktische zin onmogelijk maakt.

4.9.

[eiser 1] c.s. hebben erop gewezen dat het kraken door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook leidt tot extra kosten en risico’s. Zij stellen onweersproken dat [gedaagde 1] bepaalde sloopwerkwerkzaamheden van [eiser 1] c.s. ongedaan heeft gemaakt. Zo heeft [gedaagde 1] het keukenblad dat door [eiser 1] c.s. reeds was verwijderd teruggeplaatst en heeft hij nutsvoorzieningen die waren afgesloten weer aangesloten. Dat betekent voor [eiser 1] c.s. dubbele kosten.

Verder weegt mee dat de opstalverzekeraar van [eiser 1] c.s. heeft aangekondigd de opstalverzekering per 8 december 2024 te beëindigen vanwege het feit dat nr. [huisnummer A] is gekraakt. [gedaagde 1] betoogt dat [eiser 1] c.s. een opstalverzekering kunnen afsluiten bij een andere verzekeraar die ook dekking bieden in het geval van kraakpanden en hij heeft daartoe voorbeelden overgelegd van dergelijke opstalverzekeringen. [eiser 1] c.s. hebben daartegen terecht aangevoerd dat die voorbeelden zien op bedrijfsgebouwen en hier dus niet van toepassing zijn. Daar komt bij dat, als dat al zo zou zijn, [gedaagde 1] in redelijkheid niet zonder meer van [eiser 1] c.s. kan vragen om een dergelijke (waarschijnlijk duurdere) verzekering af te sluiten.

4.10.

Uit het voorgaande vloeit voort dat [eiser 1] c.s. er een spoedeisend belang bij hebben dat nr. [huisnummer A] wordt ontruimd, zodat zij zonder vertraging kunnen aanvangen met het onderzoek naar de staat van nr. [huisnummer A] en de renovatie en samenvoeging van nrs. [huisnummer A] en [huisnummer B] . Hoewel aannemelijk is dat het voor [gedaagde 1] , zoals hij stelt, bepaald niet makkelijk is om op korte termijn andere woonruimte te vinden en hij daarom belang heeft bij behoud van nr. [huisnummer A] als woonruimte, dient dat belang in dit geval te wijken voor het belang van [eiser 1] c.s.

Niet valt uit te sluiten dat er, naast [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , nog andere krakers zijn of zullen komen. De vordering tot ontruiming (I.) wordt dan ook toegewezen.

4.11.

In 4.6. is al overwogen dat [eiser 1] c.s. bescheiden hebben overgelegd waaruit blijkt dat de renovatiewerkzaamheden en de voorbereiding daarop spoedig na de ontruiming aanvangen, althans zullen worden hervat. Er is geen aanleiding om aan de ontruiming de voorwaarde te verbinden dat [eiser 1] c.s. de door [gedaagde 1] verzochte stukken overleggen.

4.12.

De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat [eiser 1] c.s. bij de ontruiming hebben om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.

De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na de betekening van dit vonnis. Gezien het voornoemde spoedeisend belang is er geen reden om aan de krakers een langere ontruimingstermijn te verlenen.

4.13.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm wordt afgewezen. De wet geeft aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren (artikel 556 lid 1 en artikel 557 juncto artikel 444 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen.

4.14.

[eiser 1] c.s. hebben tevens gevorderd de krakers te veroordelen in de kosten van de ontruiming. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. Volgens artikel 237 lid 3 Rv wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Ontruimingskosten vallen daar niet onder. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of er kosten gemaakt worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn. [eiser 1] c.s. zullen een afzonderlijke executoriale titel moeten verwerven voor het verhaal van eventuele executiekosten.

4.15.

De vordering (II.) om te bepalen dat dit vonnis gedurende een jaar na de datum waarop het is gewezen tegen een ieder die zonder toestemming verblijft in nr. [huisnummer A] of daar binnentreedt, ten uitvoer kan worden gelegd, wordt op de voet van artikel 557a lid 3 Rv toegewezen. De stelling van [gedaagde 1] dat als nr. [huisnummer A] een half jaar na de ontruiming nog steeds leeg staat, bewijs is dat er geen spoedeisend belang bij de ontruiming is, is niet juist. Het bouwtraject rondom de renovatie en samenvoeging van nrs. [huisnummer A] en [huisnummer B] is uitgebreid, mede vanwege het nog uit te voeren onderzoek (naar de zwamvorming en de draagconstructie) en de vergunningsaanvraag, en wordt bovendien gecompliceerd door het feit dat de woning een monumentaal pand is. Het is daarom niet te verwachten dat de verbouwing binnen een half jaar zal zijn afgerond.

4.16.

Met de toewijzing van vorderingen I. en II. hebben [eiser 1] c.s. geen belang meer bij een verbod om nr. [huisnummer A] gedurende een jaar na de ontruiming te (her)bezetten, zodat vordering III. ten aanzien van nr. [huisnummer A] wordt afgewezen.

Nr. [huisnummer B]

4.17.

De gevorderde ontruiming ten aanzien van nr. [huisnummer B] wordt afgewezen. Dit gedeelte van de woning is immers nog in gebruik door een derde met instemming van [eiser 1] c.s. en is dus niet gekraakt.

4.18.

Met de afwijzing van de gevorderde ontruiming van nr. [huisnummer B] mist artikel 557a lid 3 Rv toepassing. Dat betekent dat ook vordering II. wordt afgewezen.

4.19.

Vordering III. wordt deels toegewezen. [eiser 1] c.s. hebben ter zitting verklaard dat de ingebruikgeving van nr. [huisnummer B] binnenkort eindigt in verband met de bouwwerkzaamheden en dat zij vrezen dat nr. [huisnummer B] , zodra het leeg komt te staan, zal worden gekraakt. Die vrees is, gezien de standpunten die [gedaagde 1] naar voren heeft gebracht, reëel. [gedaagde 1] heeft aanhoudend te kennen gegeven niet in te zien waarom hij en [gedaagde 2] nr. [huisnummer A] zouden moeten verlaten vanwege de bouwwerkzaamheden. Zij willen niet van [eiser 1] c.s. aannemen dat hun aanwezigheid in de weg staat aan een veilige en voortvarende verbouwing. In die houding ziet de voorzieningenrechter voldoende aanleiding om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verbieden nr. [huisnummer B] te bezetten gedurende een periode van een jaar na de datum waarop dit vonnis is gewezen.

4.20.

Voor het opleggen van eenzelfde verbod op gedaagden sub 3 is geen grondslag.

Proceskosten

4.21.

De krakers worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten van [eiser 1] c.s. veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:

- betekening oproeping € 135,97

- griffierecht € 320,00

- salaris advocaat € 715,00

- nakosten
€ 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.348,97

Daarnaast wordt [gedaagde 1] veroordeeld in het verschil tussen het liquidatietarief dat geldt in een gemiddelde kort-gedingzaak (€ 1.107,00) en dat in een verstekzaak (€ 715,00), omdat hij is verschenen en verweer heeft gevoerd. Dat komt neer op een bedrag van € 392,00.

4.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

verleent verstek tegen [gedaagde 2] en gedaagden sub 3.;

5.2.

veroordeelt de krakers om, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, de woning aan de [straatnaam] [huisnummer A] te [postcode] Rotterdam blijvend te verlaten, met al het hunne en de hunnen, en ontruimd ter beschikking te stellen aan [eiser 1] c.s.;

5.3.

bepaalt dat dit vonnis tot een jaar na de datum waarop het is gewezen ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de woning aan de [straatnaam] [huisnummer A] te [postcode] Rotterdam bevindt of daar binnentreedt;

5.4.

verbiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan de [straatnaam] [huisnummer B] te [postcode] Rotterdam te bezetten gedurende een periode van een jaar na de datum waarop dit vonnis is gewezen;

5.5.

veroordeelt de krakers hoofdelijk in de proceskosten van € 1.348,97, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als het vonnis wordt betekend, moeten de krakers hoofdelijk € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] in de (overige) proceskosten van € 392,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe;

5.7.

veroordeelt de krakers hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024.

2091 / 1729